【正文】 :24:5807:24:58January 25, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 7時 24分 :24January 25, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 上午 7時 24分 58秒 上午 7時 24分 07:24: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 07:24:5807:24:5807:241/25/2023 7:24:58 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 同時快節(jié)奏也為支撐差異化產(chǎn)品轉(zhuǎn)化的經(jīng)營利器順利實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。 ? 突破通州現(xiàn)有項目比價關(guān)系，是項目實現(xiàn)經(jīng)營目標的關(guān)鍵。 12月 22日，開盤 要求：營造供不應(yīng)求市場效應(yīng) 推售釋放口徑： 首期推售 1 1 1 15樓，即可認購房源 484套。 建筑類型：小高層產(chǎn)品為主 產(chǎn)品面積：格林二檔，年輕時尚的小戶型剛需社區(qū) 二、營銷推廣分析與初步策略 營銷節(jié)點排布： 20232023 2023年底 2023年一季度 推售房源盤點： 一期推售房源 484套，其中 75㎡兩居 242套，占比 50%， 55㎡一居 72套，占比 15%。 ，后期剩余產(chǎn)品多以 90㎡以上大面積產(chǎn)品為主。 通州區(qū)需求情況研究： 一、 項目運營定位分析 供求關(guān)系與市場變化趨勢分析 通州區(qū)需求情況研究： 一、 項目運營定位分析 供求關(guān)系與市場變化趨勢分析 一居 兩居 三居 四居 復(fù)式供應(yīng)面積 1 . 9 4 2 5 . 0 8 3 0 . 3 3 2 . 7 1 1 . 1 1供應(yīng)套數(shù) 271 2831 2444 148 52成交面積 1 2 . 4 4 3 8 . 6 3 3 0 . 7 9 2 . 3 7 4 . 3 6成交套數(shù) 1637 4275 2399 124 287成交均價 1 6 7 7 9 . 2 2 1 6 0 6 9 . 6 3 1 5 5 5 6 . 7 6 1 8 6 8 2 . 1 5 1 6 9 5 1 . 2 5供求比 0 . 1 6 0 . 6 5 0 . 9 8 1 . 1 5 0 . 2 6通州區(qū)域一居及兩居產(chǎn)品供不應(yīng)求態(tài)勢明顯。 ? 市場復(fù)蘇期（ 2023年 2月 至今）：隨著北京市場復(fù)蘇，通州市場成交復(fù)蘇明顯，但價格仍保持在低位，從供應(yīng)面看， 2023年6月，華遠銘悅、首開國風(fēng)美侖等新盤入市沖高當(dāng)月供給， 9月推盤量較小，成交有所下滑，但從供需比看，成交仍保持在高位，供不應(yīng)求格局明顯。 Opptunities 機會： Threats 威脅： ? 宏觀經(jīng)濟風(fēng)險 ? 限購等宏觀政策風(fēng)險 一、 運營定位分析 項目 土地屬性 地塊 SWOT分析： SWOT分析總結(jié) —— 發(fā)揮優(yōu)勢，把握機會 ?借勢品牌優(yōu)勢，深挖價值洼地價值 ?，把握交通利好價值 項目土地屬性小結(jié)： ，朝陽區(qū)與通州區(qū)交匯處， 4大成熟商圈包圍，區(qū)域價值凸顯。 四至篇： 商務(wù)園區(qū)住宅地塊，價值上升通道良好 商務(wù)園區(qū)內(nèi)住宅用地，政府規(guī)劃利好，已有多家企業(yè)入駐，未來租售可期，價值上升通道良好。 一、 運營定位分析 項目 土地屬性 項目地塊自有屬性分析 —— 位置 篇 ： CBD商圈 空港商圈 朝北商圈 通州老城區(qū) 通州新城核心區(qū) ?