【正文】 ,為銷售重點(diǎn)。 ?位臵及交通 位于錦江區(qū)三環(huán)路外 500米三圣鄉(xiāng)片區(qū)內(nèi) ,成龍大道與香樟路交匯處 ,成龍大道北面 ,香樟路以東 ,近靠成龍大道與幸福梅林 .眾多路網(wǎng)交叉 ,公交線路眾多 .交通較為便利 ?卓錦城規(guī)模 總占地面積 150畝地， 3800戶約 7500余人居住。 交通便利，周邊環(huán)境無遮擋 ?卓錦城規(guī)模 總占地面積 969畝地， 30000余人居住。 藍(lán)谷地社區(qū)商業(yè)推售模式 ?帶租約銷售招商與銷售并行 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃： 為維護(hù)投資者的利益，保障藍(lán)谷地商業(yè)的有序經(jīng)營，開發(fā)商對藍(lán)谷地商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)會有一個(gè)指引范圍，客戶可以在這個(gè)業(yè)態(tài)指引范圍內(nèi)自主選擇經(jīng)營的產(chǎn)品，保證業(yè)態(tài)多樣化不重復(fù) ?經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理： 藍(lán)谷地社區(qū)商業(yè)由管理公司提供統(tǒng)一的管理服務(wù)，管理公司保障項(xiàng)目統(tǒng)一形象及經(jīng)營秩序，充分給予各業(yè)主和商家獨(dú)立經(jīng)營的自由及經(jīng)營特色，以保持項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展，為業(yè)主創(chuàng)造收益 ?良好的配套： 藍(lán)谷地商業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有地下停車場和大量地面停位供消費(fèi)者使用，公交車輛直藍(lán)谷地形成以業(yè)主出行線路為核心的商業(yè)帶。 教育配套：社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園 大規(guī)模社區(qū)為社區(qū)商業(yè)提供了龐大的消費(fèi)市場。靠中庭面 1F業(yè)態(tài)為洗衣店、超市、藥店等， 23F為咖啡館、書吧、社區(qū)活動(dòng)室、診所。 業(yè)態(tài)齊備，人流通達(dá)性好 地段人流吸附力較強(qiáng)，為區(qū)域較大商業(yè)廣場，對社區(qū)業(yè)主及周邊居民均有吸引力，經(jīng)營狀況良好，大社區(qū)過萬戶居民提供龐大的消費(fèi)市場。 13F獨(dú)立商業(yè)，布局以圍合式形成人流循環(huán)。包括了超市、銀行、郵政、診所、藥店、 CD音響房、發(fā)廊、糕點(diǎn)房、網(wǎng)吧、以及中西餐廳等。 項(xiàng)目商業(yè)覆蓋面受限 區(qū)域商業(yè)分布 —— 【區(qū)域商業(yè)集中點(diǎn)分布】 川師校園廣場區(qū)域商業(yè)中心 萬科城市花園社區(qū)商業(yè)中心 萬達(dá)區(qū)域商業(yè)中心 東潤風(fēng)尚社區(qū)商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 — 萬達(dá)廣場： 購物、休閑、娛樂、餐飲 輻射范圍：城東、城南 區(qū)域商業(yè)副中心 — 川師校園廣場： 購物、休閑、娛樂、餐飲 輻射范圍：成龍路片區(qū) 社區(qū)商業(yè)副中心 — 東潤風(fēng)尚： 餐飲、社區(qū)服務(wù) 輻射范圍：項(xiàng)目周邊 社區(qū)商業(yè)副中心 — 萬科城市花園： 餐飲、社區(qū)服務(wù) 輻射范圍：項(xiàng)目周邊 項(xiàng)目 5分鐘生活圈內(nèi)存在萬達(dá)、川師等區(qū)域商業(yè)中心，周邊居民選擇較廣。 