【文章內(nèi)容簡介】 它部門及志愿機構(gòu)開辦的日間社區(qū)中心及診所。這些房屋提供“一應(yīng)俱全”的服務(wù)，可讓身體壯健的長者在熟悉的環(huán)境安享晚年。另外房屋署正積極進行一些舊型屋的重建計劃，以確保所有希望留居原區(qū)的長者租戶，在可行的情況下，都能在區(qū)內(nèi)的特定用途大廈獲得安置 。某些大廈的設(shè)計與新屋混為一體，除了配備各種服務(wù)設(shè)施外，并保留了原有社區(qū)的歸屬感。 B、高齡人士優(yōu)先配屋計畫 申請人及年老親屬成員雙方必須簽署一份意愿書，聲明以后一同居住，照顧其年老親屬的責(zé)任。若日后發(fā)覺違反此條款，則所獲的單位會被終止租約。 ①“家有長者” 優(yōu)先配屋計劃 申請書內(nèi)成員應(yīng)為不少于兩人的家庭組合，且其中必須包括最少一位年老親屬成員。符合資格的家庭將提早三年獲得配屋。 ②“新市樂天倫” 優(yōu)先配屋計劃 年輕家庭可以與年老父母或受其扶養(yǎng)的年老親屬，以一戶或兩戶一同或分別申請新市鎮(zhèn)公共屋內(nèi)同一棟大廈的 其中兩個獨立單位。符合資格的家庭將提早二年獲得配屋。另外有居屋及自置居所貸款計劃，若申請人與年長親人一并申請，優(yōu)先資格將獲提高。 C、提供特別服務(wù) 為照顧長者的特殊需要，主要靠志愿機構(gòu)提供服務(wù)。公屋撥出地方，供有關(guān)機構(gòu)開設(shè)日間護理中心之類的設(shè)施。此外，亦舉辦一個屋主聯(lián)絡(luò)主任計劃。房屋署的屋主聯(lián)絡(luò)主任會與長者保持聯(lián)絡(luò)，盡量了解他們的需要，并鼓勵他們參與 社會活動?，F(xiàn)在這計劃已在 25 個長者租戶較多的公共屋中推行。另有鑒于老人服務(wù)工作已日趨專業(yè)已將長者住屋的管理工作外包專業(yè)機構(gòu)或公司。 總之，香港政府與民間團體在老 人服務(wù)上，前者負擔(dān)經(jīng)濟支持，或以經(jīng)費補助后者之各項服務(wù)。雖然在亞太區(qū)域香港的安老服務(wù)設(shè)施僅次于日本，但在各項措施中，照顧孱弱老人的養(yǎng)護機構(gòu)最缺乏。今后如何強化老人自立生活及支持家庭照顧老人，也就是貫徹“社區(qū)、家居照顧”之政策是重要課題。 歐美國家的老年住宅 與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨居住為設(shè)計前提的，不強調(diào)與家人的合居模式。 （ 1）美國的老年住宅 美國人意識到銀發(fā)美國給產(chǎn)業(yè)帶來的機會，首先是老年住房業(yè)的需求。老年人口的增多意味著適應(yīng)這一人群住房需求的增多。 1980 年 到 1990 年間，護理院、中長期照料和其它老年住房增加了 24%。輔助生活機構(gòu)是老年住房市場里近期發(fā)展最快的部分。 1990 年該部分的收入為 125 億美元， 20xx 年約 300 億美元。盡管這個行業(yè)的 70%是以媽媽 — 爸爸式的運營方式運營，類似于我們目前的民辦家族式養(yǎng)老院，排行在前的卻是一些著名的房地產(chǎn)商。據(jù)統(tǒng)計，排在前 30 名的輔助生活機構(gòu)供應(yīng)商擁有全國約 24%的床位數(shù)。 1999 年時排在前 5 位的每個輔助生活機構(gòu)，在全國各州的床位數(shù)均超過了 10000 張。比如排居第三的Marriott，總共擁有 11603 張床位分布在全國 29 個州 150 家 Marriott 品牌的養(yǎng)老院里。 美國養(yǎng)老住宅業(yè)作為一個產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵、 監(jiān)督機制來保證養(yǎng)老機構(gòu)的高質(zhì)量服務(wù)。該鼓勵監(jiān)督機制體現(xiàn)在兩個方面：一是一套完整和不斷發(fā)展的評估體系，一是相對獨立的監(jiān)察員體制。 政府給老人的醫(yī)療保險和醫(yī)療補助可以支付老人們在護理院入住的部分開銷，這筆費用由政府發(fā)放到護理院。護理院想要得到政府的錢，就必須符合政府的各項規(guī)定，并且在每年的質(zhì)量評估中達標(biāo)。政府的主管部門每年對養(yǎng)老機構(gòu)進行審查，只有符合審核標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評估達標(biāo)的護理院才有可能得到政府的醫(yī) 療保險和醫(yī)療補助。由于聯(lián)邦和州政府的錢是通過各種稅收得到的，實際用的是納稅人的錢，因此每一個納稅人都有權(quán)要求政府對養(yǎng)老機構(gòu)采取鼓勵和監(jiān)督措施，最終得到高質(zhì)量的服務(wù)。 對輔助養(yǎng)老機構(gòu)而言，如果要想得到某些醫(yī)療補助資助的項目，也要符合規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。大部分輔助機構(gòu)，沒有政府的支持，主要遵守市場競爭的原則。 一方面是政府對養(yǎng)老機構(gòu)的直接監(jiān)察監(jiān)督，另一方面是政府施行美國老人法，撥款給監(jiān)察員項目。由監(jiān)察員和入住養(yǎng)老機構(gòu)的老人直接接觸交流，來保護老人的合法權(quán)益，以及監(jiān)督改善養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。