【正文】 海珠區(qū)地標(biāo)性建筑，五星級(jí)的國際復(fù)合商務(wù)港—— 集酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)于一體化的經(jīng)濟(jì)核心領(lǐng)地 項(xiàng)目定位價(jià)值點(diǎn)一價(jià)值點(diǎn)一地標(biāo)性地標(biāo)性商務(wù)高樓商務(wù)高樓價(jià)值點(diǎn)二價(jià)值點(diǎn)二交通便利的交通便利的核心區(qū)位核心區(qū)位價(jià)值點(diǎn)三價(jià)值點(diǎn)三周邊成熟周邊成熟商圈催生商圈催生龐大需求龐大需求價(jià)值點(diǎn)四價(jià)值點(diǎn)四復(fù)合型樓宇復(fù)合型樓宇經(jīng)濟(jì)成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成市場(chǎng)稀缺性稀缺性＋ ＋ ＋45中原地產(chǎn) 專注項(xiàng)目整體定位建議項(xiàng)目突破口 —— 從定位開始43中原地產(chǎn) 形象定位：廣佛商務(wù)巨擎領(lǐng)袖核心39中原地產(chǎn) 專注S優(yōu)勢(shì) W 劣勢(shì)O機(jī)會(huì) T威脅① 位置優(yōu)越：琶洲商務(wù)圈 +江南西配套圈② 交通便利：江南大道 (公交 )+雙地鐵③ 地鐵上蓋物業(yè)昭示性強(qiáng)④ 品牌酒店提升物業(yè)檔次，成為市場(chǎng)尖端⑤ 復(fù)合型物業(yè)，具規(guī)模效應(yīng)，體現(xiàn)稀缺性① 未來市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)入高峰期，市場(chǎng)競(jìng)爭的加?、?天河北與珠江新城分流部分客戶③ 寫字樓、商業(yè)及酒店物業(yè)檔次不斷提升，市場(chǎng)競(jìng)爭激烈① 項(xiàng)目的歷史因素，形象重塑存在阻力② 現(xiàn)時(shí)周邊商務(wù)氛圍較淡，未能形成客戶的首選③ 車位配套不足，① 琶洲商圈建設(shè)，商務(wù)氣氛漸濃，帶動(dòng)物業(yè)租售齊升② 交易會(huì)業(yè)務(wù)量大幅增長，形成會(huì)展經(jīng)濟(jì)幅射③ 雙地鐵的啟動(dòng)，產(chǎn)生更大的商業(yè)、商務(wù)效益SWOT分析36中原地產(chǎn) 專注城市發(fā)展進(jìn)程規(guī)劃住宅市政會(huì)展辦公商業(yè) /公寓配套形成生活圈政治經(jīng)濟(jì)文化中心商務(wù)中心互補(bǔ) 強(qiáng)化 商務(wù)中心附加值加大時(shí)間序列32中原地產(chǎn) 29中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 精簡、有針對(duì)的總結(jié)25中原地產(chǎn) 未來供應(yīng)的啟示24中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注在售公寓產(chǎn)品一覽項(xiàng)目 主要戶型珠江新岸公寓 3090㎡的單間、兩房逸景翠園 丹頓公寓 81㎡、 112㎡、 193㎡的兩房三房四房逸景翠園 鉑頓公寓 120145㎡的大三房四房羅馬家園 羅馬國際公寓 91136㎡的三房珠江帝景 克萊國際公寓 145203 ㎡的大四房五房勤天 19中原地產(chǎn) 丹頓公寓鉑頓公寓錦洲國際公寓世港國際公寓會(huì)展領(lǐng)域珠江商派國際公寓即將推出公寓 在售公寓 近三年銷售完成公寓勤天 富力集團(tuán)的公寓項(xiàng)目覆蓋較大，其中一部分還與寫字樓結(jié)合開發(fā)例如富力摩根史丹尼。產(chǎn)品的機(jī)遇： 單一的硬件比拼，必定導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭的白熱化，而相比之下，在產(chǎn)品配套方面，市場(chǎng)對(duì)此要求越來越高，附加值的挖掘，特別是復(fù)合型經(jīng)濟(jì)效應(yīng)成為未來高端寫字樓的主要競(jìng)爭點(diǎn)之一。 