本案 區(qū)域商業(yè)分布 —— 【區(qū)域商業(yè)集中點(diǎn)分布】 本案 萬科城市花園社區(qū)服務(wù)商業(yè) 藍(lán)谷地社區(qū)服務(wù)商業(yè) 卓錦城社區(qū)服務(wù)商業(yè) 錦江城市花園社區(qū)服務(wù)商業(yè) 社區(qū)服務(wù)商業(yè) — 萬科城市花園 業(yè)態(tài)：餐飲、社區(qū)服務(wù) 消費(fèi)群體：業(yè)主 社區(qū)服務(wù)商業(yè) — 藍(lán)谷地： 業(yè)態(tài)：社區(qū)服務(wù) 消費(fèi)群體： 業(yè)主、少量周邊居民 社區(qū)服務(wù)商業(yè) — 卓錦城： 業(yè)態(tài)：社區(qū)服務(wù) 消費(fèi)群體：業(yè)主、少量周邊居民 社區(qū)服務(wù)商業(yè) — 錦江城市花園 業(yè)態(tài)：社區(qū)服務(wù) 消費(fèi)群體：業(yè)主、少量周邊居民 新建樓盤商業(yè)為社區(qū)商業(yè)，消費(fèi)群體為業(yè)主及少量周邊居民，居民日常消費(fèi)遵循就近原則 項(xiàng)目商業(yè)：受交通環(huán)境、開發(fā)環(huán)境影響，商業(yè)覆蓋面小，預(yù)判消費(fèi)群體社區(qū)居民 萬科城市花園 四川師范大學(xué) 藍(lán)谷地 卓錦城 錦江城市花園 校園春天 區(qū)域商業(yè)分布 —— 【區(qū)域商業(yè)分布特征】 【特征二】：區(qū)域商業(yè)客戶選擇較廣，社區(qū)商業(yè)消費(fèi)遵循就近原則 【特征三】：各社區(qū)商業(yè)消費(fèi)群以社區(qū)業(yè)主及少量周邊居民為主，覆蓋面大于本項(xiàng)目 【特征四】：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以日常服務(wù)型業(yè)態(tài)為主 【特征一】：沿成龍路呈點(diǎn)狀分布，間隔距離較遠(yuǎn) 區(qū)域商業(yè)市場 —— 【商業(yè)市場調(diào)研】 調(diào)研對象： 已售項(xiàng)目 租賃價(jià)格 項(xiàng)目環(huán)境 銷售價(jià)格 業(yè)態(tài)規(guī)劃 推售模式 產(chǎn)品情況 在售項(xiàng)目 銷售價(jià)格 項(xiàng)目環(huán)境 推售模式 產(chǎn)品情況 量價(jià)關(guān)系 選取原則：成龍路點(diǎn)狀商業(yè)、消費(fèi)群體主要為社區(qū)業(yè)主、近年新建項(xiàng)目、經(jīng)營狀況較好 萬科城市花園、藍(lán)谷地、卓錦城 研究屬性： 錦江城市花園 研究屬性： ?位臵及交通 成都萬科城市花園位于成都東南方向，成龍路 8號， 緊鄰成龍路，無遮擋昭示性強(qiáng)，至二環(huán)路 1500米，到九眼橋 8— 10分鐘車程。其中超市，面積約 450平方米。烘托商業(yè)氛圍， 商家入住率達(dá) 85%，經(jīng)營狀況良好 ?1F（ 331490㎡）業(yè)態(tài)主要為銀行、餐飲、超市， 2F3F（ 43781㎡）業(yè)態(tài)為美容美發(fā)、教育培訓(xùn)、咖啡水吧、美體健身等。 ?銷售價(jià)格及租金按 13F逐漸遞減，業(yè)態(tài)種類豐富，覆蓋日常生活類、品質(zhì)提升類、教育培訓(xùn)類等諸多業(yè)態(tài) 萬科城市花園 —— 城市花園商業(yè)廣場（餐飲休閑區(qū)） ?