【正文】 2023年 1月 29日星期日 下午 5時 37分 30秒 17:37: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 29日星期日 5時 37分 30秒 17:37:3029 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , January 29, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :37:3017:37Jan2329Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 策劃報導(dǎo)主題之二 著重闡述本案稀缺的市中心投資價值，以及在高品質(zhì)產(chǎn)品硬件 +高品位服務(wù)軟件 +紡織行業(yè)旗艦三合一的效應(yīng)所產(chǎn)生的無限投資潛力，帶動市場對本案投資價值的全新認(rèn)知，逐步確立本案最具投資價值的市場地位。 創(chuàng)造市場 活躍市場 激發(fā)市場 春 節(jié) 11月 12月 2月 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1月 活動引爆項目 08年 開盤 5月 活動跟進(jìn) 8月 活動持續(xù) 營銷 階段劃分 營銷 階段不同，策略重點相應(yīng)不同 65 本報告是嚴(yán)格保密的。 60 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?房 展 會： 參加春秋房展及每年一次的商鋪展。 強強聯(lián)手，給投資客戶信心保障 目 標(biāo) 確定知名酒店管理公司 關(guān)鍵動作 2023年 1月 實施時間 品牌策略 鵬欣戰(zhàn)略合作伙伴代表、寫字樓客戶、意向客戶 邀請嘉賓 51 本報告是嚴(yán)格保密的。 東外灘發(fā)展 引擎 ， 形象定位： 內(nèi)環(huán)投資 加速器 東外灘發(fā)展引擎 —— 引擎，發(fā)動機；東外灘潛力地段，繁華即將相約。 內(nèi)環(huán)稀缺地段 安全的投資回報 四大核心賣點 A local in the first ring 品牌、經(jīng)營 二重臵業(yè)保險 別出心裁的設(shè)計 Unique design The rate of return Is safe Brand And operation provide security 沒有噱頭，沒有虛頭，業(yè)主每年拿到手的將是不含任何稅費、雜費、管理費等相關(guān)費用的凈收益，與市場變幻告別。 內(nèi)環(huán)稀缺地段 安全的投資回報 四大核心賣點 A local in the first ring 品牌、經(jīng)營 二重臵業(yè)保險 Brand And operation provide security 別出心裁的設(shè)計 Unique design The rate of return Is safe 投資新焦點：巨大的區(qū)域價值 本案位于東外灘商務(wù)規(guī)劃區(qū)核心地帶， 上海內(nèi)環(huán)亟待開發(fā)地、 地產(chǎn)新一輪投資聚焦點。 ? 客戶定位 ? 區(qū)域、項目價值點總結(jié) ? 形象定位 客戶定位與形象定位 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 外地專業(yè)市場客戶（海寧，電話調(diào)查 ) 李女士， 30多歲，經(jīng)營皮革服飾。 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 高速度（如何滿足快速回現(xiàn)要求？） 高價格 (內(nèi)環(huán)地段，非主流產(chǎn)品，如何創(chuàng)造公寓式酒店最高價？ ) 鵬欣集團向商業(yè)地產(chǎn)市場成功邁進(jìn)的代表作品 公寓式酒店的推出帶動后續(xù)商鋪的推出 叫座 叫好 目標(biāo) 目標(biāo)售價 22023元 /平米（含裝修 ,10年返租） 快速回籠資金，快速銷售 24 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 本項目基于 6%的投資回報率，反算租金為 /天/平方米。 