【正文】 人可享受 2023元獎(jiǎng)金激勵(lì)（稅前），被推介人可享受購(gòu)房總款額外優(yōu)惠 2023元?；诙愘M(fèi)的影響，本項(xiàng)目實(shí)際操作中追求現(xiàn)金流將是最有利的選擇。 – 202 2023兩年分地塊結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)。 。 :24:5807:24:58January 25, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :24:5807:24Jan2325Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 1月 25日星期三 7時(shí) 24分 58秒 07:24:5825 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 , January 25, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 :24:5807:24Jan2325Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :24:5807:24:58January 25, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 – 利用 202 2023兩年時(shí)間銷(xiāo)售去化結(jié)案。 高端存量占區(qū)域庫(kù)存比例高。 ?辦卡之日五個(gè)工作日內(nèi)提交齊所有所需文件可享受上述優(yōu)惠。 物業(yè)服務(wù) 商業(yè)及配套 考慮到地塊周邊商業(yè)配套缺乏，建議本項(xiàng)目充分考慮居住者的生活便利性而設(shè)置商業(yè)配套，讓日常購(gòu)物需要在社區(qū)內(nèi)即可完成 價(jià)值樹(shù)及價(jià)值點(diǎn)建議 四、產(chǎn)品定位 —— 價(jià)值樹(shù)及價(jià)值點(diǎn)建議 珠江拉維小鎮(zhèn)（中式現(xiàn)代 /面磚） 東亞逸品閣（歐式簡(jiǎn)約 /面磚、石材） K2百合灣（新古典 /石材） 京貿(mào)國(guó)際（現(xiàn)代簡(jiǎn)約 /涂料、面磚） 新華聯(lián)運(yùn)港灣（現(xiàn)代 /面磚） 富力金禧花園（新古典Artdeco/涂料、石材） 華業(yè)東方玫瑰（中式現(xiàn)代 /涂料） 金隅花石匠外立面（中式現(xiàn)代 /面磚） 分析 : ?從外立面風(fēng)格上看，競(jìng)品項(xiàng)目外立面以現(xiàn)代風(fēng)格為主，品質(zhì)略高項(xiàng)目采用新古典風(fēng)格，多偏簡(jiǎn)約，時(shí)尚感較差，僅中弘北京像素項(xiàng)目時(shí)尚感較強(qiáng) ?從里面用材上看，競(jìng)品項(xiàng)目多采用面磚，部分品質(zhì)較高的采用面磚 +石材，品質(zhì)略遜的采用“面磚 +涂料”。 ?55平一居 6973平小兩居 純剛需客戶(hù)為主、 CBD普通白領(lǐng)家庭、朝陽(yáng)板塊北漂一族，通州商務(wù)園普通上班族，收入500010000之間，既受首付約束，又受月供約束 銷(xiāo)售均價(jià) ?22023 ?華業(yè)東方玫瑰 14500、 ?京貿(mào)國(guó)際城 16000 ?參考價(jià)格 14000 ?京貿(mào)國(guó)際城 ?6081平一居 8394平兩居 以北京東部區(qū)域限購(gòu)剛需客群及部分投資型客戶(hù)為主。 （ 60㎡以下及 80100㎡）供求失衡明顯。 已推未售項(xiàng)目戶(hù)型配比盤(pán)點(diǎn) 一、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位分析 供求關(guān)系與市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析 通州區(qū)已推未售項(xiàng)目情況盤(pán)點(diǎn)研究： 已推未售存量產(chǎn)品中，針對(duì)年輕白領(lǐng)的 5060平一居及緊湊的 7080平小兩居基本無(wú)供應(yīng)，該細(xì)分市場(chǎng)出現(xiàn)空白，而 8595平米二居市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ，地塊周邊雖有可優(yōu)化景觀(guān)資源，但無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀(guān)資源，不具備打造高端社區(qū)質(zhì)素。 ? 目前周邊配套欠缺； ? 宗地北側(cè)的變電站和東北角的高壓塔對(duì)本項(xiàng)目的居住價(jià)值有一定影響； ? 通州殯儀館距離項(xiàng)目較近，對(duì)客戶(hù)置業(yè)有一定的心理障礙； Weaknesses劣勢(shì)： Strengths 優(yōu)勢(shì)： ?產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)： 通州商務(wù)園 —— 北京市 “ 新城金融服務(wù)區(qū) ” ，分三期建設(shè)，建面 700萬(wàn)平，一期占地 ，規(guī)劃建筑面積約 218萬(wàn)平，擬可容納 35萬(wàn)辦公人員。 潛力區(qū)域，四大成熟商圈環(huán)抱 一、 運(yùn)營(yíng)定位分析 項(xiàng)目 土地屬性 項(xiàng)目地塊自有屬性分析 —— 區(qū)域篇 ： 區(qū)域篇： 宜居區(qū)域，高知人群聚集地 通州商務(wù)園總規(guī)劃面積 ，分二期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)， 綠化率高達(dá)50%，綜合容積率 。 ?四大成熟商圈包圍，與高速發(fā)展中的通州新城核心區(qū)共成長(zhǎng)。 一、 運(yùn)營(yíng)定位分析 項(xiàng)目 土地屬性 是否有可能優(yōu)化或升級(jí)土地屬性： 項(xiàng)目東北側(cè)大型市政綠化帶，可優(yōu)化為項(xiàng)目的景觀(guān)長(zhǎng)廊，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)。 6號(hào)線(xiàn) 12月份開(kāi)通，交通利好不斷擴(kuò)大。 一、 運(yùn)營(yíng)定位分析 項(xiàng)目 土地屬性 通州區(qū)總供求關(guān)系研究： ?市場(chǎng)存量集中在兩居，兩居總存量達(dá)到 58%，以 8595㎡的傳統(tǒng)兩居為主，占比達(dá)到 53% ?三居存量較高，總體存量在 28%，115平米左右小三居和 133140平米舒適三居各占一半； ?5080平米段的戶(hù)型不足 9%，這說(shuō)明整體市場(chǎng)中小戶(hù)型的供求出現(xiàn)矛盾。 ，且土地市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)顯示，后期供應(yīng)不足，無(wú)法滿(mǎn)足旺盛需求。 ?63平一居 8595平二居 CBD剛需客群，收入 1萬(wàn) 2萬(wàn)左右，客戶(hù)支付能力約束主要來(lái)自首付，通常選擇最小戶(hù)型。 三、結(jié)論 —— 運(yùn)營(yíng)策略的安排和選擇 ? 項(xiàng)目定位： 格林二檔，年輕時(shí)尚的小戶(hù)型剛需社區(qū) ? 區(qū)域公司層面對(duì)項(xiàng)目策略的安排： ?，F(xiàn)金流的快銷(xiāo)型項(xiàng)目 ? 產(chǎn)品定位： 針對(duì)剛需首置客戶(hù)的小戶(hù)型產(chǎn)品為主 四、產(chǎn)品定位 —— 產(chǎn)品主張 產(chǎn)品主張： 時(shí)尚、活力、青春 崇尚自由、彰顯個(gè)性 溫馨、便利、創(chuàng)新 四、產(chǎn)品定位 —— 戶(hù)型配比 及格線(xiàn) 標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn) 標(biāo)桿線(xiàn) 優(yōu)化成本，以節(jié)點(diǎn)突出整體， 戶(hù)型上盡量合理利用空間，盡可能多的設(shè)計(jì)出贈(zèng)送空間，以契合剛需客戶(hù)貪圖實(shí)惠的特征，戶(hù)型可作為本項(xiàng)目的最大價(jià)值點(diǎn) 景觀(guān)與外部空間 戶(hù)型 采用現(xiàn)代主義風(fēng)格，簡(jiǎn)單大方，造價(jià)相對(duì)合理 立面 金地物業(yè)金牌品質(zhì)，以超群的展現(xiàn)與細(xì)節(jié)服務(wù)打造余姚最高端與最貼心的管家式物業(yè)服務(wù)體系。 ?辦卡即享辦卡之日起至開(kāi)盤(pán)當(dāng)天， 每天減免 200元房款優(yōu)惠 。 目前在售產(chǎn)品對(duì)未來(lái)的利潤(rùn)表現(xiàn)缺少支撐。 運(yùn)營(yíng)結(jié)論 開(kāi)發(fā)節(jié)奏安排 – 由品質(zhì)相對(duì)較高的南地塊向北地塊分三批推進(jìn)銷(xiāo)售。 07:24:5807:24:5807:24Wednesday, January 25, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 07:24:5807:24:5807:241/25/2023 7:24:58 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 7時(shí) 24分 58秒 上午 7時(shí) 24分 07:24: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 上午 7時(shí) 24分 :24January 25, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 07:24:5807:24:5807:24Wednesday, January 25, 2023 1知人者智，自知者明。 2023年 1月 25日星期三 上午 7時(shí) 24分 58秒 07:24: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 1月 上午 7時(shí) 24分 :24January 25, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 運(yùn)營(yíng)結(jié)論 開(kāi)發(fā)節(jié)奏安排 注：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏嚴(yán)格按照集團(tuán)以銷(xiāo)定產(chǎn)指導(dǎo)思想實(shí)施，后續(xù)批次開(kāi)發(fā)計(jì)劃根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售節(jié)奏進(jìn)行合理調(diào)整 運(yùn)營(yíng)結(jié)論 銷(xiāo)售和利潤(rùn)安排一覽表 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 IRR27%，凈利率 12% 2. 基于地塊和片區(qū)的屬性，本項(xiàng)目可以通過(guò)小面積低總價(jià)的純剛需產(chǎn)品，形成區(qū)片的差異化產(chǎn)品，支撐經(jīng)