【正文】 追蹤 開工 預(yù)售 銷售與服務(wù)階段 竣工驗(yàn)收 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)招標(biāo) 外包商事后管理 外包商控制 外包商選擇 ? 有效通過招投標(biāo)而選擇了一些環(huán)節(jié)的外包公司 ? 對(duì)于外包環(huán)節(jié)中的子公司控制不足 ? 沒有規(guī)范的質(zhì)量控制體系來(lái)管理外包供應(yīng)商 ? 有事后管理的相關(guān)制度，但有待系統(tǒng)化 投資決策 規(guī)劃立項(xiàng) 32 知識(shí)管理體系薄弱，使項(xiàng)目中的知識(shí)技能、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)難以得到積累和共享，將成為影響中遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸之一 知識(shí)管理成長(zhǎng)階梯 ?OA系統(tǒng)并沒有完全建立起知識(shí)管理的基礎(chǔ)平臺(tái) ?沒有規(guī)范流程積累項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，更多依靠關(guān)鍵業(yè)務(wù)人員 ?領(lǐng)導(dǎo)層、多數(shù)員工僅初步形成知識(shí)管理意識(shí) ?知識(shí)管理現(xiàn)狀已不能支撐中遠(yuǎn)高速發(fā)展的趨勢(shì) 資料管理 知識(shí)匯總、加工積累 知識(shí)傳播共享 知識(shí)運(yùn)用創(chuàng)新 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)目標(biāo) 33 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)沒有建立可使公司利潤(rùn)最大化的成本控制體系 1. 成本狀況沒有形成閉環(huán)回饋，沒有動(dòng)態(tài)計(jì)劃預(yù)算指導(dǎo)成本控制 2. 各個(gè)環(huán)結(jié)缺少成本控制點(diǎn)，也沒有人對(duì)單個(gè)節(jié)點(diǎn)承擔(dān)成本控制責(zé)任 盡管從歷史項(xiàng)目上看，無(wú)論是都市網(wǎng)景、遠(yuǎn)洋大廈還是遠(yuǎn)洋天地的利潤(rùn)狀況都較為可觀，但訪談中了解到成本控制體系仍然存在一定問題 34 由于公司歷史上融資通道并不十分暢通及概預(yù)算準(zhǔn)確性偏低，公司貨幣資金存量相對(duì)偏多，財(cái)務(wù)成本較高 2434729768346241424 1741202605000100001500020230250003000035000400002023年1－12月 2023年1－11月 2023年1－12月平均貨幣資金存量 存量資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用? 按照月度貨幣資金的存量進(jìn)行算術(shù)平均 ? 2023年和 2023年的貸款利率為 % 歷史上貨幣資金存量較多的原因 ? 公司處于創(chuàng)業(yè)期，成長(zhǎng)速度快，融資渠道不穩(wěn)定，一定的資金存量以保證公司運(yùn)營(yíng)的平穩(wěn)性 ? 公司的概預(yù)算和實(shí)際運(yùn)作中經(jīng)常出現(xiàn)脫節(jié) 35 公司對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、購(gòu)并交易的投入不足，所賦予執(zhí)行部門（經(jīng)營(yíng)部）的權(quán)限也不夠 購(gòu)并交易 經(jīng)營(yíng)管理 ?經(jīng)管部負(fù)責(zé)公司整體存量 /資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，但歷史上資產(chǎn)管理性質(zhì)的工作開展較少 購(gòu)并交易 經(jīng)營(yíng)管理 ?房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理 ?很多下屬子公司自身市場(chǎng)化能力較弱。 100％的員工都?xì)g迎公司進(jìn)行改制和相應(yīng)的改革，認(rèn)為目前中遠(yuǎn)房地產(chǎn)已經(jīng)具有了進(jìn)一步發(fā)展的實(shí)力和基礎(chǔ)，成功改制將是未來(lái)公司發(fā)展的基石。 :58:2420:58:24February 7, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 20:58:2420:58:2420:58Tuesday, February 7, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :58:2420:58Feb237Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 7日星期二 8時(shí) 58分 24秒 20:58:247 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 , February 7, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 20:58:2420:58:2420:582/7/2023 8:58:24 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :58:2420:58Feb237Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 萬(wàn)科的投入舉例： ? 聘請(qǐng)美國(guó)著名漢威特人力資源咨詢公司 ? 高投入購(gòu)買了領(lǐng)先的人力資源培訓(xùn)課程，如“ HP”的“經(jīng)理人必修培訓(xùn)課程” ?采用了 SAP的 ERP中的人力資源管理模塊 資料來(lái)源：內(nèi)部訪談，調(diào)查問卷 46 盡管上述問題，但員工對(duì)公司未來(lái)發(fā)展信心較足，同時(shí)認(rèn)為目前的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格比較民主或適中，整體士氣較高 非常民主 45% 比較民主 適中 比較集中 高度集中 12% 4% 3% 36% 資料來(lái)源：內(nèi)部訪談，調(diào)查問卷，員工年終總結(jié) 員工整體士氣較高，對(duì)公司未來(lái)的發(fā)展抱有較高的期望。面臨多項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理數(shù)量、能力成為瓶頸，不利于公司運(yùn)作規(guī)模的擴(kuò)張 ? 由于專業(yè)支持部門（審預(yù)、財(cái)務(wù)、工程）的專業(yè)能力不足，導(dǎo)致部門經(jīng)理更多的在充當(dāng)執(zhí)行者的角色，缺乏監(jiān)控管理，難以保證部門專業(yè)技能的積累，同樣不利于公司規(guī)模運(yùn)作的形成 項(xiàng)目追蹤期 土地開發(fā)期 方案設(shè)計(jì)期 項(xiàng)目施工期 銷售期 追蹤 立項(xiàng) 開工 預(yù)售 客戶服務(wù)期 竣工驗(yàn)收 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的主要工作階段 項(xiàng)目部的職能主要集中在工程施工管理 不利于公司運(yùn)作規(guī)模的擴(kuò)張 設(shè)計(jì)招標(biāo) 資料來(lái)源：?jiǎn)T工訪談、資料分析 以遠(yuǎn)洋天地作為參考 19 本部職能部門功能不完整，對(duì)公司業(yè)務(wù)的支持力度不足 經(jīng)營(yíng)部 ? 部門設(shè)置的主要功能在于負(fù)責(zé)公司整體管理，以及下屬控股子公司的管理。 都市網(wǎng)景項(xiàng)目實(shí)際收益結(jié)構(gòu)81%10%9%已發(fā)生的成本 已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn) 未實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)由于遠(yuǎn)坤公司和中遠(yuǎn)房地產(chǎn)存在相當(dāng)數(shù)量的關(guān)聯(lián)交易，因此需要進(jìn)行調(diào)整以了解真實(shí)收益。機(jī)密 此報(bào)告供客戶內(nèi)部使用。按照已實(shí)現(xiàn)收入（ 2023年 2月）看，公司利潤(rùn)率僅 %； 按預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)收入 ，項(xiàng)目收益率為 %（有風(fēng)險(xiǎn)），目前為止已實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)不到項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的 1/3。部門中專業(yè)化技能的積累缺少持續(xù)性 ? 組織經(jīng)常變化導(dǎo)致公司 高層、部門之間的關(guān)系重新組織 ，高層崗位設(shè)置過多，一方面容易產(chǎn)生職能界定不清的問題，另一方面重新磨合需要的時(shí)間較長(zhǎng)，內(nèi)部消耗精力過多，不利于業(yè)務(wù)發(fā)展 16 從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)角度看，公司業(yè)務(wù)管理存在功能缺失或不足，不利于公司產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的保證與業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展（一） 項(xiàng)目追蹤期 土地開發(fā)期 方案設(shè)計(jì)期 項(xiàng)目施工期 銷售期 追蹤 立項(xiàng) 設(shè)計(jì)招標(biāo) 開工 預(yù)售 客戶服務(wù)期 竣工驗(yàn)收 資料來(lái)源：?jiǎn)T工訪談、資料分析 以遠(yuǎn)洋天地作為參考 ? 