【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 各案房型面積分析 樓盤(pán)名 黃金花園 齊魯紡織城 美墅城邦 1 房 / 7779 ㎡ / 2 房 80107 ㎡ 9199 ㎡ / 3 房 120168 ㎡ / / 4 房 148 ㎡ / / 聯(lián)排 / / 150200 ㎡ 雙拼 / / 227270 ㎡ 獨(dú)棟 / / 340450㎡，兩幢 1000 ㎡ 分析： ? 區(qū)域內(nèi)房型面積涵蓋 77168 ㎡，一房至四房齊全。為購(gòu)房者提供充足的選擇余地。 ? 從房間內(nèi)部功能布局的角度來(lái)看，無(wú)論是別墅項(xiàng)目“美墅城邦”還是綜合項(xiàng)目“齊魯紡織城”均設(shè) 置為常規(guī)戶(hù)型，無(wú)亮點(diǎn)之處。 ? 各案主力總價(jià)分析 樓盤(pán)名 主力總價(jià)（萬(wàn)元） 黃金花園 2025 齊魯紡織城一期 1315 美墅城邦 雙拼： 8793，獨(dú)棟： 180200 分析： ? 板塊內(nèi)主力總價(jià)范圍為 13200 萬(wàn)元不等，云集不同階層的客戶(hù)，因此居住、投資、度假，各種置業(yè)目的也各不相同。 第 20 頁(yè) ? 各案去化情況分析 樓盤(pán)名 總面積 未上市體量 開(kāi)盤(pán)日期 去化率 月去化面積 黃金花園 萬(wàn)㎡ 約 3 萬(wàn) ㎡ 06 年 3 月 60% 約 萬(wàn) ㎡ 齊魯紡織城一期 13 萬(wàn)㎡ 約 7萬(wàn) ㎡（二期） 05 年中旬 90% 約 萬(wàn) ㎡ 美墅城邦 萬(wàn)㎡ 約 萬(wàn) ㎡ 04 年 7 月 60% 約 萬(wàn) ㎡ 注：月去化面積統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間為 2020 年 12 月 分析： ? 從上表來(lái)看，“黃金花園”的 萬(wàn)㎡，“齊魯紡織城”的 20 萬(wàn)㎡均為高密當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的樓盤(pán)。開(kāi)發(fā)區(qū)是高密市場(chǎng)大盤(pán)、名盤(pán)相對(duì)集中的區(qū)域。 ? 從開(kāi)發(fā)時(shí)序來(lái)看，三例樓盤(pán)的上市時(shí)間間隔大約在一年左右，避免了各產(chǎn)品集中上市帶來(lái)的銷(xiāo)售壓力。 ? 各案的銷(xiāo)售情況各不相同，“齊魯紡織城”開(kāi)盤(pán)以來(lái)，去化速度穩(wěn)定。該案獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)背景為樓盤(pán)籠絡(luò)了一定數(shù)量的特定客源，而別墅個(gè)案“美墅 城邦”銷(xiāo)售狀況不容樂(lè)觀，首批即推出小區(qū)位置最佳的臨湖景觀單元未能獲得市場(chǎng)的認(rèn)同，后期銷(xiāo)售壓力大。 第 21 頁(yè) 南湖板塊市場(chǎng)分析 ? 產(chǎn)品狀況分析 樓盤(pán)名 物業(yè)類(lèi)型 密水馨苑 多層、小高層 孚日麗都 小高層（酒店式公寓）、多層、 湖濱花園 多層、小高層 分析： ? 南湖板塊各樓盤(pán)幾乎均規(guī)劃為以多層為主的多層、小高層混合型社區(qū)。 ? 從社區(qū)規(guī)劃來(lái)看，小區(qū)最北端房源一般安排 11 層左右的小高層產(chǎn)品，主要配合政府拿地 的容積率指標(biāo)。 ? “孚日麗都”規(guī)劃有酒店式公寓產(chǎn)品，屬于目前市場(chǎng)中的空白點(diǎn)。且小區(qū)內(nèi)部另帶有四星級(jí)酒 店。這無(wú)疑將大大改善目前高密當(dāng)?shù)刂懈邫n賓館匱乏的現(xiàn)狀。該案的酒店式公寓目前暫未對(duì)外銷(xiāo)售。 ? 市場(chǎng)價(jià)格分析 樓盤(pán)名 均價(jià)（元 /㎡） 密水馨苑 1600 孚日麗都 16001800 湖濱花園 1700 分析： ? 區(qū)域內(nèi)各樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)集中在 16001800 元 /㎡之間，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。 ? 