【正文】 專注公寓板塊分布及特點(diǎn)針對(duì)客戶群體分為以外資企業(yè)高層管理人員租住、大戶型為主的高檔次公寓和針對(duì)投資型客戶、小戶型為主的中高檔公寓。丹頓公寓鉑頓公寓錦洲國際公寓世港國際公寓會(huì)展領(lǐng)域珠江商派國際公寓即將推出公寓 在售公寓 近三年銷售完成公寓勤天 專業(yè) 富力集團(tuán)的公寓項(xiàng)目覆蓋較大，其中一部分還與寫字樓結(jié)合開發(fā)例如富力摩根史丹尼。 專業(yè) 產(chǎn)品的機(jī)遇： 單一的硬件比拼，必定導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓市場競爭的白熱化，而相比之下，在產(chǎn)品配套方面，市場對(duì)此要求越來越高，附加值的挖掘，特別是復(fù)合型經(jīng)濟(jì)效應(yīng)成為未來高端寫字樓的主要競爭點(diǎn)之一。 專業(yè) 專注復(fù)合型樓宇經(jīng)濟(jì)成市場新熱點(diǎn) 寫字樓產(chǎn)品分析 —— 甲級(jí)寫字樓未來發(fā)展趨勢個(gè)案二：萬菱匯太古匯成功復(fù)合經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)也會(huì)在不久的將來引入廣州市場！項(xiàng)目規(guī)模 : 包括裙樓部分的商場和一棟甲級(jí)寫字樓、 兩棟公寓。整個(gè)項(xiàng)目建筑包括六層地下室、六層裙樓及寫字樓和酒店 .酒 店 : 南塔，層高為 40層，建筑面積約 ， 酒店設(shè)計(jì)功能配套包括商務(wù)中心、商業(yè)廣場、咖啡廳、國際宴會(huì)及多功能廳、會(huì)議室、特色餐廳、精英會(huì)所、多功能健身中心、泳池、桑拿水療室、約 400多間客房；寫 字 樓 : 北塔，甲級(jí)寫字樓 ,層高為 36層，建筑面積約 米，寫字樓設(shè)計(jì)功能配套包括了精英會(huì)所及辦公室。對(duì)項(xiàng)目的啟示： 項(xiàng)目爛尾多年，硬件比拼不是主要的競爭點(diǎn)，除了項(xiàng)目的地理優(yōu)勢外，項(xiàng)目的 “高度 ”與 “樓宇復(fù)合性 ”將會(huì)為定位與營銷帶來不可忽視的競爭機(jī)遇。 甲級(jí)寫字樓市場中，爭 “高 ”標(biāo)榜地標(biāo)性物業(yè)能迅速建立市場地位，利用天生的優(yōu)勢成為市場的關(guān)注點(diǎn)。 專注 寫字樓產(chǎn)品分析 —— 甲級(jí)寫字樓熱銷產(chǎn)品分析特征一： 商務(wù)綜合配套齊備的寫字樓物業(yè)將倍受青睞?！　?0中原地產(chǎn) 供求： 四帶三圈商務(wù)板塊的發(fā)展，使新舊商務(wù)區(qū)同時(shí)也走上更新?lián)Q代的步伐，今后的新推寫字樓也主要以高端的甲級(jí)寫字樓為主， 發(fā)展以高端為主流，商務(wù)綜合配套齊備的物業(yè)將倍受青睞。 海珠區(qū)未來兩年缺乏新建寫字樓供應(yīng)，特別是交通以及配套成熟的地段 。而 近年來“琶洲經(jīng)濟(jì) ”的帶動(dòng)，更是催生出對(duì)高端商務(wù)物業(yè)的龐大需求 ，使其成為廣州市十區(qū)當(dāng)中成交面積增長速度較快的一個(gè)區(qū)，而 新推寫字樓主要集中在琶洲，配套成熟的海珠中心區(qū)并未有新推寫字樓供應(yīng)，未能滿足市場的需求。 