【正文】 專業(yè) 專注一、開盤時(shí)間建議結(jié)合上述條件分析，中原建議： 在 2023年 1月份對(duì)外開放銷售中心，為開售前期蓄客。 專注銷售現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉行簽署戰(zhàn)略合作儀式、開售儀式等等，可以達(dá)到吸引市場(chǎng)目光，制造輿論契機(jī)目的，主要針對(duì)客戶為周邊的投資者及辦公企業(yè)。根據(jù)本項(xiàng)目客戶的類型，應(yīng)選取相應(yīng)的途徑針對(duì)性進(jìn)行推廣：128中原地產(chǎn) （銷售時(shí)間： 23個(gè)月）第三階段：順應(yīng)市場(chǎng)的熱烈反應(yīng)，將高層寫字樓及酒店式公寓的高值單位推出市場(chǎng)，并消化上階段余貨。 專業(yè) 專注216。在新聞儀式后，再次制造又一轟動(dòng)全城的大事件 —— 與國(guó)際級(jí)星級(jí)酒店、知名物管公司的戰(zhàn)略同盟簽字儀式 。二、銷售核心思路的建立108中原地產(chǎn) 必要展示 2： 樣板房開放102中原地產(chǎn) 專注L6 商務(wù)配套L5 休閑配套L4L3 餐飲配套L2L1 大堂B1 生活配套L1項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃三大原則：? 符合項(xiàng)目作為高端商業(yè)綜合體的整體定位，提升項(xiàng)目附加值；? 滿足使用群體對(duì)商務(wù)、休閑等配套需求，體現(xiàn)功能性強(qiáng)的特點(diǎn)；? 滿足商家需求特點(diǎn)及實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。奧克伍德：90中原地產(chǎn) 87中原地產(chǎn) 專業(yè) 轎箱： 為了增加轎箱的空間感， 我司建議在 ,內(nèi)局部使用鏡鋼。 專注本案外立面采用建議考慮：?考慮到本項(xiàng)目原為爛尾樓，時(shí)尚高科技的華麗外立面能迅速重新塑造項(xiàng)目的形象；?項(xiàng)目為復(fù)合式產(chǎn)品，在外立面的設(shè)計(jì)上要兼顧寫字樓及公寓，酒店的統(tǒng)一和諧。淺色玻璃骨架設(shè)計(jì)的特點(diǎn)： 67中原地產(chǎn) 專業(yè) 而不做間隔設(shè)計(jì)的高層還可以吸引大型基金購(gòu)買，或針對(duì)銷售情況，把高層作為產(chǎn)品的升值體現(xiàn)，而重新間隔適時(shí)推出市面。 其它類 從中心區(qū)入住企業(yè)來(lái)看，部分食品公司、品牌服裝、廣告、裝飾等中小型企業(yè)也逐漸注重寫字樓的檔次和辦公環(huán)境 中心區(qū)客戶群體分析54中原地產(chǎn) 專注 各功能業(yè)態(tài)開發(fā)比例建議n 根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)需求與供應(yīng)的較大差異 —— 相比珠江新城及琶洲龐大的寫字樓供應(yīng)量， 項(xiàng)目所在的片區(qū)寫字樓供應(yīng)面積顯得稀缺 ,按目前寫字樓的體量適合打造成高端的地標(biāo)性甲級(jí)寫字樓。44中原地產(chǎn) 專業(yè) 海珠區(qū)未來(lái)規(guī)劃　地鐵31中原地產(chǎn) 專業(yè) 從酒店式公寓的分布來(lái)看，漸漸向商務(wù)及商業(yè)氛圍濃厚且成熟的天河、海珠兩區(qū)集中，尤其是珠江新城 CBD商務(wù)圈最為集中。項(xiàng)目特點(diǎn) :項(xiàng)目結(jié)合公寓與酒店，公寓單位以小戶型為主，在入住后可享受酒店 24小時(shí)星級(jí)服務(wù)，并引入金鑰匙服務(wù)，為業(yè)主提供最專業(yè)的服務(wù)。硬件設(shè)施檔次高，具備豪華的酒店式住戶大堂，提供普通住宅所沒有的精裝修，甚至名牌家私家電，有多功能豪華會(huì)所，多以復(fù)合物業(yè)形式開發(fā)。