【正文】 ? 工作經(jīng)驗：具有豐富的市場經(jīng)營經(jīng)驗，擔(dān)任過大型企業(yè)副總以上職務(wù) 5年經(jīng)驗。 ? 負責(zé)分管業(yè)務(wù)部門的工作業(yè)績達到公司的規(guī)定標準，并對這些部門的工作結(jié)果用量化的標準進行考核。 董事會的權(quán)力 13 職權(quán)內(nèi)容 董事會 1. 決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案 2. 制訂公司年度財務(wù)預(yù)算方案、決策方案 3. 制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案 4. 制訂公司增加和減少注冊資本的方案 5. 擬定公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案 6. 決定公司內(nèi)部管理機構(gòu)的設(shè)置 7. 聘任或解聘公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理及財務(wù)總監(jiān)，決定其報酬事項 8. 制訂公司的基本管理制度 9. 董事會由 ***名董事組成，董事長 ***名，副董事長 ***名 14 董事會的人員組成、資格和責(zé)任 董事會的組成和資格 董事的責(zé)任 ? 2名外部獨立董事： 外部獨立董事必須是愿意為 XX的發(fā)展作出貢獻， 在中國房地產(chǎn)行業(yè)享有一定聲望的人員或者是相關(guān)功能領(lǐng)域的專家，或者滿足 XX房地產(chǎn)公司權(quán)益所有人提出的資格要求 ? 3名內(nèi)部董事： 內(nèi)部董事可以是公司資產(chǎn)的所有者，代表公司資產(chǎn)所有人的利益，或者具有一定領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)營能力，為資產(chǎn)所有者所信賴的高層管理人員 ? 忠誠 ? 勤勉 ? 合理的謹慎和技能 ? 廣泛地吸取專家的建議 ? 對整個集團未來的發(fā)展負有首要的、不可推卸的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任 15 成立合資公司后，除嚴格按照合資公司章程，國家及監(jiān)管部門和相應(yīng)法規(guī)執(zhí)行外，董事會與公司管理層之間應(yīng)有明確的責(zé)權(quán)利分配 董事會 經(jīng)營層 責(zé)任 權(quán)力 利益 ?提供資源（資本和社會關(guān)系） ?協(xié)助管理人員發(fā)展 ?核準經(jīng)營層提供的戰(zhàn)略計劃和財務(wù)預(yù)算 ?完成業(yè)績指標 ?及時向董事會匯報 ?制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ?制定預(yù)算 ?監(jiān)控子公司戰(zhàn)略實施 ?監(jiān)控子公司財務(wù)和業(yè)務(wù)狀況 ?總經(jīng)理的任免 ?有權(quán)制定公司宏觀制度 ?要求董事會提供相應(yīng)資源 ?要求董事會給予相應(yīng)授權(quán) ?公司運營的管理權(quán)（財務(wù)、人事） ?獲取子公司運營利潤 ?獲取相應(yīng)的報酬 ?獲取個人發(fā)展機會 ?參見后面的詳細的薪酬分析 16 房地產(chǎn)公司采取總經(jīng)理負責(zé)制，總經(jīng)理和高層管理團隊之間應(yīng)有明確的責(zé)權(quán)利劃分 總經(jīng)理 副總及總監(jiān) 責(zé)任 權(quán)力 利益 房地產(chǎn)有工作職責(zé)但沒有權(quán)力劃分，參考別的公司 17 公司管理層與各職能部門的責(zé)權(quán)利分配 CXO 部門經(jīng)理 責(zé) 權(quán) 利 18 嚴格規(guī)定股東與運營團隊的關(guān)系，確保中遠房地產(chǎn)公司在有效戰(zhàn)略控制條件下，既不干涉房地產(chǎn)內(nèi)部運營，又能充分提供極大的支持 明確的層級授權(quán) 有力的支持 ?