良好的社區(qū)地段優(yōu)勢、優(yōu)化的業(yè)態(tài)、良好消費(fèi)能力、過萬消費(fèi)人群奠定了該物業(yè)價(jià)值，確立了可觀回報(bào)率及良好的經(jīng)營狀況 ?少而精，業(yè)態(tài)不重復(fù)，點(diǎn)狀分布于社區(qū)內(nèi)部，坐擁社區(qū)消費(fèi) ?消費(fèi)群體規(guī)模、消費(fèi)能力決定商業(yè)價(jià)值 萬科城市花園 —— 社區(qū)內(nèi)商業(yè)（生活服務(wù)區(qū)） 萬科城市花園 —— 花園后門商業(yè)廣場（文化家居區(qū)） ?臨成龍路，靠近川師南大門，為二期業(yè)主出入社區(qū)必經(jīng)之路。 合理利用商業(yè)周邊環(huán)境，彌補(bǔ)消費(fèi)空白 萬科城市花園 —— 花園后門商業(yè)廣場（文化家居區(qū)） 平衡大社區(qū)商業(yè)集中度，彌補(bǔ)消費(fèi)空白區(qū)域，經(jīng)營狀況良好 社區(qū)商業(yè)推售模式 帶租約銷售 自然銷售 ?對象：商業(yè)廣場 ?對象：社區(qū)商業(yè)底商 ?作用：合理進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，保證差異化、多樣化業(yè)態(tài)類型，保證后期經(jīng)營業(yè)態(tài)不重復(fù) ?措施：對商業(yè)廣場整體進(jìn)行招商，確定業(yè)態(tài)種類，引進(jìn)商家入駐，提升投資者信心，招商完畢進(jìn)行商鋪銷售 ?自然銷售原因：面積小、總價(jià)低、數(shù)量少，為稀缺型產(chǎn)品。服務(wù)業(yè)態(tài)仍以社區(qū)服務(wù)型為主 商業(yè)市場調(diào)研 —— 【藍(lán)谷地】 上 東 錦 城 藍(lán)谷地商業(yè)分析 主要商業(yè)聚點(diǎn) 藍(lán)谷地商業(yè)公園位于二、三期交匯處，呈三叉形分布，規(guī)模較大，覆蓋整個(gè)大社區(qū) 藍(lán)谷地商業(yè)分析 繁榮區(qū) 蕭條區(qū) 根據(jù)實(shí)地調(diào)研 ,藍(lán)谷地商業(yè)經(jīng)營狀況有以下特征 : ?繁榮區(qū)：臨近社區(qū)主入口、臨近公交站點(diǎn)等位臵的商業(yè)入駐率較高 ?蕭條區(qū)：多為消費(fèi)盲區(qū)，人流動(dòng)線不達(dá)。 藍(lán)谷地社區(qū)商業(yè)附加值 ?住宅底商可做餐飲： 同樣為住宅底商，目前藍(lán)谷地部分底商已有餐飲業(yè)態(tài)，如：中餐、火鍋、冷鍋串串。 消費(fèi)市場龐大 ?社區(qū)配套 商業(yè)配套： 3萬平方米的集中商業(yè)賣場（規(guī)劃中）、紅旗超市、多功能高檔會所、時(shí)尚商業(yè)街、品種繁多的農(nóng)貿(mào)市場 教育配套：新加坡伊頓幼兒園、泡桐樹小學(xué) 城東南千畝大盤，內(nèi)部規(guī)劃大型賣場，為東部新城副中心核心位臵。 社區(qū)人口眾多，有一定消費(fèi)市場 ?社區(qū)配套 商業(yè)配套：主要依靠自身社區(qū)底商 ,附近卓錦城社區(qū)商業(yè)和大型賣場也是宣傳配套之一 小戶型、大社區(qū)，社區(qū)底商擁有龐大的消費(fèi)市場 商業(yè)市場調(diào)研 —— 【錦江城市花園】 1 2 3 4 5 6 7 8 錦江城市花園 1期商鋪 錦江城市花園一期商鋪主要分布在 8棟臨街底商，無二樓商業(yè)。公攤 17% 3棟一層商鋪 3棟二層商鋪 商鋪產(chǎn)品分