專業(yè) 6中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 保華廣場項(xiàng)目營銷策劃方案廣東中原地產(chǎn)代理有限公司廣州江南房產(chǎn)有限公司 中原地產(chǎn) 專注Ⅰ 、市場背景廣州寫字樓市場綜述廣州公寓及酒店市場綜述海珠區(qū)規(guī)劃及發(fā)展趨勢分析市場總結(jié)3中原地產(chǎn) 專注寫字樓市場綜述5中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 隨著 CBD的打造，珠江新城以及體育中心版塊的成交客戶主要以金融銀行的企業(yè)為主，使得該區(qū)域的金融商務(wù)中心地位得以進(jìn)一步發(fā)展。?海珠區(qū) 各寫字樓板塊成交分析8中原地產(chǎn) 9中原地產(chǎn) 產(chǎn)品： 從甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)來看，基本上扎堆于天河區(qū)，也就是說，未來的天河區(qū)，競爭異常激烈，而將會(huì)雄踞廣州市另一高端的核心商務(wù)區(qū) —— 琶洲商務(wù)區(qū)，同時(shí)吸引更多的外資及內(nèi)地大企業(yè)也會(huì)搬遷及選擇在此設(shè)立總部，帶動(dòng)海珠區(qū)商務(wù)的總體發(fā)展。 專業(yè) 反過來講，傳統(tǒng)的商務(wù)圈總是集高端寫字樓、星級(jí)酒店、高級(jí)公寓、高級(jí)商場于一體，形成經(jīng)濟(jì)圈。例如：環(huán)市路的 63層、天河北的中信、東山的電信廣場、越秀區(qū)的中華國際、珠江新城的東西塔。12中原地產(chǎn) 成熟的配套服務(wù)使之構(gòu)筑成實(shí)用性能高、效率高的五星級(jí)商務(wù)酒店與甲級(jí)寫字樓。該項(xiàng)目總建筑面積規(guī)模超過 23萬平方米 .寫 字 樓 : 萬菱匯甲級(jí)寫字樓 ,高 49層，建筑面積約 米，基本間隔為 400平方米 1500平方米，初步定為整層出租。 專注 寫字樓市場小結(jié)本區(qū)域商務(wù)辦公市場潛力異常龐大，出于市場對(duì)高端商務(wù)綜合物業(yè)的渴求，商旅復(fù)合型地產(chǎn)在未來市場更具備市場競爭力。15中原地產(chǎn) 專注公寓市場分析近年來，廣州公寓市場上出現(xiàn)前所未有的供求兩旺的局面，除了天河北和環(huán)市路這些傳統(tǒng)的商務(wù)辦公區(qū)外，也有琶洲、珠江新城、廣州大道北等其他寫字樓密集區(qū)域。價(jià)格方面， 07年來公寓價(jià)格飆升過萬，回報(bào)率已成為最具吸引投資者的關(guān)注點(diǎn)。 專注在售公寓情況 從酒店式公寓的分布來看，漸漸向商務(wù)及商業(yè)氛圍濃厚且成熟的天河、海珠兩區(qū)集中，尤其是珠江新城 CBD商務(wù)圈最為集中，琶洲商務(wù)圈的帶動(dòng)下海珠區(qū)公寓市場將被看好。E品上館嘉裕 借鑒酒店式服務(wù)和管理模式，提供細(xì)致、周全的家政服務(wù)與商務(wù)服務(wù)。 專業(yè) 市場主要消化去年的剩余貨量，有待新項(xiàng)目的補(bǔ)充。E品上館 4 8 110 ㎡的復(fù)式設(shè)計(jì)嘉裕 專注公寓個(gè)案嘉裕禮頓陽光物業(yè)地址：珠江新城開 發(fā) 商：嘉裕集團(tuán)開售時(shí)間： 2023年 12月均價(jià)：公 /平方米（含 2023元 /平方米裝修）規(guī) 劃：樓盤由三棟塔樓組成，西塔為星級(jí)酒店，中、東塔為酒店商務(wù)公寓，戶型面積在 30120平方米，其他以 50平方米以下的小戶型單位為主。 