【正文】 馬賽國際公寓MBA國際公寓 嘉誠國際公寓理想青年薈錦源國際公寓羅馬國際公寓逸景翠園 專注在售公寓情況 從酒店式公寓的分布來看，漸漸向商務(wù)及商業(yè)氛圍濃厚且成熟的天河、海珠兩區(qū)集中，尤其是珠江新城 CBD商務(wù)圈最為集中，琶洲商務(wù)圈的帶動下海珠區(qū)公寓市場將被看好。17中原地產(chǎn) 價格方面， 07年來公寓價格飆升過萬，回報率已成為最具吸引投資者的關(guān)注點。公寓產(chǎn)品依賴周邊經(jīng)濟的發(fā)展和濃厚的商務(wù)氛圍，商務(wù)公寓由于具備部分寫字樓的功能具備一定的吸引力，租售情況相當(dāng)理想。 專注公寓市場分析近年來，廣州公寓市場上出現(xiàn)前所未有的供求兩旺的局面，除了天河北和環(huán)市路這些傳統(tǒng)的商務(wù)辦公區(qū)外，也有琶洲、珠江新城、廣州大道北等其他寫字樓密集區(qū)域。 專注公寓及酒店市場綜述16中原地產(chǎn) 15中原地產(chǎn) 琶洲商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓除保利國際廣場、中洲中心近兩年來，沒有新建甲級寫字樓供應(yīng)，對項目而言無疑是一個既定的優(yōu)勢。 專注 寫字樓市場小結(jié)本區(qū)域商務(wù)辦公市場潛力異常龐大，出于市場對高端商務(wù)綜合物業(yè)的渴求，商旅復(fù)合型地產(chǎn)在未來市場更具備市場競爭力。 14中原地產(chǎn) 該項目總建筑面積規(guī)模超過 23萬平方米 .寫 字 樓 : 萬菱匯甲級寫字樓 ,高 49層，建筑面積約 米，基本間隔為 400平方米 1500平方米，初步定為整層出租。 專業(yè) 成熟的配套服務(wù)使之構(gòu)筑成實用性能高、效率高的五星級商務(wù)酒店與甲級寫字樓。 專注復(fù)合型樓宇經(jīng)濟成市場新熱點 寫字樓產(chǎn)品分析 —— 甲級寫字樓未來發(fā)展方向個案一：天譽大廈威斯汀成功利用品牌酒店與寫字樓的聯(lián)動經(jīng)濟效應(yīng)打入高端市場！項目規(guī)模 : 占地面積約為 1萬平方米，總建筑面積約為 米。12中原地產(chǎn) 例如：大堂的高度、電梯的速度、層高等等。例如：環(huán)市路的 63層、天河北的中信、東山的電信廣場、越秀區(qū)的中華國際、珠江新城的東西塔。特征二： 地標性物業(yè)熱銷。 反過來講，傳統(tǒng)的商務(wù)圈總是集高端寫字樓、星級酒店、高級公寓、高級商場于一體，形成經(jīng)濟圈。 專業(yè) 專業(yè) 然而琶洲展會的全面使用將一再帶動區(qū)域租售價格的上漲。 產(chǎn)品： 從甲級寫字樓的供應(yīng)來看，基本上扎堆于天河區(qū)，也就是說，未來的天河區(qū)，競爭異常激烈，而將會雄踞廣州市另一高端的核心商務(wù)區(qū) —— 琶洲商務(wù)區(qū)，同時吸引更多的外資及內(nèi)地大企業(yè)也會搬遷及選擇在此設(shè)立總部，帶動海珠區(qū)商務(wù)的總體發(fā)展。 專注寫字樓未來市場展望政策： 國家相繼出臺的一系列房貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對住宅市場，對商業(yè)市場影響不大， 08年寫字樓買賣成交量短期內(nèi)將持續(xù)上揚。