某酒店式公寓某某年?duì)I銷全案(編輯修改稿)
2025-02-10 19:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 性，以及精裝的特色。 居家型 80140方 ?居家改善型客戶 戶型的居家性，同時(shí)看重中酒店式服務(wù)、精裝的附加值 。 豪華型 170190方 ?享受型高端客戶 戶型的舒適度，享受有別于普通公寓的酒店服務(wù)帶來(lái)的尊貴體驗(yàn)，以及精致豪華精裝。 酒店式公寓客群定位 第一部分 競(jìng)爭(zhēng)策略 價(jià)格策略 推盤策略 客戶策略 第二部分 第三部分 第四部分 本案定價(jià)原則： ◆高開高走 ◆撐握定價(jià)主導(dǎo)權(quán) 漢嘉定價(jià)體系模型 模型指標(biāo)綜述： 漢嘉定價(jià)模型由社區(qū)規(guī)模、建筑類型、區(qū)域位置、外部環(huán)境、社區(qū)環(huán)境等 10大維度評(píng)定指標(biāo)構(gòu)成。 其中社區(qū)規(guī)模和建筑類型主要通過小區(qū)總建面積和物業(yè)類型作為衡量依據(jù)，區(qū)域位置主要為項(xiàng)目所在區(qū)位、地段為依據(jù)，這三項(xiàng)為低密度住宅的核心指標(biāo)，占權(quán)重最大； 外部環(huán)境主要為外部景觀資源、商業(yè)配套、交通便利度等因素，社區(qū)景觀主要以小區(qū)內(nèi)部資源景觀為衡量，資源環(huán)境對(duì)于別墅項(xiàng)目有著較大的增值空間，權(quán)重居其次； 容積率是體現(xiàn)小區(qū)排布疏密度，直接影響居住舒適度，立面設(shè)計(jì)可以直觀給人以小區(qū)品質(zhì)的指標(biāo)，影響小區(qū)檔次； 房型設(shè)計(jì)主要為內(nèi)部戶型、空間布局，而配套設(shè)施為小區(qū)內(nèi)部設(shè)施配套和生活、商業(yè)配套為主，優(yōu)異的戶型和完善的配套可以為項(xiàng)目售價(jià)加分。 品牌主要衡量公司的開發(fā)實(shí)力、品牌影響力等因素來(lái)制定合理品牌溢價(jià)。 最終定價(jià)修正說明： 介于各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與本項(xiàng)目相似程度的差異化，最后基礎(chǔ)單價(jià)根據(jù)相似度來(lái)權(quán)重個(gè)對(duì)比單價(jià)的權(quán)重占比； 房?jī)r(jià)促動(dòng)上漲因素影響：如后期房源緊缺、項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品品質(zhì)差異、地段資源等因素； 根據(jù)以往同類產(chǎn)品每年的溢價(jià)幅度為依據(jù)，制定本項(xiàng)目逐年價(jià)格合理遞增的幅度。 本定價(jià)模型運(yùn)用：加權(quán)平均法和指標(biāo)平滑法定價(jià) 定價(jià)方法：通過選取目前市場(chǎng)具有可比性的項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行比較，對(duì)其各類指標(biāo)與本項(xiàng)目的擬合程度作為權(quán)重來(lái)擬定本項(xiàng)目的基礎(chǔ)單價(jià)，并根據(jù)后期價(jià)格的各類影響因素對(duì)基單價(jià)做合理修正，制定項(xiàng)目最終定價(jià)。 項(xiàng)目均價(jià) 價(jià)值打造完成； 市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。 項(xiàng)目在 2023年 5月開盤銷售均價(jià)預(yù)計(jì)（毛壞） 本案毛壞房售價(jià)預(yù)計(jì)為 5411元 /㎡ 5611元 /㎡ 以上價(jià)格僅從目前市場(chǎng)面考量 最終的入市價(jià)格將結(jié)合當(dāng)期整體市場(chǎng)行情 ?？蛻粜钏闆r以及多輪客戶價(jià)格測(cè)試情況綜合考量 根據(jù)本案先期入市價(jià)格策略開盤前最終確定入市價(jià)格 本案最終預(yù)售均價(jià)將在開盤前通過競(jìng)品打分的方式結(jié)合上述方式確定合理的開盤價(jià)格： 第一部分 競(jìng)爭(zhēng)策略 價(jià)格策略 推盤策略 客戶策略 第二部分 第三部分 第四部分 依據(jù)高層的景觀資源等進(jìn)行價(jià)值排布 :東面略大于西面 設(shè)定東邊為 A單元，西邊為 B單元 價(jià)值排布 D*2*13 213F 26 A*2*2 1516F 4 B1*2*2 1516F 4 B2*2*2 1516F 4 C*2*2 1516F 4 E*2*2 1516F 4 D*2*2 1516F 4 A*2(有閣 ) 17F 2 B1*2 17F 2 B2*2 17F 2 C*2 17F 2 E*2 17F 2 D*2 17F 2 A閣樓 *2 18F 2 FY*2 18F 2 B2Y*2
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