【文章內(nèi)容簡介】 路附近私房區(qū) 附近私房區(qū)25 分析說明：本項目位于巨龍大道與水泥路交匯處，北臨巨龍大道，南通水泥路，西接盤龍新城，東延水泥路。地塊分為東西兩側(cè)，西側(cè)地塊兩面臨路，商業(yè)價值高，項目用地顯長方形，易于進行不同用途的進行分割和空間布局。26周邊生活配套設施：該地塊處于盤龍城老區(qū)，周邊生活配套較盤龍城新區(qū)更為完善。巨龍大道沿街商鋪27小型超市，便民店等，主要分布在巨龍大道沿街。大中型企業(yè)的進駐，有利于提升購買力。設有公交站點 ，方便居民出行。 28巨龍大道盤龍新城巨龍大道指示牌企業(yè)岔道口29三、項目 S W O T分析優(yōu)勢 :? 盤龍城與其臨近的競爭區(qū)域相比，有著明顯的 價格優(yōu)勢 。 ? 盤龍城擁有悠久的文化底蘊 ,生態(tài)環(huán)境好，片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品密度相對較低，易于打造高品質(zhì)生活區(qū)。? 地塊呈整體布局方正，有利于后期的工程開發(fā)進度?！?項目建筑立面俊朗，視覺效果突出，具備一定的建筑標桿效應；◆ 項目綠化率較高，景觀規(guī)劃特色鮮明，具備相對較好的產(chǎn)品支撐效果。u 靠近機場高速， 依靠建設空港的優(yōu)勢大力提升區(qū)域品質(zhì)及人氣。u 中百倉儲即將進駐，奧特萊斯成功立項，外國語學校，光華國際學校總部將移址盤龍城，極地海洋世界 11月奠基等都將加速激活盤龍城的房地產(chǎn)市場發(fā)展。30劣勢 :? 地處城郊，公交線路有限，發(fā)車頻率較低，都將使得出行問題成為當?shù)貥I(yè)主生活的一大難題。? 生活配套設施較為匱乏 ,居住氣氛較差， 基本 沒有大型購物場所和較為集中的銀行、學校、醫(yī)院等生活配套區(qū)。? 項目體量相對不大，較之周邊大體量綜合社區(qū)開發(fā)項目，其產(chǎn)品兼容性相對較弱?！?周邊環(huán)境比較復雜，分部有中小型工廠企業(yè)、大量私房區(qū)密集、大量待開發(fā)片區(qū)荒蕪等，負面影響項目整體形象。 31機會 :? 岱黃公路收費站后撤大大拉近了中心城區(qū)和盤龍城之間的 “心理 ” 距離 ,消解了城區(qū)和郊區(qū)之間心理上的隔閡，有助于盤龍城逐漸擺脫 “ 郊區(qū) ” 印象，成為名副其實的 “ 北漢口 ” 。? 盤龍城集 高尚旅游居住區(qū)、現(xiàn)代航空港和漢口北市場集群三維一體的 定位規(guī)劃，再加上熱議中的盤龍工業(yè)園、北漢口國際商品交易中心、極地海洋公園等陸續(xù)動工，盤龍城近期仍然算得上是利好頻頻。? 從歷史上看，漢口的就是一個不斷向北發(fā)展的過程。從沿江大道、中山大道、解放大道、建設大道、發(fā)展大道再到盤龍城的巨龍大道， “ 北漢口 ” 的發(fā)展前景日益燦爛。 32威脅 :? 目前，盤龍城入住率不到 20%?？罩寐蕦е铝松虘舨辉高M駐，而商業(yè)的匱乏又進一步導致樓盤空置，易導致惡性循環(huán)的局面。? 關聯(lián)區(qū)域在建 /在售項目都已加速啟動，屆時推盤量規(guī)模相對較大，且項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，客戶群有交叉，對于本項目有著強大的沖擊力。從客戶群、營銷推廣、價格實現(xiàn)等各個方面都有著強大的競爭力。u 目前武漢樓市整體向下繼續(xù)調(diào)整，同時國家繼續(xù)對于房地產(chǎn)業(yè)進行適度從緊的政策，導致市場觀望氛圍濃厚，直接負面影響項目投資開發(fā)、客戶營銷、資金回籠等。2023年以來武漢樓市 交易價格持續(xù)攀高，成交量與規(guī)模在萎縮。 整體發(fā)展趨勢與 2023年 1011月份之前形成鮮明對比，市場持續(xù)低迷之中。