【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住宅面積 : 69萬(wàn)平方米 物業(yè)類別：高端住宅 5089套 建筑類別： 35層板樓結(jié)合、小高層 裝修狀況：毛坯 交通狀況：京哈高速、京通快速、朝陽(yáng)路，公交 938支 9 容 積 率： 綠 化 率： 60% 成交均價(jià)： 17000 元 /㎡（ 7報(bào)價(jià)） 套均面積： 93平米 月均去化： 88套 /12915萬(wàn)元 12年截止 9月底合計(jì)銷售金額： 116242萬(wàn)元 一期 二期 三期 競(jìng)品 — 京貿(mào)國(guó)際城 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感中上、小戶型為主、大型社區(qū) 運(yùn)營(yíng)定位：快速回籠資金類項(xiàng)目 小街西路 4車(chē)道 30M 梨園南街 8車(chē)道 40M 臨河里路 4車(chē)道 30M 小街路 4車(chē)道 30M 占地面積 : 25萬(wàn)平方米 住宅面積 : 72萬(wàn)平方米，其中公寓 5萬(wàn)平米 物業(yè)類別：住宅 7251套 建筑類別： 板樓、高層 裝修狀況：毛坯 交通狀況：京哈高速、京通快速、朝陽(yáng)路，公交 938支 9 容 積 率： 綠 化 率： 35% 成交均價(jià)： 16500萬(wàn) /㎡ 套均面積： 88平米 月均去化： 120套 /15648萬(wàn)元 12年截止 9月底合計(jì)銷售金額： 140829萬(wàn)元 競(jìng)品 — 華業(yè)東方玫瑰 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感中上、小戶型為主、區(qū)域大盤(pán) 運(yùn)營(yíng)定位：利潤(rùn)率優(yōu)先，兼顧去化速度 占地面積 : 21萬(wàn)平方米 住宅面積 : 19萬(wàn)平方米 物業(yè)類別：高端住宅 1200套 建筑類別： 12棟高層板樓 裝修狀況：精裝 交通狀況：八通線土橋站、公交 81 924等 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20238 容 積 率： 綠 化 率： 30% 成交均價(jià)： 16000元 /㎡ 套均面積： 83平米 月均去化： 93套 /11556萬(wàn)元 12年截止 9月底合計(jì)銷售金額： 34668萬(wàn)元 注： 8月去化 162套，套均面積 79平米 。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)研，該項(xiàng)目小戶型現(xiàn)已售罄，后期無(wú)供應(yīng)。當(dāng)期存貨及后繼供 應(yīng) 以 8489平米 2居和 130140平米 3居 為主 競(jìng)品 — 華遠(yuǎn)銘悅 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感中上、大戶型為主 運(yùn)營(yíng)定位：利潤(rùn)率優(yōu)先型項(xiàng)目 近期推出 4層 190400平大戶型，銷售價(jià)格下降，去化速度減緩，中小戶型推售期月均去化速度 110套左右 競(jìng)品 — K2百合灣 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感好、大戶型為主 運(yùn)營(yíng)定位：利潤(rùn)率優(yōu)先型項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)： ，競(jìng)品多集中在通州主城區(qū)，主城區(qū)配套齊全，居住氛圍濃厚，競(jìng)品項(xiàng)目檔次中上，多為 利潤(rùn)率優(yōu)先型項(xiàng)目。 ，后期剩余產(chǎn)品多以 90㎡以上大面積產(chǎn)品為主。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略選擇： 一、 運(yùn)營(yíng)定位分析 —— 明確項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位及核心指標(biāo) ?運(yùn)營(yíng)定位：快速回籠現(xiàn)金流型項(xiàng)目 ?客戶定位：剛需首臵首改 ?產(chǎn)品定位：標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品項(xiàng)目 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略： ?，F(xiàn)金流的快銷型項(xiàng)目 ，成本和售價(jià)偏重于低成本低售價(jià)，以充分的安全邊際保證能夠快速走量 第一梯隊(duì) 第二梯隊(duì) 第三梯隊(duì) 項(xiàng)目名稱 ?K2百合灣 本項(xiàng)目市場(chǎng)占位 ?華業(yè)東方玫瑰 主力產(chǎn)品線 客群線 ?110平三居 400平四居 以改善性為主， CBD高級(jí)白領(lǐng)及通州區(qū)域改善型客群，月收入 2萬(wàn)以上，客戶更強(qiáng)調(diào)社區(qū)品質(zhì)、景觀資源等。 ?63平一居 8595平二居 CBD剛需客群，收入 1萬(wàn) 2萬(wàn)左右，客戶支付能力約束主要來(lái)自首付，通常選擇最小戶型。 ?55平一居 6973平小兩居 純剛需客戶為主、 CBD普通白領(lǐng)家庭、朝陽(yáng)板塊北漂一族，通州商務(wù)園普通上班族，收入500010000之間，既受首付約束，又受月供約束 銷售均價(jià) ?22023 ?華業(yè)東方玫瑰 14500、 ?京貿(mào)國(guó)際城 16000 ?參考價(jià)格 14000 ?京貿(mào)國(guó)際城 ?6081平一居 8394平兩居 以北京東部區(qū)域限購(gòu)剛需客群及部分投資型客戶為主。通過(guò)loft裝修改造可滿足類似 100平左右的居住需求 ?20230 ?中弘北京像素 ?50平 80平 LOFT 一、 運(yùn)營(yíng)定位分析 —— 明確項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位及核心指標(biāo) 產(chǎn)品占位： 二、營(yíng)銷推廣分析與初步策略 展示區(qū)策略 —— 臨時(shí)售樓處建議 結(jié)合工程節(jié)點(diǎn)及營(yíng)銷安排計(jì)劃，建議前期在金地中心設(shè)立 臨時(shí)售樓處，提前蓄客 。 選址建議 ： 金地中心 ，既鎖定目標(biāo)客戶活動(dòng)區(qū)域，又充分嫁接品牌優(yōu)勢(shì)； 包裝建議 ：年輕、時(shí)尚、輕快、色彩鮮明，契合客群氣質(zhì)。 二、營(yíng)銷推廣分析與初步策略 展示區(qū)策略 —— 現(xiàn)場(chǎng)售樓處建議 ?整合項(xiàng)目商業(yè)配套，搭臵項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓處，既可以滿足住宅施工需求，又不影響銷售及展示； ?售樓處一層為接待洽談處，二層為簡(jiǎn)易樣板間，既滿足工期，又能夠有效展示； ?主銷售期內(nèi)，將售樓處對(duì)面的幼兒園用地打造為園林示范區(qū)，傳承格林系的綠色文化。 二、營(yíng)銷推廣分析與初步策略 公司品牌與項(xiàng)目的互動(dòng)策略 結(jié)合公司目前五大產(chǎn)品系，本案氣質(zhì)與格林系較為一致，建議在格林系的基礎(chǔ)上結(jié)合客戶特質(zhì)，打造成格林系青年社區(qū)。 建筑類型：小高層產(chǎn)品為主 產(chǎn)品面積：格林二檔，年輕時(shí)尚的小戶型剛需社區(qū) 二、營(yíng)銷推廣分析與初步策略 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)排布： 20232023 2023年底 2023年一季度 推售房源盤(pán)點(diǎn)： 一期推售房源 484套，其中 75㎡兩居 242套，占比 50%， 55㎡一居 72套，占比 15%。 推售釋放口徑： 首期推售 1 1 1 15樓，即可認(rèn)購(gòu)房源 484套。 三、結(jié)論 —— 運(yùn)營(yíng)策略的安排和選擇 ? 項(xiàng)目定位： 格林二檔，年輕時(shí)尚的小戶型剛需社區(qū) ? 區(qū)域公司層面對(duì)項(xiàng)目策略的安排： ?，F(xiàn)金流的快銷型項(xiàng)目 ? 產(chǎn)品定位： 針對(duì)剛需首置客戶的小戶型產(chǎn)品為主 四、產(chǎn)品定位 —— 產(chǎn)品主張 產(chǎn)品主張： 時(shí)尚、活力、青春 崇尚自由、彰顯個(gè)性 溫馨、便利、創(chuàng)新 四、產(chǎn)品定位 —— 戶型配比 及格線 標(biāo)準(zhǔn)線 標(biāo)桿線 優(yōu)化成本，以節(jié)點(diǎn)突出整體， 戶型上盡量合理利用空間，盡可能多的設(shè)計(jì)出贈(zèng)送空間，以契合剛需客戶貪圖實(shí)惠的特征，戶型可作為本項(xiàng)目的最大價(jià)值點(diǎn) 景觀與外部空間 戶型 采用現(xiàn)代主義風(fēng)格，簡(jiǎn)單大方，造價(jià)相對(duì)合理 立面 金地物業(yè)金牌品質(zhì)，以超群的展現(xiàn)與細(xì)節(jié)服務(wù)打造余姚最高端與最貼心的管家式物業(yè)服務(wù)體系。 物業(yè)服務(wù) 商業(yè)及配套 考慮到地塊周邊商業(yè)配套缺乏，建議本項(xiàng)目充分考慮居住者的生活便利性而設(shè)置商業(yè)配套，讓日常購(gòu)物需要在社區(qū)內(nèi)即可完成 價(jià)值樹(shù)及價(jià)值點(diǎn)建議 四、產(chǎn)品定位 —— 價(jià)值樹(shù)及價(jià)值點(diǎn)建議 珠江拉維小鎮(zhèn)（中式現(xiàn)代 /面磚） 東亞逸品閣（歐式簡(jiǎn)約 /面磚、石材） K2百合灣（新古典 /石材） 京貿(mào)國(guó)際（現(xiàn)代簡(jiǎn)約 /涂料、面磚） 新華聯(lián)運(yùn)港灣（現(xiàn)代 /面磚） 富力金禧花園（新古典Artdeco/涂料、石材） 華業(yè)東方玫瑰