【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 它部門及志愿機(jī)構(gòu)開(kāi)辦的日間社區(qū)中心及診所。這些房屋提供“一應(yīng)俱全”的服務(wù)，可讓身體壯健的長(zhǎng)者在熟悉的環(huán)境安享晚年。另外房屋署正積極進(jìn)行一些舊型屋的重建計(jì)劃，以確保所有希望留居原區(qū)的長(zhǎng)者租戶，在可行的情況下，都能在區(qū)內(nèi)的特定用途大廈獲得安置 。某些大廈的設(shè)計(jì)與新屋混為一體，除了配備各種服務(wù)設(shè)施外，并保留了原有社區(qū)的歸屬感。 B、高齡人士?jī)?yōu)先配屋計(jì)畫(huà) 申請(qǐng)人及年老親屬成員雙方必須簽署一份意愿書(shū)，聲明以后一同居住，照顧其年老親屬的責(zé)任。若日后發(fā)覺(jué)違反此條款，則所獲的單位會(huì)被終止租約。 ①“家有長(zhǎng)者” 優(yōu)先配屋計(jì)劃 申請(qǐng)書(shū)內(nèi)成員應(yīng)為不少于兩人的家庭組合，且其中必須包括最少一位年老親屬成員。符合資格的家庭將提早三年獲得配屋。 ②“新市樂(lè)天倫” 優(yōu)先配屋計(jì)劃 年輕家庭可以與年老父母或受其扶養(yǎng)的年老親屬，以一戶或兩戶一同或分別申請(qǐng)新市鎮(zhèn)公共屋內(nèi)同一棟大廈的 其中兩個(gè)獨(dú)立單位。符合資格的家庭將提早二年獲得配屋。另外有居屋及自置居所貸款計(jì)劃，若申請(qǐng)人與年長(zhǎng)親人一并申請(qǐng)，優(yōu)先資格將獲提高。 C、提供特別服務(wù) 為照顧長(zhǎng)者的特殊需要，主要靠志愿機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。公屋撥出地方，供有關(guān)機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)日間護(hù)理中心之類的設(shè)施。此外，亦舉辦一個(gè)屋主聯(lián)絡(luò)主任計(jì)劃。房屋署的屋主聯(lián)絡(luò)主任會(huì)與長(zhǎng)者保持聯(lián)絡(luò)，盡量了解他們的需要，并鼓勵(lì)他們參與 社會(huì)活動(dòng)。現(xiàn)在這計(jì)劃已在 25 個(gè)長(zhǎng)者租戶較多的公共屋中推行。另有鑒于老人服務(wù)工作已日趨專業(yè)已將長(zhǎng)者住屋的管理工作外包專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司。 總之，香港政府與民間團(tuán)體在老 人服務(wù)上，前者負(fù)擔(dān)經(jīng)濟(jì)支持，或以經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助后者之各項(xiàng)服務(wù)。雖然在亞太區(qū)域香港的安老服務(wù)設(shè)施僅次于日本，但在各項(xiàng)措施中，照顧孱弱老人的養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)最缺乏。今后如何強(qiáng)化老人自立生活及支持家庭照顧老人，也就是貫徹“社區(qū)、家居照顧”之政策是重要課題。 歐美國(guó)家的老年住宅 與亞洲國(guó)家最大的差別是，歐美國(guó)家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨(dú)居住為設(shè)計(jì)前提的，不強(qiáng)調(diào)與家人的合居模式。 （ 1）美國(guó)的老年住宅 美國(guó)人意識(shí)到銀發(fā)美國(guó)給產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的機(jī)會(huì)，首先是老年住房業(yè)的需求。老年人口的增多意味著適應(yīng)這一人群住房需求的增多。 1980 年 到 1990 年間，護(hù)理院、中長(zhǎng)期照料和其它老年住房增加了 24%。輔助生活機(jī)構(gòu)是老年住房市場(chǎng)里近期發(fā)展最快的部分。 1990 年該部分的收入為 125 億美元， 20xx 年約 300 億美元。盡管這個(gè)行業(yè)的 70%是以媽媽 — 爸爸式的運(yùn)營(yíng)方式運(yùn)營(yíng)，類似于我們目前的民辦家族式養(yǎng)老院，排行在前的卻是一些著名的房地產(chǎn)商。據(jù)統(tǒng)計(jì)，排在前 30 名的輔助生活機(jī)構(gòu)供應(yīng)商擁有全國(guó)約 24%的床位數(shù)。 1999 年時(shí)排在前 5 位的每個(gè)輔助生活機(jī)構(gòu)，在全國(guó)各州的床位數(shù)均超過(guò)了 10000 張。比如排居第三的Marriott，總共擁有 11603 張床位分布在全國(guó) 29 個(gè)州 150 家 Marriott 品牌的養(yǎng)老院里。 美國(guó)養(yǎng)老住宅業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵(lì)、 監(jiān)督機(jī)制來(lái)保證養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的高質(zhì)量服務(wù)。該鼓勵(lì)監(jiān)督機(jī)制體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是一套完整和不斷發(fā)展的評(píng)估體系，一是相對(duì)獨(dú)立的監(jiān)察員體制。 政府給老人的醫(yī)療保險(xiǎn)和醫(yī)療補(bǔ)助可以支付老人們?cè)谧o(hù)理院入住的部分開(kāi)銷，這筆費(fèi)用由政府發(fā)放到護(hù)理院。護(hù)理院想要得到政府的錢，就必須符合政府的各項(xiàng)規(guī)定，并且在每年的質(zhì)量評(píng)估中達(dá)標(biāo)。政府的主管部門每年對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，只有符合審核標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評(píng)估達(dá)標(biāo)的護(hù)理院才有可能得到政府的醫(yī) 療保險(xiǎn)和醫(yī)療補(bǔ)助。由于聯(lián)邦和州政府的錢是通過(guò)各種稅收得到的，實(shí)際用的是納稅人的錢，因此每一個(gè)納稅人都有權(quán)要求政府對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)采取鼓勵(lì)和監(jiān)督措施，最終得到高質(zhì)量的服務(wù)。 對(duì)輔助養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，如果要想得到某些醫(yī)療補(bǔ)助資助的項(xiàng)目，也要符合規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。大部分輔助機(jī)構(gòu)，沒(méi)有政府的支持，主要遵守市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原則。 一方面是政府對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的直接監(jiān)察監(jiān)督，另一方面是政府施行美國(guó)老人法，撥款給監(jiān)察員項(xiàng)目。