【正文】 2 億元人民幣。摩根斯坦利名下房地產(chǎn)基金，其目前 主要參與上海高端住宅項(xiàng)目的投資。 房地產(chǎn)基金：國內(nèi)的融資方多為商業(yè)銀行，北京、上海目前有個(gè)別房地產(chǎn)投資基金開始介入房地產(chǎn)項(xiàng)目。 成都老人購買住宅可承受單價(jià)%%%1000元以下1000—20xx元20xx元以上 成都老人購買住宅可承受總價(jià)%%%10萬元以下10—15萬—20萬 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的老年公寓 —— 浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）； 按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院 —— 上海松江社會(huì)福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。 東方太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價(jià)為 3200 元每平方米，已經(jīng)售罄。 而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個(gè)，一個(gè)是廣州的頤年園 —— 中國第一個(gè)規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個(gè)是北京的東方太陽城 —— 目前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房。 %%%%%%%%%%%國內(nèi)老年人居住模式自建住宅 % % % %購買商品房 % % % %購買經(jīng)濟(jì)適用房 % % % %購買原有公房 % % % %租用公房 % % % %租用商品房 % % % %其他 % % % %合計(jì) 市 鎮(zhèn) 縣 C、租房居住 這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取 得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形式。 20xx 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和%，而縣自建住房高 %。 B、自行建房居住 個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。縣購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過 %。 當(dāng)前國內(nèi)老年設(shè)施狀況 項(xiàng)目 居住對(duì)象 自理程度 護(hù)理方式 功能組成 老年 公寓 在一定幫助下能獨(dú) 立生活的健康老人 自理 最低幫助 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房 福利院 無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老人 自理或 辦自理 最低幫助半護(hù)理 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健 托老所 白天家中無人照顧，而生活又不能自理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 居住單元（臥室、活動(dòng)室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、管理、接待、活動(dòng)及服務(wù)用房 護(hù)理院 生活不能自理、需要半護(hù)理或全護(hù)理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 全護(hù)理 護(hù)理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、 活動(dòng)空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等 老年設(shè)施綜合體 各種類型均包括 綜合 國內(nèi)老年人的居住模式 A、購買房屋居住 20xx 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占 %，購買經(jīng)濟(jì)適用房的占 %，購買原公有住房的占 %。 表二： 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè) (%) 年 份 1953 1964 1982 1990 20xx 2020 2040 2050 014 歲 1559 歲 ≥ 60 歲 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè)%%%%%%%%1953 1964 1982 1990 20xx 2020 2040 2050年份014歲1559歲≥60歲比率 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 國內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國只有 420xx 多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為 1%（ 億）的老年人解決住房問題。 第三個(gè)階段：高峰階段 2025 年 ─ 2055 年 60 歲以上的老年人口由 億增長到 億，比重由 ％增長到 30％，比20xx 年翻了兩番。 第二階段：發(fā)展階段 20xx ─ 2025 年 60 歲以上老年人口由 億增長到 億，比重由 ％增長到 ％。 20xx 年比 1982 年老年人口幾乎翻了一番。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多 ，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。20 世紀(jì) 80 年代以來， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是， 80 歲以上高齡老人已高達(dá) 1100 萬，并以年均 5%的速度遞增。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有 30%項(xiàng)目資金、貸款周期 3 年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模 和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會(huì)隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1995 年我國共有家庭 32208 萬戶，其中 60 歲以上老年人口的戶數(shù)為9051 萬戶。