專注財(cái)智大廈物業(yè)地址：海珠區(qū)客村立交西北角開 發(fā) 商：廣東粵臺(tái)有限公司開售時(shí)間： 2023年 11月均價(jià)：寫字樓 /平方米，公寓 /平方米規(guī) 劃：總建筑面積 42914㎡， 1－ 3層為商場， 46樓為寫字樓， 7－ 30層為酒店式商務(wù)公寓。 專注公寓的未來供應(yīng)公寓面積跨度大，大戶型公寓主要依靠規(guī)模較大的住宅項(xiàng)目，如逸景翠園先后推出的丹頓公寓及鉑頓公寓，珠江帝景的克萊公寓，而小戶型公寓，主打投資概念，銷售靈活，產(chǎn)品面積幅度在 30~70平方之間，也受到市場關(guān)注。 專業(yè) 酒店式公寓以酒店的優(yōu)點(diǎn)和居家的氛圍成為市場追捧的對(duì)象， 07年酒店式公寓龐大的供應(yīng)量被迅速消化， 可見酒店式公寓的廣闊空間以及良好市場預(yù)期。 專業(yè) 自 07年琶洲及天河新落成的幾間五星級(jí)后， 才填補(bǔ)了五星級(jí)酒店的 10年投資空白。 專注近年新增酒店一覽酒 店 地 址 交付 時(shí)間 投 資 金額富力 麗 思 27中原地產(chǎn) 專注酒店小結(jié)琶洲商務(wù)圈、 2023年亞運(yùn)等眾多利好條件將催生廣州酒店發(fā)展的巨大商機(jī) —— 酒店業(yè)開始在海珠蓬勃發(fā)展隨著香格里拉酒店、富力麗思 會(huì)展 “ 商業(yè)區(qū)域 ” 的趨勢：酒店 一般是以 為會(huì)展商務(wù)圓心，在 25分鐘車程內(nèi)能到達(dá)重要的目的地。 專業(yè) 　 海珠區(qū)將構(gòu)筑兩個(gè)市級(jí)中心，其中在江南大道、昌崗中路、寶崗大道、江南西路圍合地段構(gòu)建海珠西部舊城中心；在廣州新城中軸線赤崗段形成海珠區(qū)東部新的城市中心。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注Ⅲ 、競爭策略同類型項(xiàng)目借鑒競爭分析競爭策略38中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 競爭分析： 目前高端寫字樓市場走向硬件配套的單一化競爭，項(xiàng)目公寓、酒店、商業(yè)的復(fù)合型配套優(yōu)勢，可成為項(xiàng)目附加值的一大亮點(diǎn)關(guān)鍵字：需求關(guān)鍵字：條件關(guān)鍵字：差異項(xiàng)目的擁有優(yōu)越的地段優(yōu)勢及自身資源，在區(qū)域范圍內(nèi)本著 “龍頭 ”地位，強(qiáng)化其地標(biāo)物業(yè)的獨(dú)特性，同時(shí)要體現(xiàn)高端、國際化、功能性強(qiáng)的特點(diǎn)。 專業(yè) 專業(yè) 既對(duì)商業(yè)銷售起到?jīng)Q定作用，同時(shí)也對(duì)公寓與寫字樓收益產(chǎn)生良好影響 。 專業(yè) 50中原地產(chǎn) 專注寫字樓部分定位建議客戶群分析寫字樓定位競爭策略產(chǎn)品建議52中原地產(chǎn) 高新科技類客戶 廣州是全國高新科技產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的城市之一，又有著 “廣交會(huì) ”的政府政策支持，下屆起 “廣交會(huì) ” 琶洲會(huì)館作唯一會(huì)館的市政規(guī)劃利好，從中心區(qū)寫字樓的入住企業(yè)來看，高新科技企業(yè)對(duì)寫字樓的需求一直十分強(qiáng)勁客戶群分析 寫字樓定位 競爭策略 產(chǎn)品建議53中原地產(chǎn) 因此中心區(qū)寫字樓大力追捧與銀行合作，目前該類客戶辦公所占寫字樓比例最高，也是中心區(qū)寫字樓的重要級(jí)客戶。