其中以天河的公寓項(xiàng)目供應(yīng)較多，過(guò)去三年到現(xiàn)在共有十多個(gè)公寓推出，市場(chǎng)的吸納超乎預(yù)計(jì)。 13中原地產(chǎn) 專注 寫字樓產(chǎn)品分析 —— 熱門寫字樓租售情況區(qū)域 物業(yè)名稱 租均價(jià)（元 /M2） 售均價(jià)（元 /M2） 管理費(fèi)（元 /M2） 進(jìn)駐率 %天河區(qū) 維多利廣場(chǎng) ￥ 120 ￥ 25,000 ￥ 25 剛交樓金利來(lái)大廈 ￥ 140 只租不售 ￥ 29 95%珠江新城 勤建大廈 ￥ 100 ￥ 18,000 ￥ 10 95%富力盈隆廣場(chǎng) ￥ 110 暫無(wú)售盤 ￥ 25 90%富力科訊大廈 ￥ 110 暫無(wú)售盤 ￥ 17 95%國(guó)際金融大廈 ￥ 250 只租不售 未定 60%信合廣場(chǎng) ￥ 130 只租不售 ￥ 28 80%越秀區(qū) 捷泰廣場(chǎng) ￥ 120 只租不售 ￥ 28 99%世界貿(mào)易中心 南塔 ￥ 100 北塔 ￥ 80南塔￥ 15, 000 ￥ 28 98%北塔￥ 12,000好世界廣場(chǎng) ￥ 120 ￥ 17,000 ￥ 98%越秀城市廣場(chǎng) ￥ 85 暫無(wú)售盤 ￥ 10 70%健力寶大廈 ￥ 90 只租不售 ￥ 28 93%琶洲 中洲中心 ￥ 80 ￥ 18,000 北 ￥ 22 南 ￥ 9 76%保利國(guó)際廣場(chǎng) ￥ 120 ￥ 22,000 南塔 ￥ 28 北塔 ￥ 28 30%啟示：眾多甲級(jí)寫字樓采取中長(zhǎng)收益模式 —— 只租不售，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)可售的高品質(zhì)寫字樓較稀缺11中原地產(chǎn) ?天河區(qū) 合并東山后的大越秀，本著 “ 總部經(jīng)濟(jì) ” 的旗號(hào)，以及傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，盤活不少閑置項(xiàng)目在售，但該區(qū)新供應(yīng)產(chǎn)品主要以乙級(jí)寫字樓為主，吸引不少中少企業(yè)進(jìn)駐。 專業(yè) 寫字樓市場(chǎng)分析 —— 板塊特征7中原地產(chǎn) 然而琶洲展會(huì)的全面使用將一再帶動(dòng)區(qū)域租售價(jià)格的上漲。 專注復(fù)合型樓宇經(jīng)濟(jì)成市場(chǎng)新熱點(diǎn) 寫字樓產(chǎn)品分析 —— 甲級(jí)寫字樓未來(lái)發(fā)展方向個(gè)案一：天譽(yù)大廈威斯汀成功利用品牌酒店與寫字樓的聯(lián)動(dòng)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)打入高端市場(chǎng)！項(xiàng)目規(guī)模 : 占地面積約為 1萬(wàn)平方米，總建筑面積約為 米。 專注公寓及酒店市場(chǎng)綜述16中原地產(chǎn) 專業(yè) 21中原地產(chǎn) 其之所以受到追捧，是因其小戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)緊俏和能滿足巨大的高檔租賃市場(chǎng)的需求。保利國(guó) 際 酒店 火 車東 站 東側(cè) （林和中路） 2023年 13億皇冠假日酒店 天河北與林和 東 交界 2023年 8億 元嘉逸皇冠酒店 東 圃大 觀 路口 廣州城建索菲特大酒店 天河北與林和 東 交界 2023年 8億正佳萬(wàn)豪酒店（ 暫 定名） 天河路與體育東路交匯處 2023年太古 匯 專業(yè) 37中原地產(chǎn) 項(xiàng)目分析： 項(xiàng)目位處海珠區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心地帶，海珠區(qū)的高端住宅、商業(yè)、酒店等物業(yè)扎推于此，是經(jīng)濟(jì)中心的成熟配套。