9中原地產(chǎn) 寫字樓市場分析 —— 未來供應(yīng)等級 地段 落成年份 名稱 建筑面積 (㎡ )甲級 天河北路 2023 中誠廣場 103000甲級 天河路 2023 越秀城建大廈 100000甲級 天河路 2023 太古匯 120230甲級 體育東路 2023 京光廣場 99405甲級 珠江新城 2023 全球通大廈 110000甲級 珠江新城 2023 保利地產(chǎn) I64項目 占地 6800甲級 珠江新城 2023 津濱騰越大廈 83195甲級 珠江新城 2023 富力盈泰廣場 135278甲級 珠江新城 2023 煙草新大樓 220230甲級 珠江新城 2023 雙子塔西塔 202300甲級 珠江新城 2023 利通廣場 120230甲級 珠江新城 2023 昊源集團 B27 120230甲級 珠江新城 2023 明和 F14 80000甲級 珠江新城 2023 廣晟 B16 100000甲級 珠江新城 2023 偉騰 D33項目 27200甲級 沿江路 2023 港口中心（港灣廣場） ——甲級 環(huán)市路 2023 大鵬國際廣場 118182乙級 東風(fēng)中路 2023 粵財大廈 14704乙級 東風(fēng)中路 2023 豐川大廈 37677總結(jié)： 未來甲級寫字樓供應(yīng)主要仍集中在珠江新城和天河路，使得該區(qū)域市場競爭日益劇烈。?海珠區(qū) 各寫字樓板塊成交分析8中原地產(chǎn) ?越秀區(qū) 專業(yè)市場眾多，一直存在龐大的貿(mào)易類企業(yè)穩(wěn)扎該區(qū)。 專注 隨著 CBD的打造，珠江新城以及體育中心版塊的成交客戶主要以金融銀行的企業(yè)為主，使得該區(qū)域的金融商務(wù)中心地位得以進一步發(fā)展。 寫字樓市場分析 —— 板塊特征7中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注成交量和成交價格分析 寫字樓市場分析 —— 成交分析天河、海珠、越秀成交量分列三甲 從近兩年的新建寫字樓供應(yīng)情況看，除傳統(tǒng)的越秀商務(wù)區(qū)外，新供應(yīng)寫字樓基本集中在珠江新城及琶州板塊，且由于新推產(chǎn)品主要集中在高端的甲級和超甲級寫字樓，帶動量價齊升。 專注寫字樓市場綜述5中原地產(chǎn) 專注項目定位前 關(guān)于市場背景的思考：如何站在海珠中心區(qū)并站在 2023年房地產(chǎn)市場思考項目的運作？4中原地產(chǎn) 專注Ⅰ 、市場背景廣州寫字樓市場綜述廣州公寓及酒店市場綜述海珠區(qū)規(guī)劃及發(fā)展趨勢分析市場總結(jié)3中原地產(chǎn) 專注目 錄 I. 市場背景 P3P80II. 項目分析 P3P80 P3P80 P3P80V. 銷售策略 P3P80 P3P802中原地產(chǎn) 保華廣場項目營銷策劃方案廣東中原地產(chǎn)代理有限公司廣州江南房產(chǎn)有限公司 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 6中原地產(chǎn) 專注 天河北 商務(wù)圈 珠江新城 商務(wù)圈琶洲商務(wù)圈環(huán)市路商務(wù)帶東風(fēng)路商務(wù)帶中山路商務(wù)帶沿江路商務(wù)帶傳統(tǒng)商務(wù)帶新商務(wù)圈 傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)主要集中在環(huán)市路、東風(fēng)路、天河北等路段，隨著珠江新城 CBD的打造以及琶州會展經(jīng)濟的規(guī)劃設(shè)計，帶動起珠江新城及海珠區(qū)成為新的熱點商務(wù)圈，受到市場關(guān)注。 專業(yè) ?天河區(qū) 合并東山后的大越秀，本著 “ 總部經(jīng)濟 ” 的旗號，以及傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的優(yōu)勢，盤活不少閑置項目在售，但該區(qū)新供應(yīng)產(chǎn)品主要以乙級寫字樓為主，吸引不少中少企業(yè)進駐。