【文章內(nèi)容簡介】 le Corporation 租賃投資氛圍 從服務(wù)式住宅的最終客戶構(gòu)成來看，租客是服務(wù)式住宅的最終使用者。而項目購買者的投資意向很大程度取決于片區(qū)租賃市場的投資氛圍。如深圳的羅湖，由于長期形成的市場觀念，租售兩旺，片區(qū)的租賃氛圍加強(qiáng)了投資者的購買信心。 Gemdale Corporation 客戶構(gòu)成 服務(wù)式住宅產(chǎn)品特點(diǎn) 服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品 投資客戶為主；少量自住、小型辦公自用 中高端住戶為主，少量辦公自用，租期較長 類型 買家 用戶 酒店式公寓 —— 中高端客戶用于自住，并附帶解決少量商務(wù)活動 產(chǎn)權(quán)酒店 投資客戶 游客、商旅客戶 中高端客戶定義 本地高收入、生活時尚年輕客戶 長駐本地的異地或跨國集團(tuán)高級雇員 差旅期較長的商務(wù)客戶（投資業(yè)、咨詢業(yè)、 IT業(yè)等） 與本城業(yè)務(wù)較多的自雇人士（商人、設(shè)計師、小私營業(yè)主） 特：留守人員、中外家庭（深港家庭） 本地 soho族群 Gemdale Corporation 運(yùn)營模式 ?銷售模式： 服務(wù)住宅概念產(chǎn)品 采取出售方式，可以盡快收回投資，取得回報，減少市場風(fēng)險，這是發(fā)展商樂于采用的經(jīng)營方式，實踐中為絕大多數(shù)發(fā)展商所采用。一般在營銷推廣上主打服務(wù)式或者酒店式住宅概念，概念的支撐包括酒店式空間裝飾、關(guān)鍵是服務(wù)配套概念。 但由于是出售項目，服務(wù)承諾一般都語焉不詳。 ?持有收租模式： 酒店式公寓 租營模式下的服務(wù)式住宅由發(fā)展商持有，以長期租賃為主。要求發(fā)展商有雄厚的實力和具有較高的酒店式管理能力，所以實力發(fā)展商一般自己經(jīng)營，高端產(chǎn)品會引進(jìn)專業(yè)的酒店管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)長期的經(jīng)營。租營模式考慮到后期租客的服務(wù)和酒店式管理，在前期會更多地考慮項目配套設(shè)施，包括健身房、餐飲、泳池、中央空調(diào)、飲水系統(tǒng)等。同時，在平面空間上更偏向酒店式的一體化套房。 ?產(chǎn)權(quán)式運(yùn)營模式 ：產(chǎn)權(quán)分散銷售，統(tǒng)一經(jīng)營 類似于產(chǎn)權(quán)式酒店。將住宅單元按產(chǎn)權(quán)出售，由發(fā)展商或其委托酒店公司負(fù)責(zé)后續(xù)經(jīng)營管理。雖然產(chǎn)權(quán)式提供的穩(wěn)定回報會刺激投資者的購買欲望，但發(fā)展商同樣冒著高空臵率的危險，后續(xù)租營同樣要求引進(jìn)專業(yè)管理公司。產(chǎn)權(quán)式住宅只不過是銷售和租營的一種結(jié)合體。 Gemdale Corporation 裝修配套 1）公共空間 立面 :住宅風(fēng)格 +酒店、公建元素 大堂： 偏向酒店式大堂風(fēng)格，或大方氣派，或精致高雅 。 標(biāo)準(zhǔn)層電梯間與走廊： 酒店裝飾風(fēng)格，講究電梯出口的對景、樓道一般無自然采光，注重溫馨的燈光設(shè)計。 服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品在標(biāo)準(zhǔn)層的標(biāo)準(zhǔn)則更偏向普通住宅。 會所： 健身、游水、小規(guī)模商務(wù)功能為常見功能。另外餐廳或咖啡廳、桑拿按摩服務(wù)在產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店公寓中也基本配備，服務(wù)住宅概念產(chǎn)品中則較少。而兒童游樂室則在酒店式公寓和服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品中更常見。 泰格 海澄軒海景酒店 海澄軒 丹楓白露 Gemdale Corporation 裝修配套 2）室內(nèi)空間 服務(wù)式住宅基本以 1房 1廳以及 2房 2廳的小戶型為主。室內(nèi)空間與功能與同類戶型的普通住宅大致相同，且越高檔的服務(wù)式住宅越向“居家”感受回歸。