【正文】 面尋求目標(biāo)客戶，眼光不局限于本地市場(chǎng)，利用中原網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，積極開拓外地資源制造節(jié)點(diǎn)提高售價(jià)執(zhí)行關(guān)鍵：覆蓋目標(biāo)客戶各階層，利用產(chǎn)品價(jià)值對(duì)比，務(wù)求 “”適銷對(duì)路 ”。 營(yíng)銷推廣策略銷售策略整體推廣部署推廣途徑推貨安排109中原地產(chǎn) 2023年 1月 —2 月上旬策略一一、銷售策略110中原地產(chǎn) 專注產(chǎn)品新聞發(fā)報(bào)會(huì)v為擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，快速樹立品牌形象與知名度，展示公司的實(shí)力。 專注戰(zhàn)略同盟簽字儀式v為體現(xiàn)項(xiàng)目高檔、高質(zhì)的國(guó)際化形象及突顯項(xiàng)目的管理與服務(wù)，加強(qiáng)投資信心。 專業(yè) 中原公司資源整合中原公司資源整合利用中原各營(yíng)銷渠道挖掘客戶，開展前期的客戶儲(chǔ)備工作。 專業(yè) 專業(yè) 各部門總監(jiān) 公布客戶儲(chǔ)備數(shù)據(jù)，公布各自預(yù)期的銷售目標(biāo)。廣告儲(chǔ)客、歸類銷控廣告儲(chǔ)客、歸類銷控在項(xiàng)目開售前積極儲(chǔ)備客戶，利用形象廣告、 DM直郵、宣傳單張、雜志廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告、現(xiàn)場(chǎng)廣告等吸引更多的消費(fèi)者到現(xiàn)場(chǎng)參觀登記，并擬定預(yù)售樓層售價(jià)幅度，提前進(jìn)行銷控，分流各大小意向客戶。宣傳單張通過夾報(bào)（廣州日?qǐng)?bào)）的形式，派送至周邊寫字樓、住宅、商家的目標(biāo)客戶中。銷售人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，接待來訪客戶互聯(lián)網(wǎng)廣告（ 1月 —4 月）：搜房、中原網(wǎng)站內(nèi)容：售樓部開放，現(xiàn)接受預(yù)約登記120中原地產(chǎn) 銷售人員電話 CALL客回現(xiàn)場(chǎng)填寫意向認(rèn)購(gòu)單。 專業(yè) 專業(yè) 專注二、推貨安排第一階段：籍國(guó)際知名酒店的進(jìn)駐為契機(jī)，先將項(xiàng)目低層寫字樓高調(diào)推出市場(chǎng) （銷售時(shí)間： 23個(gè)月）第二階段：承接上階段銷售熱度，繼而推出部分高層寫字樓及酒店式公寓，再次刺激市場(chǎng)銷售氣氛。 專業(yè) 125中原地產(chǎn) 專注報(bào)紙廣告 如何高效、合理如何高效、合理地整合？地整合？現(xiàn)場(chǎng)包裝行業(yè)推廣樓體燈光中原網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品推介會(huì)雜志廣告推廣途徑有多種多樣，項(xiàng)目的客戶也各有不同的特性，我們應(yīng)根據(jù)推廣途徑有多種多樣，項(xiàng)目的客戶也各有不同的特性，我們應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行高效、合理的整合。 專注關(guān)系戶產(chǎn)品推介會(huì)大客戶關(guān)系戶為發(fā)展商內(nèi)部人員及通過其關(guān)系發(fā)掘而獲得，大客戶指購(gòu)買半層或以上的客戶，可以由中原寫字樓客戶資料庫(kù)內(nèi)篩選所得。