而 近年來“琶洲經(jīng)濟 ”的帶動，更是催生出對高端商務(wù)物業(yè)的龐大需求 ，使其成為廣州市十區(qū)當(dāng)中成交面積增長速度較快的一個區(qū)，而 新推寫字樓主要集中在琶洲，配套成熟的海珠中心區(qū)并未有新推寫字樓供應(yīng)，未能滿足市場的需求。 專業(yè) 海珠區(qū)未來兩年缺乏新建寫字樓供應(yīng)，特別是交通以及配套成熟的地段 。 專業(yè) 供求： 四帶三圈商務(wù)板塊的發(fā)展，使新舊商務(wù)區(qū)同時也走上更新?lián)Q代的步伐，今后的新推寫字樓也主要以高端的甲級寫字樓為主， 發(fā)展以高端為主流，商務(wù)綜合配套齊備的物業(yè)將倍受青睞。價格： 供不應(yīng)求令租金水平繼續(xù)穩(wěn)定上升的現(xiàn)象將繼續(xù)在一批優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)中出現(xiàn)，并催使整體租金繼續(xù)保持穩(wěn)定上升的趨勢。　　10中原地產(chǎn) 專注 寫字樓產(chǎn)品分析 —— 熱門寫字樓租售情況區(qū)域 物業(yè)名稱 租均價（元 /M2） 售均價（元 /M2） 管理費（元 /M2） 進駐率 %天河區(qū) 維多利廣場 ￥ 120 ￥ 25,000 ￥ 25 剛交樓金利來大廈 ￥ 140 只租不售 ￥ 29 95%珠江新城 勤建大廈 ￥ 100 ￥ 18,000 ￥ 10 95%富力盈隆廣場 ￥ 110 暫無售盤 ￥ 25 90%富力科訊大廈 ￥ 110 暫無售盤 ￥ 17 95%國際金融大廈 ￥ 250 只租不售 未定 60%信合廣場 ￥ 130 只租不售 ￥ 28 80%越秀區(qū) 捷泰廣場 ￥ 120 只租不售 ￥ 28 99%世界貿(mào)易中心 南塔 ￥ 100 北塔 ￥ 80南塔￥ 15, 000 ￥ 28 98%北塔￥ 12,000好世界廣場 ￥ 120 ￥ 17,000 ￥ 98%越秀城市廣場 ￥ 85 暫無售盤 ￥ 10 70%健力寶大廈 ￥ 90 只租不售 ￥ 28 93%琶洲 中洲中心 ￥ 80 ￥ 18,000 北 ￥ 22 南 ￥ 9 76%保利國際廣場 ￥ 120 ￥ 22,000 南塔 ￥ 28 北塔 ￥ 28 30%啟示：眾多甲級寫字樓采取中長收益模式 —— 只租不售，現(xiàn)時市場可售的高品質(zhì)寫字樓較稀缺11中原地產(chǎn) 專注 寫字樓產(chǎn)品分析 —— 甲級寫字樓熱銷產(chǎn)品分析特征一： 商務(wù)綜合配套齊備的寫字樓物業(yè)將倍受青睞。例如：環(huán)市路 、天河北、天河路、珠江新城。 甲級寫字樓市場中，爭 “高 ”標榜地標性物業(yè)能迅速建立市場地位，利用天生的優(yōu)勢成為市場的關(guān)注點。特征三： 硬件比拼和產(chǎn)品附加值成為現(xiàn)時甲級寫字樓市場的主要產(chǎn)品競爭點。對項目的啟示： 項目爛尾多年，硬件比拼不是主要的競爭點，除了項目的地理優(yōu)勢外，項目的 “高度 ”與 “樓宇復(fù)合性 ”將會為定位與營銷帶來不可忽視的競爭機遇。 專業(yè) 整個項目建筑包括六層地下室、六層裙樓及寫字樓和酒店 .酒 店 : 南塔，層高為 40層，建筑面積約 ， 酒店設(shè)計功能配套包括商務(wù)中心、商業(yè)廣場、咖啡廳、國際宴會及多功能廳、會議室、特色餐廳、精英會所、多功能健身中心、泳池、桑拿水療室、約 400多間客房；寫 字 樓 : 北塔，甲級寫字樓 ,層高為 36層，建筑面積約 米，寫字樓設(shè)計功能配套包括了精英會所及辦公室。 