【正文】 面尋求目標客戶，眼光不局限于本地市場，利用中原網(wǎng)絡(luò)平臺，積極開拓外地資源制造節(jié)點提高售價執(zhí)行關(guān)鍵：覆蓋目標客戶各階層，利用產(chǎn)品價值對比，務求 “”適銷對路 ”。 營銷推廣策略銷售策略整體推廣部署推廣途徑推貨安排109中原地產(chǎn) 2023年 1月 —2 月上旬策略一一、銷售策略110中原地產(chǎn) 專注產(chǎn)品新聞發(fā)報會v為擴大項目影響力，快速樹立品牌形象與知名度，展示公司的實力。 專注戰(zhàn)略同盟簽字儀式v為體現(xiàn)項目高檔、高質(zhì)的國際化形象及突顯項目的管理與服務，加強投資信心。 專業(yè) 中原公司資源整合中原公司資源整合利用中原各營銷渠道挖掘客戶，開展前期的客戶儲備工作。 專業(yè) 專業(yè) 各部門總監(jiān) 公布客戶儲備數(shù)據(jù)，公布各自預期的銷售目標。廣告儲客、歸類銷控廣告儲客、歸類銷控在項目開售前積極儲備客戶，利用形象廣告、 DM直郵、宣傳單張、雜志廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告、現(xiàn)場廣告等吸引更多的消費者到現(xiàn)場參觀登記，并擬定預售樓層售價幅度，提前進行銷控，分流各大小意向客戶。宣傳單張通過夾報（廣州日報）的形式，派送至周邊寫字樓、住宅、商家的目標客戶中。銷售人員進駐現(xiàn)場，接待來訪客戶互聯(lián)網(wǎng)廣告（ 1月 —4 月）：搜房、中原網(wǎng)站內(nèi)容：售樓部開放，現(xiàn)接受預約登記120中原地產(chǎn) 銷售人員電話 CALL客回現(xiàn)場填寫意向認購單。 專業(yè) 專業(yè) 專注二、推貨安排第一階段：籍國際知名酒店的進駐為契機，先將項目低層寫字樓高調(diào)推出市場 （銷售時間： 23個月）第二階段：承接上階段銷售熱度，繼而推出部分高層寫字樓及酒店式公寓，再次刺激市場銷售氣氛。 專業(yè) 125中原地產(chǎn) 專注報紙廣告 如何高效、合理如何高效、合理地整合？地整合？現(xiàn)場包裝行業(yè)推廣樓體燈光中原網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品推介會雜志廣告推廣途徑有多種多樣，項目的客戶也各有不同的特性，我們應根據(jù)推廣途徑有多種多樣，項目的客戶也各有不同的特性，我們應根據(jù)實際情況進行高效、合理的整合。 專注關(guān)系戶產(chǎn)品推介會大客戶關(guān)系戶為發(fā)展商內(nèi)部人員及通過其關(guān)系發(fā)掘而獲得，大客戶指購買半層或以上的客戶，可以由中原寫字樓客戶資料庫內(nèi)篩選所得。129中原地產(chǎn) 專業(yè) 131中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注外區(qū)客中原各分行網(wǎng)點 報紙廣告 （南方都市報、廣州日報）網(wǎng)絡(luò)廣告 （發(fā)展商網(wǎng)站、項目網(wǎng)站、焦點網(wǎng)站及中原公司網(wǎng)站）除了利用報紙、網(wǎng)絡(luò)廣告和做巡展等進行常規(guī)的廣泛性宣傳外， 中原遍布全市的各分行網(wǎng)點 還同時配合，張貼和陳列出海報單張和進行客戶 Cold Call。服務類客戶135中原地產(chǎn) 深圳客外省客136中原地產(chǎn) 專業(yè) 138中原地產(chǎn) 專注銷售接待細節(jié)二：客戶專屬跟進【 后續(xù)服務：客戶跟進，無微不至 】u 收集客戶的 E—MAIL 郵箱，定期發(fā)送電子樓書。 