【正文】 專注地鐵交通產(chǎn)品核心價值產(chǎn)品自身裝修品位商圈增值物業(yè)管理以軟硬件的投入，提升產(chǎn)品自身價值，著重宣傳戶型的實用性與人性化，別于市場上戶型雷同的產(chǎn)品。提升產(chǎn)品核心競爭力（ 賦予項目生命力 ） 通過地理位置、商圈價值、商業(yè)配套等先天資源優(yōu)勢，更直白體現(xiàn)產(chǎn)品的核心價值。 專注216。結(jié)合中原二手網(wǎng)絡(luò)平臺及匯瀚銀行平臺，為客戶提供專業(yè)理財及房屋增值服務(wù)140中原地產(chǎn) 專業(yè) 并緊跟著在 4月中旬，利用春交會的商機(jī)黃金時段，將本項目正式推出銷售市場，這將能為本項目帶來豐厚的收益回報。 現(xiàn)場銷售工作建議項目開盤時間建議銷售工作流程137中原地產(chǎn) 相關(guān)雜志（如廣交會會刊、《Let’s go》）廣告的投放網(wǎng)絡(luò)廣告（發(fā)展商網(wǎng)站、項目網(wǎng)站、焦點網(wǎng)站及中原公司網(wǎng)站）相關(guān)雜志的廣告投放和網(wǎng)絡(luò)廣告可以向外地客進(jìn)行推廣，而 中原在各地的分公司 還可以借助建立起來的良好口碑推廣項目，并把所得客戶內(nèi)部轉(zhuǎn)介到廣州。 專注科技類客戶行業(yè)雜志廣告投放行業(yè)協(xié)會推廣中原寫字客戶資料庫篩選行業(yè)協(xié)會的推廣、行業(yè)雜志的廣告投放，和 中原寫字樓的資料庫 中篩選出相關(guān)行業(yè)的客戶進(jìn)行推廣，可以對某起行業(yè)起到針對性的作用。 專業(yè) 132中原地產(chǎn) 同時對吸引在項目周邊居住、辦公和路過的人群起到相當(dāng)大的作用。銷售現(xiàn)場舉辦活動130中原地產(chǎn) 專注產(chǎn)品推介會項目公開發(fā)售前，在星級酒店租用場地，對關(guān)系戶及大客戶進(jìn)行項目形象的樹立、產(chǎn)品的介紹和前景的展示，篩選出有購買意向的客戶并首先進(jìn)行分流銷售。 專業(yè) 專業(yè) 為項目拔高定位，也有一定的促進(jìn)作用。方案一124中原地產(chǎn) 專業(yè) 2023年 4月中旬開盤策略四122中原地產(chǎn) 小客戶專場開盤當(dāng)天舉辦小客戶銷售專場，并以排隊選購的形式營造現(xiàn)場氣氛，全新推出其他樓層單位，引發(fā)小客戶搶購沖動銷控分流的操作手法121中原地產(chǎn) 銷售人員登記來訪客戶資料，開展現(xiàn)場接待工作。售樓部開放現(xiàn)場客戶接待。 專注積極儲客、銷控分流之工作進(jìn)程與部署階段性工作目的吸納大小客戶 到場，完成分類（大客戶、小客戶分類安排）銷控計劃 ！2月形象廣告 DM直郵 宣傳單張夾報廣州日報羊城晚報南方都市報新快報文匯報雜志、廣交會刊制作項目手冊，現(xiàn)場參觀請柬， 針對海珠區(qū)及周邊專業(yè)市場、寫字樓、公寓客戶，通過海珠區(qū)郵局傳遞項目信息。 專注積極儲客，銷控分流通過前期的形象宣傳推廣，作更為深入的客戶挖掘，并實施分類銷控的方法，提前分流實客，以保證開盤當(dāng)天的銷售業(yè)績。216。117中原地產(chǎn) 專注客戶資源整合、拓寬宣傳渠道深圳中原研究部 項目部物業(yè)部滙瀚按揭中心香港中原利用中原公司內(nèi)部各部門的資源與渠道，進(jìn)行廣泛的宣傳與客戶儲備中原公司資源整合116中原地產(chǎn) 專注整合資源，拓寬渠道在樹立形象的同時，利用雙方優(yōu)勢資源發(fā)掘?qū)嵙I家，發(fā)展關(guān)系戶，做好開售前的儲客準(zhǔn)備。113中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 形象先行，前景誘導(dǎo)在開售前樹立品牌形象，體現(xiàn)項目的產(chǎn)品優(yōu)勢與發(fā)展前景，制造廣泛輿論與社會效應(yīng)。 專注216。 專業(yè) 專注216。