前期市場(chǎng)策劃更多由遠(yuǎn)嘉主導(dǎo)， 市場(chǎng)開發(fā)部 缺乏過程控制，同時(shí)也缺乏對(duì)客戶需求的分析把握能力 ? 總工辦 對(duì)國(guó)內(nèi)外設(shè)計(jì)公司的協(xié)調(diào)管理能力稍弱； ? 總工辦缺乏對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制及判斷能力，公司也未結(jié)合外部專家進(jìn)行內(nèi)外結(jié)合的評(píng)審以彌補(bǔ)自身功能不足； ? 總工辦 四新技術(shù)應(yīng)用不能落實(shí)； ? 工程中出現(xiàn)的技術(shù)問題不能得到很好的解決 市場(chǎng)策劃 技術(shù)管理 ? 項(xiàng)目部 和 總工辦 質(zhì)量管理的職責(zé)定義不清 ? 公司對(duì) 監(jiān)理的控制 協(xié)調(diào)不足； ? 項(xiàng)目趕工期但公司缺乏相應(yīng)的質(zhì)量保障 方案措施； 質(zhì)量監(jiān)控功能缺失； 質(zhì)量管理 17 從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)角度看，公司業(yè)務(wù)管理存在功能缺失或不足，不利于公司產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的保證與業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展（二） 項(xiàng)目追蹤期 土地開發(fā)期 方案設(shè)計(jì)期 項(xiàng)目施工期 銷售期 追蹤 立項(xiàng) 開工 預(yù)售 客戶服務(wù)期 竣工驗(yàn)收 資料來(lái)源：?jiǎn)T工訪談、資料分析 以遠(yuǎn)洋天地作為參考 成本管理 銷售管理 客戶服務(wù) ? 項(xiàng)目部 對(duì)成本控制不力， 審預(yù)算部 沒有控制施工成本全部能力，只能對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行控制 ? 施工過程中設(shè)計(jì)變更造成成本失控； ? 對(duì)公司成本控制管理更多依賴高層核心人員經(jīng)驗(yàn)判斷 ? 銷售策劃和銷售管理的質(zhì)量控制功能缺失，沒有部門負(fù)責(zé) ? 前期管理不足，造成對(duì)后期物業(yè) 管理 的壓力； ? 物業(yè)管理 能力需有較大欠缺； ? 客戶服務(wù) 管理缺乏統(tǒng)一管理、協(xié)調(diào)； 設(shè)計(jì)招標(biāo) 18 項(xiàng)目部能力不足，主要工作集中在對(duì)項(xiàng)目施工的管理，不利于公司規(guī)模的拓展 ? 在工程建設(shè)管理中更多的負(fù)責(zé)進(jìn)度管理，對(duì)成本、質(zhì)量管理責(zé)任關(guān)注及控制不足 ? 項(xiàng)目部部門沒有協(xié)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的能力，項(xiàng)目的把控與協(xié)調(diào)責(zé)任主要集中于公司高層 ? 這種項(xiàng)目組織方式導(dǎo)致公司高層的管理跨度很大，既要協(xié)調(diào)項(xiàng)目部門又要協(xié)調(diào)職能的工作，精力牽涉過大，更多管理日常工作，難以對(duì)公司戰(zhàn)略做更深入考慮 ? 高層過多介入日常運(yùn)作導(dǎo)致中、基層員工成長(zhǎng)緩慢，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作的素質(zhì)、能力不足。 培訓(xùn)缺乏針對(duì)性（考評(píng)體系流于形式是根本原因之一） 對(duì)新員工不能提供有力的培訓(xùn) 項(xiàng)目組對(duì) 7個(gè)北京典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部訪談中，明顯感覺萬(wàn)科人員素質(zhì)最高。 20:58:2420:58:2420:582/7/2023 8:58:24 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 , February 7, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 下午 8時(shí) 58分 24秒 下午 8時(shí) 58分 20:58: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 8時(shí) 58分 :58February 7, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 20:58:2420:58:2420:58Tuesday, February 7, 2023 1知人者智，自知者明。 :58:2420:58:24February 7, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年