專業(yè) 售價建議 寫字樓及酒店式公寓售價建議銷售總收益定價依據(jù)142中原地產(chǎn) 建立項目高端形象（營銷包裝） 以軟硬件的投入建設(shè)，提升自身產(chǎn)品價值，令產(chǎn)品有別于競爭對手，建立形象之余，通過廣告形象的推廣，現(xiàn)場包裝的格調(diào)等等，每一個環(huán)節(jié)的細微之處，提升產(chǎn)品價值。海珠區(qū)繁華都市生活圈，商務、購物、娛樂、休閑、教育配套一應。 專業(yè) 專注一、定價方法（市場分析法）分析現(xiàn)時房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，假設(shè)項目在目前的市場環(huán)境下，不做任何自我修飾，保守估計未來能實現(xiàn)的銷售均價。 專業(yè) 回訪內(nèi)容包括客戶對本案銷售人員的服務態(tài)度，專業(yè)知識的滿意度；客戶置業(yè)需求的了解；客戶對本案產(chǎn)品的觀感及反饋意見收集等u 中原公司提供專業(yè)的市場資訊分析，對重點客戶尤其是投資類客戶定期郵寄專業(yè)雜志。 專注u 改變以往售樓部僅作為銷樓簽約的傳統(tǒng)看法u 銷售中心電子化接待（電腦計價、滾動式屏幕銷控，電子樓書、遠程遙控接待系統(tǒng)等）u 全面提升環(huán)境質(zhì)素和人員服務水平u 引入酒店式的接待規(guī)格和現(xiàn)場管理（如接待手法、藝術(shù)展示、音樂、飲品等等），使消費者進入后感受到高檔次的服務水平，全面提升項目品牌形象u 周全的現(xiàn)場服務也可建立起消費者對項目后期的物業(yè)管理充滿住心銷售服務：提供全程跟進星級酒店式銷售接待服務【 VIP預約客戶，一對一的尊貴推介服務 】銷售接待細節(jié)一： VIP預約二、銷售工作流程139中原地產(chǎn) 3月中旬，通過與國際知名品牌酒店等戰(zhàn)略合作伙伴的簽約活動，將本項目的利好信息帶出市場。 專注216。 專注香港客中原公司的良好口碑和各地分公司的客戶轉(zhuǎn)介。 專業(yè) 133中原地產(chǎn) 專注樓體燈光廣告 在項目樓體的東北角立面安裝燈光廣告，展示出項目名稱和咨詢電話，可以讓項目周邊的辦公企業(yè)清晰可見，而且對昌崗路上的途經(jīng)人群可以起到宣傳作用。現(xiàn)場包裝利用高標準的現(xiàn)場裝修（包括大堂、示范單位等）和強調(diào)五星級的商務物業(yè)管理拉高項目形象、確立市場地位。 專注本區(qū)客現(xiàn)場包裝DM投放樓體燈光廣告DM的投放、銷售中心的裝修、圍墻廣告、樓體立面的燈光廣告和銷售現(xiàn)場活動對本區(qū)客較具針對性的作用。 專業(yè) 三、推廣策略127中原地產(chǎn) 專注三、項目整體推廣部署9 12 1 3 5 6 7 8 9 10 11 12月份推廣前的籌備工作確立形象前期策劃介入新聞事件傳播銷售中心開放開盤儀式公開發(fā)售全面性推廣 持續(xù)推廣工程節(jié)點尾貨促銷 自然消化完成銷售項目巡展商業(yè)招商商業(yè)行會推廣戰(zhàn)略投資講座2月 2售樓部開放4月中旬寫字樓樣板層開放2023年426月中旬酒店式公寓 樣板層開放126中原地產(chǎn) 雖對項目提高知名度的力度較國際星級酒店弱，但也能引起市場的關(guān)注度。 （銷售時間： 23個月） 中原建議以引入國際知名酒店為推高項目定位的有利條件，從而提高項目質(zhì)素，擴大市場知名度，增加日后銷售利潤率，為發(fā)展商快速回籠資金。商業(yè)行會推廣互聯(lián)網(wǎng)廣告：搜房、中原網(wǎng)站內(nèi)容：樣板房傾情開放，現(xiàn)接受預約登記123中原地產(chǎn) 控制推貨，提高售價擬定開盤推貨計劃，采用分批推售、定量推貨、折扣控制等方法，提高售價。