專注復(fù)合型樓宇經(jīng)濟(jì)成市場(chǎng)新熱點(diǎn) 寫字樓產(chǎn)品分析 —— 甲級(jí)寫字樓未來發(fā)展趨勢(shì)個(gè)案二：萬菱匯太古匯成功復(fù)合經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)也會(huì)在不久的將來引入廣州市場(chǎng)！項(xiàng)目規(guī)模 : 包括裙樓部分的商場(chǎng)和一棟甲級(jí)寫字樓、 兩棟公寓。對(duì)項(xiàng)目的啟示： 項(xiàng)目爛尾多年，硬件比拼不是主要的競(jìng)爭點(diǎn)，除了項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)外，項(xiàng)目的 “高度 ”與 “樓宇復(fù)合性 ”將會(huì)為定位與營銷帶來不可忽視的競(jìng)爭機(jī)遇。 專注 寫字樓產(chǎn)品分析 —— 甲級(jí)寫字樓熱銷產(chǎn)品分析特征一： 商務(wù)綜合配套齊備的寫字樓物業(yè)將倍受青睞。供求： 四帶三圈商務(wù)板塊的發(fā)展，使新舊商務(wù)區(qū)同時(shí)也走上更新?lián)Q代的步伐，今后的新推寫字樓也主要以高端的甲級(jí)寫字樓為主， 發(fā)展以高端為主流，商務(wù)綜合配套齊備的物業(yè)將倍受青睞。而 近年來“琶洲經(jīng)濟(jì) ”的帶動(dòng)，更是催生出對(duì)高端商務(wù)物業(yè)的龐大需求 ，使其成為廣州市十區(qū)當(dāng)中成交面積增長速度較快的一個(gè)區(qū)，而 新推寫字樓主要集中在琶洲，配套成熟的海珠中心區(qū)并未有新推寫字樓供應(yīng)，未能滿足市場(chǎng)的需求。6中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注Ⅰ 、市場(chǎng)背景廣州寫字樓市場(chǎng)綜述廣州公寓及酒店市場(chǎng)綜述海珠區(qū)規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)分析市場(chǎng)總結(jié)3中原地產(chǎn) 專業(yè) ?海珠區(qū) 各寫字樓板塊成交分析8中原地產(chǎn) 產(chǎn)品： 從甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)來看，基本上扎堆于天河區(qū)，也就是說，未來的天河區(qū)，競(jìng)爭異常激烈，而將會(huì)雄踞廣州市另一高端的核心商務(wù)區(qū) —— 琶洲商務(wù)區(qū)，同時(shí)吸引更多的外資及內(nèi)地大企業(yè)也會(huì)搬遷及選擇在此設(shè)立總部，帶動(dòng)海珠區(qū)商務(wù)的總體發(fā)展。 反過來講，傳統(tǒng)的商務(wù)圈總是集高端寫字樓、星級(jí)酒店、高級(jí)公寓、高級(jí)商場(chǎng)于一體，形成經(jīng)濟(jì)圈。12中原地產(chǎn) 該項(xiàng)目總建筑面積規(guī)模超過 23萬平方米 .寫 字 樓 : 萬菱匯甲級(jí)寫字樓 ,高 49層，建筑面積約 米，基本間隔為 400平方米 1500平方米，初步定為整層出租。15中原地產(chǎn) 價(jià)格方面， 07年來公寓價(jià)格飆升過萬，回報(bào)率已成為最具吸引投資者的關(guān)注點(diǎn)。E品上館嘉裕 專業(yè) E品上館 4 8 110 ㎡的復(fù)式設(shè)計(jì)嘉裕 專注財(cái)智大廈物業(yè)地址：海珠區(qū)客村立交西北角開 發(fā) 商：廣東粵臺(tái)有限公司開售時(shí)間： 2023年 11月均價(jià)：寫字樓 /平方米，公寓 /平方米規(guī) 劃：總建筑面積 42914㎡， 1－ 3層為商場(chǎng)， 46樓為寫字樓， 7－ 30層為酒店式商務(wù)公寓。 