位于 通州商務(wù)園 內(nèi)，通州新城西北端，與朝陽區(qū)交界處，臨近朝陽北路延長線。 物資學(xué)院站 交通篇 — 微觀交通： ?宗地微觀交通非常發(fā)達，目前周邊四至道路已修建完畢或正在建設(shè)；通過宗地西側(cè)的商務(wù)園中路或溫榆河?xùn)|路可快速到達朝陽北路。 ? 與大興 、 房山等新興區(qū)域相比 ， 通州更成熟 ， 發(fā)展更快 ， 但在本輪調(diào)控下區(qū)域成交均價最低 ， 因此未來價格成長空間更大 ， ? 通州具備與 CBD相鄰的獨特優(yōu)勢 ， 隨著地鐵 6號線年內(nèi)建成 ， 北通州憑借其與市區(qū)距離更近的區(qū)位優(yōu)勢 、更方便快捷的軌道交通優(yōu)勢將在大通州板塊中異軍突起 。 ?供應(yīng)市場來看， 2023年全年住宅供應(yīng)情況不佳，僅 9月份有大量新項目入市，推高了市場的存量。 一、 項目運營定位分析 供求關(guān)系與市場變化趨勢分析 通州區(qū)待售貨量盤點研究： ?潛在供應(yīng)中中鑫源獲取的商務(wù)園 C2西區(qū)地塊和項目形成直接競爭關(guān)系 ， 體量為 。 運營定位分析 競爭格局解析 競爭對手研究： 目前競品多集中在通州主城區(qū)，配套齊全，居住氛圍濃厚 珠江拉維小鎮(zhèn) 東方逸品閣 京貿(mào)國際城 通州主城區(qū) 占地面積 : 住宅面積 : 69萬平方米 物業(yè)類別：高端住宅 5089套 建筑類別： 35層板樓結(jié)合、小高層 裝修狀況：毛坯 交通狀況：京哈高速、京通快速、朝陽路，公交 938支 9 容 積 率： 綠 化 率： 60% 成交均價： 17000 元 /㎡（ 7報價） 套均面積： 93平米 月均去化： 88套 /12915萬元 12年截止 9月底合計銷售金額： 116242萬元 一期 二期 三期 競品 — 京貿(mào)國際城 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感中上、小戶型為主、大型社區(qū) 運營定位：快速回籠資金類項目 小街西路 4車道 30M 梨園南街 8車道 40M 臨河里路 4車道 30M 小街路 4車道 30M 占地面積 : 25萬平方米 住宅面積 : 72萬平方米，其中公寓 5萬平米 物業(yè)類別：住宅 7251套 建筑類別： 板樓、高層 裝修狀況：毛坯 交通狀況：京哈高速、京通快速、朝陽路，公交 938支 9 容 積 率： 綠 化 率： 35% 成交均價： 16500萬 /㎡ 套均面積： 88平米 月均去化： 120套 /15648萬元 12年截止 9月底合計銷售金額： 140829萬元 競品 — 華業(yè)東方玫瑰 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感中上、小戶型為主、區(qū)域大盤 運營定位：利潤率優(yōu)先，兼顧去化速度 占地面積 : 21萬平方米 住宅面積 : 19萬平方米 物業(yè)類別：高端住宅 1200套 建筑類別： 12棟高層板樓 裝修狀況：精裝 交通狀況：八通線土橋站、公交 81 924等 開盤時間： 20238 容 積 率： 綠 化 率： 30% 成交均價： 16000元 /㎡ 套均面積： 83平米 月均去化： 93套 /11556萬元 12年截止 9月底合計銷售金額： 34668萬元 注： 8月去化 162套，套均面積 79平米 。 選址建議 ： 金地中心 ，既鎖定目標客戶活動區(qū)域，又充分嫁接品牌優(yōu)勢； 包裝建議 ：年輕、時尚、輕快、色彩鮮明，契合客群氣質(zhì)。 中弘北京像素（現(xiàn)代 /涂料、面磚） 立面 價值點建議 立面 價值點建議 現(xiàn)代格林（北方）風(fēng)格 大體塊的形體構(gòu)成，與色彩對比，時尚現(xiàn)代的立面風(fēng)格，彰顯年輕的個性、自由 時尚、張揚、創(chuàng)意、個性、色彩鮮明 分析： ?從競爭面看： 競品外立面用材偏中上，為保持競爭力，建議本項目立面打造為標桿價值點。如推介購房成功，則推介