市場分析 申潤江濤苑 華誼星城 保利花園 圣驪河濱苑 寶地東園 16 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目處內(nèi)環(huán)，外部交通系統(tǒng)較好 1. 但本項目相距地鐵站步行約 2530分鐘，出行較方便。 ? 環(huán)線板塊物業(yè)增值快，升幅大。 依托專業(yè)市場 —— 小戶型公寓暢銷，投資為主 案例借鑒 ?房屋租賃市場紅火： 源源不斷涌入厚街鎮(zhèn)的外地人 、 外籍人刺激著房屋租賃市場 ， 相應(yīng)的本地居民購房投資積極性增強 。 專業(yè)市場與其周邊完善的房地產(chǎn)市場是一個相互促進(jìn)、相互發(fā)展、共生的整體，本項目依托國際家飾家紡中心的打造，必能輻射長三角。上海鵬欣國際家紡中心公寓式酒店營銷戰(zhàn)略與策略 謹(jǐn)呈：上海鵬欣集團 本報告是嚴(yán)格保密的。 依托專業(yè)市場的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，業(yè)主將更關(guān)注投資于區(qū)域內(nèi)的小戶型公寓。 ? 中小戶型將走俏： 投資客和外地購房者的增多，使市場對中、小戶型的需求增大，中、小戶型不再以大戶盤的“邊角料”的面目出現(xiàn) ,而是經(jīng)過精心設(shè)計，在朝向、通風(fēng)、采光、社區(qū)環(huán)境 等方面頗為講究，備受白領(lǐng)青睞。 環(huán)線效益 各時間段成交均價（元 /m2) 普陀區(qū)環(huán)線附近： 2500028000元 \m2 人民廣場 項目所在地 —— 東外灘 成交均價 15000元 \m2 長寧區(qū)環(huán)線附近： 2800030000元 \m2 世紀(jì)公園片區(qū) 3000033000元 \m2 閘北環(huán)線附近： 2500028000元 \m2 虹口區(qū)環(huán)線附近： 2500028000元 \m2 徐匯區(qū)環(huán)線附近： 3202338000元 \m2 9 本報告是嚴(yán)格保密的。 2. 臨高架，高架出入口位于河間路。 缺乏品牌項目引擎的強勢啟動，導(dǎo)致目前其價格與潛在價值違背 市場分析 申潤江濤苑 華誼新城 ?入住該板塊的開發(fā)商品牌來看，都不乏實力 ，如保利地產(chǎn)集團。 ? 目前周邊辦公租金 2元 /天 /平方米左右，住宅租金 /天 /平方米 投資回報 各區(qū)域酒店式公寓的價格 租金對比計算表 目前市場發(fā)展成熟區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓投資產(chǎn)品平均回報率約在 6% 。 ? 項目解讀 ? 市場環(huán)境 價格預(yù)估 ? 客戶目標(biāo) ? 問題界定 市場現(xiàn)狀 下的問題解析 25 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位 重點客戶 核心客戶 偶得客戶 長三角區(qū)域，尤其是紡織業(yè)集中發(fā)展的區(qū)域私營企業(yè)主； 區(qū)域內(nèi)及上海其它區(qū)域 私營企業(yè)主、商業(yè)集散地經(jīng)營業(yè)主、中高層管理者 投資機構(gòu) 外地投資客戶 上海投資客戶 31 本報告是嚴(yán)格保密的。 很想去上海投資，上海的一些開發(fā)商經(jīng)常過來宣傳。 項目價值點梳理： 七大賣點： ?區(qū)域良好的商業(yè)商務(wù)規(guī)劃，發(fā)展?jié)摿o可臵疑； ?處于內(nèi)環(huán)線價格洼地板塊，客戶輕松分享內(nèi)環(huán)物業(yè)升值空間； ?家飾家紡中心提供的貿(mào)易、展覽等平臺，為酒店的持續(xù)經(jīng)營提供保障； ?品牌地產(chǎn)集團引擎，高品質(zhì)產(chǎn)品，帶動板塊升值； ?引入品牌酒店管理公司，統(tǒng)一經(jīng)營管理，令客戶安心坐享投資收益； ?小戶型，低總價（主力總價 150萬）； ?豪華裝修（裝修成本 40005000元 /m2). 37 本報告是嚴(yán)格保密的。 巨大的升值空間，具有其他區(qū)域無可比擬的優(yōu)勢。 輕松擁有投資內(nèi)環(huán)、外灘的非凡感受。本項目站在劃時代發(fā)展的前沿，即將見證東外灘的歷史變遷，將成為區(qū)域的發(fā)展引擎。 國際知名酒店管理公司 品牌策略 52 本報告是