公開發(fā)售前兩天，舉辦大客戶銷售專場，先集中消化大面積單位，并視現(xiàn)場熱銷程度隨時加推新樓層，以滿足大客的需求。 專注客戶儲備 登記資料 填寫意向認購單大客戶銷售專場 售前預銷控前期通過新聞事件、活動傳播、雙方資源整合、形象廣告、現(xiàn)場廣告等途徑積極儲客。3月開盤前舉辦項目誓師大會，激勵士氣，講述開盤當天的銷售流程。 專業(yè) 專業(yè) 項目專案統(tǒng)籌組委 組織中原全公司于 4月上旬（開盤前）舉辦誓師大會。寫字樓樣板房開放現(xiàn)場客戶接待銷售人員接待睇樓客戶。 專業(yè) 專業(yè) 進一步造成廣泛的社會輿論，使項目從一開始就奠定理想的市場與銷售基礎(chǔ)。112中原地產(chǎn) 專注新聞事件、活動傳播產(chǎn)品新聞產(chǎn)品新聞 發(fā)布會發(fā)布會戰(zhàn)略同盟戰(zhàn)略同盟簽字儀式簽字儀式制造新聞事件，樹立品牌形象， 以引起社會的廣泛關(guān)注111中原地產(chǎn) 專注新聞事件、活動傳播新聞事件、活動傳播導入項目形象與優(yōu)勢前景，樹立品牌及社會效應，引起投資者及實力買家的關(guān)注。 專業(yè) 專注問題一：產(chǎn)品組合豐富，如何推高本案銷售價值？問題二：目標客戶層面不一，宣傳推廣調(diào)性如何確立？問題三：市場競爭格局激烈，如何運用靈活的營銷手段出奇制勝？運用推貨杠桿，靈活穿插產(chǎn)品供應，制造營銷熱點推高售價忽略產(chǎn)品形態(tài)的不統(tǒng)一性，著重強調(diào)項目整體形象及商務訴求利用中原中國網(wǎng)絡(luò)平臺資源優(yōu)勢，結(jié)合一、二手聯(lián)動的銷售優(yōu)勢，從而促進銷售利潤最大化我們對銷售推廣的思考 ……一、銷售推廣思路107中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注展示：必要的安防智能化展示：必要的安防智能化 在合理控制投資成本的前提下，為提升物業(yè)的質(zhì)素和增加項目賣點，在客戶能真實感受的地方投入實效的智能化設(shè)備，如設(shè)立一卡通門禁系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、車庫進出管理系統(tǒng)、公寓住戶可視對講系統(tǒng)。 專業(yè) 101中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注Ⅴ 、銷售策略營銷推廣思路營銷推廣策略現(xiàn)場銷售工作建議項目啟動的前決條件售價建議98中原地產(chǎn) 會議室、宴會廳SPA會館健身中心特色餐飲精品超市商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)建議96中原地產(chǎn) 專業(yè) 93中原地產(chǎn) 利用專用電梯分流公寓及酒店的 客戶 ，使客戶直接通過高速電梯到達 31層轉(zhuǎn)換層。 專業(yè) 專注 奧克伍德公司成立于 1962年，總部設(shè)于美國洛杉磯，作為全球最大的房屋經(jīng)營機構(gòu)和多元化的資產(chǎn)管理公司，管理足跡遍布美國、英國和亞太地區(qū)，顧客滿意率接近 100%，其最終就是營造回到家的居住感覺。所有公寓只租不賣，一套單間的月租金大約在 、一套 130㎡三房套間月租金 3萬元，兩房月租金 ~。 2023年，雅思閣將在廣州建立首個自主經(jīng)營酒店服務公寓，位于太古匯北側(cè)的廣州雅思閣（天河新作）。 專業(yè) 專業(yè) 專注“ ” 酒店式公寓酒店式公寓功能定位公寓定位： 酒店式管理服務 +商務配套 酒店式公寓主力面積在 60134㎡區(qū)間內(nèi)，走中高檔次精品公寓的路線。 