129中原地產(chǎn) 專業(yè) 131中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注外區(qū)客中原各分行網(wǎng)點(diǎn) 報(bào)紙廣告 （南方都市報(bào)、廣州日?qǐng)?bào)）網(wǎng)絡(luò)廣告 （發(fā)展商網(wǎng)站、項(xiàng)目網(wǎng)站、焦點(diǎn)網(wǎng)站及中原公司網(wǎng)站）除了利用報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)廣告和做巡展等進(jìn)行常規(guī)的廣泛性宣傳外， 中原遍布全市的各分行網(wǎng)點(diǎn) 還同時(shí)配合，張貼和陳列出海報(bào)單張和進(jìn)行客戶 Cold Call。服務(wù)類客戶135中原地產(chǎn) 深圳客外省客136中原地產(chǎn) 專業(yè) 138中原地產(chǎn) 專注銷售接待細(xì)節(jié)二：客戶專屬跟進(jìn)【 后續(xù)服務(wù)：客戶跟進(jìn)，無微不至 】u 收集客戶的 E—MAIL 郵箱，定期發(fā)送電子樓書。 專業(yè) 售價(jià)建議 寫字樓及酒店式公寓售價(jià)建議銷售總收益定價(jià)依據(jù)142中原地產(chǎn) 建立項(xiàng)目高端形象（營(yíng)銷包裝） 以軟硬件的投入建設(shè)，提升自身產(chǎn)品價(jià)值，令產(chǎn)品有別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，建立形象之余，通過廣告形象的推廣，現(xiàn)場(chǎng)包裝的格調(diào)等等，每一個(gè)環(huán)節(jié)的細(xì)微之處，提升產(chǎn)品價(jià)值。海珠區(qū)繁華都市生活圈，商務(wù)、購(gòu)物、娛樂、休閑、教育配套一應(yīng)。 專業(yè) 專注一、定價(jià)方法（市場(chǎng)分析法）分析現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，假設(shè)項(xiàng)目在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，不做任何自我修飾，保守估計(jì)未來能實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)。 專業(yè) 回訪內(nèi)容包括客戶對(duì)本案銷售人員的服務(wù)態(tài)度，專業(yè)知識(shí)的滿意度；客戶置業(yè)需求的了解；客戶對(duì)本案產(chǎn)品的觀感及反饋意見收集等u 中原公司提供專業(yè)的市場(chǎng)資訊分析，對(duì)重點(diǎn)客戶尤其是投資類客戶定期郵寄專業(yè)雜志。 專注u 改變以往售樓部?jī)H作為銷樓簽約的傳統(tǒng)看法u 銷售中心電子化接待（電腦計(jì)價(jià)、滾動(dòng)式屏幕銷控，電子樓書、遠(yuǎn)程遙控接待系統(tǒng)等）u 全面提升環(huán)境質(zhì)素和人員服務(wù)水平u 引入酒店式的接待規(guī)格和現(xiàn)場(chǎng)管理（如接待手法、藝術(shù)展示、音樂、飲品等等），使消費(fèi)者進(jìn)入后感受到高檔次的服務(wù)水平，全面提升項(xiàng)目品牌形象u 周全的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)也可建立起消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目后期的物業(yè)管理充滿住心銷售服務(wù)：提供全程跟進(jìn)星級(jí)酒店式銷售接待服務(wù)【 VIP預(yù)約客戶，一對(duì)一的尊貴推介服務(wù) 】銷售接待細(xì)節(jié)一： VIP預(yù)約二、銷售工作流程139中原地產(chǎn) 3月中旬，通過與國(guó)際知名品牌酒店等戰(zhàn)略合作伙伴的簽約活動(dòng)，將本項(xiàng)目的利好信息帶出市場(chǎng)。 專注216。 專注香港客中原公司的良好口碑和各地分公司的客戶轉(zhuǎn)介。 