目前社會(huì)福利 社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。如果根據(jù)國外老年住宅的演進(jìn)過程來預(yù)測(cè)國內(nèi)老年住宅的發(fā)展，那么，中國老年住宅的發(fā)展要進(jìn)入真正的上升期，還需要 10 年左右的時(shí)間。 小結(jié)： 在國內(nèi)，老年住宅這個(gè)特殊的住宅產(chǎn)品剛剛引起人們的注意，隨著未來中國老年人口數(shù)目的不斷增加，需求與供給 之間的矛盾自然是越來越激烈，可以預(yù)見的是，老年住宅的發(fā)展將是未來不可抗拒的必然趨勢(shì)。 特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。 （ 4） 法國的老人住宅 人類歷史上最早進(jìn)入老齡化社會(huì)的就是法國，當(dāng) 1850 年歐洲產(chǎn)業(yè)革命即將勝利的時(shí)候，法國 60 歲以上老年人已占人口的 10%，進(jìn)入了老齡化社會(huì)。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款的融資條件，養(yǎng)老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對(duì)象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。社會(huì)住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計(jì)，政府對(duì)老人住房采取補(bǔ)貼措施。” 而丹麥的《老年人住宅法》對(duì)住戶標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定：老年住宅應(yīng)設(shè)有廚房、浴室、衛(wèi)生間，住宅內(nèi)部必須是無障礙設(shè)計(jì)，必須保證平均每戶建筑面積 在 67 平方米以上，必須有 24 小時(shí)緊急通訊聯(lián)絡(luò)裝置，必要時(shí)設(shè)有公共娛樂室，方便老年人交往。 （ 2）丹麥的老年住宅 丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個(gè)概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。美國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)發(fā)展了幾十年并比較成熟的行業(yè)。如果老人對(duì)入住的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì) 量不滿意，一般來說，先在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)法尋求解決。 一方面是政府對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的直接監(jiān)察監(jiān)督，另一方面是政府施行美國老人法，撥款給監(jiān)察員項(xiàng)目。 對(duì)輔助養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，如果要想得到某些醫(yī)療補(bǔ)助資助的項(xiàng)目，也要符合規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。政府的主管部門每年對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，只有符合審核標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評(píng)估達(dá)標(biāo)的護(hù)理院才有可能得到政府的醫(yī) 療保險(xiǎn)和醫(yī)療補(bǔ)助。 政府給老人的醫(yī)療保險(xiǎn)和醫(yī)療補(bǔ)助可以支付老人們?cè)谧o(hù)理院入住的部分開銷，這筆費(fèi)用由政府發(fā)放到護(hù)理院。 美國養(yǎng)老住宅業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵(lì)、 監(jiān)督機(jī)制來保證養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的高質(zhì)量服務(wù)。 1999 年時(shí)排在前 5 位的每個(gè)輔助生活機(jī)構(gòu)，在全國各州的床位數(shù)均超過了 10000 張。盡管這個(gè)行業(yè)的 70%是以媽媽 — 爸爸式的運(yùn)營方式運(yùn)營，類似于我們目前的民辦家族式養(yǎng)老院，排行在前的卻是一些著名的房地產(chǎn)商。輔助生活機(jī)構(gòu)是老年住房市場(chǎng)里近期發(fā)展最快的部分。老年人口的增多意味著適應(yīng)這一人群住房需求的增多。 歐美國家的老年住宅 與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨(dú)居住為設(shè)計(jì)前提的，不強(qiáng)調(diào)與家人的合居模式。雖然在亞太區(qū)域香港的安老服務(wù)設(shè)施僅次于日本，但在各項(xiàng)措施中，照顧孱弱老人的養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)最缺乏。另有鑒于老人服務(wù)工作已日趨專業(yè)已將長者住屋的管理工作外包專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司。房屋署的屋主聯(lián)絡(luò)主任會(huì)與長者保持聯(lián)絡(luò)，盡量了解他們的需要，并鼓勵(lì)他們參與 社會(huì)活動(dòng)。公屋撥出地方，供有關(guān)機(jī)構(gòu)開設(shè)日間護(hù)理中心之類的設(shè)施。另外有居屋及自置居所貸款計(jì)劃，若申請(qǐng)人與年長親人一并申請(qǐng)，優(yōu)先資格將獲提高。 ②“新市樂天倫” 優(yōu)先配屋計(jì)劃 年輕家庭可以與年老父母或受其扶養(yǎng)的年老親屬，以一戶或兩戶一同或分別申請(qǐng)新市鎮(zhèn)公共屋內(nèi)同一棟大廈的 其中兩個(gè)獨(dú)立單位。 ①“家有長者” 優(yōu)先配屋計(jì)劃 申請(qǐng)書內(nèi)成員應(yīng)為不少于兩人的家庭組合，且其中必須包括最少一位年老親屬成員。 