【正文】 利益，或者具有一定領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)營(yíng)能力，為資產(chǎn)所有者所信賴的高層管理人員 ? 忠誠(chéng) ? 勤勉 ? 合理的謹(jǐn)慎和技能 ? 廣泛地吸取專家的建議 ? 對(duì)整個(gè)集團(tuán)未來(lái)的發(fā)展負(fù)有首要的、不可推卸的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任 15 成立合資公司后，除嚴(yán)格按照合資公司章程，國(guó)家及監(jiān)管部門和相應(yīng)法規(guī)執(zhí)行外，董事會(huì)與公司管理層之間應(yīng)有明確的責(zé)權(quán)利分配 董事會(huì) 經(jīng)營(yíng)層 責(zé)任 權(quán)力 利益 ?提供資源（資本和社會(huì)關(guān)系） ?協(xié)助管理人員發(fā)展 ?核準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)層提供的戰(zhàn)略計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算 ?完成業(yè)績(jī)指標(biāo) ?及時(shí)向董事會(huì)匯報(bào) ?制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ?制定預(yù)算 ?監(jiān)控子公司戰(zhàn)略實(shí)施 ?監(jiān)控子公司財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)狀況 ?總經(jīng)理的任免 ?有權(quán)制定公司宏觀制度 ?要求董事會(huì)提供相應(yīng)資源 ?要求董事會(huì)給予相應(yīng)授權(quán) ?公司運(yùn)營(yíng)的管理權(quán)（財(cái)務(wù)、人事） ?獲取子公司運(yùn)營(yíng)利潤(rùn) ?獲取相應(yīng)的報(bào)酬 ?獲取個(gè)人發(fā)展機(jī)會(huì) ?參見后面的詳細(xì)的薪酬分析 16 房地產(chǎn)公司采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理和高層管理團(tuán)隊(duì)之間應(yīng)有明確的責(zé)權(quán)利劃分 總經(jīng)理 副總及總監(jiān) 責(zé)任 權(quán)力 利益 房地產(chǎn)有工作職責(zé)但沒(méi)有權(quán)力劃分，參考別的公司 17 公司管理層與各職能部門的責(zé)權(quán)利分配 CXO 部門經(jīng)理 責(zé) 權(quán) 利 18 嚴(yán)格規(guī)定股東與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的關(guān)系，確保中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司在有效戰(zhàn)略控制條件下，既不干涉房地產(chǎn)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)，又能充分提供極大的支持 明確的層級(jí)授權(quán) 有力的支持 ?資本支持 ?品牌支持 ?人力資源支持 ?股東與運(yùn)營(yíng)層之間建立職業(yè)化、專業(yè)化的商務(wù)關(guān)系 ?積極尋找優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的機(jī)會(huì) ?明晰責(zé)權(quán)利，增加透明度 19 房地產(chǎn)公司未來(lái)組織的設(shè)計(jì)總體思路 戰(zhàn)略控股 治理結(jié)構(gòu) 直線職能式組織 支持戰(zhàn)略 健全職能 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理房地產(chǎn) 房地產(chǎn)公司應(yīng)按照合資企業(yè)制度和有關(guān)法律建立公司治理結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織 在職能制的組織前提下，需要進(jìn)一步健全各部門的職能 按照房地產(chǎn)公司 3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設(shè)計(jì)新的組織構(gòu)架 20 房地產(chǎn)應(yīng)沿用或加強(qiáng)現(xiàn)有的組織構(gòu)架 定義 直線職能制 ? 按照職能設(shè)立部門，各部門向總經(jīng)理或負(fù)責(zé)該部門的副總報(bào)告 項(xiàng)目部制 ? 按照每一個(gè)項(xiàng)目建立一個(gè)部門，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 矩陣制 ? 是直線職能制與項(xiàng)目部制的組合，在項(xiàng)目和職能兩條線上建立 利 ? 職能清晰，各付其職 ? 柔度性 ? 