【正文】 項目串聯(lián)式 項目并聯(lián)式 ? 管理成本相對較高 ? 資金壓力大 ? 風險以累計的概率呈現(xiàn) ? 品牌延續(xù)性較弱 ? 對開發(fā)商組織結構的要求高 (混合型或矩陣型組織結構 ) ? 對土地獲得的要求高 (在逐步成熟的市場中 , 獲得大片地理位置相對優(yōu)越的土地將越來越困難 ) ? 發(fā)展速度相對較慢 ? 一次性風險集中 ? 滾動開發(fā)新的項目后，容易造成原有項目的工作前后協(xié)調脫節(jié) ? 對一次性大面積土地獲得的要求相對較低 , ? 在資金有保障的前提下容易實現(xiàn)迅速擴張 ? 更符合住宅消費區(qū)域觀念很強為特征的市場 ? 在細分市場競爭過度時 , 更容易通過實施針對不同細分市場的多品牌戰(zhàn)略來分散風險 ? 品牌延續(xù)效應高 ? 小區(qū)容易形成規(guī)模效應 ? 資金壓力相對較小 ? 開發(fā)商的組織結構設置可以相對簡單 (功能型組織 ) ? 管理成本低 ? 物業(yè)管理便于集中管理 28 管理模式 ? 中高層經(jīng)營管理人員的較小需要合理的授權以提高對市場和客戶靈活迅速反應的能力 組織結構 ? 需要建立起規(guī)范的法人治理結構約束總公司與子公司的決策 , ? 經(jīng)營活動 ? 組織架構中的部分功能需要完善 ? 需要建立有效的內部競爭機制 業(yè)務流程 ? 一些重要的決策 ,計劃 ,監(jiān)控流程可以在組織中執(zhí)行 ? 業(yè)務流程標準化和規(guī)范化 ? 業(yè)務流程在組織中不存在重復、脫節(jié)、互相扯皮的現(xiàn)象 房地產(chǎn)房地產(chǎn)公司的組織設計是為了支持其戰(zhàn)略目標的實現(xiàn) *資料來源 XX公司，天圖分析 存在問題 具體表現(xiàn) 29 房地產(chǎn)公司未來組織的設計總體思路 戰(zhàn)略控股 治理結構 直線職能式組織 支持戰(zhàn)略 健全職能 中遠房地產(chǎn)公司應采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理房地產(chǎn) 房地產(chǎn)公司應按照合資企業(yè)制度和有關法律建立公司治理結構 房地產(chǎn)公司應繼續(xù)采用直線職能制的管理組織 在職能制的組織前提下，需要進一步健全各部門的職能 按照房地產(chǎn)公司 3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設計新的組織構架 30 為了達到房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標，現(xiàn)有組織架構中的一些基本功能有待補充和加強 類別 功能 業(yè)務發(fā)展 ? 戰(zhàn)略規(guī)劃功能 (行業(yè)研究、戰(zhàn)略規(guī)劃、協(xié)調控制 ) ? 相對獨立的項目開發(fā)職能 ? 戰(zhàn)略研究、市場分析、前期企劃功能 財務 ? 財務分析、預決算、控制、融資功能 ? 財務分析、融資 營銷策劃 ? 營銷策劃功能 其它 ? 銷售合同管理等支持功能 ? 房地產(chǎn)事業(yè)部的設計管理功能 ? 