專業(yè) 專業(yè) 專注近年新增酒店一覽酒 店 地 址 交付 時(shí)間 投 資 金額富力 麗 思 專注酒店小結(jié)琶洲商務(wù)圈、 2023年亞運(yùn)等眾多利好條件將催生廣州酒店發(fā)展的巨大商機(jī) —— 酒店業(yè)開始在海珠蓬勃發(fā)展隨著香格里拉酒店、富力麗思 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 既對(duì)商業(yè)銷售起到?jīng)Q定作用，同時(shí)也對(duì)公寓與寫字樓收益產(chǎn)生良好影響 。50中原地產(chǎn) 高新科技類客戶 廣州是全國高新科技產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的城市之一，又有著 “廣交會(huì) ”的政府政策支持，下屆起 “廣交會(huì) ” 琶洲會(huì)館作唯一會(huì)館的市政規(guī)劃利好，從中心區(qū)寫字樓的入住企業(yè)來看，高新科技企業(yè)對(duì)寫字樓的需求一直十分強(qiáng)勁客戶群分析 寫字樓定位 競(jìng)爭策略 產(chǎn)品建議53中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 中低層（ 824樓）：分拆出售。? 影響寫字樓的檔次和形象的因素有很多，包括外觀、硬件、宣傳、服務(wù)、主力客戶、地理位置等，其中最直接的影響因素是建筑外觀。n 為廣州市場(chǎng)所認(rèn)可，有一定檔次感，是最穩(wěn)妥的材料選擇。 專注n 玻璃材料和鋼、鋁構(gòu)件屬于常用材料，技術(shù)成熟。n 外觀清潔較為麻煩。 70中原地產(chǎn) 72中原地產(chǎn) 74中原地產(chǎn) 洗手間裝修設(shè)計(jì)洗手間：除標(biāo)準(zhǔn)配置外，配有專用 CEO盥洗間，體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴氣質(zhì)CEO專用盥洗間 —— 通過細(xì)節(jié)突出高企管理層的尊貴私屬感77中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注公寓部分定位建議公寓目標(biāo)群分析公寓定位產(chǎn)品建議84中原地產(chǎn) 客戶主要面向純投資類及自住型的高收入商務(wù)人群。雅思閣進(jìn)入中國后，迅速在北京、上海、大連、蘇州等地建立酒店公寓。89中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 項(xiàng)目的停車場(chǎng)在智能系統(tǒng)的配置上較為普通，建議引進(jìn)國外流行的全自動(dòng)停車系統(tǒng)，該系統(tǒng)通過紅綠燈標(biāo)識(shí)使得每個(gè)車位的空置與否一目了然，省卻停車者為尋空位而不斷兜圈的煩惱，既節(jié)省相當(dāng)?shù)娜肆Y源亦體現(xiàn)項(xiàng)目在配套上的先進(jìn)性。 專注列舉各樓層業(yè)態(tài)圖片，及建議商家97中原地產(chǎn) 專業(yè) 必要展示 3：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的展示包裝內(nèi)部隔離墻展示外圍墻形象展示樓盤指 示103中原地產(chǎn) 營銷推廣思路銷售推廣思路銷售核心思路的建立106中原地產(chǎn) 營銷推廣策略銷售策略整體推廣部署推廣途徑推貨安排109中原地產(chǎn) 專注產(chǎn)品新聞發(fā)報(bào)會(huì)v為擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，快速樹立品牌形象與知名度，展示公司的實(shí)力。 專業(yè) 專業(yè) 各部門總監(jiān) 公布客戶儲(chǔ)備數(shù)據(jù)，公布各自預(yù)期的銷售目標(biāo)。宣傳單張通過夾報(bào)（廣州日?qǐng)?bào)）的形式，派送至周邊寫字樓、住宅、商家的目標(biāo)客戶中。