一卡通門禁系統(tǒng) 可視對講系統(tǒng)電視監(jiān)控系統(tǒng)必要展示 4：必要的安防智能化展示104中原地產(chǎn) 專注展示： 項目現(xiàn)場的包裝展示指示牌、示范區(qū)與施工區(qū)的隔離墻的廣告展示、現(xiàn)場銷售包裝展示等，以提升項目形象和增加現(xiàn)場的銷售氛圍。 專業(yè) 專注如何展現(xiàn)形象與品質(zhì)，突顯競爭優(yōu)勢？現(xiàn)場展示，以產(chǎn)品打動每一個到訪的客戶介紹現(xiàn)場之前應(yīng)該有其他準(zhǔn)備工作的建議，如廣告形象設(shè)計，物業(yè)公司等100中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專注商業(yè)部分定位建議裙樓業(yè)態(tài)布局建議商家建議95中原地產(chǎn) 專業(yè) 酒店大堂公寓及酒店分流電梯92中原地產(chǎn) 專注酒店部分建議酒店定位品牌酒店建議91中原地產(chǎn) 為長期在異地居住的商務(wù)人士以及旅行者提供高品質(zhì)的居所，被譽(yù)為宜居海外人士的最佳選擇。參考：盛雅服務(wù)公寓（天文苑） 盛雅服務(wù)公寓由 175套的全新單位組成，戶型從建筑面積 50多平方米的單間到 120多㎡的三房套房不等，所有戶型皆具備客廳、臥室、廚衛(wèi)，并配以冰箱、微波爐、炊具、餐具、電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電吹風(fēng)等日常家電。88中原地產(chǎn) 專注引入知名服務(wù)機(jī)構(gòu)，提升產(chǎn)品價值雅思閣： 全球知名的新加坡酒店管理服務(wù)公司，在全球都有管理項目。 專注酒店式公寓戶型配比建議戶型 原規(guī)劃 中原建議建筑面積（㎡）單層套數(shù)（套） 所占比例建筑面積（㎡） 所占比例單間 60 12 60% 3540 60%兩房 107 4 20% 7580 10%三房 134 4 20% —— ——一房 —— —— —— 5055 30%備注：以上數(shù)據(jù)中，套內(nèi)面積由平面圖略算，建筑面積則以 70%的實用率估算得出。 提供高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)硬件設(shè)施和酒店式管理服務(wù)，以高舒適度、高性價比、高附加植、高科技含量的產(chǎn)品定位提升項目投資價值。 4060㎡的單間及一房戶型最為暢銷。 專業(yè) 專業(yè) 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)：辦公空間的空氣環(huán)境越來越成為置業(yè)關(guān)注焦點為配合企業(yè) 24小時辦公的需求，分戶計量 必不可少VAV變風(fēng)量、新風(fēng)系統(tǒng) 也將成就項目的高檔形象配空調(diào)圖片80中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 建議大堂時尚簡約，寬敞明亮。 專業(yè) n 晚上格外耀眼！我司建議：在原規(guī)劃：主要采用白色金屬豎向構(gòu)件和藍(lán)色玻璃兩色的基礎(chǔ)上，選用淺色玻璃。 71中原地產(chǎn) 這是該建筑的最大特點，此百葉可根據(jù)太陽照射角度、風(fēng)力、天氣等因素自動調(diào)節(jié)角度，達(dá)到最佳的遮陽和景觀效果，也保證惡劣天氣條件下的結(jié)構(gòu)安全性。 專業(yè) 專注珠江新城中國海關(guān)大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈都是此類設(shè)計古典式外觀設(shè)計n 有一定的特色，但屬于非主流外觀，不一定可以得到大多數(shù)人認(rèn)同。n 對設(shè)計師水平要求較高。 專業(yè) 專業(yè) n 外墻清洗方便，歷久常新。 專業(yè) 專注寫字樓的外立面是物業(yè)的第一形象? 大型企業(yè)，尤其是外資企業(yè)更加注重辦公物業(yè)的識別性。 專業(yè) 另外，根據(jù)我司的多宗成交個案來看，選擇租買小戶型的企業(yè)，考慮到成本因素，和方便運輸?shù)囊蛩?