其它 31 業(yè)務層次的部門職責需要明確的界定，避免縱向管理和橫向協(xié)調的一系列問題產(chǎn)生 ? “職責界定不清導致部門人員工作目標不很明確，影響工作效率和質量，一段時間后就嚴重挫傷了工作積極性” ? “我們部門與其它部門之間總是協(xié)調很困難，內耗嚴重” ? “部門人員要么人浮于事，要么忙得不可開交” ? “公司對我的授權與實際責權不匹配，該做的決定不能做，長 此 以往容易使人 養(yǎng) 成思維的惰性，不愿意承擔責任，反正有老板頂著” ? “我們感到工作沒有重點，常常被其它部門的鎖事干擾打斷，一些部門應該具備基本職能很長時間無法得以提高” ? “工作中往往要么重復作業(yè)，交叉作業(yè)，要么工作脫節(jié)，總之效率很低” 典型的現(xiàn)象 由于職能界定不清引發(fā)的問題 ? 上級部門無法依據(jù)下級部門的職責合理授權 ? 上級部門對下級部門的監(jiān)督和績效考評缺乏依據(jù) ? 與績效考評掛鉤的薪酬激勵體系長期無法建立 ? 積級性不高，士氣低落 ? 企業(yè)向心力弱 ? 員工責任厭惡、權力導向的思維方式 ? 人員流動性過高 ? 部門內部員工工作量不能依據(jù)部門職責合理界定 人浮于事 機構臃腫 (因人設崗 ) 工作重點不明確 基本的職能無法加強 ? 部門之間的無謂的協(xié)調工作大量增加，從而導致： 重復作業(yè) 配合不力 工作脫節(jié) 效率低下 部門本位主義加劇 縱 向 橫向 32 房地產(chǎn)公司未來組織的設計總體思路 戰(zhàn)略控股 治理結構 直線職能式組織 支持戰(zhàn)略 健全職能 中遠房地產(chǎn)公司應采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理房地產(chǎn) 房地產(chǎn)公司應按照合資企業(yè)制度和有關法律建立公司治理結構 房地產(chǎn)公司應繼續(xù)采用直線職能制的管理組織 在職能制的組織前提下，需要進一步健全各部門的職能 按照房地產(chǎn)公司 3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設計新的組織構架 33 各部門職責說明書 部門 職責 經(jīng)營部 市場部 客戶服務部 工程部 預算部 會計部 信息部 人事部 后勤部 34 戰(zhàn)略發(fā)展部的使命是確立和保持集團未來的發(fā)展方向，同時保持集團對各事業(yè)部的戰(zhàn)略監(jiān)控和協(xié)調 戰(zhàn)略發(fā)展部的部門結構與職能 使命 ? 確立 XX房地產(chǎn)公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略 ? 保證集團各事業(yè)部的發(fā)展戰(zhàn)略與集團總體戰(zhàn)略保持一致 ? 保持集團對各事業(yè)部的有效監(jiān)控與協(xié)調 ? XX房地產(chǎn)公司目前的總體實施是建立在對各事業(yè)部有效控制的基礎上 ? 通過加強行業(yè)研究和資產(chǎn)運作的基礎研究對現(xiàn)有戰(zhàn)略加以明晰和調整，以規(guī)避風險 ? 集團領導設想中對事業(yè)部進行財務管理和戰(zhàn)略管理的管理模式對集團總部的規(guī)劃和協(xié)調監(jiān)控的功能提出較高的要求，將這兩個功能列入戰(zhàn)略發(fā)展部中有利于這兩個功能的協(xié)同和達到機構精簡的目的 ? 新業(yè)務的拓展往往基于準確、全面把握其行業(yè)趨勢和運作模式，因此將新業(yè)務的研究職能歸入行業(yè)研究這一職能之中 設計思路 戰(zhàn)略發(fā)展部 信科 行業(yè)研究 戰(zhàn)略規(guī)劃 協(xié)調控制 ? 提高和強化樓宇智能化系統(tǒng)集成的核心能力和施工水平 ? 承接外部業(yè)務，擴大市場份額，提高盈利水平 ? 