【正文】 宗地北側(cè)的潞苑北大街直達(dá)東五環(huán)；溫榆河西路可直接機場二高速。 ? 目前周邊配套欠缺； ? 宗地北側(cè)的變電站和東北角的高壓塔對本項目的居住價值有一定影響； ? 通州殯儀館距離項目較近，對客戶置業(yè)有一定的心理障礙； Weaknesses劣勢： Strengths 優(yōu)勢： ?產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢： 通州商務(wù)園 —— 北京市 “ 新城金融服務(wù)區(qū) ” ，分三期建設(shè)，建面 700萬平，一期占地 ，規(guī)劃建筑面積約 218萬平，擬可容納 35萬辦公人員。 ? 區(qū)域未來供給較小 ， 供不應(yīng)求格局已初步顯現(xiàn) 。 ，地塊周邊雖有可優(yōu)化景觀資源，但無強勢景觀資源，不具備打造高端社區(qū)質(zhì)素。 一、 項目運營定位分析 供求關(guān)系與市場變化趨勢分析 北京總供求關(guān)系研究： 分析： ? 調(diào)控深化期（ 2023年 1月 2023年 2月）：通州受限購政策影響在北京各子市場中最為顯著，價格下滑幅度大，大部分剛需產(chǎn)品價格已接近甚至低于房山長陽剛需產(chǎn)品價格，價格被低估。 已推未售項目戶型配比盤點 一、 項目運營定位分析 供求關(guān)系與市場變化趨勢分析 通州區(qū)已推未售項目情況盤點研究： 已推未售存量產(chǎn)品中，針對年輕白領(lǐng)的 5060平一居及緊湊的 7080平小兩居基本無供應(yīng)，該細(xì)分市場出現(xiàn)空白，而 8595平米二居市場競爭激烈。 ?從供需狀況可以看出，通州片區(qū)作為背景最早發(fā)展的新城區(qū)域，依托 CBD區(qū)域的快速發(fā)展，雖然在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下出現(xiàn)了大幅調(diào)整，但是隨著限購政策的逐漸放寬，東部區(qū)域沉寂已久的購買力即將爆發(fā)，通州片區(qū)未來發(fā)展的潛力仍然很大，供不應(yīng)求的狀況將會顯現(xiàn)。 （ 60㎡以下及 80100㎡）供求失衡明顯。當(dāng)期存貨及后繼供 應(yīng) 以 8489平米 2居和 130140平米 3居 為主 競品 — 華遠(yuǎn)銘悅 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感中上、大戶型為主 運營定位：利潤率優(yōu)先型項目 近期推出 4層 190400平大戶型，銷售價格下降，去化速度減緩，中小戶型推售期月均去化速度 110套左右 競品 — K2百合灣 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感好、大戶型為主 運營定位：利潤率優(yōu)先型項目 競爭分析小結(jié)： ，競品多集中在通州主城區(qū)，主城區(qū)配套齊全，居住氛圍濃厚，競品項目檔次中上，多為 利潤率優(yōu)先型項目。 ?55平一居 6973平小兩居 純剛需客戶為主、 CBD普通白領(lǐng)家庭、朝陽板塊北漂一族，通州商務(wù)園普通上班族，收入500010000之間，既受首付約束，又受月供約束 銷售均價 ?22023 ?華業(yè)東方玫瑰 14500、 ?京貿(mào)國際城 16000 ?參考價格 14000 ?京貿(mào)國際城 ?6081平一居 8394平兩居 以北京東部區(qū)域限購剛需客群及部分投資型客戶為主。 二、營銷推廣分析與初步策略 公司品牌與項目的互動策略 結(jié)合公司目前五大產(chǎn)品系，本案氣質(zhì)與格林系較為一致，建議在格林系的基礎(chǔ)上結(jié)合客戶特質(zhì)，打造成格林系青年社區(qū)。 