【文章內(nèi)容簡介】 專業(yè) 專注甲級寫字樓 高檔公寓高檔商業(yè)星級酒店促進角色發(fā)揮 互動 各種物業(yè)的角色及功能定位 :酒店 —— 形象貢獻者超高層的星級酒店和超甲級寫字樓，無疑成為項目整體形象和檔次的代言。既對商業(yè)銷售起到?jīng)Q定作用，同時也對公寓與寫字樓收益產(chǎn)生良好影響 。寫字樓是項目的主要體量 ,存在區(qū)域的稀缺性和唯一性 , 但全市而言 ,面臨巨大的市場存量，競爭非常激烈。作為寫字樓的附加配套 ,可以通過寫字樓的成功進駐帶動公寓的需求 ,并提升產(chǎn)品素質(zhì)達到價格上揚，使項目達到利潤最大化的效果。 地鐵上蓋物業(yè) ,周邊商業(yè)氛圍濃厚 ,商業(yè)的業(yè)態(tài)判斷與經(jīng)營方向選擇合理，將起到營造高檔次、具文化品味的項目形象 .甲級寫字樓 —— 成本 +形象貢獻者商業(yè) —— 形象＋利潤貢獻者公寓 —— 附加值貢獻者49中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 各功能業(yè)態(tài)開發(fā)比例建議n 根據(jù)未來市場需求與供應(yīng)的較大差異 —— 相比珠江新城及琶洲龐大的寫字樓供應(yīng)量， 項目所在的片區(qū)寫字樓供應(yīng)面積顯得稀缺 ,按目前寫字樓的體量適合打造成高端的地標性甲級寫字樓。n 項目公寓面臨的市場壓力較大 —— 目前可算項目的比例為 20（寫字樓）： 19（公寓） :2(酒店 )，此區(qū)域非傳統(tǒng)的商務(wù)核心區(qū)，催生公寓需求不足，公寓作為寫字樓的配套體量過大 ,將會帶來銷售壓力 ,而 酒店僅兩層 ,受規(guī)模的影響 ,不利于引入知名酒店公司及樹立酒店形象檔次塑造。n 因此，建議可 相對壓縮公寓開發(fā)量，適應(yīng)增大酒店開發(fā)量 。50中原地產(chǎn) 專業(yè) 垂直功能規(guī)劃建議商務(wù)元素商旅配套商務(wù)配套8～ 28F 甲級寫字樓47～ 48F 星空高級餐飲1～ 5F 商場6～ 7F 會所及商務(wù)配套31～ 38F 公寓39～ 48F 星級酒店休閑餐飲元素51中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注寫字樓部分定位建議客戶群分析寫字樓定位競爭策略產(chǎn)品建議52中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 中心區(qū)客戶群體分析貿(mào)易類客戶 貿(mào)易類客戶一直是廣州寫字樓銷售市場的重要客戶，貿(mào)易行業(yè)規(guī)模大，涉及大中小型公司，其中不少外資企業(yè)。高端服務(wù)類客戶 廣州的高端顧問咨詢與服務(wù)類客戶數(shù)量多，檔次高，同時隨著未來廣州與香港經(jīng)濟的深入聯(lián)系，更多的香港專業(yè)服務(wù)機構(gòu)將進入內(nèi)地市場，因此這些客戶群體寫字樓的要求也比較高，需求也十分旺盛。高新科技類客戶 廣州是全國高新科技產(chǎn)業(yè)最發(fā)達的城市之一，又有著 “廣交會 ”的政府政策支持，下屆起 “廣交會 ” 琶洲會館作唯一會館的市政規(guī)劃利好，從中心區(qū)寫字樓的入住企業(yè)來看，高新科技企業(yè)對寫字樓的需求一直十分強勁客戶群分析 寫字樓定位 競爭策略 產(chǎn)品建議53中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注物流類客戶 對中心區(qū)寫字樓而言，物流行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)的需求潛力大。金融類客戶 銀行客戶單一性購買面積大、具有良好的市場引導與號召能力。因此中心區(qū)寫字樓大力追捧與銀行合作，目前該類客戶辦公所占寫字樓比例最高，也是中心區(qū)寫字樓的重要級客戶。 其它類 從中心區(qū)入住企業(yè)來看，部分食品公司、品牌服裝、廣告、裝飾等中小型企業(yè)也逐漸注重寫字樓的檔次和辦公環(huán)境 中心區(qū)客戶群體分析54中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注? 