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 而需求大面積的用家普遍對(duì)單價(jià)的敏感度較低，而他們更加著重追求企業(yè)形象，因此較多選擇中高樓層。中低層（ 824樓）：分拆出售。 專注客戶群分析 寫字樓定位 競爭策略 產(chǎn)品建議1. 公共空間2. 辦公空間3. 基礎(chǔ)設(shè)備4. 商務(wù)配套 所有甲級(jí)寫字樓，超甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品都擁有共同的特點(diǎn)：產(chǎn)品舒適、硬件配置性能先進(jìn)。? 影響寫字樓的檔次和形象的因素有很多，包括外觀、硬件、宣傳、服務(wù)、主力客戶、地理位置等，其中最直接的影響因素是建筑外觀。 專注鍍膜玻璃幕墻、石材組合64中原地產(chǎn) n 為廣州市場所認(rèn)可，有一定檔次感，是最穩(wěn)妥的材料選擇。 專注淺色玻璃骨架式 近幾年來廣州出現(xiàn)了一些利用淺色玻璃、鋼骨架和鋁扣板等材質(zhì)構(gòu)筑成的具有現(xiàn)代科技感覺的寫字樓。 專注n 玻璃材料和鋼、鋁構(gòu)件屬于常用材料，技術(shù)成熟。n 建材配搭較新，有機(jī)會(huì)不花高成本而使立面富有時(shí)代感。n 外觀清潔較為麻煩。 專注珠江新城廣州發(fā)展中心大廈環(huán)保節(jié)能創(chuàng)新型69中原地產(chǎn) 70中原地產(chǎn) 專業(yè) 72中原地產(chǎn) 專注首層商務(wù)大堂 首層純商務(wù)大堂，完全以國際標(biāo)準(zhǔn)打造，彰顯現(xiàn)代商務(wù)尊崇氣派，配合地面、墻身及綠化的匠心融合，并 設(shè)有接待查詢服務(wù)臺(tái)、公司水牌和用于發(fā)布公共信息的 LED大型顯示屏 ， 明亮、寬敞、舒適，通透玻璃景觀幕墻，視野尊崇不凡。74中原地產(chǎn) 電梯間和電梯轎箱設(shè)計(jì)電梯廳： 訪客接觸最多的場所 建議 電梯廳寬度在 3米以上， 同時(shí)配以 簡潔時(shí)尚的燈具， 提升檔次與品味 , 可以把空間舒適感放大。 洗手間裝修設(shè)計(jì)洗手間：除標(biāo)準(zhǔn)配置外，配有專用 CEO盥洗間，體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴氣質(zhì)CEO專用盥洗間 —— 通過細(xì)節(jié)突出高企管理層的尊貴私屬感77中原地產(chǎn) 基礎(chǔ)設(shè)備系統(tǒng) —— 電梯系統(tǒng)電梯是寫字樓最重要的垂直交通工具選擇 原裝進(jìn)口品牌（美國奧的斯、瑞士迅達(dá)、芬蘭通力、德國蒂森 專業(yè) 專注商務(wù)配套? 彈性的物業(yè)管理服務(wù) —— 如 24小時(shí)辦公、空調(diào)自控等? 個(gè)性化的物業(yè)需求 —— 如設(shè)備管理服務(wù)? 針對(duì)性的客戶服務(wù) —— 提供往返機(jī)場的業(yè)主專車? 