作為寫字樓的附加配套 ,可以通過(guò)寫字樓的成功進(jìn)駐帶動(dòng)公寓的需求 ,并提升產(chǎn)品素質(zhì)達(dá)到價(jià)格上揚(yáng)，使項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)最大化的效果。 專注物流類客戶 對(duì)中心區(qū)寫字樓而言，物流行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)的需求潛力大。 專業(yè) 公共空間 —— 外立面設(shè)計(jì)63中原地產(chǎn) n 由于玻璃是透明的，構(gòu)件通常又較為復(fù)雜，所以外立面清潔難度大。 專注由于遮陽(yáng)板隨著太陽(yáng)照射角度而轉(zhuǎn)動(dòng)，建筑外觀從早到晚都在不停的變換，隨之產(chǎn)生的色彩反射及光影效果也在不停的變換，賦予建筑生命和活力。 外部廣場(chǎng)環(huán)境營(yíng)造外部廣場(chǎng)環(huán)境：提升辦公樓外環(huán)境的關(guān)鍵通過(guò) 與 商業(yè)規(guī)劃結(jié)合實(shí)現(xiàn) 水景與園林綠化的結(jié)合使其與大堂內(nèi)環(huán)境遙相呼應(yīng)廣場(chǎng)圖片75中原地產(chǎn) 81中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 奧克伍德公司成立于 1962年，總部設(shè)于美國(guó)洛杉磯，作為全球最大的房屋經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和多元化的資產(chǎn)管理公司，管理足跡遍布美國(guó)、英國(guó)和亞太地區(qū)，顧客滿意率接近 100%，其最終就是營(yíng)造回到家的居住感覺。 專業(yè) 101中原地產(chǎn) 專注問(wèn)題一：產(chǎn)品組合豐富，如何推高本案銷售價(jià)值？問(wèn)題二：目標(biāo)客戶層面不一，宣傳推廣調(diào)性如何確立？問(wèn)題三：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局激烈，如何運(yùn)用靈活的營(yíng)銷手段出奇制勝？運(yùn)用推貨杠桿，靈活穿插產(chǎn)品供應(yīng)，制造營(yíng)銷熱點(diǎn)推高售價(jià)忽略產(chǎn)品形態(tài)的不統(tǒng)一性，著重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目整體形象及商務(wù)訴求利用中原中國(guó)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)資源優(yōu)勢(shì)，結(jié)合一、二手聯(lián)動(dòng)的銷售優(yōu)勢(shì)，從而促進(jìn)銷售利潤(rùn)最大化我們對(duì)銷售推廣的思考 ……一、銷售推廣思路107中原地產(chǎn) 112中原地產(chǎn) 寫字樓樣板房開放現(xiàn)場(chǎng)客戶接待銷售人員接待睇樓客戶。3月開盤前舉辦項(xiàng)目誓師大會(huì)，激勵(lì)士氣，講述開盤當(dāng)天的銷售流程。商業(yè)行會(huì)推廣互聯(lián)網(wǎng)廣告：搜房、中原網(wǎng)站內(nèi)容：樣板房?jī)A情開放，現(xiàn)接受預(yù)約登記123中原地產(chǎn) 三、推廣策略127中原地產(chǎn) 專注樓體燈光廣告 在項(xiàng)目樓體的東北角立面安裝燈光廣告，展示出項(xiàng)目名稱和咨詢電話，可以讓項(xiàng)目周邊的辦公企業(yè)清晰可見，而且對(duì)昌崗路上的途經(jīng)人群可以起到宣傳作用。 專注216。 