【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有保障的前提下容易實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張 ? 更符合住宅消費(fèi)區(qū)域觀念很強(qiáng)為特征的市場(chǎng) ? 在細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過度時(shí) , 更容易通過實(shí)施針對(duì)不同細(xì)分市場(chǎng)的多品牌戰(zhàn)略來分散風(fēng)險(xiǎn) ? 品牌延續(xù)效應(yīng)高 ? 小區(qū)容易形成規(guī)模效應(yīng) ? 資金壓力相對(duì)較小 ? 開發(fā)商的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置可以相對(duì)簡(jiǎn)單 (功能型組織 ) ? 管理成本低 ? 物業(yè)管理便于集中管理 28 管理模式 ? 中高層經(jīng)營(yíng)管理人員的較小需要合理的授權(quán)以提高對(duì)市場(chǎng)和客戶靈活迅速反應(yīng)的能力 組織結(jié)構(gòu) ? 需要建立起規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)約束總公司與子公司的決策 , ? 經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ? 組織架構(gòu)中的部分功能需要完善 ? 需要建立有效的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 業(yè)務(wù)流程 ? 一些重要的決策 ,計(jì)劃 ,監(jiān)控流程可以在組織中執(zhí)行 ? 業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化 ? 業(yè)務(wù)流程在組織中不存在重復(fù)、脫節(jié)、互相扯皮的現(xiàn)象 房地產(chǎn)房地產(chǎn)公司的組織設(shè)計(jì)是為了支持其戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) *資料來源 XX公司，天圖分析 存在問題 具體表現(xiàn) 29 房地產(chǎn)公司未來組織的設(shè)計(jì)總體思路 戰(zhàn)略控股 治理結(jié)構(gòu) 直線職能式組織 支持戰(zhàn)略 健全職能 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理房地產(chǎn) 房地產(chǎn)公司應(yīng)按照合資企業(yè)制度和有關(guān)法律建立公司治理結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織 在職能制的組織前提下，需要進(jìn)一步健全各部門的職能 按照房地產(chǎn)公司 3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設(shè)計(jì)新的組織構(gòu)架 30 為了達(dá)到房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，現(xiàn)有組織架構(gòu)中的一些基本功能有待補(bǔ)充和加強(qiáng) 類別 功能 業(yè)務(wù)發(fā)展 ? 戰(zhàn)略規(guī)劃功能 (行業(yè)研究、戰(zhàn)略規(guī)劃、協(xié)調(diào)控制 ) ? 相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目開發(fā)職能 ? 戰(zhàn)略研究、市場(chǎng)分析、前期企劃功能 財(cái)務(wù) ? 財(cái)務(wù)分析、預(yù)決算、控制、融資功能 ? 財(cái)務(wù)分析、融資 營(yíng)銷策劃 ? 營(yíng)銷策劃功能 其它 ? 銷售合同管理等支持功能 ? 房地產(chǎn)事業(yè)部的設(shè)計(jì)管理功能 ? 其它 31 業(yè)務(wù)層次的部門職責(zé)需要明確的界定，避免縱向管理和橫向協(xié)調(diào)的一系列問題產(chǎn)生 ? “職責(zé)界定不清導(dǎo)致部門人員工作目標(biāo)不很明確，影響工作效率和質(zhì)量，一段時(shí)間后就嚴(yán)重挫傷了工作積極性” ? “我們部門與其它部門之間總是協(xié)調(diào)很困難，內(nèi)耗嚴(yán)重” ? “部門人員要么人浮于事，要么忙得不可開交” ? “公司對(duì)我的授權(quán)與實(shí)際責(zé)權(quán)不匹配，該做的決定不能做，長(zhǎng) 此 以往容易使人 養(yǎng) 成思維的惰性，不愿意承擔(dān)責(zé)任，反正有老板頂著” ? “我們感到工作沒有重點(diǎn)，常常被其它部門的鎖事干擾打斷，一些部門應(yīng)該具備基本職能很長(zhǎng)時(shí)間無法得以提高” ? “工作中往往要么重復(fù)作業(yè)，交叉作業(yè)，要么工作脫節(jié)，總之效率很低” 典型的現(xiàn)象 由于職能界定不清引發(fā)的問題 ? 上級(jí)部門無法依據(jù)下級(jí)部門的職責(zé)合理授權(quán) ? 上級(jí)部門對(duì)下級(jí)部門的監(jiān)督和績(jī)效考評(píng)缺乏依據(jù) ? 與績(jī)效考評(píng)掛鉤的薪酬激勵(lì)體系長(zhǎng)期無法建立 ? 