某公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃大綱(文件)
【正文】 484占比 50% 15% 7% 28% 100%10 640 18 64 0 48 16 12811 590 18 72 36 0 36 144小計(jì) 136 36 48 52 272占比 50% 13% 18% 19% 100%標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡)層數(shù) 7 5 ㎡兩居 5 5 ㎡一居 8 0 ㎡兩居 9 0 ㎡三居 總戶數(shù)1 885 18 108 54 0 54 2162 295 18 36 18 0 18 723 910 18 108 36 18 54 2164 910 17 102 34 17 51 204小計(jì) 354 142 35 177 708占比 50% 20% 5% 25% 100%5 295 18 36 18 0 18 726 590 18 72 36 0 36 1447 590 18 72 36 0 36 1448 590 18 72 36 0 36 1449 295 18 36 18 0 18 72小計(jì) 252 126 0 126 504占比 50% 25% 0% 25% 100%總計(jì) 984 376 119 489 1968所占比例 50% 19% 6% 25% 100%一期戶型配比二期戶型配比一期： 2023年底，貨值約 5個(gè)億 二期： 2023年第一、二季度，貨值約 3個(gè)億 三期： 2023年第三季度，貨值約 7個(gè)億 四期： 2023年第一季度，貨值約 5個(gè)億 項(xiàng)目重要運(yùn)營(yíng)問(wèn)題分析 ? 快速的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，是項(xiàng)目通過(guò)低總價(jià)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的基礎(chǔ)。 高端存量占區(qū)域庫(kù)存比例高。 3. 借助集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化研究的成果，本項(xiàng)目具備形成開(kāi)發(fā)運(yùn)作效率典范的基礎(chǔ)。 – 利用 202 2023兩年時(shí)間銷(xiāo)售去化結(jié)案。 , January 25, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :24:5807:24:58January 25, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 1月 25日星期三 7時(shí) 24分 58秒 07:24:5825 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :24:5807:24Jan2325Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 , January 25, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 25日星期三 7時(shí) 24分 58秒 07:24:5825 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 25日星期三 上午 7時(shí) 24分 58秒 07:24: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :24:5807:24Jan2325Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 1月 25日星期三 7時(shí) 24分 58秒 07:24:5825 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :24:5807:24:58January 25, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , January 25, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 :24:5807:24Jan2325Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 – 202 2023兩年分地塊結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)。 4. 借助集團(tuán)的成本限額指標(biāo)管理方法論，項(xiàng)目全方位全過(guò)程系統(tǒng)貫徹有效成本、低成本策略，有力支撐低售價(jià)低總價(jià)高利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?；诙愘M(fèi)的影響，本項(xiàng)目實(shí)際操作中追求現(xiàn)金流將是最有利的選擇。 