即將開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的“孚日麗都”酒店式公寓有望依靠自身產(chǎn)品方面的突破吸引全市客戶(hù)的關(guān)注，從而拉高區(qū)域價(jià)格。 ? 各案房型面積分析 樓盤(pán)名 密水馨苑 孚日麗都 湖濱花園 1 房 / 7681 ㎡ / 2 房 95 ㎡ 88118 ㎡ 8588 ㎡ 3 房 105160 ㎡ 123145 ㎡ 125 ㎡ 4 房 179 ㎡ / / 第 22 頁(yè) 分析： ? 只有“孚日麗都”規(guī)劃設(shè)計(jì) 1 房房型，該案與“密水馨苑”房型較為齊全，房型面積跨度大，能夠滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的置業(yè)需求。 ? “密水馨苑”在房型設(shè)計(jì)中加入了“小 3 房”的概念，最小 3 房面積為 105㎡，此類(lèi)戶(hù)型設(shè)計(jì)在老城區(qū)中較為多見(jiàn)。 ? “湖濱花園”有半數(shù)房源對(duì)青科大教職員工定向銷(xiāo)售，因而房型面積跨度有限，無(wú)特色房型。 ? 各案主力總價(jià)分析 分析： ? 板塊內(nèi)主力總價(jià)范圍在 1520 萬(wàn)元之間。 ? “密水馨苑”由于有 180 ㎡左右的四房設(shè)置，導(dǎo)致該案的總價(jià)跨度大，四房的總價(jià)普遍達(dá)到 25 萬(wàn)元 /套，物業(yè)舒適度高，針對(duì)居住人口較多的三代同堂客戶(hù) 。 ? 各案去化情況分析 樓盤(pán)名 總面積 未上市體量 開(kāi)盤(pán)日期 去化率 月去化面積 密水馨苑 7 萬(wàn)㎡ 0 萬(wàn)㎡ 2020 年 3 月 50% 萬(wàn)㎡ 孚日麗都 4 萬(wàn)㎡ 約 2 萬(wàn)㎡ 2020 年 3（酒店式公寓 2020 年12 月） 60% 萬(wàn)㎡ 湖濱花園 22 萬(wàn)㎡ 10 萬(wàn)㎡ 2020 年 6 月 20％ 注：月去化面積統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間為 2020 年 12 月 分析： ? 目前該區(qū)域在售的主要樓盤(pán)月去化面積保持在 萬(wàn) ㎡之間。 ? 該區(qū)域主要的在首樓盤(pán)均為 2020 年 3 月之后上市的個(gè)案，后市供應(yīng)充足，將對(duì)本項(xiàng)目后期上市形成客戶(hù)攔截 。 樓盤(pán)名 主力總價(jià)（萬(wàn)元） 密水馨苑 1525 孚日麗都 1520 湖 濱花園 1520 第 23 頁(yè) ? 該區(qū)域各樓盤(pán)去化速度穩(wěn)定。相比開(kāi)發(fā)區(qū)，該區(qū)域距離市中心的直線(xiàn)距離具有優(yōu)勢(shì)。 ? “孚日麗都”四星級(jí)酒店投入運(yùn)營(yíng)之后，將有望提升區(qū)域的客戶(hù)認(rèn)知度，為區(qū)域進(jìn)一步導(dǎo)入客源創(chuàng)造可能。 老城區(qū)板塊市場(chǎng)分析 ? 產(chǎn)品狀況分析 樓盤(pán)名 物業(yè)類(lèi)型 金都花園 多層 廣安盛世 麗馨苑 多層 翠竹苑 多層 康馨家園 多層 城嘉綠洲凰庭 多層 天和家和 多層、小高層 菲達(dá)名都 多層 分析： ? 老城區(qū)板塊各樓盤(pán)幾乎全部規(guī)劃為純多層社區(qū)。 ? “城嘉綠洲凰庭”為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)最高的項(xiàng)目，不僅在外立面風(fēng)格方面有所創(chuàng)新，在小區(qū)整體規(guī)劃、內(nèi)部景觀營(yíng)造方面在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)也屬翹楚。 ? 市場(chǎng)價(jià)格分析 樓盤(pán)名 均價(jià)（元 /㎡） 金都花園 1748 廣安盛世麗馨苑 1688 翠竹苑 1678 康馨家園 1650 城嘉綠洲凰庭 2100 天和家和 1868 菲達(dá)名都 1850 分析： ? 區(qū)域內(nèi)各樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)集中在 16502100 元 /㎡之間，樓盤(pán)間參差不齊的品質(zhì)決定了售價(jià)方面的落差。 