積級(jí)性不高，士氣低落 ? 企業(yè)向心力弱 ? 員工責(zé)任厭惡、權(quán)力導(dǎo)向的思維方式 ? 人員流動(dòng)性過高 ? 部門內(nèi)部員工工作量不能依據(jù)部門職責(zé)合理界定 人浮于事 機(jī)構(gòu)臃腫 (因人設(shè)崗 ) 工作重點(diǎn)不明確 基本的職能無法加強(qiáng) ? 部門之間的無謂的協(xié)調(diào)工作大量增加，從而導(dǎo)致： 重復(fù)作業(yè) 配合不力 工作脫節(jié) 效率低下 部門本位主義加劇 縱 向 橫向 32 房地產(chǎn)公司未來組織的設(shè)計(jì)總體思路 戰(zhàn)略控股 治理結(jié)構(gòu) 直線職能式組織 支持戰(zhàn)略 健全職能 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理房地產(chǎn) 房地產(chǎn)公司應(yīng)按照合資企業(yè)制度和有關(guān)法律建立公司治理結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織 在職能制的組織前提下，需要進(jìn)一步健全各部門的職能 按照房地產(chǎn)公司 3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設(shè)計(jì)新的組織構(gòu)架 33 各部門職責(zé)說明書 部門 職責(zé) 經(jīng)營(yíng)部 市場(chǎng)部 客戶服務(wù)部 工程部 預(yù)算部 會(huì)計(jì)部 信息部 人事部 后勤部 34 戰(zhàn)略發(fā)展部的使命是確立和保持集團(tuán)未來的發(fā)展方向，同時(shí)保持集團(tuán)對(duì)各事業(yè)部的戰(zhàn)略監(jiān)控和協(xié)調(diào) 戰(zhàn)略發(fā)展部的部門結(jié)構(gòu)與職能 使命 ? 確立 XX房地產(chǎn)公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略 ? 保證集團(tuán)各事業(yè)部的發(fā)展戰(zhàn)略與集團(tuán)總體戰(zhàn)略保持一致 ? 保持集團(tuán)對(duì)各事業(yè)部的有效監(jiān)控與協(xié)調(diào) ? XX房地產(chǎn)公司目前的總體實(shí)施是建立在對(duì)各事業(yè)部有效控制的基礎(chǔ)上 ? 通過加強(qiáng)行業(yè)研究和資產(chǎn)運(yùn)作的基礎(chǔ)研究對(duì)現(xiàn)有戰(zhàn)略加以明晰和調(diào)整，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) ? 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)設(shè)想中對(duì)事業(yè)部進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和戰(zhàn)略管理的管理模式對(duì)集團(tuán)總部的規(guī)劃和協(xié)調(diào)監(jiān)控的功能提出較高的要求，將這兩個(gè)功能列入戰(zhàn)略發(fā)展部中有利于這兩個(gè)功能的協(xié)同和達(dá)到機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)的目的 ? 新業(yè)務(wù)的拓展往往基于準(zhǔn)確、全面把握其行業(yè)趨勢(shì)和運(yùn)作模式，因此將新業(yè)務(wù)的研究職能歸入行業(yè)研究這一職能之中 設(shè)計(jì)思路 戰(zhàn)略發(fā)展部 信科 行業(yè)研究 戰(zhàn)略規(guī)劃 協(xié)調(diào)控制 ? 提高和強(qiáng)化樓宇智能化系統(tǒng)集成的核心能力和施工水平 ? 承接外部業(yè)務(wù)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高盈利水平 ? 對(duì)影響事業(yè)部所處行業(yè)的政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等因素進(jìn)行研究和跟蹤 ? 對(duì)集團(tuán)今后可能涉足的行業(yè)進(jìn)行分析研究 ? 建立建全集團(tuán)主導(dǎo)業(yè)務(wù)的行業(yè)信息數(shù)據(jù)庫(kù) ? 對(duì)市場(chǎng)重大變化和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況進(jìn)行分析和跟蹤 ? 建立集團(tuán)內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ? 新業(yè)務(wù)的研究和戰(zhàn)略可能性、適用性分析 ? 制定集團(tuán)中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略和年度規(guī)劃 ? 制定集團(tuán)年度規(guī)劃與實(shí)施措施 ? 對(duì)集團(tuán)戰(zhàn)略實(shí)施效果進(jìn)行監(jiān)控，對(duì)發(fā)展偏差進(jìn)行分析并提出改進(jìn)措施 ? 集團(tuán)總體經(jīng)營(yíng)狀況及業(yè)務(wù)組合的分析與評(píng)估 ? 