【文章內(nèi)容簡介】 美趣味，也有在異國風(fēng)情、現(xiàn)代都市里陶醉的精神王國，他們成長于變幻的年代，不同文化的撞擊、理想與現(xiàn)實的對立、自由和專制的斗爭、歷史的、社會的、意識形態(tài)的、還有個人情感的東西，都在他們留下烙印。他們?nèi)找勾┬性谟煽觳偷辍⒚埔卵b和奔馳車組成的都市時尚生活中，新世紀(jì)的物質(zhì)消費時代里，他們一直在尋找和感覺著自己的存在，或者是一個標(biāo)簽，或者是一個旗幟，一個屬于自己的方向……（四）產(chǎn)品賣點總結(jié)在整體定位之前，我們先梳理愛麗榭產(chǎn)品的賣點群。主要如下：1； 坐擁金融街風(fēng)景； 坐落開發(fā)區(qū)中心，周圍配套完善； 法式簡約主義建筑立面； 天津首創(chuàng)三中全匯住宅，舒適度高； 全國首創(chuàng)陶土磚幕墻，輻射低、不褪色、不泛堿、不沾灰； LOWE玻璃幕墻，冬暖夏涼； 4A智能化系統(tǒng)；防噪、節(jié)能外卷簾 星級入戶大堂，酒店式服務(wù)； 11：； 1泛會所服務(wù)，實惠，不記入公攤。（五）產(chǎn)品屬性定位結(jié)合以上，我們可以歸納出愛麗榭產(chǎn)品的以下關(guān)鍵詞：中心區(qū)、法式、科技、生態(tài)、高尚、精英法式：單獨由第4賣點支撐；科技：由8賣點支撐；生態(tài)：由10賣點支撐；高尚：全部賣點支撐；精英：目標(biāo)客戶和項目的文化提升。通過以上分析，建議產(chǎn)品屬性定位為：高科技生態(tài)住宅精英生活圈主推廣語：科技，創(chuàng)造地產(chǎn)傳奇產(chǎn)品定位統(tǒng)領(lǐng)下產(chǎn)品演繹的話語片斷：建筑語言和產(chǎn)品白描敘述需要轉(zhuǎn)化成市場語言、并且是符合精英階層的口吻的市場語言。正視一切，包括公園—— 財富絕對是這個年代最誘人的“風(fēng)景”——坐擁金融街風(fēng)景 在中心位置生活、在中心位置說話，邊緣的一切都不納入視線——坐落開發(fā)區(qū)中心，周圍配套完善 法國浪漫大師的現(xiàn)代情懷——法式簡約主義建筑 相當(dāng)500畝森林的光合作用、24小時不休息的清潔工、四季如春的溫度——天津首創(chuàng)三中全會住宅 70年不褪色的尊貴表情——全國首創(chuàng)陶土磚幕墻，輻射低、不褪色、不泛堿、不沾灰……何謂生態(tài)住宅？所謂生態(tài)住宅（小區(qū)），是指在住宅（小區(qū)）的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)過程中，利用現(xiàn)有技術(shù)和材料，在保證住宅安全、耐久、舒適的前提下，使新能源和環(huán)保材料的使用達(dá)到較高水平，排向環(huán)境中的各類污染物控制在較低水平，同時具有良好的室內(nèi)氣候條件；強調(diào)以人為本，滿足人們居住生活的舒適環(huán)境的住宅（小區(qū)）。在交通上，距離住區(qū)少于5分鐘步行距離（400米范圍）應(yīng)有公共交通設(shè)施；在技術(shù)上，申請認(rèn)證生態(tài)住宅（小區(qū)）的組織同業(yè)主簽訂的《購房協(xié)議書》中須具有符合《生態(tài)住宅（小區(qū)）》環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品技術(shù)要求規(guī)定的條款。由中華全國工商業(yè)聯(lián)合會住宅產(chǎn)業(yè)商會和國家環(huán)境保護(hù)總局聯(lián)合編制的中國首個生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)將于年底形成初稿，2006年將在全國范圍內(nèi)開展中國環(huán)境標(biāo)志生態(tài)住宅認(rèn)證工作，這是全球范圍內(nèi)首次對住宅這一特殊產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)證的項目。第三部分 營銷推廣總戰(zhàn)略一、 策略理念百思勤的“鐵三角”理論所謂“鐵三角”理論即房產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略目標(biāo)下的整合營銷推廣三個理念：創(chuàng)造第一、表現(xiàn)差異和引導(dǎo)消費?！皠?chuàng)造第一”是指找到市場空檔，創(chuàng)造產(chǎn)品在市場上獨一無二的賣點與概念；“表現(xiàn)差異”是指找到產(chǎn)品與市場競爭產(chǎn)品的差異之處，然后通過具有強烈識別特征的差異化視覺表現(xiàn)和包裝體系準(zhǔn)確傳達(dá)給目標(biāo)消費者，建立和鞏固項目品牌的獨特個性以及優(yōu)勢市場地位；“引導(dǎo)消費”是指將品牌所蘊含的價值觀、生活態(tài)度以及發(fā)展商所倡導(dǎo)的生活方式、生活態(tài)度等文化含量信息傳遞給消費者，引導(dǎo)消費者的消費需求，進(jìn)而變成具體的購買行動?！拌F三角”理論是百思勤在產(chǎn)品整體定位、營銷推廣主題確定、產(chǎn)品品牌塑造等過程中遵循的主要策略理念。二、推廣手法構(gòu)想舉類比——說一個姑娘眼睛大，不如說她長得像關(guān)之琳關(guān)于精英的類比——比爾蓋茨、索羅斯、巴菲特、松下幸之助、李澤楷、羅斯福、墨多克……關(guān)于科技的類比——寶馬車、奔馳車、瑞士手表、法國服裝、IBM電腦、迪拜海灘賓館…………編故事——人都容易相信富有傳奇色彩和趣味性的故事科技建筑與名人的故事科技建筑考察的故事……列數(shù)字——數(shù)字的說服力極其強大，體現(xiàn)權(quán)威性、科學(xué)性輕聲耳語30分貝 ㎡ 20—28度的人體適宜溫度330立方米/小時新風(fēng)注入 空氣濕度應(yīng)為40％～80％三、營銷思路低開高走、持續(xù)擠壓開盤前低價協(xié)議形成市場熱度，建樹市場地位；價格逐步走高，形成擠壓，支撐目標(biāo)回款。積累一批、消化一批聚焦階段目標(biāo)，布置推廣節(jié)點。階段蓄熱配合新品推出價格策略，在節(jié)點爆發(fā)成交。產(chǎn)品呈現(xiàn)、羊群心態(tài)通過持續(xù)產(chǎn)品呈現(xiàn)，鎖定客戶關(guān)注點，加深對產(chǎn)品的信任度通過客戶積累量增大，熱銷氛圍營造，制造緊迫感，促成成交持續(xù)推新、保持熱點保證開盤后期各階段有足夠的新品入市，支撐階段目標(biāo)的完成；通過銷控把握產(chǎn)品推出節(jié)奏，刺激市場，沖擊關(guān)鍵節(jié)點，形成持續(xù)熱效應(yīng)。四、 營銷推廣戰(zhàn)略步驟A：Attention引起注意I：Interesting產(chǎn)生興趣D：Desire引發(fā)欲望A：Action促使購買S：Satisfaction