并且服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品的戶型上創(chuàng)新速度更快， 廳、房：區(qū)隔注重私密性，空間適用 廚、餐：各類服務(wù)式住宅的廚餐空間相對普通住宅都較小，且多用電火。但檔次越高的服務(wù)式住宅和酒店公寓，廚房反而越寬敞，功能齊全。 衛(wèi)生間：大多寬敞舒適，在設(shè)計可以實現(xiàn)的情況下盡量由自然采光。 其他： 觀景陽臺是普通酒店不具備的，因此也成為受住家用戶歡迎的賣點(diǎn)。尤其是服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品，更突破了小戶型傳統(tǒng)的緊湊、節(jié)約觀念，深圳越來越多的小戶型具備居家的完整功能，更多設(shè)計雙陽臺，并受到客戶歡迎。 Gemdale Corporation 裝修配套 3）套內(nèi)裝修裝飾 服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品：帶精裝修出售，裝修風(fēng)格中庸平穩(wěn)，手工精致。 酒店公寓： 裝修、家具、裝飾比較齊全，風(fēng)格具有家居氛圍。部分 廚房家具額外出租。 產(chǎn)權(quán)酒店： 裝修、家具、裝飾齊全，且風(fēng)格酒店化 服務(wù)式住宅配臵全屋裝修，廚衛(wèi)家電。酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)酒店套房內(nèi)另有家具齊全。一般裝修擺設(shè)（沙發(fā)、咖啡桌、餐桌、窗簾、熱水供應(yīng)、床單及地毯）之外，還安裝了空調(diào)、彩色電視機(jī)。大部分廚房或小廚房都配備了冰箱、微波爐、廚房用具、器皿及餐具。但洗衣機(jī)卻不一定有，尤其是在已設(shè)有洗衣服務(wù)或共用投幣洗衣機(jī)的情況下。室內(nèi)要有衛(wèi)星電視、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施軟性配套等 酒店式公寓的居家風(fēng)格 產(chǎn)權(quán)式酒店風(fēng)格 Gemdale Corporation 服務(wù)體系 酒店式公寓的用家是一個特殊的群體，與酒店的房客不同，因此要針對他們的需求提供相應(yīng)的服務(wù)。 服務(wù)兩方面偏重點(diǎn)： 如以居家為主的酒店式公寓，可提供照顧老人、小孩、接送學(xué)生之類的服務(wù)，衣服洗熨、代購日常用品、家居清潔等也是必不可少的服務(wù)。 酒店式商務(wù)公寓，則要多考慮商務(wù)人員的需求，多提供一些商務(wù)資源和信息，提供法律顧問、工商咨詢、理財咨詢及秘書服務(wù)、出租商務(wù)用車、代購辦公用品、代訂飛機(jī)、火車票等。 服務(wù)提供者物業(yè)管理公司或酒店公司提供服務(wù)方式主要有兩種 ： 主動式服務(wù)：管理公司提供主動的高質(zhì)素酒店式服務(wù)，除與酒店相近的硬件和裝修外，管理公司定時為租戶處理所有家居事務(wù)，包括定期整理房間，安排報紙及干洗遞送服務(wù)，體貼照顧每一個生活細(xì)節(jié)。租戶將不用為家務(wù)而操心。 被動式服務(wù)： 管理公司提供被動的到戶服務(wù)，硬件和裝修未必與酒店的相同，主要是管理公司為住戶提供一站式、可選擇的家居服務(wù)，使駐外人員盡情享受生活，更可感受到在家一般的溫暖自在。 Gemdale Corporation 免費(fèi)項目收費(fèi)項目 *每戶寬帶網(wǎng)絡(luò)專線。 *提供商情咨詢。 *代訂國內(nèi)外訂房及航空機(jī)位及交通安排。 *國內(nèi)外旅游咨詢服務(wù)。 *會議安排。 *郵件收發(fā)、快遞、空運(yùn)安排。 *代訂書籍、雜志、報紙。 *電話轉(zhuǎn)接及留言服務(wù)。 *美容及發(fā)型設(shè)計預(yù)訂。 *代收代繳水電、燃?xì)?、電話及雜費(fèi)。 *蚊蟲消毒。 *附屬設(shè)備維修。 。 收費(fèi)項目 *家居清潔服務(wù)。 *商務(wù)文件打字、傳真、復(fù)印。 *各項文書處理、代辦翻譯服務(wù)。 *衣物送洗服務(wù)。 *代辦證件、執(zhí)照年檢、年審。 *特約家政及褓姆托兒服務(wù) 。 