綜合性的配套性服務(wù) —— 銀行、機(jī)票、旅游、郵寄快遞等 —— 與商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合82中原地產(chǎn) 專注公寓部分定位建議公寓目標(biāo)群分析公寓定位產(chǎn)品建議84中原地產(chǎn) 客戶群鎖定客戶群鎖定BECDA其他零散投資客戶來穗經(jīng)商、旅游或投資的港澳臺(tái)同胞 高企人員、管理人員、白領(lǐng)、技術(shù)人員常于周邊專業(yè)市場有生意往來的外籍經(jīng)商人士企業(yè)：作為常駐款待貴賓的物業(yè)85中原地產(chǎn) 客戶主要面向純投資類及自住型的高收入商務(wù)人群。中原建議：l 單間與兩房之間面積跨度太大，缺乏 50～ 60㎡左右的一房作過渡戶型；l 根據(jù)錦源國際公寓和市面公寓的成交數(shù)據(jù)看，單間和一房的是公寓的熱銷 戶型，建議戶型配比上增加一房的比例，減少兩房至 2套 /層較為適中，同時(shí)取消三房戶型設(shè)計(jì)。雅思閣進(jìn)入中國后，迅速在北京、上海、大連、蘇州等地建立酒店公寓。 專業(yè) 89中原地產(chǎn) 目前奧克伍德公司在廣州分別與二沙島的金亞花園、南湖板塊的山水庭院、及方圓集團(tuán)的體育東公寓有合作項(xiàng)目，為其項(xiàng)目提升市場形象，打造高端酒店服務(wù)式物業(yè)提供有力支撐。 專業(yè) 專業(yè) 專注 項(xiàng)目的停車場在智能系統(tǒng)的配置上較為普通，建議引進(jìn)國外流行的全自動(dòng)停車系統(tǒng)，該系統(tǒng)通過紅綠燈標(biāo)識(shí)使得每個(gè)車位的空置與否一目了然，省卻停車者為尋空位而不斷兜圈的煩惱，既節(jié)省相當(dāng)?shù)娜肆Y源亦體現(xiàn)項(xiàng)目在配套上的先進(jìn)性。 專業(yè) 專注列舉各樓層業(yè)態(tài)圖片，及建議商家97中原地產(chǎn) 專注216。 專業(yè) 專注展示：樣板房及項(xiàng)目形象模型樣板房： 多間不同裝修風(fēng)格的樣板房的全面對(duì)外開放。必要展示 3：項(xiàng)目現(xiàn)場的展示包裝內(nèi)部隔離墻展示外圍墻形象展示樓盤指 示103中原地產(chǎn) 專業(yè) 營銷推廣思路銷售推廣思路銷售核心思路的建立106中原地產(chǎn) 專注塑造形象高端定位積極儲(chǔ)客控貨分流整合資源拓寬渠道? 統(tǒng)一項(xiàng)目宣傳形象，運(yùn)用在所有推廣活動(dòng)的方方面面，加深客戶印象? 加強(qiáng)現(xiàn)場包裝，從細(xì)節(jié)處提升項(xiàng)目檔次? 加重產(chǎn)品內(nèi)在 “含金量 ”，爭取獲得客戶認(rèn)同? 積極儲(chǔ)客：運(yùn)用活動(dòng)營銷等手段，提高本案知名度，針對(duì)不同客戶區(qū)別宣傳，為銷售儲(chǔ)客? 控貨分流：堅(jiān)持 “高開高走 ”的營銷策略，利用 國際品牌酒店的進(jìn)駐 營造本案高端定位，肯定產(chǎn)品價(jià)值? 有計(jì)劃地利用推貨杠桿吸引市場關(guān)注度，調(diào)節(jié)售價(jià)? 靈活運(yùn)用折扣策略，達(dá)到快速銷售，提高售價(jià)目的? 運(yùn)用時(shí)間節(jié)點(diǎn)制造銷售熱潮? 營銷渠道：從不同的媒體渠道著手，展開泛宣傳、區(qū)域宣傳、實(shí)體展示等宣傳攻勢? 多方