專業(yè) 建立項(xiàng)目高端形象（營(yíng)銷包裝） 以軟硬件的投入建設(shè)，提升自身產(chǎn)品價(jià)值，令產(chǎn)品有別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，建立形象之余，通過(guò)廣告形象的推廣，現(xiàn)場(chǎng)包裝的格調(diào)等等，每一個(gè)環(huán)節(jié)的細(xì)微之處，提升產(chǎn)品價(jià)值。138中原地產(chǎn) 專注外區(qū)客中原各分行網(wǎng)點(diǎn) 報(bào)紙廣告 （南方都市報(bào)、廣州日?qǐng)?bào)）網(wǎng)絡(luò)廣告 （發(fā)展商網(wǎng)站、項(xiàng)目網(wǎng)站、焦點(diǎn)網(wǎng)站及中原公司網(wǎng)站）除了利用報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)廣告和做巡展等進(jìn)行常規(guī)的廣泛性宣傳外， 中原遍布全市的各分行網(wǎng)點(diǎn) 還同時(shí)配合，張貼和陳列出海報(bào)單張和進(jìn)行客戶 Cold Call。129中原地產(chǎn) 專業(yè) 銷售人員電話 CALL客回現(xiàn)場(chǎng)填寫意向認(rèn)購(gòu)單。 各部門總監(jiān) 公布客戶儲(chǔ)備數(shù)據(jù)，公布各自預(yù)期的銷售目標(biāo)。 專業(yè) 營(yíng)銷推廣策略銷售策略整體推廣部署推廣途徑推貨安排109中原地產(chǎn) 必要展示 3：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的展示包裝內(nèi)部隔離墻展示外圍墻形象展示樓盤指 示103中原地產(chǎn) 專注列舉各樓層業(yè)態(tài)圖片，及建議商家97中原地產(chǎn) 專業(yè) 雅思閣進(jìn)入中國(guó)后，迅速在北京、上海、大連、蘇州等地建立酒店公寓。 專注公寓部分定位建議公寓目標(biāo)群分析公寓定位產(chǎn)品建議84中原地產(chǎn) 洗手間裝修設(shè)計(jì)洗手間：除標(biāo)準(zhǔn)配置外，配有專用 CEO盥洗間，體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴氣質(zhì)CEO專用盥洗間 —— 通過(guò)細(xì)節(jié)突出高企管理層的尊貴私屬感77中原地產(chǎn) 72中原地產(chǎn) n 外觀清潔較為麻煩。n 為廣州市場(chǎng)所認(rèn)可，有一定檔次感，是最穩(wěn)妥的材料選擇。中低層（ 824樓）：分拆出售。 專業(yè) 50中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注酒店小結(jié)琶洲商務(wù)圈、 2023年亞運(yùn)等眾多利好條件將催生廣州酒店發(fā)展的巨大商機(jī) —— 酒店業(yè)開始在海珠蓬勃發(fā)展隨著香格里拉酒店、富力麗思 專業(yè) 專注財(cái)智大廈物業(yè)地址：海珠區(qū)客村立交西北角開 發(fā) 商：廣東粵臺(tái)有限公司開售時(shí)間： 2023年 11月均價(jià)：寫字樓 /平方米，公寓 /平方米規(guī) 劃：總建筑面積 42914㎡， 1－ 3層為商場(chǎng)， 46樓為寫字樓， 7－ 30層為酒店式商務(wù)公寓。 專業(yè) 價(jià)格方面， 07年來(lái)公寓價(jià)格飆升過(guò)萬(wàn)，回報(bào)率已成為最具吸引投資者的關(guān)注點(diǎn)。該項(xiàng)目總建筑面積規(guī)模超過(guò) 23萬(wàn)平方米 .寫 字 樓 : 萬(wàn)菱匯甲級(jí)寫字樓 ,高 49層，建筑面積約 米，基本間隔為 400平方米 1500平方米，初步定為整層出租。 