被動式服務(wù)菜單示例： Gemdale Corporation 服務(wù)式住宅與酒店的區(qū)別 ?戶型不局限于酒店的單房。服務(wù)式住宅的戶型有單房、 1房、 2房甚至 3房，適合不同家庭及人口組合的需要。同時，在戶型面積上，尺度要大于酒店的格局，有時也比純住宅單位的戶型面積要大。如 2房面積 80－ 90㎡ 。 ?在戶型功能上與酒店大有不同。 ①酒店一般沒有廚房，服務(wù)式住宅為滿足居家需要都設(shè)臵廚房。 ②服務(wù)式住宅因為是居家住宅，設(shè)有客廳和餐廳的戶型功能，這點(diǎn)酒店并不具備。 ③酒店沒有陽臺，服務(wù)式住宅設(shè)有觀景陽臺（或生活陽臺）。 ④酒店的洗手間空間小兒局促，服務(wù)式住宅的洗手間尺度較大，配有浴缸、淋浴、洗手盆等。如果是兩房，各配一個洗手間，形式為套間布局。 ?配套設(shè)備豪華齊全。主要配套設(shè)備有： ①廚房區(qū)別酒店配臵常用居家電器，如冰箱、洗衣機(jī)、微波爐等。 ②客廳、臥室各配臵電視機(jī)、 DVD、音響、沙發(fā)。 ③餐廳有餐桌和餐椅。 ④包括一些常用的家庭裝飾品。 ?服務(wù)系統(tǒng)。除具有酒店一般的服務(wù)外，服務(wù)式住宅還提供長期性的服務(wù)，如每周房屋打掃、會所服務(wù)、禮賓服務(wù)、保安服務(wù)等。 Gemdale Corporation 酒店配臵 服務(wù)式住宅配臵 外部分別 * 游泳池 * 餐廳不同類別及風(fēng)味 * 健身房 * 運(yùn)動場 * 其他休閑娛樂設(shè)施 * 有大量服務(wù)人員 * 配臵比較少，只有一個小餐廳及健身房 * 少量服務(wù)人員 內(nèi)部分別 * 普遍一個開放式單元設(shè)計 * 沒有廚房 * 豪華裝修 * 最少一個房，甚至 3個房或以上，空間尺度大，適合家居 * 有廚房及所有煮食用具 * 裝修以舒適為主，配家私家電 * 廚衛(wèi)套件，其他家庭配套：音響、影碟機(jī) 服務(wù)設(shè)施 每天清潔－包括換床單和洗漱用品。 可選擇每天或多天清潔 其他服務(wù) * 安全服務(wù)、 * 家政服務(wù) * 商務(wù)服務(wù) * 交通服務(wù) Gemdale Corporation 第三章 漁農(nóng)村項目服務(wù)式住宅定位分析 本項目服務(wù)式住宅的硬件設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容決定于項目的定位以及項目運(yùn)營模式 。 項目定位 市場條件、用戶需求 運(yùn)營模式 公司經(jīng)營策略、可行性 Gemdale Corporation 外部條件因素分析 A．地段因素 項目所處皇崗口岸片區(qū)，北接深圳市中心南區(qū) —— 皇崗、崗廈一帶。雖然中心區(qū)行政、文化中心的輻射范圍對本項目影響較弱，但依托毗鄰香港的獨(dú)特優(yōu)勢，給項目帶來穩(wěn)定的大量深港往來商務(wù)人流，是服務(wù)式住宅有效的目標(biāo)客戶群。 B．交通因素 2023年地鐵開通后，本項目成為跨境交通樞紐地區(qū)，將傳動往深圳福田、南山、寶安區(qū)的過境人流，且也能與港人聚集的羅湖區(qū)有方便的對流。 C．生活商業(yè)配套因素 目前漁農(nóng)村區(qū)內(nèi)生活配套極不完善，生活配套基本上依賴于片區(qū)外的配套設(shè)施。主要的商業(yè)形式也就是茶餐廳、洗腳城等低檔娛樂生活場所。很難承擔(dān)片區(qū)的生活需求。但改造后將有 3萬平米的商業(yè)體量，包括主力商家進(jìn)駐和各種類型的商業(yè)業(yè)態(tài)。同時，商務(wù)族可通過地鐵沿線方便解決商務(wù)和生活區(qū)的聯(lián)系（如沿線的福民站商業(yè)圈、會展中心商務(wù)區(qū)） —— 為服務(wù)式住宅具備條件。 市場分析 Gemdale Corporation D、市場投資氛圍 因國內(nèi)宏觀調(diào)控，國內(nèi)房地產(chǎn)投資收到遏制，目前暫處于觀望的狀態(tài)，多數(shù)投機(jī)行為將被擠壓出市場。同時深圳以及香港進(jìn)入加息周期，預(yù)計中短期內(nèi)，對房地產(chǎn)投資的欲望將有整體降溫 但另一方面，國內(nèi)優(yōu)良的投資渠道或資產(chǎn)有限，房地產(chǎn)長期而言仍是居民投資的主要渠道之一；其次，口岸物業(yè)由于其地段優(yōu)良，產(chǎn)品稀缺