專業(yè) 133中原地產(chǎn) 專注樓體燈光廣告 在項(xiàng)目樓體的東北角立面安裝燈光廣告，展示出項(xiàng)目名稱和咨詢電話，可以讓項(xiàng)目周邊的辦公企業(yè)清晰可見，而且對(duì)昌崗路上的途經(jīng)人群可以起到宣傳作用?，F(xiàn)場(chǎng)包裝利用高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)場(chǎng)裝修（包括大堂、示范單位等）和強(qiáng)調(diào)五星級(jí)的商務(wù)物業(yè)管理拉高項(xiàng)目形象、確立市場(chǎng)地位。 專注本區(qū)客現(xiàn)場(chǎng)包裝DM投放樓體燈光廣告DM的投放、銷售中心的裝修、圍墻廣告、樓體立面的燈光廣告和銷售現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)對(duì)本區(qū)客較具針對(duì)性的作用。 專業(yè) 三、推廣策略127中原地產(chǎn) 專注三、項(xiàng)目整體推廣部署9 12 1 3 5 6 7 8 9 10 11 12月份推廣前的籌備工作確立形象前期策劃介入新聞事件傳播銷售中心開放開盤儀式公開發(fā)售全面性推廣 持續(xù)推廣工程節(jié)點(diǎn)尾貨促銷 自然消化完成銷售項(xiàng)目巡展商業(yè)招商商業(yè)行會(huì)推廣戰(zhàn)略投資講座2月 2售樓部開放4月中旬寫字樓樣板層開放2023年426月中旬酒店式公寓 樣板層開放126中原地產(chǎn) 雖對(duì)項(xiàng)目提高知名度的力度較國(guó)際星級(jí)酒店弱，但也能引起市場(chǎng)的關(guān)注度。 （銷售時(shí)間： 23個(gè)月） 中原建議以引入國(guó)際知名酒店為推高項(xiàng)目定位的有利條件，從而提高項(xiàng)目質(zhì)素，擴(kuò)大市場(chǎng)知名度，增加日后銷售利潤(rùn)率，為發(fā)展商快速回籠資金。商業(yè)行會(huì)推廣互聯(lián)網(wǎng)廣告：搜房、中原網(wǎng)站內(nèi)容：樣板房?jī)A情開放，現(xiàn)接受預(yù)約登記123中原地產(chǎn) 控制推貨，提高售價(jià)擬定開盤推貨計(jì)劃，采用分批推售、定量推貨、折扣控制等方法，提高售價(jià)。公開發(fā)售前兩天，舉辦大客戶銷售專場(chǎng)，先集中消化大面積單位，并視現(xiàn)場(chǎng)熱銷程度隨時(shí)加推新樓層，以滿足大客的需求。 專注客戶儲(chǔ)備 登記資料 填寫意向認(rèn)購(gòu)單大客戶銷售專場(chǎng) 售前預(yù)銷控前期通過新聞事件、活動(dòng)傳播、雙方資源整合、形象廣告、現(xiàn)場(chǎng)廣告等途徑積極儲(chǔ)客。3月開盤前舉辦項(xiàng)目誓師大會(huì)，激勵(lì)士氣，講述開盤當(dāng)天的銷售流程。 專業(yè) 專業(yè) 項(xiàng)目專案統(tǒng)籌組委 組織中原全公司于 4月上旬（開盤前）舉辦誓師大會(huì)。寫字樓樣板房開放現(xiàn)場(chǎng)客戶接待銷售人員接待睇樓客戶。 專業(yè) 專業(yè) 進(jìn)一步造成廣泛的社會(huì)輿論，使項(xiàng)目從一開始就奠定理想的市場(chǎng)與銷售基礎(chǔ)。112中原地產(chǎn) 專注新聞事件、活動(dòng)傳播產(chǎn)品新聞產(chǎn)品新聞 發(fā)布會(huì)發(fā)布會(huì)戰(zhàn)略同盟戰(zhàn)略同盟簽字儀式簽字儀式制造新聞事件，樹立品牌形象， 以引起社會(huì)的廣泛關(guān)注111中原地產(chǎn) 專注新聞事件、活動(dòng)傳播新聞事件、活動(dòng)傳播導(dǎo)入項(xiàng)目形象與優(yōu)勢(shì)前景，樹立品牌及社會(huì)效應(yīng)，引起投資者及實(shí)力買家的關(guān)注。 專業(yè) 專注問題一：產(chǎn)品組合豐富，如何推高本案銷售價(jià)值？