如果老人對入住的養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)質(zhì) 量不滿意，一般來說，先在養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)部設(shè)法尋求解決。如果仍然不能滿意，可以在監(jiān)察員那里申訴。美國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)是一個發(fā)展了幾十年并比較成熟的行業(yè)。產(chǎn)業(yè)的主體是社會的營利機構(gòu)這一事實，值得我們仔細研究和探討。 （ 2）丹麥的老年住宅 丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。這種 80 年代初建立起來的要領(lǐng)被稱為“老年 福利三原則。” 而丹麥的《老年人住宅法》對住戶標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定：老年住宅應(yīng)設(shè)有廚房、浴室、衛(wèi)生間，住宅內(nèi)部必須是無障礙設(shè)計，必須保證平均每戶建筑面積 在 67 平方米以上，必須有 24 小時緊急通訊聯(lián)絡(luò)裝置，必要時設(shè)有公共娛樂室，方便老年人交往。 （ 3）德國的老年住宅 德國的老年住宅分為兩種體系。社會住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計，政府對老人住房采取補貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團體簽訂提供服務(wù)的合同。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款的融資條件，養(yǎng)老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設(shè)計者把社會體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點和急救站時，兩者能共用。 （ 4） 法國的老人住宅 人類歷史上最早進入老齡化社會的就是法國，當(dāng) 1850 年歐洲產(chǎn)業(yè)革命即將勝利的時候，法國 60 歲以上老年人已占人口的 10%，進入了老齡化社會。法國也是歐洲人口老齡化國家的典型。 特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設(shè)施完全依據(jù)老年人的需要設(shè)計，如防滑設(shè)施和無障礙設(shè)施等，服務(wù)人員遠遠多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據(jù)自己的需要選擇長住或短住。 小結(jié)： 在國內(nèi)，老年住宅這個特殊的住宅產(chǎn)品剛剛引起人們的注意，隨著未來中國老年人口數(shù)目的不斷增加，需求與供給 之間的矛盾自然是越來越激烈，可以預(yù)見的是，老年住宅的發(fā)展將是未來不可抗拒的必然趨勢。 當(dāng)然，目前國內(nèi)的政策環(huán)境、金融環(huán)境和社會保障制度還未達到支持老年住宅全速發(fā)展的程度。如果根據(jù)國外老年住宅的演進過程來預(yù)測國內(nèi)老年住宅的發(fā)展，那么，中國老年住宅的發(fā)展要進入真正的上升期，還需要 10 年左右的時間。 第二部分：國內(nèi)老年住宅市場研究 國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分析 中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機構(gòu)社會福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利 社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。 據(jù)統(tǒng)計， 1995 年我國共有家庭 32208 萬戶，其中 60 歲以上老年人口的戶數(shù)為9051 萬戶。民政部等 14 個部委提出，到本世紀(jì)末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到 26 萬個， 85%的街道都要有一所老年公寓。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有 30%項目資金、貸款周期 3 年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模 和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一， 1999 年成為老年型的國家。20 世紀(jì) 80 年代以來， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是， 80 歲以上高齡老人已高達 1100 萬，并以年均 5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉， 60 歲以上的老年人口將達到 億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的 %。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多 ，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 從老齡化的過程來看，發(fā)達國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個階段： 第一階段：過渡階段 1982 年 ─ 20xx 年 60 歲以上老年人口由 7664 萬增長到 億，占總?cè)丝诘谋戎赜?