二手成交中主要是公司租售為主? 個人購買則會考慮正售的物業(yè)? 成交客戶主要涉及行業(yè)有 IT、高新科技、貿(mào)易、投資公司等隨著中心區(qū)各項配套的完善，琶洲成為唯一的 “廣交會 ”會館，琶洲經(jīng)濟圈的崛起海珠區(qū)寫字樓的份額將持續(xù)擴大，而該區(qū)存量寫字樓欠缺的高端產(chǎn)品 中心區(qū)客戶群體分析 —— 二手市場客戶分析55中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 高端客戶需求分析選點要求? 一般只選擇 城市高檔核心商務(wù)圈 ；? 周邊國際性配套 ，如：五星級國際酒店、商務(wù)會所、娛樂與休閑場所等；寫字樓形象要求? 寫字樓的檔次 和所代表的 國際商務(wù)形象 是選擇的主要出發(fā)點，一般以 高檔的甲級寫字樓為主；需求面積及樓層? 一般選擇 10層以上的中高樓層 ；? 因為主要功能以業(yè)務(wù)鏈的中間環(huán)節(jié)為主，人員不多，面積需求不大， 主要以250㎡左右為主；硬件 ? 對 通訊、計算機網(wǎng)絡(luò)等信息化的要求高 ，如：無盲點移動電話信號、高密度綜合布線、無線上網(wǎng)、衛(wèi)星電話等；價格? 目前以租用為主；? 價格不是影響購買或租賃寫字樓特別重要的因素， 可以承受 20230元 /㎡以上的價格；配套及服務(wù)的需求 ? 國際級的物業(yè)管理 ； 根據(jù)我司在廣州寫字樓市場多年的代理經(jīng)驗以及客戶跟進數(shù)據(jù)庫，發(fā)現(xiàn)高端客戶群存在以下的需求特征：56中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注需求關(guān)鍵要素排列重要程度 要 素 啟示點不可缺少? 寫字樓檔次、信息化、 24小 時辦 公、國 際級 物 業(yè) 管理、 標志性建筑? 利用 “52層 ”的凌云高度和星 級 酒店的引入， 拉升寫字樓的形象及檔次，與本身甲 級 形象相匹配，有聚集效 應(yīng) 和 帶動 效 應(yīng)十分重要? 周 邊 高尚 現(xiàn) 代商 務(wù) 配套和國 際性的繁 華 氛 圍 、景 觀 、 綠 化、高檔次會 議 中心與接待中心、全 層 或 辦層購買 （ 250㎡以上）? 借助酒店管理的宴會 廳 、高 級 餐飲 、會所等配套 資 源，以及酒店式公寓的生活配套， 保 證 寫字樓國 際性的生活與工作方式； 滿 足高端客戶對 高檔次商 務(wù)場 所的要求普通 ? 普通商 業(yè) ? 有追求，但不苛刻忌 諱 點 ? 雜 亂，大小公司混 雜 ? 保 證 高檔次的商 務(wù) 活 動環(huán) 境 高端客戶需求分析57中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注客戶群分析對產(chǎn)品規(guī)劃的啟示大型跨國企業(yè) 中小型高端企業(yè)走個性化路線高層超甲級寫字樓 中低層標準甲級寫字樓58中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注寫字樓定位國際財富引擎 海珠第一地標闡釋：一個依循商務(wù)海珠發(fā)展的城市地標！（區(qū)域第一高樓，唯一性）一個匯聚城市財富夢想的商務(wù)標桿?。敿壘C合平臺，標桿性）一個專為精銳企業(yè)打造的財富堡壘！（買家扎堆追捧，增值性）客戶群分析 寫字樓定位 銷售策略 產(chǎn)品建議59中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注低層價格往往和高層價格相差近萬元！根據(jù)這種情況，中原要尋找出突破點 ——銷售一棟寫字樓，行內(nèi)的看法是：低層單位肯定沒問題，高層單位肯定難賣出租是尷尬的出路，但對于資金回籠而言無疑是障礙重重高層銷售的困難在哪里？層差太大！層差太大！