【正文】 金地格林格林項目運營策劃大綱 華北區(qū)域公司 為什么要做運營策劃？ ? 明確項目運營定位和核心目標（經(jīng)營指標），為后續(xù)產(chǎn)品定位奠定基礎； ? 結(jié)合運營定位，對前期投資策劃評審結(jié)論進行對比、審視和評估； ? 針對項目實際情況，梳理對項目運營產(chǎn)生直接或重大影響的問題，進行前置并做為重點關注項 ? 明確需要前置的營銷推廣動作 解決四大問題： 目錄 一． 項目運營定位分析 ? 項目土地屬性分析 ? 供求關系與市場變化趨勢分析 ? 目標客戶分析 ? 競爭格局分析 ? 明確項目運營定位及核心指標 二． 項目重要運營問題分析 三． 項目營銷推廣分析 ?宗地位于東五環(huán)和東六環(huán)之間，處于正在建設中的通州新城核心區(qū)的西北邊緣的通州商務園內(nèi)； ?距離通州主城區(qū)約 ；距離 CBD、國貿(mào)商圈、燕莎商圈大約有 21公里的車程； ?距離首都機場約 12公里； ?南側(cè)距離朝陽北路延長線僅有約 里； ?西側(cè)毗鄰溫榆河畔，環(huán)境宜人。 一、 運營定位分析 項目 土地屬性 項目地塊自有屬性分析 —— 位置 篇 ： CBD商圈 空港商圈 朝北商圈 通州老城區(qū) 通州新城核心區(qū) ?位于 通州商務園 內(nèi)，通州新城西北端，與朝陽區(qū)交界處，臨近朝陽北路延長線。 ?西距 CBD12公里 ，南距 京哈高速 ，北距 首都機場 10公里 ，東側(cè)緊鄰通順路。 ?四大成熟商圈包圍，與高速發(fā)展中的通州新城核心區(qū)共成長。 潛力區(qū)域，四大成熟商圈環(huán)抱 一、 運營定位分析 項目 土地屬性 項目地塊自有屬性分析 —— 區(qū)域篇 ： 區(qū)域篇： 宜居區(qū)域，高知人群聚集地 通州商務園總規(guī)劃面積 ，分二期滾動開發(fā)建設， 綠化率高達50%，綜合容積率 。 ?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：首都金融功能區(qū)、國家電子商務示范基地 ?功能規(guī)劃： 濱水生態(tài)、低密度、花園式商務核心區(qū) ，與金融街、 CBD、總部基地形成功能互補 ?入駐企業(yè)：電子商務企業(yè)為主， 高新高知人群聚集地 交通篇： 路網(wǎng)密集，交通便利 ?路網(wǎng)： 至 CBD： 京通快速、朝陽路、朝陽北路、兩廣延長線 至首都機場： 壁富路、機場二高速 高速路： 京津高速、京津塘高速、京沈高速、京哈高速 ?軌道交通： 現(xiàn)狀：地鐵八通線、 6號線（物資學院站） 規(guī)劃：地鐵八通線和規(guī)劃建設的M S R R1支等 8條 ?公共交通： 619路（翠福園小區(qū) 五路橋東） 619路公交車 物資學院站 交通篇： 本案 物資學院站，地鐵 6號線價值凸顯 ?距離地鐵 6號線 3公里； ?年底即通車，地鐵價值凸顯； ?北京東西向大動脈，與多條地鐵線路實現(xiàn)換乘。 物資學院站 交通篇 — 微觀交通： ?宗地微觀交通非常發(fā)達，目前周邊四至道路已修建完畢或正在建設；通過宗地西側(cè)的商務園中路或溫榆河東路可快速到達朝陽北路。 ?公交站點 (如圖所示 )： 翠福園的東側(cè)和南側(cè)有兩個公交站點，有公交車 92 31 1路、 3路小巴 (可直達通州城區(qū)，在北關環(huán)島可換乘多輛公交車直達城區(qū) )，還有直達市區(qū)的 84 930路 (可直達朝陽門、呼家樓 )。 ?未來規(guī)劃：宗地北側(cè)的潞苑北大街直達東五環(huán)；溫榆河西路可直接機場二高速。 四至篇： 商務園區(qū)住宅地塊，價值上升通道良好 商務園區(qū)內(nèi)住宅用地，政府規(guī)劃利好，已有多家企業(yè)入駐，未來租售可期，價值上升通道良好。 