％增長到％。 20xx 年比 1982 年老年人口幾乎翻了一番。這期間，老年人口以 ％的速度遞增，大大快于總?cè)丝谀昃鲩L ％的速度。 第二階段：發(fā)展階段 20xx ─ 2025 年 60 歲以上老年人口由 億增長到 億，比重由 ％增長到 ％。從1982 到 2025 年的 43 年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。 第三個階段：高峰階段 2025 年 ─ 2055 年 60 歲以上的老年人口由 億增長到 億，比重由 ％增長到 30％，比20xx 年翻了兩番。 從區(qū)域來看，我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū) 65 歲以上的老年人口已超過其總?cè)丝诘?7%，遼寧、河南、安徽、福建等省 65 歲以上的人口接 近 7%。 表二： 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測 (%) 年 份 1953 1964 1982 1990 20xx 2020 2040 2050 014 歲 1559 歲 ≥ 60 歲 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測%%%%%%%%1953 1964 1982 1990 20xx 2020 2040 2050年份014歲1559歲≥60歲比率 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 國內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國只有 420xx 多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為 1%（ 億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國要為 560 萬到 700 萬的老人修建老年住宅，投資總額在 160億到 200 億元。 當(dāng)前國內(nèi)老年設(shè)施狀況 項目 居住對象 自理程度 護理方式 功能組成 老年 公寓 在一定幫助下能獨 立生活的健康老人 自理 最低幫助 管理、醫(yī)護、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房 福利院 無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老人 自理或 辦自理 最低幫助半護理 管理、醫(yī)護、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健 托老所 白天家中無人照顧，而生活又不能自理的老人 半自理或不能自理 半護理 居住單元（臥室、活動室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護、餐廳、管理、接待、活動及服務(wù)用房 護理院 生活不能自理、需要半護理或全護理的老人 半自理或不能自理 半護理 全護理 護理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、 活動空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等 老年設(shè)施綜合體 各種類型均包括 綜合 國內(nèi)老年人的居住模式 A、購買房屋居住 20xx 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占 %，購買經(jīng)濟適用房的占 %，購買原公有住房的占 %。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占 %和 %，購買經(jīng)濟適用房 %和 %,購買原公有住房的戶分別為 %和 %?？h購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共不超過 %?？梢钥闯?，目前我國城鎮(zhèn)居民已 購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。 B、自行建房居住 個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。 20xx 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和%，而縣自建住房高 %。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。 %%%%%%%%%%%國內(nèi)老年人居住模式自建住宅 % % % %購買商品房 % % % %購買經(jīng)濟適用房 % % % %購買原有公房 % % % %租用公房 % % % %租用商品房 % % % %其他 % % % %合計 市 鎮(zhèn) 縣 C、租房居住 這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取 得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費形式。 20xx 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng)濟適用房。 目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住