【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 客戶描述 ?3045歲之間，生意具有一定規(guī)模，關(guān)注理財(cái)投資 ?部分客戶已投資商鋪，仍繼續(xù)關(guān)注其他類型投資產(chǎn)品 ?希望投資類產(chǎn)品總價(jià)不要太高，不希望占用大量資金 ?投資回報(bào)要有保障 ?區(qū)域發(fā)展有一定的潛力 ?專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)要有前景，自己一直經(jīng)營(yíng)生意，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展有一定的敏感度 ?產(chǎn)品要適合酒店的經(jīng)營(yíng)，需要知名酒店品牌 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要是產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)業(yè)主、私營(yíng)企業(yè)主，附近經(jīng)營(yíng)業(yè)主，以及外地帶來(lái)滬經(jīng)營(yíng)業(yè)主等； 處于資金周轉(zhuǎn)的考慮，不愿購(gòu)買(mǎi)總價(jià)較高的產(chǎn)品； 保持資金增值能力，主要考慮物業(yè)的升值潛力； 注重投資回報(bào)及產(chǎn)品規(guī)劃 區(qū)域升值潛力及經(jīng)營(yíng)管理 容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場(chǎng)氛圍的影響 口碑營(yíng)銷在這類客戶中比較看中 客戶分析給到項(xiàng)目發(fā)展的啟示 : 從區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘和投資方式上來(lái)引導(dǎo)客戶 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 客戶定位 ? 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)總結(jié) ? 形象定位 客戶定位與形象定位 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理： 七大賣(mài)點(diǎn)： ?區(qū)域良好的商業(yè)商務(wù)規(guī)劃，發(fā)展?jié)摿o(wú)可臵疑； ?處于內(nèi)環(huán)線價(jià)格洼地板塊，客戶輕松分享內(nèi)環(huán)物業(yè)升值空間； ?家飾家紡中心提供的貿(mào)易、展覽等平臺(tái)，為酒店的持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供保障； ?品牌地產(chǎn)集團(tuán)引擎，高品質(zhì)產(chǎn)品，帶動(dòng)板塊升值； ?引入品牌酒店管理公司，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，令客戶安心坐享投資收益； ?小戶型，低總價(jià)（主力總價(jià) 150萬(wàn)）； ?豪華裝修（裝修成本 40005000元 /m2). 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品價(jià)值與投資客戶關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行銜接 ?片區(qū)現(xiàn)階段商務(wù)氛圍極弱，需從項(xiàng)目本身加強(qiáng)商務(wù)感的營(yíng)造； ?強(qiáng)化東外灘內(nèi)環(huán)板塊的優(yōu)勢(shì)，利用未來(lái)規(guī)劃和家紡基地強(qiáng)調(diào)商務(wù)氛圍 。 ?引導(dǎo)客戶投資方式，關(guān)注開(kāi)發(fā)商實(shí)力、經(jīng)營(yíng)品牌、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及回報(bào)率 。 ?小戶型、低總價(jià)，高回報(bào)、低投資風(fēng)險(xiǎn) 。 ?引導(dǎo)客戶關(guān)注產(chǎn)品，豪華裝修。 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 內(nèi)環(huán)稀缺地段 安全的投資回報(bào) 四大核心賣(mài)點(diǎn) A local in the first ring 品牌、經(jīng)營(yíng) 二重臵業(yè)保險(xiǎn) Brand And operation provide security 別出心裁的設(shè)計(jì) Unique design The rate of return is safe 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 內(nèi)環(huán)稀缺地段 安全的投資回報(bào) 四大核心賣(mài)點(diǎn) A local in the first ring 品牌、經(jīng)營(yíng) 二重臵業(yè)保險(xiǎn) Brand And operation provide security 別出心裁的設(shè)計(jì) Unique design The rate of return Is safe 投資新焦點(diǎn)：巨大的區(qū)域價(jià)值 本案位于東外灘商務(wù)規(guī)劃區(qū)核心地帶， 上海內(nèi)環(huán)亟待開(kāi)發(fā)地、 地產(chǎn)新一輪投資聚焦點(diǎn)。 巨大的升值空間，具有其他區(qū)域無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 內(nèi)環(huán)稀缺地段 安全的投資回報(bào) 四大核心賣(mài)點(diǎn) A local in the first ring 品牌、經(jīng)營(yíng) 二重臵業(yè)保險(xiǎn) 別出心裁的設(shè)計(jì) Unique design The rate of return Is safe Brand And operation provide security 保障一： 聯(lián)手世界馳名的酒店品牌，統(tǒng)一管理，確保整 體出租率的最大化，從而承擔(dān)業(yè)主的全面風(fēng)險(xiǎn)。 