【正文】 餐飲店等為主，以滿足周邊居民日常生活需要。3*2*1/4*2100130舒適三房42u 價(jià)格定位 重點(diǎn)參考盤龍城區(qū)域類似項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平，結(jié)合片區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模、地段微觀實(shí)際、細(xì)分產(chǎn)品規(guī)劃特點(diǎn)等因素，依據(jù)市場(chǎng)比較法 ,本項(xiàng) 住宅部分均價(jià)為 33003500元 /平米 左右， 具體價(jià)格體系需要結(jié)合戶型面積、樓層分布、臨街特點(diǎn)等情況具體確定。，創(chuàng)新分離式衛(wèi)浴空間，雙陽(yáng)臺(tái)。 產(chǎn)品說(shuō)明：考慮戶型產(chǎn)品的彈性組合，兩個(gè)中小套型合拼為一個(gè)大套型。216。216。供應(yīng)適量 110130平米舒適三房216。建筑類別：高層 /小高層38u 產(chǎn)品定位 ： 城區(qū) 拆遷戶及二次置業(yè)者 ：剛性需求較大，具有一定價(jià)格彈性。在一定程度過(guò)度房消費(fèi)傾向。 青年置業(yè)群體 ：剛性需求較大，同時(shí)對(duì)價(jià)格的彈性也較大。 漢口及武昌地區(qū)具有一定購(gòu)買力的 投資者 ：看好盤龍城未來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工作機(jī)會(huì)、收入水平等情況，我們認(rèn)為目標(biāo)客戶主要由37u目標(biāo)客戶 方案二： 打造 MINI精英社區(qū) ，滿足青年置業(yè)剛性需求及過(guò)渡房需求?！?價(jià)格分析： 依據(jù)目前區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)格局，項(xiàng)目住宅部分均價(jià)區(qū)間為 32003300元 /㎡， 若武漢樓市繼續(xù)加速向下調(diào)整，則價(jià)格定位需依據(jù)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)以及項(xiàng)目資金回籠而定。動(dòng)態(tài)化可以調(diào)整為居家用與投資用兩類。二次置業(yè)客戶比例相對(duì)較高，多用于投資之用?！　　? 我們將其定位為： 宜居型住宅，以城區(qū)居民自用內(nèi)需和外來(lái)的投資購(gòu)房需求，輔以一定規(guī)模的社區(qū)型節(jié)點(diǎn)投資商業(yè)。 整體發(fā)展趨勢(shì)與 2023年 1011月份之前形成鮮明對(duì)比，市場(chǎng)持續(xù)低迷之中。u 目前武漢樓市整體向下繼續(xù)調(diào)整，同時(shí)國(guó)家繼續(xù)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行適度從緊的政策，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，直接負(fù)面影響項(xiàng)目投資開發(fā)、客戶營(yíng)銷、資金回籠等。? 關(guān)聯(lián)區(qū)域在建 /在售項(xiàng)目都已加速啟動(dòng)，屆時(shí)推盤量規(guī)模相對(duì)較大，且項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶群有交叉，對(duì)于本項(xiàng)目有著強(qiáng)大的沖擊力。 32威脅 :? 目前，盤龍城入住率不到 20%。? 從歷史上看，漢口的就是一個(gè)不斷向北發(fā)展的過(guò)程。 31機(jī)會(huì) :? 岱黃公路收費(fèi)站后撤大大拉近了中心城區(qū)和盤龍城之間的 “心理 ” 距離 ,消解了城區(qū)和郊區(qū)之間心理上的隔閡，有助于盤龍城逐漸擺脫 “ 郊區(qū) ” 印象，成為名副其實(shí)的 “ 北漢口 ” 。周邊環(huán)境比較復(fù)雜，分部有中小型工廠企業(yè)、大量私房區(qū)密集、大量待開發(fā)片區(qū)荒蕪等，負(fù)面影響項(xiàng)目整體形象。? 項(xiàng)目體量相對(duì)不大，較之周邊大體量綜合社區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，其產(chǎn)品兼容性相對(duì)較弱。30劣勢(shì) :? 地處城郊，公交線路有限，發(fā)車頻率較低，都將使得出行問(wèn)題成為當(dāng)?shù)貥I(yè)主生活的一大難題。u 靠近機(jī)場(chǎng)高速， 依靠建設(shè)空港的優(yōu)勢(shì)大力提升區(qū)域品質(zhì)及人氣。? 地塊呈整體布局方正，有利于后期的工程開發(fā)進(jìn)度。28巨龍大道盤龍新城巨龍大道指示牌企業(yè)岔道口29三、項(xiàng)目 S W O T分析優(yōu)勢(shì) :? 