銷售人員電話 CALL客回現(xiàn)場(chǎng)填寫意向認(rèn)購單。 專業(yè) 專業(yè) 專注報(bào)紙廣告 如何高效、合理如何高效、合理地整合？地整合？現(xiàn)場(chǎng)包裝行業(yè)推廣樓體燈光中原網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品推介會(huì)雜志廣告推廣途徑有多種多樣，項(xiàng)目的客戶也各有不同的特性，我們應(yīng)根據(jù)推廣途徑有多種多樣，項(xiàng)目的客戶也各有不同的特性，我們應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行高效、合理的整合。129中原地產(chǎn) 131中原地產(chǎn) 專注外區(qū)客中原各分行網(wǎng)點(diǎn) 報(bào)紙廣告 （南方都市報(bào)、廣州日?qǐng)?bào)）網(wǎng)絡(luò)廣告 （發(fā)展商網(wǎng)站、項(xiàng)目網(wǎng)站、焦點(diǎn)網(wǎng)站及中原公司網(wǎng)站）除了利用報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)廣告和做巡展等進(jìn)行常規(guī)的廣泛性宣傳外， 中原遍布全市的各分行網(wǎng)點(diǎn) 還同時(shí)配合，張貼和陳列出海報(bào)單張和進(jìn)行客戶 Cold Call。深圳客外省客136中原地產(chǎn) 138中原地產(chǎn) 專業(yè) 建立項(xiàng)目高端形象（營銷包裝） 以軟硬件的投入建設(shè)，提升自身產(chǎn)品價(jià)值，令產(chǎn)品有別于競(jìng)爭對(duì)手，建立形象之余，通過廣告形象的推廣，現(xiàn)場(chǎng)包裝的格調(diào)等等，每一個(gè)環(huán)節(jié)的細(xì)微之處，提升產(chǎn)品價(jià)值。 專業(yè) 專業(yè) 專注u 改變以往售樓部僅作為銷樓簽約的傳統(tǒng)看法u 銷售中心電子化接待（電腦計(jì)價(jià)、滾動(dòng)式屏幕銷控，電子樓書、遠(yuǎn)程遙控接待系統(tǒng)等）u 全面提升環(huán)境質(zhì)素和人員服務(wù)水平u 引入酒店式的接待規(guī)格和現(xiàn)場(chǎng)管理（如接待手法、藝術(shù)展示、音樂、飲品等等），使消費(fèi)者進(jìn)入后感受到高檔次的服務(wù)水平，全面提升項(xiàng)目品牌形象u 周全的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)也可建立起消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目后期的物業(yè)管理充滿住心銷售服務(wù)：提供全程跟進(jìn)星級(jí)酒店式銷售接待服務(wù)【 VIP預(yù)約客戶，一對(duì)一的尊貴推介服務(wù) 】銷售接待細(xì)節(jié)一： VIP預(yù)約二、銷售工作流程139中原地產(chǎn) 專注216。 專業(yè) 專注樓體燈光廣告 在項(xiàng)目樓體的東北角立面安裝燈光廣告，展示出項(xiàng)目名稱和咨詢電話，可以讓項(xiàng)目周邊的辦公企業(yè)清晰可見，而且對(duì)昌崗路上的途經(jīng)人群可以起到宣傳作用。 專注本區(qū)客現(xiàn)場(chǎng)包裝DM投放樓體燈光廣告DM的投放、銷售中心的裝修、圍墻廣告、樓體立面的燈光廣告和銷售現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)對(duì)本區(qū)客較具針對(duì)性的作用。三、推廣策略127中原地產(chǎn) 雖對(duì)項(xiàng)目提高知名度的力度較國際星級(jí)酒店弱，但也能引起市場(chǎng)的關(guān)注度。