保障二： 紡織產(chǎn)業(yè)基地運(yùn)作 為 酒店成功經(jīng)營(yíng)的 提供保障 。 投資新保障： 二重保險(xiǎn)令 置業(yè)無(wú)后顧之憂 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 內(nèi)環(huán)稀缺地段 安全的投資回報(bào) 四大核心賣(mài)點(diǎn) A local in the first ring 品牌、經(jīng)營(yíng) 二重臵業(yè)保險(xiǎn) 別出心裁的設(shè)計(jì) Unique design The rate of return Is safe Brand And operation provide security 創(chuàng)意可以是國(guó)家戰(zhàn)略，創(chuàng)意可以是 GDP， 英國(guó)人說(shuō)： “ 英國(guó)可以沒(méi)有首相，但不能沒(méi)有設(shè)計(jì)” 日本人說(shuō)：“獨(dú)創(chuàng)力關(guān)系國(guó)家興亡” 韓國(guó)人說(shuō)：“設(shè)計(jì)韓國(guó)，文化立國(guó)” 蓋茨說(shuō)了“創(chuàng)意具有裂變效應(yīng)，一盎司創(chuàng)意帶來(lái)無(wú)以計(jì)數(shù)的商業(yè)利益” 創(chuàng)意可以是龐大的商機(jī) 投資新選擇：國(guó)際前沿設(shè)計(jì)新潮 力邀 國(guó)際 著名設(shè)計(jì)大師創(chuàng)新打造室內(nèi)空間， 豪華大氣、獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì) ，每間小戶型都 成為市中心地段的珍藏 。 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 內(nèi)環(huán)稀缺地段 安全的投資回報(bào) 四大核心賣(mài)點(diǎn) A local in the first ring 品牌、經(jīng)營(yíng) 二重臵業(yè)保險(xiǎn) 別出心裁的設(shè)計(jì) Unique design The rate of return Is safe Brand And operation provide security 沒(méi)有噱頭，沒(méi)有虛頭，業(yè)主每年拿到手的將是不含任何稅費(fèi)、雜費(fèi)、管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的凈收益，與市場(chǎng)變幻告別。 輕松擁有投資內(nèi)環(huán)、外灘的非凡感受。 明白透明、長(zhǎng)期穩(wěn)定，讓收益從此與風(fēng)險(xiǎn)說(shuō) BYE – BYE ! 投資新看點(diǎn)：確保收益、十年回租，長(zhǎng)期回報(bào) 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 客戶定位 ? 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)總結(jié) ? 形象定位 客戶定位與形象定位 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 東外灘內(nèi)環(huán) —— 突出地段的稀缺性，以“內(nèi)環(huán)”區(qū)別于其它競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的地理屬性。 首席 —— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的領(lǐng)先性和唯一性。 投資型 公寓式酒店 —— 突出產(chǎn)品類型。 項(xiàng)目屬性定位： 投資型 公寓式酒店 東外灘內(nèi)環(huán) 首席 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 東外灘發(fā)展 引擎 ， 形象定位： 內(nèi)環(huán)投資 加速器 東外灘發(fā)展引擎 —— 引擎，發(fā)動(dòng)機(jī)；東外灘潛力地段，繁華即將相約。本項(xiàng)目站在劃時(shí)代發(fā)展的前沿，即將見(jiàn)證東外灘的歷史變遷，將成為區(qū)域的發(fā)展引擎。 內(nèi)環(huán)投資加速器 —— 不僅體現(xiàn)在 10年高投資高回報(bào)率，更體現(xiàn)對(duì)環(huán)線物業(yè)價(jià)值增值的分享，讓投資又快又放心。 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一部分：市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問(wèn)題解析 —— 現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距 —— 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)及形象統(tǒng)領(lǐng) 第二部分：客戶定位與形象定位 第三部分：營(yíng)銷策略體系建立 —— 營(yíng)銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱 報(bào)告核心內(nèi)容 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 劣勢(shì) （ W） ： 機(jī)會(huì) （ O） ： 威脅 (T） ： 區(qū)域內(nèi)潛在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈 投資客戶外溢到新江灣城和五角場(chǎng) 區(qū)域內(nèi)唯一的酒店式物業(yè) 東外灘與內(nèi)環(huán)其它板塊相比將會(huì)后起發(fā)力 東外灘商務(wù)規(guī)劃已經(jīng)啟動(dòng) 減小劣勢(shì)，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 如何將項(xiàng)目亮點(diǎn)順利轉(zhuǎn)化成目標(biāo)客戶群認(rèn)可價(jià)值點(diǎn)？ 如何通過(guò)營(yíng)銷手段從市場(chǎng)中脫穎而出，是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在 ! 交通流線不夠通暢 部分戶型不方正 區(qū)域認(rèn)識(shí)度不高 處于內(nèi)環(huán)板塊