由監(jiān)察員和入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人直接接觸交流，來(lái)保護(hù)老人的合法權(quán)益，以及監(jiān)督改善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。如果老人對(duì)入住的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì) 量不滿意，一般來(lái)說(shuō)，先在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)法尋求解決。如果仍然不能滿意，可以在監(jiān)察員那里申訴。美國(guó)養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)發(fā)展了幾十年并比較成熟的行業(yè)。產(chǎn)業(yè)的主體是社會(huì)的營(yíng)利機(jī)構(gòu)這一事實(shí)，值得我們仔細(xì)研究和探討。 （ 2）丹麥的老年住宅 丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個(gè)概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。這種 80 年代初建立起來(lái)的要領(lǐng)被稱為“老年 福利三原則。” 而丹麥的《老年人住宅法》對(duì)住戶標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定：老年住宅應(yīng)設(shè)有廚房、浴室、衛(wèi)生間，住宅內(nèi)部必須是無(wú)障礙設(shè)計(jì)，必須保證平均每戶建筑面積 在 67 平方米以上，必須有 24 小時(shí)緊急通訊聯(lián)絡(luò)裝置，必要時(shí)設(shè)有公共娛樂(lè)室，方便老年人交往。 （ 3）德國(guó)的老年住宅 德國(guó)的老年住宅分為兩種體系。社會(huì)住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無(wú)障礙設(shè)計(jì)，政府對(duì)老人住房采取補(bǔ)貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團(tuán)體簽訂提供服務(wù)的合同。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款的融資條件，養(yǎng)老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對(duì)象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設(shè)計(jì)者把社會(huì)體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和急救站時(shí)，兩者能共用。 （ 4） 法國(guó)的老人住宅 人類歷史上最早進(jìn)入老齡化社會(huì)的就是法國(guó)，當(dāng) 1850 年歐洲產(chǎn)業(yè)革命即將勝利的時(shí)候，法國(guó) 60 歲以上老年人已占人口的 10%，進(jìn)入了老齡化社會(huì)。法國(guó)也是歐洲人口老齡化國(guó)家的典型。 特色鮮明的老年酒店式公寓是法國(guó)解決老年人住房問(wèn)題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設(shè)施完全依據(jù)老年人的需要設(shè)計(jì)，如防滑設(shè)施和無(wú)障礙設(shè)施等，服務(wù)人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據(jù)自己的需要選擇長(zhǎng)住或短住。 小結(jié)： 在國(guó)內(nèi)，老年住宅這個(gè)特殊的住宅產(chǎn)品剛剛引起人們的注意，隨著未來(lái)中國(guó)老年人口數(shù)目的不斷增加，需求與供給 之間的矛盾自然是越來(lái)越激烈，可以預(yù)見(jiàn)的是，老年住宅的發(fā)展將是未來(lái)不可抗拒的必然趨勢(shì)。 當(dāng)然，目前國(guó)內(nèi)的政策環(huán)境、金融環(huán)境和社會(huì)保障制度還未達(dá)到支持老年住宅全速發(fā)展的程度。如果根據(jù)國(guó)外老年住宅的演進(jìn)過(guò)程來(lái)預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)老年住宅的發(fā)展，那么，中國(guó)老年住宅的發(fā)展要進(jìn)入真正的上升期，還需要 10 年左右的時(shí)間。 第二部分：國(guó)內(nèi)老年住宅市場(chǎng)研究 國(guó)內(nèi)老年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析 中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為三無(wú)老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來(lái)逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。目前社會(huì)福利 社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒(méi)有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1995 年我國(guó)共有家庭 32208 萬(wàn)戶，其中 60 歲以上老年人口的戶數(shù)為9051 萬(wàn)戶。民政部等 14 個(gè)部委提出，到本世紀(jì)末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到 26 萬(wàn)個(gè)， 85%的街道都要有一所老年公寓。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒(méi)有新的舉措，仍采取對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款條件：自有 30%項(xiàng)目資金、貸款周期 3 年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模 和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來(lái)的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會(huì)隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 我國(guó)老年人口的發(fā)展?fàn)顩r 我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一， 1999 年成為老年型的國(guó)家。20 世紀(jì) 80 年代以來(lái)， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，更為突出的是， 80 歲以上高齡老人已高達(dá) 1100 萬(wàn)，并以年均 5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉， 60 歲以上的老年人口將達(dá)到 億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的 %。