對影響事業(yè)部所處行業(yè)的政治、經(jīng)濟、技術等因素進行研究和跟蹤 ? 對集團今后可能涉足的行業(yè)進行分析研究 ? 建立建全集團主導業(yè)務的行業(yè)信息數(shù)據(jù)庫 ? 對市場重大變化和競爭對手的狀況進行分析和跟蹤 ? 建立集團內部信息網(wǎng)絡系統(tǒng) ? 新業(yè)務的研究和戰(zhàn)略可能性、適用性分析 ? 制定集團中長期發(fā)展戰(zhàn)略和年度規(guī)劃 ? 制定集團年度規(guī)劃與實施措施 ? 對集團戰(zhàn)略實施效果進行監(jiān)控，對發(fā)展偏差進行分析并提出改進措施 ? 集團總體經(jīng)營狀況及業(yè)務組合的分析與評估 ? 對集團今后的上市、合資、股份化、收購、出售等資產(chǎn)運作做可行性分析，提出方案建議，評估風險 ? 審核事業(yè)部戰(zhàn)略，提出戰(zhàn)略調整方案建議 ? 審核事業(yè)部的年度計劃 ? 建立健全事業(yè)部的評價體系，定期進行評估和分析 ? 對事業(yè)部的信息進行匯總 ? 對集團與事業(yè)部的組織結構和主要流程定期進行評估，提出調整方案建議 35 各部門職責說明書 經(jīng)營部 36 各部門職責說明書 物業(yè)經(jīng)營部 物業(yè)經(jīng)營部： ? 對工程已完工部分進行管理 ? 制定物業(yè)經(jīng)營管理制度及方案 ? 設立 ****經(jīng)營管理公司，并制訂其經(jīng)營管理計劃，搭建其人事構架 ? 設立保安部保障各類物業(yè)的安全 ? 組織培訓本部門工作人員 37 各部門職責說明書 新技術應用部 ? 收集各類新技術、新材料的信息 ? 研究開發(fā)各類新技術、新材料 ? 協(xié)助工程部對各類新技術、新材料的應用 ? 匯編各類新技術軟件及新材料 ? 對外聯(lián)系相關業(yè)務 38 營銷中心的核心使命是通過創(chuàng)造項目附加價值盡快實現(xiàn)銷售和資金回籠 使命 ? 創(chuàng)造項目附加價值 ? 迅速實現(xiàn)銷售資金回籠 ? 提高集團房產(chǎn)品牌含金量 ? 創(chuàng)立自身營銷服務品牌 ? 銷售功能及銷售支持遵循組織前區(qū)用戶導向型的設計原則提高顧客的滿意度 ? 建議強化策劃的人員配置和專業(yè)分工，提升目前的策劃水平 ? 建議對廣告策劃實施預算制管理 ? 營銷中心與各項目部之間按內部市場體系結算 設計思路 營銷中心的部門結構與職能 營銷中心 策劃 銷售 銷售支持 ? 策劃功能 ?市場定位 ?專項市場調研 ?產(chǎn)品策略 (定位 ) ?營銷策劃方案 ?定價策略 ?促銷策略 ?渠道策略 ? 市場信息反饋及產(chǎn)品策略建議(與企劃部密切溝通和協(xié)調 ) ? 銷售員培訓支持 ? 銷售實施 ?銷售方式 ?促銷合作 ?員工培訓實施 ?客戶反饋分析 ?市場反饋分析 ? 客戶服務 ? 合同檔案管理 ? 與銷售相關的財務支持功能 ?銀行按揭 ?銷售合同 ?房屋產(chǎn)權手續(xù) ?銷售現(xiàn)場組織 39 各部門職責說明書 市場部 銷售策劃部： ? 制定總體市場策略及操作方法 ? 策劃與操作各類市場推廣活動 ? 組織培訓本部門工作人員 ? 制訂本部門工作制度和工作計劃 ? 進行市場調查研究與分析，提供公司決策依據(jù) 40 企劃質量的高低很大程度上決定了項目最終的成敗，其功能應通過高素質的人員配備得以強化 使命 ? 為項目投資提供決策支持和前期實施 ? 使項目的產(chǎn)品符合市場需求 ? 為項目最終盈利奠定基礎 ? 企劃部的操作模式逐步