資本支持 ?品牌支持 ?人力資源支持 ?股東與運營層之間建立職業(yè)化、專業(yè)化的商務(wù)關(guān)系 ?積極尋找優(yōu)勢互補的機會 ?明晰責(zé)權(quán)利，增加透明度 19 房地產(chǎn)公司未來組織的設(shè)計總體思路 戰(zhàn)略控股 治理結(jié)構(gòu) 直線職能式組織 支持戰(zhàn)略 健全職能 中遠房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理房地產(chǎn) 房地產(chǎn)公司應(yīng)按照合資企業(yè)制度和有關(guān)法律建立公司治理結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織 在職能制的組織前提下，需要進一步健全各部門的職能 按照房地產(chǎn)公司 3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設(shè)計新的組織構(gòu)架 20 房地產(chǎn)應(yīng)沿用或加強現(xiàn)有的組織構(gòu)架 定義 直線職能制 ? 按照職能設(shè)立部門，各部門向總經(jīng)理或負責(zé)該部門的副總報告 項目部制 ? 按照每一個項目建立一個部門，實行項目經(jīng)理負責(zé)制 矩陣制 ? 是直線職能制與項目部制的組合，在項目和職能兩條線上建立 利 ? 職能清晰，各付其職 ? 柔度性 ? 既可以按照職能制進行專業(yè)管理，又可以擁有項目部制的靈活性 弊 ? 跨部門、跨職能運作較難 ? 對項目控制能力較差，項目操作中專業(yè)性難以保證 ? 需要高素質(zhì)、具有二維管理才能的優(yōu)秀管理人才 ? 有系統(tǒng)的管理體系 使用范圍 ? 適合單項目公司 ? 適合 2個以上項目相互交叉不多的公司 ? 能同時操作多個項目 ? 大型專業(yè)公司 天圖推薦 21 根據(jù)戰(zhàn)略要求與房地產(chǎn)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)在下 3年的組織結(jié)構(gòu)應(yīng)保持與加強 總經(jīng)理 營銷副總 總工程師 財務(wù)總監(jiān) 經(jīng)營部經(jīng)理 客戶服務(wù)部經(jīng)理 工程部 預(yù)算部經(jīng)理 會計部經(jīng)理 人事部經(jīng)理 總經(jīng)理助理 業(yè)務(wù)發(fā)展部經(jīng)理 管理信息部經(jīng)理 行政總監(jiān) 行政部經(jīng)理 外協(xié)專員 市場分析員 項目計劃員 工程前期專員 銷售管理員 文員 2人 9人 會計 出納 22 組織調(diào)整中部門與崗位的變動情況 部門 變動情況 具體情況 完成時間 新設(shè) 合同預(yù)算部 信息部 新設(shè) 人事部 加強 客戶服務(wù)部 加強 經(jīng)營部 加強 找地塊、前期設(shè)計、制作可行性報告等 營銷部 新設(shè) 23 增加合同預(yù)算部、信息部、營銷部的必要性 24 隨著房地產(chǎn)戰(zhàn)略的發(fā)展而逐步演變的房地產(chǎn)組織 2023年 2023年 2023年 1 項目數(shù) 項目間隔 0 組織上的配合 健全職能 2 2 1年 1年 ? 業(yè)務(wù)部門啟動并管理第二個項目 ? 轉(zhuǎn)變于其他部門 25 集團公司與物業(yè)公司內(nèi)部關(guān)系界定方法 ? 房地產(chǎn)管理委員會 房地產(chǎn)置業(yè)公司 房地產(chǎn)房地產(chǎn)管理公司 內(nèi)部核算法則 項目合同委托管理 ? 目的 – 用合同委托確定物業(yè)管理的法律地位 – 劃清工作范圍及責(zé)任 ? 