對(duì)集團(tuán)今后的上市、合資、股份化、收購(gòu)、出售等資產(chǎn)運(yùn)作做可行性分析，提出方案建議，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) ? 審核事業(yè)部戰(zhàn)略，提出戰(zhàn)略調(diào)整方案建議 ? 審核事業(yè)部的年度計(jì)劃 ? 建立健全事業(yè)部的評(píng)價(jià)體系，定期進(jìn)行評(píng)估和分析 ? 對(duì)事業(yè)部的信息進(jìn)行匯總 ? 對(duì)集團(tuán)與事業(yè)部的組織結(jié)構(gòu)和主要流程定期進(jìn)行評(píng)估，提出調(diào)整方案建議 35 各部門職責(zé)說明書 經(jīng)營(yíng)部 36 各部門職責(zé)說明書 物業(yè)經(jīng)營(yíng)部 物業(yè)經(jīng)營(yíng)部： ? 對(duì)工程已完工部分進(jìn)行管理 ? 制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理制度及方案 ? 設(shè)立 ****經(jīng)營(yíng)管理公司，并制訂其經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，搭建其人事構(gòu)架 ? 設(shè)立保安部保障各類物業(yè)的安全 ? 組織培訓(xùn)本部門工作人員 37 各部門職責(zé)說明書 新技術(shù)應(yīng)用部 ? 收集各類新技術(shù)、新材料的信息 ? 研究開發(fā)各類新技術(shù)、新材料 ? 協(xié)助工程部對(duì)各類新技術(shù)、新材料的應(yīng)用 ? 匯編各類新技術(shù)軟件及新材料 ? 對(duì)外聯(lián)系相關(guān)業(yè)務(wù) 38 營(yíng)銷中心的核心使命是通過創(chuàng)造項(xiàng)目附加價(jià)值盡快實(shí)現(xiàn)銷售和資金回籠 使命 ? 創(chuàng)造項(xiàng)目附加價(jià)值 ? 迅速實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠 ? 提高集團(tuán)房產(chǎn)品牌含金量 ? 創(chuàng)立自身營(yíng)銷服務(wù)品牌 ? 銷售功能及銷售支持遵循組織前區(qū)用戶導(dǎo)向型的設(shè)計(jì)原則提高顧客的滿意度 ? 建議強(qiáng)化策劃的人員配置和專業(yè)分工，提升目前的策劃水平 ? 建議對(duì)廣告策劃實(shí)施預(yù)算制管理 ? 營(yíng)銷中心與各項(xiàng)目部之間按內(nèi)部市場(chǎng)體系結(jié)算 設(shè)計(jì)思路 營(yíng)銷中心的部門結(jié)構(gòu)與職能 營(yíng)銷中心 策劃 銷售 銷售支持 ? 策劃功能 ?市場(chǎng)定位 ?專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研 ?產(chǎn)品策略 (定位 ) ?營(yíng)銷策劃方案 ?定價(jià)策略 ?促銷策略 ?渠道策略 ? 市場(chǎng)信息反饋及產(chǎn)品策略建議(與企劃部密切溝通和協(xié)調(diào) ) ? 銷售員培訓(xùn)支持 ? 銷售實(shí)施 ?銷售方式 ?促銷合作 ?員工培訓(xùn)實(shí)施 ?客戶反饋分析 ?市場(chǎng)反饋分析 ? 客戶服務(wù) ? 合同檔案管理 ? 與銷售相關(guān)的財(cái)務(wù)支持功能 ?銀行按揭 ?銷售合同 ?房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù) ?銷售現(xiàn)場(chǎng)組織 39 各部門職責(zé)說明書 市場(chǎng)部 銷售策劃部： ? 制定總體市場(chǎng)策略及操作方法 ? 策劃與操作各類市場(chǎng)推廣活動(dòng) ? 組織培訓(xùn)本部門工作人員 ? 制訂本部門工作制度和工作計(jì)劃 ? 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查研究與分析，提供公司決策依據(jù) 40 企劃質(zhì)量的高低很大程度上決定了項(xiàng)目最終的成敗，其功能應(yīng)通過高素質(zhì)的人員配備得以強(qiáng)化 使命 ? 為項(xiàng)目投資提供決策支持和前期實(shí)施 ? 使項(xiàng)目的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求 ? 為項(xiàng)目最終盈利奠定基礎(chǔ) ? 企劃部的操作模式逐步由先征地后策劃（策劃項(xiàng)目）向先策劃薦后征地（項(xiàng)目策劃）過渡 ? 按策劃與設(shè)計(jì)管理不同性質(zhì)和目標(biāo)的工作內(nèi)容將企劃部劃分成兩個(gè)組別，符合專業(yè)分工和協(xié)作的組織設(shè)計(jì)原則 ? 企劃職能的加強(qiáng)是構(gòu)建 XX在中高檔住宅商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵因素之一，配備該職能的高素質(zhì)人才是關(guān)鍵 ? 物業(yè)管理公司應(yīng)全面介入樓盤前期企劃工作之中 ? 將報(bào)建的職能歸并入企劃部的設(shè)計(jì)組之中可省卻不必要的內(nèi)部協(xié)調(diào)工作 設(shè)計(jì)思路 企劃部的部門結(jié)構(gòu)與職能 企劃部 策劃組 設(shè)計(jì)組 ? 策劃項(xiàng)目 ?