，多選擇低樓層。 專注寫字樓產(chǎn)品垂直分布建議高層（ 25－ 29樓）：半層以上銷售 ,全層不做間隔 。 專注寫字樓定位國際財富引擎 海珠第一地標(biāo)闡釋：一個依循商務(wù)海珠發(fā)展的城市地標(biāo)！（區(qū)域第一高樓，唯一性）一個匯聚城市財富夢想的商務(wù)標(biāo)桿?。敿壘C合平臺，標(biāo)桿性）一個專為精銳企業(yè)打造的財富堡壘?。ㄙI家扎堆追捧，增值性）客戶群分析 寫字樓定位 銷售策略 產(chǎn)品建議59中原地產(chǎn) 專注需求關(guān)鍵要素排列重要程度 要 素 啟示點不可缺少? 寫字樓檔次、信息化、 24小 時辦 公、國 際級 物 業(yè) 管理、 標(biāo)志性建筑? 利用 “52層 ”的凌云高度和星 級 酒店的引入， 拉升寫字樓的形象及檔次，與本身甲 級 形象相匹配，有聚集效 應(yīng) 和 帶動 效 應(yīng)十分重要? 周 邊 高尚 現(xiàn) 代商 務(wù) 配套和國 際性的繁 華 氛 圍 、景 觀 、 綠 化、高檔次會 議 中心與接待中心、全 層 或 辦層購買 （ 250㎡以上）? 借助酒店管理的宴會 廳 、高 級 餐飲 、會所等配套 資 源，以及酒店式公寓的生活配套， 保 證 寫字樓國 際性的生活與工作方式； 滿 足高端客戶對 高檔次商 務(wù)場 所的要求普通 ? 普通商 業(yè) ? 有追求，但不苛刻忌 諱 點 ? 雜 亂，大小公司混 雜 ? 保 證 高檔次的商 務(wù) 活 動環(huán) 境 高端客戶需求分析57中原地產(chǎn) 專注? 二手成交中主要是公司租售為主? 個人購買則會考慮正售的物業(yè)? 成交客戶主要涉及行業(yè)有 IT、高新科技、貿(mào)易、投資公司等隨著中心區(qū)各項配套的完善，琶洲成為唯一的 “廣交會 ”會館，琶洲經(jīng)濟(jì)圈的崛起海珠區(qū)寫字樓的份額將持續(xù)擴(kuò)大，而該區(qū)存量寫字樓欠缺的高端產(chǎn)品 中心區(qū)客戶群體分析 —— 二手市場客戶分析55中原地產(chǎn) 金融類客戶 銀行客戶單一性購買面積大、具有良好的市場引導(dǎo)與號召能力。高端服務(wù)類客戶 廣州的高端顧問咨詢與服務(wù)類客戶數(shù)量多，檔次高，同時隨著未來廣州與香港經(jīng)濟(jì)的深入聯(lián)系，更多的香港專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)將進(jìn)入內(nèi)地市場，因此這些客戶群體寫字樓的要求也比較高，需求也十分旺盛。 專業(yè) n 因此，建議可 相對壓縮公寓開發(fā)量，適應(yīng)增大酒店開發(fā)量 。 地鐵上蓋物業(yè) ,周邊商業(yè)氛圍濃厚 ,商業(yè)的業(yè)態(tài)判斷與經(jīng)營方向選擇合理，將起到營造高檔次、具文化品味的項目形象 .甲級寫字樓 —— 成本 +形象貢獻(xiàn)者商業(yè) —— 形象＋利潤貢獻(xiàn)者公寓 —— 附加值貢獻(xiàn)者49中原地產(chǎn) 專注甲級寫字樓 高檔公寓高檔商業(yè)星級酒店促進(jìn)角色發(fā)揮 互動 各種物業(yè)的角色及功能定位 :酒店 —— 形象貢獻(xiàn)者超高層的星級酒店和超甲級寫字樓，無疑成為項目整體形象和檔次的代言。 專注充分挖掘項目的四大價值點，以及各配套物業(yè)的各自的核心功能，實現(xiàn)一體化樓宇經(jīng)濟(jì)！47中原地產(chǎn) 專注海珠區(qū)地標(biāo)性建筑，五星級的國際復(fù)合商務(wù)港—— 集酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)于一體化的經(jīng)濟(jì)核心領(lǐng)地 項目定位價值點一價值點一地標(biāo)性地標(biāo)性商務(wù)高樓商務(wù)高樓價值點二價值點二交通便利的交通便利的核心區(qū)位核心區(qū)位價值點三價值點三周邊成熟周邊成熟商圈催生商圈催生龐大需求龐大需求價值點四價值點四復(fù)合型樓宇復(fù)合型樓宇經(jīng)濟(jì)成市場經(jīng)濟(jì)成市場稀缺性稀缺性＋ ＋ ＋45中原地產(chǎn) 而項目 52層，高度與地段價值是其最突出的優(yōu)勢，這是項目成為標(biāo)志性建筑最大的支持點，即唯一性。 