專注酒店式公寓目標客戶群鎖定 根據(jù)本案的位置優(yōu)勢（包括交通及配套）、星級酒店的服務優(yōu)勢、寫字樓進駐衍生的公寓需求等因素，初步鎖定本案的客戶群體為下述幾類： 據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)時市場上購買同類公寓物業(yè)的客戶中， 投資客成主流消費群體。 專注針對大量的中小型企業(yè)客戶，對商務配套的需求強烈，本項目應提供多樣商務辦公配套服務：n 良好的產(chǎn)品展示平臺及會客環(huán)境n 樓層管家服務，專人處理企業(yè)需求n 設(shè)置多功能會議室（展示產(chǎn)品、接待客戶）n 充足的共用資料庫n 公司注冊、行政辦文手續(xù)等政策咨詢n 方便、齊全的行政后勤服務等n 中英文秘書服務n 相關(guān)會計、律師、報關(guān)咨詢企業(yè)聯(lián)系服務n 提供設(shè)備維修等服務83中原地產(chǎn) 81中原地產(chǎn) 專業(yè) 辦公空間寫字樓交付標準參考78中原地產(chǎn) 因為鏡鋼的造價較高，所以層間的電梯門等位置建議不必配置 76中原地產(chǎn) 外部廣場環(huán)境營造外部廣場環(huán)境：提升辦公樓外環(huán)境的關(guān)鍵通過 與 商業(yè)規(guī)劃結(jié)合實現(xiàn) 水景與園林綠化的結(jié)合使其與大堂內(nèi)環(huán)境遙相呼應廣場圖片75中原地產(chǎn) 寫字樓大堂整體感觀效果應是時尚高雅、融入現(xiàn)代設(shè)計元素、充滿藝術(shù)感染力的視覺空間 。 專注樓體燈光設(shè)計將本項目真正打造為海珠區(qū)標志性不夜城！利用頂尖部份作標志性燈光利用頂尖部份作標志性燈光樓體燈光樓體燈光 通過淺色玻璃透出的燈光設(shè)計，體現(xiàn)酒店及公寓的檔次，并為項目帶來更多商業(yè)人流73中原地產(chǎn) 優(yōu)點：n 舒適，高層公寓及酒店套房均享有大落地玻璃窗，超闊高空視野，采光通風佳n 外立面新穎時尚，成為海珠區(qū)奪目的標志性建筑。 專注由于遮陽板隨著太陽照射角度而轉(zhuǎn)動，建筑外觀從早到晚都在不停的變換，隨之產(chǎn)生的色彩反射及光影效果也在不停的變換，賦予建筑生命和活力。 專注 廣州發(fā)展中心大廈外立面四周采用了豎向遮陽百葉。古典式外立面的特點 68中原地產(chǎn) 專業(yè) n 由于玻璃是透明的，構(gòu)件通常又較為復雜，所以外立面清潔難度大。 66中原地產(chǎn) 玻璃幕墻和石材立面特點 65中原地產(chǎn) 專注n 技術(shù)成熟，成本容易控制。公共空間 —— 外立面設(shè)計63中原地產(chǎn) 專業(yè) 兩種產(chǎn)品互為補充，吸納不同的客戶，加速項目銷售速度！兩種產(chǎn)品互為補充，吸納不同的客戶，加速項目銷售速度！61中原地產(chǎn) 根據(jù)對客戶群的分析， 200㎡以下戶型最受周邊中小企業(yè)歡迎。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注物流類客戶 對中心區(qū)寫字樓而言，物流行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)的需求潛力大。 專注 中心區(qū)客戶群體分析貿(mào)易類客戶 貿(mào)易類客戶一直是廣州寫字樓銷售市場的重要客戶，貿(mào)易行業(yè)規(guī)模大，涉及大中小型公司，其中不少外資企業(yè)。 垂直功能規(guī)劃建議商務元素商旅配套商務配套8～ 28F 甲級寫字樓47～ 48F 星空高級餐飲1～ 5F 商場6～ 7F 會所及商務配套31～ 38F 公寓39～ 48F 星級酒店休閑餐飲元素51中原地產(chǎn)