33S地塊規(guī)整價格優(yōu)勢政策扶植W城郊出行不便生活配套匱乏O隔閡逐漸消除發(fā)展腳步加快未來潛力巨大T空置率高政策調(diào)整競爭項目對策對策 對 策對策功能分區(qū)合理規(guī)劃揚長避短突顯特質(zhì)配套跟進規(guī)避風險 對 策差異化競爭補缺式開發(fā)實現(xiàn)利益最大化34 　　　 依據(jù)地塊屬性及區(qū)域競爭格局來定位，以底層商業(yè)＋小高層 /高層住宅的模式進行開發(fā)，綜合考慮客戶需求來做產(chǎn)品?！　　? 我們將其定位為： 宜居型住宅，以城區(qū)居民自用內(nèi)需和外來的投資購房需求，輔以一定規(guī)模的社區(qū)型節(jié)點投資商業(yè)。地塊用途住宅商業(yè)自用居家投資出租社區(qū)型商業(yè)，投資／自用需求四、項目綜合定位分析35■ 客戶分析： 自主客、投資客為主，以漢口片區(qū)以及武昌部分片區(qū)實力客戶為主。二次置業(yè)客戶比例相對較高，多用于投資之用?！?功能分析： 靜態(tài)定位為住宅。動態(tài)化可以調(diào)整為居家用與投資用兩類。隨著片區(qū)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，伴隨客戶群的需求出現(xiàn)，會加速住宅部分的功能細化?！?價格分析： 依據(jù)目前區(qū)域的競爭格局，項目住宅部分均價區(qū)間為 32003300元 /㎡， 若武漢樓市繼續(xù)加速向下調(diào)整，則價格定位需依據(jù)未來市場趨勢以及項目資金回籠而定。36u 項目形象定位： 方案一： 建筑 人文宜居社區(qū) ，滿足喧囂都市人群向往儒雅恬靜生活的需求。 方案二： 打造 MINI精英社區(qū) ，滿足青年置業(yè)剛性需求及過渡房需求。u 產(chǎn)品功能定位：大中小戶型面積結(jié)合開發(fā)， 以城區(qū)居民內(nèi)需和外來的購房需求，同時輔以一定規(guī)模的社區(qū)型商業(yè)確保住宅品質(zhì)。37u目標客戶　 由于本項目地處城郊，綜合考慮其區(qū)域環(huán)境特征，人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工作機會、收入水平等情況，我們認為目標客戶主要由以下幾類群體構(gòu)成：216。 漢口及武昌地區(qū)具有一定購買力的 投資者 ：看好盤龍城未來發(fā)展前景，追求投資收益216。 青年置業(yè)群體 ：剛性需求較大，同時對價格的彈性也較大。存在一定程度過度房消費傾向。216。 城區(qū) 拆遷戶及二次置業(yè)者 ：剛性需求較大，具有一定價格彈性。客戶特征分析：區(qū)域形象漢口化區(qū)域資源加速聚集區(qū)域產(chǎn)業(yè)多元化區(qū)域樓市規(guī)?；瘏^(qū)域產(chǎn)品多樣化樓市客戶泛化客戶來源多樣化，客戶需求多元化， 導致產(chǎn)品開發(fā)市場化，以未來發(fā)展趨向為主導 。38u 產(chǎn)品定位 ：物業(yè)類別：普通住宅 /公寓建筑類別：高層 /小高層戶型面積： 強力主打 7090平米經(jīng)典二房 推出少量 5060平米一房小戶供應適量 110130平米舒適三房216。產(chǎn)品定位需符合國家規(guī)定商品房 90/70政策要求。216。大中小戶型面積結(jié)合開發(fā)，易于滿足不同群體購房需求。216。各類開發(fā)數(shù)量規(guī)模應充分結(jié)合市場需求來具體確定。產(chǎn)品說明：考慮戶型產(chǎn)品的彈性組合，兩個中小套型合拼為一個大套型。39項目景觀效果入口景觀主軸 中央噴泉廣場組團景觀小品 噴泉小品景觀建筑與景觀融合一體，通而不透，圍而不合，完美實現(xiàn)外街喧鬧