專注項目整體定位建議項目突破口 —— 從定位開始43中原地產(chǎn) 專注項目開發(fā)競爭策略針對該項目合適的開發(fā)模式，原因分析41中原地產(chǎn) 形象定位：廣佛商務(wù)巨擎領(lǐng)袖核心39中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注S優(yōu)勢 W 劣勢O機(jī)會 T威脅① 位置優(yōu)越：琶洲商務(wù)圈 +江南西配套圈② 交通便利：江南大道 (公交 )+雙地鐵③ 地鐵上蓋物業(yè)昭示性強(qiáng)④ 品牌酒店提升物業(yè)檔次，成為市場尖端⑤ 復(fù)合型物業(yè)，具規(guī)模效應(yīng)，體現(xiàn)稀缺性① 未來市場供應(yīng)進(jìn)入高峰期，市場競爭的加?、?天河北與珠江新城分流部分客戶③ 寫字樓、商業(yè)及酒店物業(yè)檔次不斷提升，市場競爭激烈① 項目的歷史因素，形象重塑存在阻力② 現(xiàn)時周邊商務(wù)氛圍較淡，未能形成客戶的首選③ 車位配套不足，① 琶洲商圈建設(shè)，商務(wù)氣氛漸濃，帶動物業(yè)租售齊升② 交易會業(yè)務(wù)量大幅增長，形成會展經(jīng)濟(jì)幅射③ 雙地鐵的啟動，產(chǎn)生更大的商業(yè)、商務(wù)效益SWOT分析36中原地產(chǎn) 專注市場概況總結(jié)34中原地產(chǎn) 專注城市發(fā)展進(jìn)程規(guī)劃住宅市政會展辦公商業(yè) /公寓配套形成生活圈政治經(jīng)濟(jì)文化中心商務(wù)中心互補(bǔ) 強(qiáng)化 商務(wù)中心附加值加大時間序列32中原地產(chǎn) 專注　在海珠區(qū)未來的空間布局中，提出了 “東部創(chuàng)業(yè)、西部宜居 ”及 “抑制房產(chǎn)、完善配套 ”的用地布局思想，東部布局重點在產(chǎn)業(yè)用地的預(yù)留與調(diào)整， 西部布局關(guān)鍵在宜居環(huán)境的營造與商業(yè)及配套設(shè)施的完善。29中原地產(chǎn) 酒店高端市場的空間還很大 ,走品牌營銷的道路是一種必然趨勢。 專業(yè) 香格里拉酒店 天河路和天河 東 路交界粵海喜來登 天河路天河城廣 場 西塔品牌五星酒店主要集中在天河區(qū)，除琶洲外其余區(qū)域尚未有發(fā)展高端酒店物業(yè)的先天條件 ，然而現(xiàn)時海珠區(qū)的五星級酒店僅有香格里拉一間，酒店發(fā)展的空間相當(dāng)可觀。 專業(yè) 時至今天亞運、 CEPA以及 “泛珠三角 ”跨區(qū)域合作等眾多利好條件將催生廣州酒店發(fā)展的巨大商機(jī)。精簡、有針對的總結(jié)25中原地產(chǎn) 0 07年如雨后春筍般拔地而起的新建酒店，從側(cè)面反映隨著廣交會、琶洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，粵港澳經(jīng)濟(jì)往來的加密，廣州對酒店業(yè)的強(qiáng)勁需求。未來供應(yīng)的啟示24中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注在售公寓產(chǎn)品一覽項目 主要戶型珠江新岸公寓 3090㎡的單間、兩房逸景翠園 丹頓公寓 81㎡、 112㎡、 193㎡的兩房三房四房逸景翠園 鉑頓公寓 120145㎡的大三房四房羅馬家園 羅馬國際公寓 91136㎡的三房珠江帝景 克萊國際公寓 145203 ㎡的大四房五房勤天 君玥公館 300 07年 10月越秀區(qū) 錦源國際公寓 624 06年 6月06年酒店式公寓供應(yīng)量已被大量消化，側(cè)面反映出廣州對酒店式公寓強(qiáng)勁的消化能力，以及繼續(xù)開發(fā)酒店式公寓的廣闊空間和良好市場預(yù)期。19中原地產(chǎn)