既可以按照職能制進(jìn)行專業(yè)管理，又可以擁有項(xiàng)目部制的靈活性 弊 ? 跨部門、跨職能運(yùn)作較難 ? 對(duì)項(xiàng)目控制能力較差，項(xiàng)目操作中專業(yè)性難以保證 ? 需要高素質(zhì)、具有二維管理才能的優(yōu)秀管理人才 ? 有系統(tǒng)的管理體系 使用范圍 ? 適合單項(xiàng)目公司 ? 適合 2個(gè)以上項(xiàng)目相互交叉不多的公司 ? 能同時(shí)操作多個(gè)項(xiàng)目 ? 大型專業(yè)公司 天圖推薦 21 根據(jù)戰(zhàn)略要求與房地產(chǎn)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)在下 3年的組織結(jié)構(gòu)應(yīng)保持與加強(qiáng) 總經(jīng)理 營(yíng)銷副總 總工程師 財(cái)務(wù)總監(jiān) 經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理 客戶服務(wù)部經(jīng)理 工程部 預(yù)算部經(jīng)理 會(huì)計(jì)部經(jīng)理 人事部經(jīng)理 總經(jīng)理助理 業(yè)務(wù)發(fā)展部經(jīng)理 管理信息部經(jīng)理 行政總監(jiān) 行政部經(jīng)理 外協(xié)專員 市場(chǎng)分析員 項(xiàng)目計(jì)劃員 工程前期專員 銷售管理員 文員 2人 9人 會(huì)計(jì) 出納 22 組織調(diào)整中部門與崗位的變動(dòng)情況 部門 變動(dòng)情況 具體情況 完成時(shí)間 新設(shè) 合同預(yù)算部 信息部 新設(shè) 人事部 加強(qiáng) 客戶服務(wù)部 加強(qiáng) 經(jīng)營(yíng)部 加強(qiáng) 找地塊、前期設(shè)計(jì)、制作可行性報(bào)告等 營(yíng)銷部 新設(shè) 23 增加合同預(yù)算部、信息部、營(yíng)銷部的必要性 24 隨著房地產(chǎn)戰(zhàn)略的發(fā)展而逐步演變的房地產(chǎn)組織 2023年 2023年 2023年 1 項(xiàng)目數(shù) 項(xiàng)目間隔 0 組織上的配合 健全職能 2 2 1年 1年 ? 業(yè)務(wù)部門啟動(dòng)并管理第二個(gè)項(xiàng)目 ? 轉(zhuǎn)變于其他部門 25 集團(tuán)公司與物業(yè)公司內(nèi)部關(guān)系界定方法 ? 房地產(chǎn)管理委員會(huì) 房地產(chǎn)置業(yè)公司 房地產(chǎn)房地產(chǎn)管理公司 內(nèi)部核算法則 項(xiàng)目合同委托管理 ? 目的 – 用合同委托確定物業(yè)管理的法律地位 – 劃清工作范圍及責(zé)任 ? 內(nèi)容 – 明確管理范圍 – 確定責(zé)任、權(quán)利、義務(wù) – 確定前期介入時(shí)程及內(nèi)容 – 確定中期跟進(jìn)時(shí)程及內(nèi)容 – 物業(yè)接收管理原則：按國(guó)家管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管 ? 交房時(shí)間安排計(jì)劃 ? 資料移交 ? 物業(yè)驗(yàn)收、交接 – 物業(yè)交付原則：物業(yè)公司代表開發(fā)商向業(yè)主交房 ? 交付日程安排 ? 交付程序 ? 實(shí)施交付 – 物業(yè)管理內(nèi)容 – 物業(yè)委托管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及原則：物業(yè)交付業(yè)主前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)內(nèi)容 – 房屋維修專項(xiàng)基金轉(zhuǎn)到物業(yè)公司代管 – 完成合同委托轉(zhuǎn)移：合同委托方由開發(fā)商轉(zhuǎn)為業(yè)主委員會(huì) 內(nèi)部核算法則 ? 目的 – 用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則規(guī)范約束企業(yè)內(nèi)部行為 ? 內(nèi)容 – 明確企業(yè)管理目標(biāo) ? 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 管理指標(biāo) – 明確授權(quán) ? 管理授權(quán) ? 財(cái)務(wù)授權(quán) ? 人事授權(quán) – 內(nèi)部資產(chǎn)核算原則 ? 資產(chǎn)性質(zhì)核定 ? 資產(chǎn)劃撥程序及規(guī)定 ? 資產(chǎn)占用費(fèi)核算原則 – 內(nèi)部收費(fèi)核算原則 ? 物業(yè)使用按規(guī)定收費(fèi) ? 物資、人力有償使用 ? 工程遺留問(wèn)題 在物業(yè)公司能承擔(dān)的前提下，實(shí)行合同委托 對(duì)外工作聯(lián)系接口 ? 目的 – 明確各部門溝通渠道，加強(qiáng)信息交流，增強(qiáng)協(xié)作能力，接受集團(tuán)管理指導(dǎo)。 ? 教育：本科或本科以上，企業(yè)管理類專業(yè)畢業(yè) ? 工作經(jīng)驗(yàn)：對(duì)物業(yè)管理理論具有深刻理解并具實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 ? 必要技能和素質(zhì)：具有極高的職業(yè)道德和責(zé)任心；很強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)組織能力；良好的人際溝通能力和團(tuán)隊(duì)精神；再學(xué)習(xí)能力強(qiáng)；熟悉現(xiàn)代管理理論，具備操縱和管理現(xiàn)代大企業(yè)的素質(zhì)；邏輯思維清晰，具有戰(zhàn)略眼光；口頭和文字表達(dá)能力強(qiáng)，能將管理要素準(zhǔn)確清楚地傳遞給上下級(jí)。 ? 協(xié)助總經(jīng)理制定公司長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和年度計(jì)劃，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理方針發(fā)表見解，供總經(jīng)理參考。 ? 負(fù)責(zé)分管業(yè)務(wù)部門的工作業(yè)績(jī)達(dá)到公司的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)這些部門的工作結(jié)果用量化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核。 ? 定期聽取員工及業(yè)主意見和建議，以身作則，關(guān)心員工，創(chuàng)立良好的企業(yè)文化氛圍。 3人 63 副總經(jīng)理 崗位說(shuō)明書 (2) 權(quán)限 ? 對(duì)分管部門負(fù)責(zé)人的任職資格進(jìn)行考核，并提請(qǐng)公司行政會(huì)討論其職務(wù)任免。 ? 對(duì)分管部門工作業(yè)績(jī)有考核權(quán)并按公司規(guī)定實(shí)施獎(jiǎng)懲。 ? 工作經(jīng)驗(yàn)：具有豐富的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，擔(dān)任過(guò)大型企業(yè)副總以上職務(wù) 5年經(jīng)驗(yàn)。 – 具有較強(qiáng)的整體控制和協(xié)調(diào)能力。 – 熟悉市場(chǎng)營(yíng)銷理論，有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)操縱能力，思維敏捷，具有捕捉、發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的能力 ? 公司物業(yè)經(jīng)營(yíng) 管理 成效 35% ? 物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本控制 成效 35% ? 各經(jīng)營(yíng)部門協(xié)調(diào)管理成效 20% ? 各部門滿意度 10% 人員要求 考核指標(biāo) 權(quán)重 64 關(guān)鍵崗位責(zé)任書 —— 營(yíng)銷副總 65 關(guān)鍵崗位責(zé)任書 —— 總工程師 66 關(guān)鍵崗位責(zé)任書 —— 財(cái)務(wù)總監(jiān) 67 關(guān)鍵崗位責(zé)任書 —— 經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理 68 關(guān)鍵崗位責(zé)任書 —— 市場(chǎng)部經(jīng)理 69 關(guān)鍵崗位責(zé)任書 —— 客戶服務(wù)部經(jīng)理 70 關(guān)鍵崗位責(zé)任書 —— 工程部經(jīng)理 71 關(guān)鍵崗位責(zé)任書 —— 預(yù)算部經(jīng)理 72 關(guān)鍵崗位責(zé)任書 —— 會(huì)計(jì)部經(jīng)理 73 關(guān)鍵崗位責(zé)任書 —— 信息部經(jīng)理 74 關(guān)鍵崗位責(zé)任書 —— 人事部經(jīng)理 75 關(guān)鍵崗位責(zé)任書 —— 后勤部經(jīng)理 76 房地產(chǎn)與股東在組織上的關(guān)系 房地產(chǎn) 香港公司股東 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司股東 市場(chǎng)化運(yùn)作 77 房地產(chǎn)應(yīng)在提高組織中的跨部門協(xié)作 目前協(xié)作的問(wèn)題 改進(jìn)方案 ? 部門之間的職能有交叉，空隙，很難主動(dòng)協(xié)調(diào) ? 職責(zé)、權(quán)力分配不清，有人為因素 78 財(cái)務(wù)管理提升和信息平臺(tái)建設(shè)的行動(dòng)計(jì)劃 79 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 演講完畢，謝謝觀看！