問題二：目標(biāo)客戶層面不一，宣傳推廣調(diào)性如何確立？問題三：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局激烈，如何運(yùn)用靈活的營(yíng)銷手段出奇制勝？運(yùn)用推貨杠桿，靈活穿插產(chǎn)品供應(yīng)，制造營(yíng)銷熱點(diǎn)推高售價(jià)忽略產(chǎn)品形態(tài)的不統(tǒng)一性，著重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目整體形象及商務(wù)訴求利用中原中國(guó)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)資源優(yōu)勢(shì)，結(jié)合一、二手聯(lián)動(dòng)的銷售優(yōu)勢(shì)，從而促進(jìn)銷售利潤(rùn)最大化我們對(duì)銷售推廣的思考 ……一、銷售推廣思路107中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注展示：必要的安防智能化展示：必要的安防智能化 在合理控制投資成本的前提下，為提升物業(yè)的質(zhì)素和增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，在客戶能真實(shí)感受的地方投入實(shí)效的智能化設(shè)備，如設(shè)立一卡通門禁系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、車庫(kù)進(jìn)出管理系統(tǒng)、公寓住戶可視對(duì)講系統(tǒng)。 專業(yè) 101中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注Ⅴ 、銷售策略營(yíng)銷推廣思路營(yíng)銷推廣策略現(xiàn)場(chǎng)銷售工作建議項(xiàng)目啟動(dòng)的前決條件售價(jià)建議98中原地產(chǎn) 會(huì)議室、宴會(huì)廳SPA會(huì)館健身中心特色餐飲精品超市商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)建議96中原地產(chǎn) 專業(yè) 93中原地產(chǎn) 利用專用電梯分流公寓及酒店的 客戶 ，使客戶直接通過高速電梯到達(dá) 31層轉(zhuǎn)換層。 專業(yè) 專注 奧克伍德公司成立于 1962年，總部設(shè)于美國(guó)洛杉磯，作為全球最大的房屋經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和多元化的資產(chǎn)管理公司，管理足跡遍布美國(guó)、英國(guó)和亞太地區(qū)，顧客滿意率接近 100%，其最終就是營(yíng)造回到家的居住感覺。所有公寓只租不賣，一套單間的月租金大約在 、一套 130㎡三房套間月租金 3萬元，兩房月租金 ~。 2023年，雅思閣將在廣州建立首個(gè)自主經(jīng)營(yíng)酒店服務(wù)公寓，位于太古匯北側(cè)的廣州雅思閣（天河新作）。 專業(yè) 專業(yè) 專注“ ” 酒店式公寓酒店式公寓功能定位公寓定位： 酒店式管理服務(wù) +商務(wù)配套 酒店式公寓主力面積在 60134㎡區(qū)間內(nèi)，走中高檔次精品公寓的路線。 專注酒店式公寓目標(biāo)客戶群鎖定 根據(jù)本案的位置優(yōu)勢(shì)（包括交通及配套）、星級(jí)酒店的服務(wù)優(yōu)勢(shì)、寫字樓進(jìn)駐衍生的公寓需求等因素，初步鎖定本案的客戶群體為下述幾類： 據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上購(gòu)買同類公寓物業(yè)的客戶中， 投資客成主流消費(fèi)群體。 