商業(yè)行會(huì)推廣互聯(lián)網(wǎng)廣告：搜房、中原網(wǎng)站內(nèi)容：樣板房傾情開放，現(xiàn)接受預(yù)約登記123中原地產(chǎn) 公開發(fā)售前兩天，舉辦大客戶銷售專場(chǎng)，先集中消化大面積單位，并視現(xiàn)場(chǎng)熱銷程度隨時(shí)加推新樓層，以滿足大客的需求。3月開盤前舉辦項(xiàng)目誓師大會(huì)，激勵(lì)士氣，講述開盤當(dāng)天的銷售流程。 專業(yè) 寫字樓樣板房開放現(xiàn)場(chǎng)客戶接待銷售人員接待睇樓客戶。 專業(yè) 112中原地產(chǎn) 專注新聞事件、活動(dòng)傳播新聞事件、活動(dòng)傳播導(dǎo)入項(xiàng)目形象與優(yōu)勢(shì)前景，樹立品牌及社會(huì)效應(yīng)，引起投資者及實(shí)力買家的關(guān)注。 專注問題一：產(chǎn)品組合豐富，如何推高本案銷售價(jià)值？問題二：目標(biāo)客戶層面不一，宣傳推廣調(diào)性如何確立？問題三：市場(chǎng)競(jìng)爭格局激烈，如何運(yùn)用靈活的營銷手段出奇制勝？運(yùn)用推貨杠桿，靈活穿插產(chǎn)品供應(yīng)，制造營銷熱點(diǎn)推高售價(jià)忽略產(chǎn)品形態(tài)的不統(tǒng)一性，著重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目整體形象及商務(wù)訴求利用中原中國網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)資源優(yōu)勢(shì)，結(jié)合一、二手聯(lián)動(dòng)的銷售優(yōu)勢(shì)，從而促進(jìn)銷售利潤最大化我們對(duì)銷售推廣的思考 ……一、銷售推廣思路107中原地產(chǎn) 專注展示：必要的安防智能化展示：必要的安防智能化 在合理控制投資成本的前提下，為提升物業(yè)的質(zhì)素和增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，在客戶能真實(shí)感受的地方投入實(shí)效的智能化設(shè)備，如設(shè)立一卡通門禁系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、車庫進(jìn)出管理系統(tǒng)、公寓住戶可視對(duì)講系統(tǒng)。101中原地產(chǎn) 專注Ⅴ 、銷售策略營銷推廣思路營銷推廣策略現(xiàn)場(chǎng)銷售工作建議項(xiàng)目啟動(dòng)的前決條件售價(jià)建議98中原地產(chǎn) 專業(yè) 利用專用電梯分流公寓及酒店的 客戶 ，使客戶直接通過高速電梯到達(dá) 31層轉(zhuǎn)換層。 專注 奧克伍德公司成立于 1962年，總部設(shè)于美國洛杉磯，作為全球最大的房屋經(jīng)營機(jī)構(gòu)和多元化的資產(chǎn)管理公司，管理足跡遍布美國、英國和亞太地區(qū)，顧客滿意率接近 100%，其最終就是營造回到家的居住感覺。 2023年，雅思閣將在廣州建立首個(gè)自主經(jīng)營酒店服務(wù)公寓，位于太古匯北側(cè)的廣州雅思閣（天河新作）。 專業(yè) 專注酒店式公寓目標(biāo)客戶群鎖定 根據(jù)本案的位置優(yōu)勢(shì)（包括交通及配套）、星級(jí)酒店的服務(wù)優(yōu)勢(shì)、寫字樓進(jìn)駐衍生的公寓需求等因素，初步鎖定本案的客戶群體為下述幾類： 據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上購買同類公寓物業(yè)的客戶中， 投資客成主流消費(fèi)群體。81中原地產(chǎn) 辦公空間寫字樓交付標(biāo)準(zhǔn)參考78中原地產(chǎn) 外部廣場(chǎng)環(huán)境營造外部廣場(chǎng)環(huán)境：提升辦公樓外環(huán)境的關(guān)鍵通過 與 商業(yè)規(guī)劃結(jié)合實(shí)現(xiàn) 水景與園林綠化的結(jié)合使其與大堂內(nèi)環(huán)境