B、高齡人士優(yōu)先配屋計(jì)畫 申請(qǐng)人及年老親屬成員雙方必須簽署一份意愿書，聲明以后一同居住，照顧其年老親屬的責(zé)任。另外房屋署正積極進(jìn)行一些舊型屋的重建計(jì)劃，以確保所有希望留居原區(qū)的長者租戶，在可行的情況下，都能在區(qū)內(nèi)的特定用途大廈獲得安置 。同時(shí)進(jìn)一步發(fā)展“長者住屋”大廈，這類大廈的設(shè)計(jì)可容納多類社會(huì)服務(wù)設(shè)施，例如政府其它部門及志愿機(jī)構(gòu)開辦的日間社區(qū)中心及診所。而另一方面，因?yàn)檎淞朔课菔袌?chǎng)底層的結(jié)果，存在著 50%的香港老人居住于公屋內(nèi)的特殊現(xiàn)象，公屋每個(gè)單元的居住面積僅 16 至 33 平方公尺，這樣的面積大致也只能容許核心家庭居住。 （ 3）香港的老年住宅 香港 是東亞人口老化第二高的地區(qū)，一方面其經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，另一方面英國社會(huì)福利制度的部分移植，亦促使其在老人問題上的應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)僅次于日本。除此之外，建屋局更與政府社會(huì)福利部、社區(qū)發(fā)展部密切合作，在提供老人社區(qū)活動(dòng)中心，社區(qū)老人服務(wù)及設(shè)施網(wǎng)絡(luò)上不遺余力。這些大單元均可供三代同堂家庭居住。 C、與父母鄰居補(bǔ)助辦法（ Housing Grant for FamilyStaying Near Parents/Married Child）：首次購買組屋者若想在與父母（或已婚子女）同一地區(qū)或 2 公里距離內(nèi)購置二手組屋時(shí)，便可申請(qǐng)此項(xiàng)補(bǔ)助款。 B、合選組屋辦法（ Joint Selection Scheme）：此辦法在使已婚子女與父母（或兄弟姐妹）分別申請(qǐng)組屋，但得一起抽簽，使兩家人可以住在隔壁或是同一棟或在鄰近地區(qū)，亦可貸款售價(jià)之 90%。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1990 年已有 87%的人口住在公共組屋內(nèi)，而自有率達(dá) %，租賃的僅 %。日本除了社福設(shè)施網(wǎng)絡(luò)較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人總合研究所，以及私人企業(yè)如積水社，均對(duì)老人居住的住宅設(shè)計(jì)花了相當(dāng)?shù)墓し颍O(shè)想其設(shè)備依老人體能變化而彈性改變，以及與子孫家庭合住時(shí)，生活歷程與住宅室內(nèi)空間設(shè)備的彈性適應(yīng)。 日本在老人福利與居住問題之對(duì)策上均表現(xiàn)了“先進(jìn)”的姿態(tài)與成果。 從居住形式上來說，日本的老年住宅又分為： A、國家建設(shè)地方管理的老年人住宅； B、押金式老年人住宅； 國家建設(shè)地方管理的老年人住宅屬于福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由民間房產(chǎn)主建設(shè)的專供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補(bǔ)貼。 D、完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。 B、同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。 亞洲國家的老年 住宅 （ 1）日本的老年住宅 從居住模式上來說，日本為適應(yīng)家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發(fā)建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發(fā)或開發(fā)中國家，為避免重蹈西方福利國家所經(jīng)歷的沉重財(cái)政負(fù)擔(dān)，試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會(huì)風(fēng)尚。 目前，老年住宅的建設(shè)是業(yè)界研究的一個(gè)課題，雖然國家建設(shè)部和民政部已經(jīng)出臺(tái)《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》來規(guī)范新建或是改建的 老年公寓，但還沒有一個(gè)具體的措施來限制開發(fā)商的進(jìn)入。所以，當(dāng)我國進(jìn)入到真 正的老齡社會(huì)的時(shí)候，社會(huì)將會(huì)尋找合適的資金來投資養(yǎng)老設(shè)施。 老年住宅的可行性參考指標(biāo) 宏觀指標(biāo)： 國家的醫(yī)療技術(shù)水平； 國家關(guān)于老年人權(quán)利義務(wù)的法律法規(guī)； 國家對(duì)老年人的醫(yī)療保障制度； 國家對(duì)老年人的生活保障制度； 國家相關(guān)的財(cái)政、金融、稅收政策； 中觀指標(biāo)： 住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程 度； 科技型住宅的大眾化程度； 各地區(qū)對(duì)開發(fā)老年住宅優(yōu)惠措施的制定； 支持老年人購房的金融工具的運(yùn)用； 微觀指標(biāo)： 老年人的收入與消費(fèi)水平； 老年人的消費(fèi)偏好和精神追求； 老年人的生活?yuàn)蕵贩绞胶蜁r(shí)間分配； 老年人的文化教育水平； 老年住宅市場(chǎng)的準(zhǔn)入條件 我國的老齡化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同步，未富先老，所以，解決老齡問題，做好老年社會(huì)工作創(chuàng)造良好的物質(zhì)基礎(chǔ)成為全面實(shí)施社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的第三步發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的目標(biāo)。每個(gè)受檢產(chǎn)品都要在該中心經(jīng)過嚴(yán)格測(cè)試，如對(duì)一個(gè)普通的門鎖的性能測(cè)試，就要由機(jī)器人作 20 萬次的模擬開啟試驗(yàn)。為了保證認(rèn)證的公正性、權(quán)威性，優(yōu)良部品認(rèn)定有一套從產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、性能