專注針對(duì)大量的中小型企業(yè)客戶，對(duì)商務(wù)配套的需求強(qiáng)烈，本項(xiàng)目應(yīng)提供多樣商務(wù)辦公配套服務(wù)：n 良好的產(chǎn)品展示平臺(tái)及會(huì)客環(huán)境n 樓層管家服務(wù)，專人處理企業(yè)需求n 設(shè)置多功能會(huì)議室（展示產(chǎn)品、接待客戶）n 充足的共用資料庫(kù)n 公司注冊(cè)、行政辦文手續(xù)等政策咨詢n 方便、齊全的行政后勤服務(wù)等n 中英文秘書服務(wù)n 相關(guān)會(huì)計(jì)、律師、報(bào)關(guān)咨詢企業(yè)聯(lián)系服務(wù)n 提供設(shè)備維修等服務(wù)83中原地產(chǎn) 81中原地產(chǎn) 專業(yè) 辦公空間寫字樓交付標(biāo)準(zhǔn)參考78中原地產(chǎn) 因?yàn)殓R鋼的造價(jià)較高，所以層間的電梯門等位置建議不必配置 76中原地產(chǎn) 外部廣場(chǎng)環(huán)境營(yíng)造外部廣場(chǎng)環(huán)境：提升辦公樓外環(huán)境的關(guān)鍵通過 與 商業(yè)規(guī)劃結(jié)合實(shí)現(xiàn) 水景與園林綠化的結(jié)合使其與大堂內(nèi)環(huán)境遙相呼應(yīng)廣場(chǎng)圖片75中原地產(chǎn) 寫字樓大堂整體感觀效果應(yīng)是時(shí)尚高雅、融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素、充滿藝術(shù)感染力的視覺空間 。 專注樓體燈光設(shè)計(jì)將本項(xiàng)目真正打造為海珠區(qū)標(biāo)志性不夜城！利用頂尖部份作標(biāo)志性燈光利用頂尖部份作標(biāo)志性燈光樓體燈光樓體燈光 通過淺色玻璃透出的燈光設(shè)計(jì)，體現(xiàn)酒店及公寓的檔次，并為項(xiàng)目帶來更多商業(yè)人流73中原地產(chǎn) 優(yōu)點(diǎn)：n 舒適，高層公寓及酒店套房均享有大落地玻璃窗，超闊高空視野，采光通風(fēng)佳n 外立面新穎時(shí)尚，成為海珠區(qū)奪目的標(biāo)志性建筑。 專注由于遮陽板隨著太陽照射角度而轉(zhuǎn)動(dòng)，建筑外觀從早到晚都在不停的變換，隨之產(chǎn)生的色彩反射及光影效果也在不停的變換，賦予建筑生命和活力。 專注 廣州發(fā)展中心大廈外立面四周采用了豎向遮陽百葉。古典式外立面的特點(diǎn) 68中原地產(chǎn) 專業(yè) n 由于玻璃是透明的，構(gòu)件通常又較為復(fù)雜，所以外立面清潔難度大。 66中原地產(chǎn) 玻璃幕墻和石材立面特點(diǎn) 65中原地產(chǎn) 專注n 技術(shù)成熟，成本容易控制。公共空間 —— 外立面設(shè)計(jì)63中原地產(chǎn) 專業(yè) 兩種產(chǎn)品互為補(bǔ)充，吸納不同的客戶，加速項(xiàng)目銷售速度！兩種產(chǎn)品互為補(bǔ)充，吸納不同的客戶，加速項(xiàng)目銷售速度！61中原地產(chǎn) 根據(jù)對(duì)客戶群的分析， 200㎡以下戶型最受周邊中小企業(yè)歡迎。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注物流類客戶 對(duì)中心區(qū)寫字樓而言，物流行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)的需求潛力大。 專注 中心區(qū)客戶群體分析貿(mào)易類客戶 貿(mào)易類客戶一直是廣州寫字樓銷售市場(chǎng)的重要客戶，貿(mào)易行業(yè)規(guī)模大，涉及大中小型公司，其中不少外資企業(yè)。 垂直功能規(guī)劃建議商務(wù)元素商旅配套商務(wù)配套8～ 28F 甲級(jí)寫字樓47～ 48F 星空高級(jí)餐飲1～ 5F 商場(chǎng)6～ 7F 會(huì)所及商務(wù)配套31～ 38F 公寓39～ 48F 星級(jí)酒店休閑餐飲元素51中原地產(chǎn)