物業(yè)服務(wù) 商業(yè)及配套 考慮到地塊周邊商業(yè)配套缺乏，建議本項目充分考慮居住者的生活便利性而設(shè)置商業(yè)配套，讓日常購物需要在社區(qū)內(nèi)即可完成 價值樹及價值點建議 四、產(chǎn)品定位 —— 價值樹及價值點建議 珠江拉維小鎮(zhèn)（中式現(xiàn)代 /面磚） 東亞逸品閣（歐式簡約 /面磚、石材） K2百合灣（新古典 /石材） 京貿(mào)國際（現(xiàn)代簡約 /涂料、面磚） 新華聯(lián)運港灣（現(xiàn)代 /面磚） 富力金禧花園（新古典Artdeco/涂料、石材） 華業(yè)東方玫瑰（中式現(xiàn)代 /涂料） 金隅花石匠外立面（中式現(xiàn)代 /面磚） 分析 : ?從外立面風(fēng)格上看，競品項目外立面以現(xiàn)代風(fēng)格為主，品質(zhì)略高項目采用新古典風(fēng)格，多偏簡約，時尚感較差，僅中弘北京像素項目時尚感較強 ?從里面用材上看，競品項目多采用面磚，部分品質(zhì)較高的采用面磚 +石材，品質(zhì)略遜的采用“面磚 +涂料”。 結(jié)論：針對 80后細(xì)分市場，將 1居 — 3居的面積區(qū)間往下降，通過提高得房率來保證合理的功能性，并在設(shè)計階段關(guān)注人性化細(xì)節(jié)，以提升戶型在總價上和功能性上的競爭力 及格線 標(biāo)準(zhǔn)線 標(biāo)桿線 戶型 價值點： 功能實用小戶型 及格線 標(biāo)準(zhǔn)線 標(biāo)桿線 商業(yè)及配套 商業(yè)及配套 價值點建議 價值點： 便利 特色 將 3000平商業(yè)充分利用，打造格林系便利生活社區(qū) 服務(wù) 價值點建議 及格線 標(biāo)準(zhǔn)線 標(biāo)桿線 服務(wù) 價值點 ： 十大體系特色 便利 年輕 產(chǎn)品定位小結(jié)： 產(chǎn)品定位： 年輕時尚的小戶型剛需社區(qū) ?戶型面積： 5589㎡一居至三居 ?立面：現(xiàn)代格林（北方）風(fēng)格 ?景觀：組團式社區(qū)景觀 +外部景觀長廊 ?商業(yè)： 3千平社區(qū)商業(yè) ?服務(wù)：金地物業(yè) +十大價值服務(wù)體系 區(qū)域價值： 充分借勢地鐵 6號線及朝陽北路價值 ?交通：地鐵 6號線 +朝陽北路 ?商圈：朝北商圈 結(jié)合 FAB模型： 核心價值： 地鐵 6號線（便利出行） +低總價小戶型（產(chǎn)品、價格） 十分熱愛（軟性服務(wù)提升） +金地（品牌、物業(yè)） ? 地段：城市中心地段與高成長地段高度復(fù)合 ? 交通： 6號線暢達(dá)、立體路網(wǎng)系統(tǒng) ? 環(huán)境：溫榆河畔 ? 產(chǎn)品：全通州唯一首付 15萬起 5590平米戶型 ? 配套：豪宅規(guī)格的生活休閑配套 ? 物管：金地物業(yè)中國百強物業(yè)服務(wù)企業(yè)全國第一 ? 開發(fā)商：金地集團見證 CBD成長每一天 …… 溫榆河畔 五、形象定位 形象定位語： 6號線 〃 朝陽北路 〃 十分熱愛青年社區(qū) L O G O / V I： 主 VI色：紅、藍(lán) 輔 VI色：黑、白、米黃 五、形象定位 名片 手提袋 紙杯 五、形象定位 戶型圖 五、形象定位 報廣 地鐵外燈箱 五、形象定位 折頁 五、形象定位 圍擋 六、營銷安排 —— 推售： 一期 二期 推售房源盤點： 一期推售房源 484套，其中 75㎡兩居 242套，占比 50%， 55㎡一居 72套，占比 15%。 ?辦卡之日五個工作日內(nèi)提交齊所有所需文件可享受上述優(yōu)惠。 整合目標(biāo)：內(nèi)部員工及外部合作單位 “全民賣房”計劃： 兼職資源整合： ?動作一 —— 巡展派單 ?動作二 —— CALL客 ?動作三 —— 前臺計劃 全線拓客計劃： 六、營銷計劃 —— 整盤推售分析表 二期（ 11） 一期（ 1 11 15） 三期（ 9） 四期（ 4） 推售順序： ?自南向北 ?地塊價值由高向低 價格走勢示意圖 六、營銷計劃 —— 整盤推售分析表 標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡)層數(shù) 7 5 ㎡兩居 5 5 ㎡一居 8 0 ㎡兩居 9 0 ㎡三居 總戶數(shù)12 615 18 72 18 18 36 14413 615 18 72 18 18 36 14414 590 18 72 36 0 36 14415 320 13 26 0 0 26 52小計 242 72 36 134