中國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多 ，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 從老齡化的過(guò)程來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家是自然老齡化，而我國(guó)則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個(gè)階段： 第一階段：過(guò)渡階段 1982 年 ─ 20xx 年 60 歲以上老年人口由 7664 萬(wàn)增長(zhǎng)到 億，占總?cè)丝诘谋戎赜?％增長(zhǎng)到％。 20xx 年比 1982 年老年人口幾乎翻了一番。這期間，老年人口以 ％的速度遞增，大大快于總?cè)丝谀昃鲩L(zhǎng) ％的速度。 第二階段：發(fā)展階段 20xx ─ 2025 年 60 歲以上老年人口由 億增長(zhǎng)到 億，比重由 ％增長(zhǎng)到 ％。從1982 到 2025 年的 43 年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。 第三個(gè)階段：高峰階段 2025 年 ─ 2055 年 60 歲以上的老年人口由 億增長(zhǎng)到 億，比重由 ％增長(zhǎng)到 30％，比20xx 年翻了兩番。 從區(qū)域來(lái)看，我國(guó)目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū) 65 歲以上的老年人口已超過(guò)其總?cè)丝诘?7%，遼寧、河南、安徽、福建等省 65 歲以上的人口接 近 7%。 表二： 中國(guó)人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè) (%) 年 份 1953 1964 1982 1990 20xx 2020 2040 2050 014 歲 1559 歲 ≥ 60 歲 中國(guó)人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè)%%%%%%%%1953 1964 1982 1990 20xx 2020 2040 2050年份014歲1559歲≥60歲比率 國(guó)內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 國(guó)內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過(guò) 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國(guó)只有 420xx 多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬(wàn)張，只能為 1%（ 億）的老年人解決住房問(wèn)題。據(jù)估計(jì)，目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國(guó)要為 560 萬(wàn)到 700 萬(wàn)的老人修建老年住宅，投資總額在 160億到 200 億元。 當(dāng)前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施狀況 項(xiàng)目 居住對(duì)象 自理程度 護(hù)理方式 功能組成 老年 公寓 在一定幫助下能獨(dú) 立生活的健康老人 自理 最低幫助 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂(lè)、健身）服務(wù)用房 福利院 無(wú)親戚、子女贍養(yǎng)及無(wú)生活來(lái)源的老人 自理或 辦自理 最低幫助半護(hù)理 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂(lè)、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健 托老所 白天家中無(wú)人照顧，而生活又不能自理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 居住單元（臥室、活動(dòng)室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、管理、接待、活動(dòng)及服務(wù)用房 護(hù)理院 生活不能自理、需要半護(hù)理或全護(hù)理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 全護(hù)理 護(hù)理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、 活動(dòng)空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等 老年設(shè)施綜合體 各種類型均包括 綜合 國(guó)內(nèi)老年人的居住模式 A、購(gòu)買房屋居住 20xx 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，購(gòu)買商品房的占 %，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的占 %，購(gòu)買原公有住房的占 %。其中，市、鎮(zhèn)購(gòu)買商品房的家庭占 %和 %，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房 %和 %,購(gòu)買原公有住房的戶分別為 %和 %?？h購(gòu)買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過(guò) %?？梢钥闯觯壳拔覈?guó)城鎮(zhèn)居民已 購(gòu)買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購(gòu)買的住房中。 B、自行建房居住 個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個(gè)人出資建房也是我國(guó)居民住宅來(lái)源的主要方式之一。 20xx 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和%，而縣自建住房高 %。說(shuō)明自建住房是目前我國(guó)居民尤其是農(nóng)民家庭住房來(lái)源的主要途徑。 %%%%%%%%%%%國(guó)內(nèi)老年人居住模式自建住宅 % % % %購(gòu)買商品房 % % % %購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房 % % % %購(gòu)買原有公房 % % % %租用公房 % % % %租用商品房 % % % %其他 % % % %合計(jì) 市 鎮(zhèn) 縣 C、租房居住 這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取 得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形式。 20xx 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房。 目前國(guó)內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開(kāi)發(fā)現(xiàn)在才剛剛開(kāi)始，雖然市場(chǎng)上有一些樓盤中隱隱約約有老年住