地塊 C28 地塊 C210 C29 C27 C26 1 3 2 1 2 3 4 8 5 6 7 4 5 6 7 地塊北面的高壓線 地塊西面開始了建筑 地塊南面有 6層樓 現(xiàn)場有變電站 地塊中間有 30m道路 地塊南面的高壓線 地塊 C28 地塊 C210 C29 C27 6 通州 殯儀館 1. 從航空航線比較近 2. 從現(xiàn)場能看通州殯儀館 3. 地塊周邊有高壓線 4. 60米控高 配套篇： 外部大型配套主要集中在朝陽北路 ? 園區(qū)內(nèi)的大型配套 香格里拉大酒店 教育配套 教育配套 教育配套 教育配套 濱河森林 公園 朝陽大悅城 長楹天街 非中心 園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有小學、幼兒園 市政景觀綠化帶 本體篇： ?地塊規(guī)模： 總用地面積 72421㎡ ，可銷售住宅建筑面積 155610㎡ ； ?容積率： 綜合 ；南地塊容積率 ，北地塊容積率 ； ?控高： 60米 ?配套： 商業(yè)配套（ 4607㎡），幼兒園（ 3360㎡）。 一、 運營定位分析 項目 土地屬性 是否有可能優(yōu)化或升級土地屬性： 項目東北側(cè)大型市政綠化帶，可優(yōu)化為項目的景觀長廊，提升項目價值點。 ? 目前周邊配套欠缺； ? 宗地北側(cè)的變電站和東北角的高壓塔對本項目的居住價值有一定影響； ? 通州殯儀館距離項目較近，對客戶置業(yè)有一定的心理障礙； Weaknesses劣勢： Strengths 優(yōu)勢： ?產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢： 通州商務園 —— 北京市 “ 新城金融服務區(qū) ” ，分三期建設，建面 700萬平，一期占地 ，規(guī)劃建筑面積約 218萬平，擬可容納 35萬辦公人員。 一、 運營定位分析 項目 土地屬性 地塊 SWOT分析： ?交通優(yōu)勢： 與年內(nèi)將建成的 地鐵 6號線 、主干道朝陽北路相距僅 3公里、距離首都機場 12公里、距通燕高速 ， 25分鐘即可到達CBD核心區(qū)，將吸引大量 CBD白領置業(yè)人群， ?資源優(yōu)勢： 項目位于溫榆河畔，有較好的自然資源景觀 ?品牌優(yōu)勢： 距大望路金地中心僅 25分鐘車程，途徑金地名京，可有效借力金地在 CBD品牌影響力。 ? 與大興 、 房山等新興區(qū)域相比 ， 通州更成熟 ， 發(fā)展更快 ， 但在本輪調(diào)控下區(qū)域成交均價最低 ， 因此未來價格成長空間更大 ， ? 通州具備與 CBD相鄰的獨特優(yōu)勢 ， 隨著地鐵 6號線年內(nèi)建成 ， 北通州憑借其與市區(qū)距離更近的區(qū)位優(yōu)勢 、更方便快捷的軌道交通優(yōu)勢將在大通州板塊中異軍突起 。 ? 通州板塊內(nèi)各項目大都在限購政策出臺前拿地并規(guī)劃 ， 戶型面積偏大 ， 整個區(qū)域內(nèi) 70平左右兩居及 50平一居等總價 100萬內(nèi)產(chǎn)品缺失 。 ? 區(qū)域未來供給較小 ， 供不應求格局已初步顯現(xiàn) 。 Opptunities 機會： Threats 威脅： ? 宏觀經(jīng)濟風險 ? 限購等宏觀政策風險 一、 運營定位分析 項目 土地屬性 地塊 SWOT分析： SWOT分析總結(jié) —— 發(fā)揮優(yōu)勢，把握機會 ?借勢品牌優(yōu)勢，深挖價值洼地價值 ?，把握交通利好價值 項目土地屬性小結(jié)： ，朝陽區(qū)與通州區(qū)交匯處， 4大成熟商圈包圍，區(qū)域價值凸顯。 ，價值上升通道漸現(xiàn)。 6號線 12月份開通，交通利好不斷擴大。 ，地塊周邊雖有可