這種說法有大量數(shù)據(jù)支撐目前的寫字樓的高層單位幾乎都賣不動寫字樓銷售問題思考客戶群分析 寫字樓定位 銷售策略 產(chǎn)品建議60中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注寫字樓產(chǎn)品垂直分布建議高層（ 25－ 29樓）：半層以上銷售 ,全層不做間隔 。 而需求大面積的用家普遍對單價的敏感度較低，而他們更加著重追求企業(yè)形象，因此較多選擇中高樓層。而不做間隔設(shè)計的高層還可以吸引大型基金購買，或針對銷售情況，把高層作為產(chǎn)品的升值體現(xiàn)，而重新間隔適時推出市面。 根據(jù)對客戶群的分析， 200㎡以下戶型最受周邊中小企業(yè)歡迎。另外，根據(jù)我司的多宗成交個案來看，選擇租買小戶型的企業(yè)，考慮到成本因素，和方便運輸?shù)囊蛩兀噙x擇低樓層。中低層（ 824樓）：分拆出售。 平衡銷售速度和品質(zhì)兩者關(guān)系，結(jié)合中原成交寫字樓客戶資料及項目的電梯運行速度的實際情況，將寫字樓塔樓劃分為兩個區(qū)。兩種產(chǎn)品互為補充，吸納不同的客戶，加速項目銷售速度！兩種產(chǎn)品互為補充，吸納不同的客戶，加速項目銷售速度！61中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注客戶群分析 寫字樓定位 競爭策略 產(chǎn)品建議1. 公共空間2. 辦公空間3. 基礎(chǔ)設(shè)備4. 商務(wù)配套 所有甲級寫字樓，超甲級寫字樓產(chǎn)品都擁有共同的特點：產(chǎn)品舒適、硬件配置性能先進。建議本項目的寫字樓同樣在基本配置上需擁有共同的特定：? 外立面設(shè)計? 入口大堂設(shè)計? 外部廣場環(huán)境營造? 電梯廳設(shè)計? 洗手間裝修設(shè)計62中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注寫字樓的外立面是物業(yè)的第一形象? 大型企業(yè)，尤其是外資企業(yè)更加注重辦公物業(yè)的識別性。? 影響寫字樓的檔次和形象的因素有很多，包括外觀、硬件、宣傳、服務(wù)、主力客戶、地理位置等，其中最直接的影響因素是建筑外觀。? 縱觀天河、珠江新城的高檔寫字樓都注重個性化，外立面就是最直接最形象的體現(xiàn)。公共空間 —— 外立面設(shè)計63中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注鍍膜玻璃幕墻、石材組合64中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注n 技術(shù)成熟，成本容易控制。n 外墻清洗方便，歷久常新。n 為廣州市場所認可，有一定檔次感，是最穩(wěn)妥的材料選擇。n 由于大量普及，容易令建筑物沒有特色和個性。玻璃幕墻和石材立面特點 65中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注淺色玻璃骨架式 近幾年來廣州出現(xiàn)了一些利用淺色玻璃、鋼骨架和鋁扣板等材質(zhì)構(gòu)筑成的具有現(xiàn)代科技感覺的寫字樓。這些建筑利用淺色玻璃的通透性突出建筑物的線條，使得建筑物在立面細節(jié)上可以有更多的變化。 66中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注n 玻璃材料和鋼、鋁構(gòu)件屬于常用材料，技術(shù)成熟。n 玻璃材料價格不高，構(gòu)件造價視設(shè)計而定。n 由于玻璃是透明的，構(gòu)件通常又較為復(fù)雜，所以外立面清潔難度大。n 對設(shè)計師水平要求較高。n 建材配搭較新，有機會不花高成本而使立面富有時代感。淺色玻璃骨架設(shè)計的特點： 67中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注珠江新城中國海關(guān)大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈都是此類設(shè)計古典式外觀設(shè)計n 有一定的特色，但屬于非主流外觀，不一定可以得到大多數(shù)人認同。