13中原地產(chǎn) 專注復(fù)合型樓宇經(jīng)濟成市場新熱點 寫字樓產(chǎn)品分析 —— 甲級寫字樓未來發(fā)展趨勢個案二：萬菱匯太古匯成功復(fù)合經(jīng)濟地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗也會在不久的將來引入廣州市場！項目規(guī)模 : 包括裙樓部分的商場和一棟甲級寫字樓、 兩棟公寓。公 寓 : 兩棟，公寓部分一棟樓高 29層，另一棟高 33層，建筑面積約 ；商 場 : 裙樓 5層加上地下一層為商場部分，建筑面積約 萬平方米。 專業(yè) 市場機遇： 隨著琶洲商務(wù)圈的發(fā)展，勢必會向周邊輻射，對于海珠區(qū)產(chǎn)生一定積極影響。產(chǎn)品的機遇： 單一的硬件比拼，必定導(dǎo)致甲級寫字樓市場競爭的白熱化，而相比之下，在產(chǎn)品配套方面，市場對此要求越來越高，附加值的挖掘，特別是復(fù)合型經(jīng)濟效應(yīng)成為未來高端寫字樓的主要競爭點之一。 專業(yè) 專業(yè) 其中以天河的公寓項目供應(yīng)較多，過去三年到現(xiàn)在共有十多個公寓推出，市場的吸納超乎預(yù)計。富力集團的公寓項目覆蓋較大，其中一部分還與寫字樓結(jié)合開發(fā)例如富力摩根史丹尼。公寓除了面積小總價低，投資門檻低外， “ 商住兩用 ” 成為公寓新亮點，帶動公寓市場迅速受新一輪關(guān)注，類似富力史丹尼的小戶型公寓銷售理想，同時 “ 商住兩用 ” 也是區(qū)別于眾多住宅用地公寓的一大優(yōu)勢。 專業(yè) 而未來海珠區(qū)的供應(yīng)量較少，市場有賴新項目的補充。丹頓公寓鉑頓公寓錦洲國際公寓世港國際公寓會展領(lǐng)域珠江商派國際公寓即將推出公寓 在售公寓 近三年銷售完成公寓勤天 君玥公館珠江新岸公寓富邦名寓奧克伍德國際酒店公寓富力盈豐大廈VILI威尼國際公寓濱江瑞城18中原地產(chǎn) 專注公寓板塊分布及特點針對客戶群體分為以外資企業(yè)高層管理人員租住、大戶型為主的高檔次公寓和針對投資型客戶、小戶型為主的中高檔公寓。硬件設(shè)施檔次高，具備豪華的酒店式住戶大堂，提供普通住宅所沒有的精裝修，甚至名牌家私家電，有多功能豪華會所，多以復(fù)合物業(yè)形式開發(fā)。19中原地產(chǎn) 專注在售公寓的區(qū)域分析區(qū)域 項目 總貨量（套） 開賣時間海珠區(qū) 羅馬家園國際公寓 約 240 07年 3月珠江帝景克萊國際公寓 200 05年 5月逸景翠園丹頓公寓 240 06年逸景翠園鉑頓公寓 324 07年 5月珠江新岸公寓 一期 161 07年 10月天河區(qū) 勤天 君玥公館 300 07年 10月越秀區(qū) 錦源國際公寓 624 06年 6月06年酒店式公寓供應(yīng)量已被大量消化，側(cè)面反映出廣州對酒店式公寓強勁的消化能力，以及繼續(xù)開發(fā)酒店式公寓的廣闊空間和良好市場預(yù)期。20中原地產(chǎn) 專注在售公寓產(chǎn)品一覽項目 主要戶型珠江新岸公寓 3090㎡的單間、兩房逸景翠園 丹頓公寓 81㎡、 112㎡、 193㎡的兩房三房四房逸景翠園 鉑頓公寓 120145㎡的大三房四房羅馬家園 羅馬國際公寓 91136㎡的三房珠江帝景 克萊國際公寓 145203 ㎡的大四房五房勤天 君玥公館 130180 ㎡的大三房（加工人房）、大四房（加工人房）嘉裕禮頓陽光 3547㎡單間， 5570㎡一房占七成；少量 80127㎡的兩房三房鉑林國際公寓 2753 ㎡一房， 3060 ㎡兩房MBA公寓 4353 ㎡， 64 ㎡馬賽國際公寓 4577 ㎡錦源國際公寓 3760 ㎡的單間、 80 ㎡的兩房、 204212 ㎡的四房，大