盤龍城與其臨近的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域相比，有著明顯的 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 。，方便居民出行。大中型企業(yè)的進(jìn)駐，有利于提升購(gòu)買力。該地塊處于盤龍城老區(qū)，周邊生活配套較盤龍城新區(qū)更為完善。26周邊生活配套設(shè)施：綠化率： ≥30%容積率： ≤擬建類型：高層住宅項(xiàng)目名稱：劉店高層住宅（暫定）20 基本情況： 盤龍城的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展期，經(jīng)過(guò) 202 2023年的洗禮，無(wú)論在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、成交價(jià)格以及成交量上都有較大幅度的提高。 隨著武漢市居住新區(qū)建設(shè)進(jìn)一步深化，盤龍城自身配套的日趨完善，盤龍城板塊的價(jià)值也會(huì)得到越來(lái)越多人的認(rèn)可，并且隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟，其價(jià)格一定會(huì)進(jìn)入攀升階段。 目前，盤龍城較其周邊的區(qū)域的價(jià)格水平還有一定差距。而根據(jù)《武漢城市總體規(guī)劃 20232023年》，武漢將發(fā)展北部新城組群，而盤龍城新城正是這個(gè)組群的經(jīng)濟(jì)中心，因此它將成為人口導(dǎo)入的重點(diǎn)區(qū)域。 如此大的推盤量，必然使盤龍城成為武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)，而在短時(shí)間內(nèi)也會(huì)加劇區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力， 若后期行業(yè)政策繼續(xù)趨緊，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi)盤龍城整體的價(jià)格將不會(huì)再有較大的上浮，將在一個(gè)水平線上進(jìn)行適度調(diào)整。今年，隨著這批項(xiàng)目的進(jìn)一步開發(fā)與一些新盤的入市，后期盤龍城的住宅供應(yīng)量將有大幅度上升。而隨著政府宏觀調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，盤龍城和武漢其他區(qū)域一樣成交量也出現(xiàn)萎縮。中低端平民化與塔尖精英化的消費(fèi)共存，是盤龍城房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特點(diǎn)。 盤龍城區(qū)域價(jià)格整體呈上揚(yáng)趨勢(shì)，但價(jià)格上漲相對(duì)較為平緩，目前均價(jià)在 3400元 /平米。 目前，盤龍城房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于不斷發(fā)展與完善的階段： 由單一的別墅產(chǎn)品供應(yīng)到綜合類產(chǎn)品的供應(yīng)；由原本較低的價(jià)格慢慢向上攀升；由單一的高端客戶向多目標(biāo)客戶的轉(zhuǎn)變。 天居園等項(xiàng)目上市，盤龍城的物業(yè)形態(tài)開始逐漸豐富，小高層、多層結(jié)合的產(chǎn)品成為主流，形成一種 產(chǎn)品全面化供應(yīng)的局面 。 山水龍城等為代表的別墅項(xiàng)目，可謂為盤龍城創(chuàng)造了一個(gè) “ 別墅時(shí)代 ” ，而從 2023年開始，名流 總建筑面積 :720230平方米容積率 : 綠化率 :% 起價(jià) :300萬(wàn)元 /套 開發(fā)商 :武漢 縱橫盤龍城置業(yè)有限公司地中海別墅 小獨(dú)棟別墅17l 房源：從別墅到多層 小高層高層 20232023年，以 F、天下、恒達(dá) 裝修狀況 :菜單式 物業(yè)地址 :盤龍城楚天大道特 18號(hào) F、天下物業(yè)類別 :別墅 占地面積 :126540平方米 建筑類別 :獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅 容積率 :綠化率 :35%均價(jià) :未定（預(yù)計(jì) 6月底）開發(fā)商 :福建皇家集團(tuán)開盤時(shí)間 : 未定 （ 6月底內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）效果圖效果圖依托第一企業(yè)社區(qū)商務(wù)公園項(xiàng)目，進(jìn)行客戶需求定制化，滿足公司群體投資居家需求15l 周邊在售別墅項(xiàng)目分析216。建筑類別 :高層裝修狀況 :毛坯物業(yè)地址 :楚天大道特 1號(hào)占地面積 :40053平米 容積率 : 綠化率 :% 均價(jià) :3350元 /平方米 開發(fā)商 :武漢哥特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司