內(nèi)容 – 明確管理范圍 – 確定責(zé)任、權(quán)利、義務(wù) – 確定前期介入時程及內(nèi)容 – 確定中期跟進時程及內(nèi)容 – 物業(yè)接收管理原則：按國家管理規(guī)范和標準進行接管 ? 交房時間安排計劃 ? 資料移交 ? 物業(yè)驗收、交接 – 物業(yè)交付原則：物業(yè)公司代表開發(fā)商向業(yè)主交房 ? 交付日程安排 ? 交付程序 ? 實施交付 – 物業(yè)管理內(nèi)容 – 物業(yè)委托管理收費標準及原則：物業(yè)交付業(yè)主前的收費標準、收費內(nèi)容 – 房屋維修專項基金轉(zhuǎn)到物業(yè)公司代管 – 完成合同委托轉(zhuǎn)移：合同委托方由開發(fā)商轉(zhuǎn)為業(yè)主委員會 內(nèi)部核算法則 ? 目的 – 用市場經(jīng)濟法則規(guī)范約束企業(yè)內(nèi)部行為 ? 內(nèi)容 – 明確企業(yè)管理目標 ? 經(jīng)濟指標 ? 管理指標 – 明確授權(quán) ? 管理授權(quán) ? 財務(wù)授權(quán) ? 人事授權(quán) – 內(nèi)部資產(chǎn)核算原則 ? 資產(chǎn)性質(zhì)核定 ? 資產(chǎn)劃撥程序及規(guī)定 ? 資產(chǎn)占用費核算原則 – 內(nèi)部收費核算原則 ? 物業(yè)使用按規(guī)定收費 ? 物資、人力有償使用 ? 工程遺留問題 在物業(yè)公司能承擔(dān)的前提下，實行合同委托 對外工作聯(lián)系接口 ? 目的 – 明確各部門溝通渠道，加強信息交流，增強協(xié)作能力，接受集團管理指導(dǎo)。 ? 內(nèi)容 – 資產(chǎn)、資金管理：財務(wù)部 – 工程問題 ? 上接口：公司管理部 ? 下接口：物管處工程部 – 投訴 ? 上接口：公司管理部品質(zhì)管理 下接口：物管處 客戶部 指揮中心 ? 投訴分類傳遞 ? 內(nèi)部事務(wù)：行政人事部 ? 物業(yè)使用及經(jīng)營：經(jīng)營發(fā)展部 投訴 無效投訴 有效投訴 ? 情況不實 ? 投訴內(nèi)容超范圍 ? 法規(guī)限定外事務(wù) 物業(yè)服務(wù)缺陷 非物業(yè)服務(wù)缺陷 ? 產(chǎn)品品質(zhì)問題 ? 工程遺留問題 ? 配套設(shè)施問題 ? 銷售承諾問題 上述投訴由物業(yè)公司轉(zhuǎn)相應(yīng)部門 26 目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略基本上可以分為項目串聯(lián)式運作和項目并 聯(lián)式運作兩種思路 項目串聯(lián)式運作 ? 一段時間內(nèi)公司主要精力集中在一個項目上 ? 一般取得大面積土地，連片、分期開發(fā) ? 在前一項目開發(fā)完成或者開發(fā)到一定階段時，開始滾動開發(fā)新的項目 項目并聯(lián)式運作 描述 ? 公司同時開發(fā)和運作多個房地產(chǎn)項目 ? 各個項目處于不同的區(qū)域市場 ? 各個項目的運作并行獨立，自成體系 ? 組織結(jié)構(gòu)相對簡單，整個公司一般以項目公司的形式存在 ? 更多強調(diào)自主開發(fā) ? 各項職能的工作方向明確簡單（單一項目） 特點 ? 除了常規(guī)的公司組織結(jié)構(gòu)，同時各個項目都成為獨立的項目公司或者項目部 ? 更多強調(diào)與其它企業(yè)合作開發(fā)，成立獨立的項目董事會 ? 各個項目組織的職能設(shè)置相對重合，同時總部的職能設(shè)置需要同時支撐多個項目的發(fā)展 ? 重慶龍湖 例子 ? 北京萬通 ? 中宏天 27 從房地產(chǎn)的資金實力及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略上出發(fā)，房地產(chǎn)未來 3年采用項目串聯(lián)式的運作方式進行資產(chǎn)的穩(wěn)步擴張，這種運作方式也更適合房地產(chǎn)現(xiàn)有的組織基礎(chǔ)