運(yùn)營(yíng)結(jié)論 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略選擇： 區(qū)域公司目前項(xiàng)目的典型特征： 進(jìn)入 2023年，走量產(chǎn)品基本沒(méi)有，即使朗悅項(xiàng)目也受地價(jià)的影響，需在走量與利潤(rùn)之間有所平衡。如推介購(gòu)房成功，則推介人可享受 2023元獎(jiǎng)金激勵(lì)（稅前），被推介人可享受購(gòu)房總款額外優(yōu)惠 2023元。 13 14 15 12 排卡： ?排卡目標(biāo)：排卡當(dāng)天 500張卡（ 20個(gè)銷(xiāo)售每人每天 3張卡），月度排卡目標(biāo) 1000張； ?排卡時(shí)間： 11月 17日，從 11月 12日起全面釋放排卡信息； ?免費(fèi)排卡 ，客戶需提供身份證、配偶身份證、戶口簿、配偶戶口簿、結(jié)婚證、社保證明或完稅證明（外埠）方可成功辦理 VIP卡。 中弘北京像素（現(xiàn)代 /涂料、面磚） 立面 價(jià)值點(diǎn)建議 立面 價(jià)值點(diǎn)建議 現(xiàn)代格林（北方）風(fēng)格 大體塊的形體構(gòu)成，與色彩對(duì)比，時(shí)尚現(xiàn)代的立面風(fēng)格，彰顯年輕的個(gè)性、自由 時(shí)尚、張揚(yáng)、創(chuàng)意、個(gè)性、色彩鮮明 分析： ?從競(jìng)爭(zhēng)面看： 競(jìng)品外立面用材偏中上，為保持競(jìng)爭(zhēng)力，建議本項(xiàng)目立面打造為標(biāo)桿價(jià)值點(diǎn)。 推售釋放口徑： 首期推售 1 1 1 15樓，即可認(rèn)購(gòu)房源 484套。 選址建議 ： 金地中心 ，既鎖定目標(biāo)客戶活動(dòng)區(qū)域，又充分嫁接品牌優(yōu)勢(shì)； 包裝建議 ：年輕、時(shí)尚、輕快、色彩鮮明，契合客群氣質(zhì)。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略選擇： 一、 運(yùn)營(yíng)定位分析 —— 明確項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位及核心指標(biāo) ?運(yùn)營(yíng)定位：快速回籠現(xiàn)金流型項(xiàng)目 ?客戶定位：剛需首臵首改 ?產(chǎn)品定位：標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品項(xiàng)目 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略： ?，F(xiàn)金流的快銷(xiāo)型項(xiàng)目 ，成本和售價(jià)偏重于低成本低售價(jià)，以充分的安全邊際保證能夠快速走量 第一梯隊(duì) 第二梯隊(duì) 第三梯隊(duì) 項(xiàng)目名稱 ?K2百合灣 本項(xiàng)目市場(chǎng)占位 ?華業(yè)東方玫瑰 主力產(chǎn)品線 客群線 ?110平三居 400平四居 以改善性為主， CBD高級(jí)白領(lǐng)及通州區(qū)域改善型客群，月收入 2萬(wàn)以上，客戶更強(qiáng)調(diào)社區(qū)品質(zhì)、景觀資源等。 運(yùn)營(yíng)定位分析 競(jìng)爭(zhēng)格局解析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究： 目前競(jìng)品多集中在通州主城區(qū)，配套齊全，居住氛圍濃厚 珠江拉維小鎮(zhèn) 東方逸品閣 京貿(mào)國(guó)際城 通州主城區(qū) 占地面積 : 住宅面積 : 69萬(wàn)平方米 物業(yè)類(lèi)別：高端住宅 5089套 建筑類(lèi)別： 35層板樓結(jié)合、小高層 裝修狀況：毛坯 交通狀況：京哈高速、京通快速、朝陽(yáng)路，公交 938支 9 容 積 率： 綠 化 率： 60% 成交均價(jià)： 17000 元 /㎡（ 7報(bào)價(jià)） 套均面積： 93平米 月均去化： 88套 /12915萬(wàn)元 12年截止 9月底合計(jì)銷(xiāo)售金額： 116242萬(wàn)元 一期 二期 三期 競(jìng)品 — 京貿(mào)國(guó)際城 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感中上、小戶型為主、大型社區(qū) 運(yùn)營(yíng)定位：快速回籠資金類(lèi)項(xiàng)目 小街西路 4車(chē)道 30M 梨園南街 8車(chē)道 40M 臨河里路 4車(chē)道 30M 小街路 4車(chē)道 30M 占地面積 : 25萬(wàn)平方米 住宅面積 : 72萬(wàn)平方米，其中公寓 5萬(wàn)平米 物業(yè)類(lèi)別：住宅 7251套 建筑類(lèi)別： 板樓、高層 裝修狀況：毛坯 交通狀況：京哈高速、京通快速、朝陽(yáng)路，公交 938支 9 容 積 率： 綠 化 率： 35% 成交均價(jià)： 16500萬(wàn) /㎡ 套均面積： 88平米 月均去化： 120套 /15648萬(wàn)元 12年截
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