反過(guò)來(lái)講，傳統(tǒng)的商務(wù)圈總是集高端寫字樓、星級(jí)酒店、高級(jí)公寓、高級(jí)商場(chǎng)于一體，形成經(jīng)濟(jì)圈。?海珠區(qū) 各寫字樓板塊成交分析8中原地產(chǎn) 專注Ⅰ 、市場(chǎng)背景廣州寫字樓市場(chǎng)綜述廣州公寓及酒店市場(chǎng)綜述海珠區(qū)規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)分析市場(chǎng)總結(jié)3中原地產(chǎn) 6中原地產(chǎn) 供求： 四帶三圈商務(wù)板塊的發(fā)展，使新舊商務(wù)區(qū)同時(shí)也走上更新?lián)Q代的步伐，今后的新推寫字樓也主要以高端的甲級(jí)寫字樓為主， 發(fā)展以高端為主流，商務(wù)綜合配套齊備的物業(yè)將倍受青睞。對(duì)項(xiàng)目的啟示： 項(xiàng)目爛尾多年，硬件比拼不是主要的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，除了項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)外，項(xiàng)目的 “高度 ”與 “樓宇復(fù)合性 ”將會(huì)為定位與營(yíng)銷帶來(lái)不可忽視的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)遇。產(chǎn)品的機(jī)遇： 單一的硬件比拼，必定導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，而相比之下，在產(chǎn)品配套方面，市場(chǎng)對(duì)此要求越來(lái)越高，附加值的挖掘，特別是復(fù)合型經(jīng)濟(jì)效應(yīng)成為未來(lái)高端寫字樓的主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)之一。丹頓公寓鉑頓公寓錦洲國(guó)際公寓世港國(guó)際公寓會(huì)展領(lǐng)域珠江商派國(guó)際公寓即將推出公寓 在售公寓 近三年銷售完成公寓勤天 專注在售公寓產(chǎn)品一覽項(xiàng)目 主要戶型珠江新岸公寓 3090㎡的單間、兩房逸景翠園 丹頓公寓 81㎡、 112㎡、 193㎡的兩房三房四房逸景翠園 鉑頓公寓 120145㎡的大三房四房羅馬家園 羅馬國(guó)際公寓 91136㎡的三房珠江帝景 克萊國(guó)際公寓 145203 ㎡的大四房五房勤天 未來(lái)供應(yīng)的啟示24中原地產(chǎn) 專業(yè) 29中原地產(chǎn) 專注S優(yōu)勢(shì) W 劣勢(shì)O機(jī)會(huì) T威脅① 位置優(yōu)越：琶洲商務(wù)圈 +江南西配套圈② 交通便利：江南大道 (公交 )+雙地鐵③ 地鐵上蓋物業(yè)昭示性強(qiáng)④ 品牌酒店提升物業(yè)檔次，成為市場(chǎng)尖端⑤ 復(fù)合型物業(yè)，具規(guī)模效應(yīng)，體現(xiàn)稀缺性① 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)入高峰期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇② 天河北與珠江新城分流部分客戶③ 寫字樓、商業(yè)及酒店物業(yè)檔次不斷提升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈① 項(xiàng)目的歷史因素，形象重塑存在阻力② 現(xiàn)時(shí)周邊商務(wù)氛圍較淡，未能形成客戶的首選③ 車位配套不足，① 琶洲商圈建設(shè)，商務(wù)氣氛漸濃，帶動(dòng)物業(yè)租售齊升② 交易會(huì)業(yè)務(wù)量大幅增長(zhǎng)，形成會(huì)展經(jīng)濟(jì)幅射③ 雙地鐵的啟動(dòng)，產(chǎn)生更大的商業(yè)、商務(wù)效益SW