【正文】 優(yōu)化景觀資源，但無強(qiáng)勢(shì)景觀資源，不具備打造高端社區(qū)質(zhì)素。 一、 運(yùn)營(yíng)定位分析 項(xiàng)目 土地屬性 北京市總供求關(guān)系研究： 分析 : ?供需情況對(duì)比分析，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)， 2月份以來，成交面積均已超過供應(yīng)面積，其中近幾個(gè)月更是供明顯大于求。 ?供應(yīng)市場(chǎng)來看， 2023年全年住宅供應(yīng)情況不佳，僅 9月份有大量新項(xiàng)目入市，推高了市場(chǎng)的存量。 數(shù)據(jù)顯示： 按面積段區(qū)分的成交結(jié)構(gòu)看， 100㎡以下房源成交情況一直較為穩(wěn)定 ，占總成交約 45%。 一、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位分析 供求關(guān)系與市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析 北京總供求關(guān)系研究： 分析： ? 調(diào)控深化期（ 2023年 1月 2023年 2月）：通州受限購(gòu)政策影響在北京各子市場(chǎng)中最為顯著，價(jià)格下滑幅度大，大部分剛需產(chǎn)品價(jià)格已接近甚至低于房山長(zhǎng)陽剛需產(chǎn)品價(jià)格，價(jià)格被低估。 ? 市場(chǎng)復(fù)蘇期（ 2023年 2月 至今）：隨著北京市場(chǎng)復(fù)蘇，通州市場(chǎng)成交復(fù)蘇明顯，但價(jià)格仍保持在低位，從供應(yīng)面看， 2023年6月，華遠(yuǎn)銘悅、首開國(guó)風(fēng)美侖等新盤入市沖高當(dāng)月供給， 9月推盤量較小，成交有所下滑，但從供需比看，成交仍保持在高位，供不應(yīng)求格局明顯。 ? 未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)：通州區(qū)域配套成熟，城市未來規(guī)劃發(fā)展在各衛(wèi)星城中處于最核心地位，該區(qū)域當(dāng)前價(jià)格嚴(yán)重被低估，未來政策面無大變化則通州將迎來北京各子市場(chǎng)中最顯著的量?jī)r(jià)齊升局面，未來市場(chǎng)可期。 一、 運(yùn)營(yíng)定位分析 項(xiàng)目 土地屬性 通州區(qū)總供求關(guān)系研究： ?市場(chǎng)存量集中在兩居，兩居總存量達(dá)到 58%，以 8595㎡的傳統(tǒng)兩居為主，占比達(dá)到 53% ?三居存量較高，總體存量在 28%，115平米左右小三居和 133140平米舒適三居各占一半； ?5080平米段的戶型不足 9%，這說明整體市場(chǎng)中小戶型的供求出現(xiàn)矛盾。 已推未售項(xiàng)目戶型配比盤點(diǎn) 一、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位分析 供求關(guān)系與市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析 通州區(qū)已推未售項(xiàng)目情況盤點(diǎn)研究： 已推未售存量產(chǎn)品中，針對(duì)年輕白領(lǐng)的 5060平一居及緊湊的 7080平小兩居基本無供應(yīng)，該細(xì)分市場(chǎng)出現(xiàn)空白，而 8595平米二居市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 貨量盤點(diǎn)數(shù)據(jù)顯示： ?整體上看，參考項(xiàng)目已推未售量并不多，在經(jīng)過上半年快速去化的市場(chǎng)行情，多數(shù)項(xiàng)目的庫存量在 12萬㎡ ； ?后期供應(yīng)主要集中在京貿(mào)國(guó)際城，華遠(yuǎn)銘悅，合生濱江帝景，華業(yè)東方玫瑰，總建面達(dá)到 ㎡；其中合生濱江帝景當(dāng)期剩余以 89㎡兩居， 120140三居大戶型為主，且含精裝修，成交均價(jià) 16500元 /㎡。 一、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位分析 供求關(guān)系與市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析 通州區(qū)待售貨量盤點(diǎn)研究： ?潛在供應(yīng)中中鑫源獲取的商務(wù)園 C2西區(qū)地塊和項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 ， 體量為 。 ?潛在供應(yīng)量合計(jì) ?未來供應(yīng)合計(jì) 通州區(qū)待售貨量盤點(diǎn)研究： 一、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位分析 供求關(guān)系與市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析 ?2023作為北京市有史以來調(diào)控最嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場(chǎng)最慘淡的一年，全年的成交量基本處于波谷位臵， 2023年片區(qū)需求量為 ； ?2023年隨著政策的逐步放松，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量節(jié)節(jié)攀高，僅 110月片區(qū)需求量達(dá)到 ，可以預(yù)見下半年片區(qū)的需求量將進(jìn)一步擴(kuò)大，預(yù)計(jì)全年需求量可實(shí)現(xiàn) 5560萬平米。 ?從供需狀況可以看出，通州片區(qū)作為背景最早發(fā)展的新城區(qū)域，依托 CBD區(qū)域的快速發(fā)展，雖然在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下出現(xiàn)了大幅調(diào)整，但是隨著限購(gòu)政策的逐漸放寬，東部區(qū)域沉寂已久的購(gòu)買力即將爆發(fā)，通州片區(qū)未來發(fā)展的潛力仍然很大，供不應(yīng)求的狀況將會(huì)顯現(xiàn)。 通州區(qū)需求情況研究： 一、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位分析 供求關(guān)系與市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析 通州區(qū)需求情況研究： 一、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位分析 供求關(guān)系與市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析 一居 兩居 三居 四居 復(fù)式供應(yīng)面積 1 . 9 4 2 5 . 0 8 3 0 . 3 3 2 . 7 1 1 . 1 1供應(yīng)套數(shù) 271 2831 2444 148 52成交面積 1 2 . 4 4 3 8 . 6 3 3 0 . 7 9 2 . 3 7 4 . 3 6成交套數(shù) 1637 4275 2399 124 287成交均價(jià) 1 6 7 7 9 . 2 2 1 6 0 6 9 . 6 3 1 5 5 5 6 . 7 6 1 8 6 8 2 . 1 5 1 6 9 5 1 . 2 5供求比 0 . 1 6 0 . 6 5 0 . 9 8 1 . 1 5 0 . 2 6通州區(qū)域一居及兩居產(chǎn)品供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)明顯。 通州區(qū)需求情況研究： 一、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位分析 供求關(guān)系與市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析 6 0 以下 6 0 8 0 8 0 1 0 0 1 0 0 1 2 0 1 2 0 1 4 0 1 4 0 1 6 0 1 6 0 1 8 0 1 8 0 2 0 0 2 0 0 2 2 0 2 2 0 2 4 0 2 4 0 2 6 0 2 6 0 2 8 0 2 8 0 3 0 0 3 0 0 以上供應(yīng)面積 0 . 3 2 5 . 9 5 2 6 . 7 7 5 . 2 1 4 . 4 3 8 . 8 9 5 . 5 3 2 . 7 4 0 . 7 7 0 . 0 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 5 4成交面積 2 . 0 6 6 . 5 7 4 5 . 6 8 6 . 8 8 6 . 3 0 8 . 3 5 6 . 1 7 4 . 1 5 0 . 7 0 0 . 8 8 0 . 1 5 0 . 1 4 0 . 2 9 0 . 2 7成交均價(jià) 21680 15934 15521 16215 16809 17155 15051 17579 15710 16605 20937 15850 13705 25381供應(yīng)套數(shù) 57 785 3008 452 333 583 330 146 36 2 0 0 0 14成交套數(shù) 369 898 5121 621 484 554 354 220 34 38 6 5 10 8供求比 0 . 1 5 0 . 9 1 0 . 5 9 0 . 7 6 0 . 7 0 1 . 0 6 0 . 9 0 0 . 6 6 1 . 1 0 0 . 0 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 1 . 9 960㎡以下及 80100㎡產(chǎn)品供求明顯失衡 城市及片區(qū)總供求關(guān)系小結(jié)： 1. 城市住宅供應(yīng)乏力，供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)明顯，且城市小面積產(chǎn)品需求持續(xù)旺盛。 ，且土地市場(chǎng)盤點(diǎn)顯示，后期供應(yīng)不足，無法滿足旺盛需求。 （ 60㎡以下及 80100㎡）供求失衡明顯。 一、 運(yùn)營(yíng)定位分析 客戶 物理屬性： 一、 運(yùn)營(yíng)定位分析 客戶 物理屬性： 以格林系列二檔客戶為主 客戶分析小結(jié)： 1. 項(xiàng)目客戶以格林系列二檔客戶為主； 2. 客戶以租住在通州、 CBD等 東部地緣性為主，活動(dòng)區(qū)域主要為朝陽區(qū)、通州區(qū)；年齡集中在 2635歲，處于家庭建立初期和成長(zhǎng)期；日常出行多以軌道公共交通為主； 3. 客戶多為首次臵業(yè)，以北京工薪階層為主，現(xiàn)多為租住狀態(tài)。 運(yùn)營(yíng)定位分析 競(jìng)爭(zhēng)格局解析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究： 目前競(jìng)品多集中在通州主城區(qū)，配套齊全，居住氛圍濃厚 珠江拉維小鎮(zhèn) 東方逸品閣 京貿(mào)國(guó)際城 通州主城區(qū) 占地面積 :