n 外觀清潔較為麻煩。n 建筑成本不高。古典式外立面的特點 68中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注珠江新城廣州發(fā)展中心大廈環(huán)保節(jié)能創(chuàng)新型69中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 廣州發(fā)展中心大廈外立面四周采用了豎向遮陽百葉。這是該建筑的最大特點，此百葉可根據(jù)太陽照射角度、風力、天氣等因素自動調(diào)節(jié)角度，達到最佳的遮陽和景觀效果，也保證惡劣天氣條件下的結(jié)構(gòu)安全性。 70中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注由于遮陽板隨著太陽照射角度而轉(zhuǎn)動，建筑外觀從早到晚都在不停的變換，隨之產(chǎn)生的色彩反射及光影效果也在不停的變換，賦予建筑生命和活力。 71中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注本案外立面采用建議考慮：?考慮到本項目原為爛尾樓，時尚高科技的華麗外立面能迅速重新塑造項目的形象；?項目為復(fù)合式產(chǎn)品，在外立面的設(shè)計上要兼顧寫字樓及公寓，酒店的統(tǒng)一和諧。優(yōu)點：n 舒適，高層公寓及酒店套房均享有大落地玻璃窗，超闊高空視野，采光通風佳n 外立面新穎時尚，成為海珠區(qū)奪目的標志性建筑。n 晚上格外耀眼！我司建議：在原規(guī)劃：主要采用白色金屬豎向構(gòu)件和藍色玻璃兩色的基礎(chǔ)上，選用淺色玻璃。72中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注樓體燈光設(shè)計將本項目真正打造為海珠區(qū)標志性不夜城！利用頂尖部份作標志性燈光利用頂尖部份作標志性燈光樓體燈光樓體燈光 通過淺色玻璃透出的燈光設(shè)計，體現(xiàn)酒店及公寓的檔次，并為項目帶來更多商業(yè)人流73中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注首層商務(wù)大堂 首層純商務(wù)大堂，完全以國際標準打造，彰顯現(xiàn)代商務(wù)尊崇氣派，配合地面、墻身及綠化的匠心融合，并 設(shè)有接待查詢服務(wù)臺、公司水牌和用于發(fā)布公共信息的 LED大型顯示屏 ， 明亮、寬敞、舒適，通透玻璃景觀幕墻，視野尊崇不凡。 寫字樓大堂設(shè)計建議 1： 項目的首層大堂屬于整棟建筑的核心。 寫字樓大堂整體感觀效果應(yīng)是時尚高雅、融入現(xiàn)代設(shè)計元素、充滿藝術(shù)感染力的視覺空間 。 建議大堂時尚簡約，寬敞明亮。74中原地產(chǎn) 專業(yè) 外部廣場環(huán)境營造外部廣場環(huán)境：提升辦公樓外環(huán)境的關(guān)鍵通過 與 商業(yè)規(guī)劃結(jié)合實現(xiàn) 水景與園林綠化的結(jié)合使其與大堂內(nèi)環(huán)境遙相呼應(yīng)廣場圖片75中原地產(chǎn) 專業(yè) 電梯間和電梯轎箱設(shè)計電梯廳： 訪客接觸最多的場所 建議 電梯廳寬度在 3米以上， 同時配以 簡潔時尚的燈具， 提升檔次與品味 , 可以把空間舒適感放大。轎箱： 為了增加轎箱的空間感， 我司建議在 ,內(nèi)局部使用鏡鋼。 因為鏡鋼的造價較高，所以層間的電梯門等位置建議不必配置 76中原地產(chǎn) 專業(yè) 洗手間裝修設(shè)計洗手間：除標準配置外，配有專用 CEO盥洗間，體現(xiàn)項目尊貴氣質(zhì)CEO專用盥洗間 —— 通過細節(jié)突出高企管理層的尊貴私屬感77中原地產(chǎn) 專業(yè) 辦公空間寫字樓交付標準參考78中原地產(chǎn) 專業(yè) 基礎(chǔ)設(shè)備系統(tǒng) —— 電梯系統(tǒng)電梯是寫字樓最重要的垂直交通工具選擇 原裝進口品牌（美國奧的斯、瑞士迅達、芬蘭通力、德國蒂森 ）