第 24 頁(yè) ? 各案房型面積分析 樓盤(pán)名 翠竹苑 天和家 和 金都花園 廣安盛世麗馨苑 菲達(dá)名都 城嘉綠 洲凰庭 康馨家園 1 房 / 62 38 / / / / 2 房 8081 ㎡ 91104 7681 9397 82102 80110 8588 3 房 95 ㎡ 136 94 123136 119137 135170 125 4 房 / 186 / / / / / 分析： ? “天和家和 ”、“金都花園”規(guī)劃設(shè)計(jì) 1 房房型，其中“金都花園” 1 房面積僅 38 ㎡，是高密市場(chǎng)中較為罕見(jiàn)的小戶(hù)型產(chǎn)品 。 ? “小 3 房”的設(shè)置在“翠竹苑”、“金都花園”中頻繁出現(xiàn)，三房面積均不足 100 ㎡。 結(jié)合前文南湖板塊描述，可見(jiàn)此類(lèi)戶(hù)型設(shè)計(jì)較為迎合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的客戶(hù)需求。 ? 各案主力總價(jià)分析 分析： ? 板塊內(nèi)主力總 價(jià)范圍在 1325 萬(wàn)元之間。 ? 由于產(chǎn)品品質(zhì)層次不齊、客戶(hù)定位各不相同，區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)的總價(jià)也拉開(kāi)了較大差距。最低總價(jià) 6 萬(wàn)元，最高總價(jià) 35 萬(wàn)元。 ? 區(qū)域單價(jià)最高的“城嘉綠洲凰庭”以及設(shè)置舒適型房源的“天和家和”共同把持著區(qū)域的最高總價(jià)。而其余樓盤(pán)由于互相間存在激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，總價(jià)段保持在 1520 萬(wàn)的共性區(qū)間內(nèi)。 樓盤(pán)名 主力總價(jià)（萬(wàn)元） 金都花園 616 廣安盛世麗馨苑 1520 翠竹苑 1315 康馨家園 1520 城嘉綠洲凰庭 1735 天和家和 1134 菲達(dá)名都 1525 單位：㎡ 第 25 頁(yè) ? 各案去化情況分析 樓盤(pán)名 總面積 未上市體量 開(kāi)盤(pán)日期 去化率 月去化面積 金都花園 4 萬(wàn)㎡ 0 萬(wàn)㎡ 2020 年 11 月 10% 萬(wàn)㎡ 廣安盛世麗馨苑 2 萬(wàn)㎡ 0 萬(wàn)㎡ 2020 年 5 月 70% 萬(wàn)㎡ 翠竹苑 1 萬(wàn)㎡ 1 萬(wàn)㎡ 2020 年 4 月 0％ 0 萬(wàn)㎡ 康馨家園 萬(wàn)㎡ 0 萬(wàn)㎡ 2020 年 5 月 80％ 萬(wàn)㎡ 城嘉綠洲凰庭 4 萬(wàn)㎡ 2 萬(wàn)㎡ 2020 年 10 月 50％ 萬(wàn)㎡ 天和家和 3 萬(wàn)㎡ 3 萬(wàn)㎡ 2020 年 2 月 0％ 0 萬(wàn)㎡ 菲達(dá)名都 5 萬(wàn)㎡ 2 萬(wàn)㎡ 2020 年 9 月 66％ 萬(wàn)㎡ 注：月去化面積統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間為 2020 年 12 月 分析： ? 目前該區(qū)域在售的主要樓盤(pán)月去化面積基本保持在 萬(wàn) ㎡之間。 ? 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目均為 5 萬(wàn)㎡以下體量的小項(xiàng) 目，社區(qū)規(guī)模先天條件不足，但部分個(gè)案如“城嘉綠洲凰庭”通過(guò)后期開(kāi)發(fā)商的有機(jī)、合理規(guī)劃，成功塑造區(qū)域價(jià)格標(biāo)竿樓盤(pán)。 ? 該區(qū)域主要的在首樓盤(pán)均為 2020 年 5 月之后上市個(gè)案或預(yù)售新盤(pán)，后市供應(yīng)充足 。 ? 該區(qū)域的市場(chǎng)接受度較高，相比本案所在的開(kāi)發(fā)區(qū)，該區(qū)域的各項(xiàng)生活配套設(shè)施業(yè)已成熟、商業(yè)氛圍濃郁、人氣旺盛。 城北板塊市場(chǎng)分析 城東板塊由于受到政府規(guī)劃和板塊自身特點(diǎn)等因素影響，開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚，目前該區(qū)域的樓盤(pán)普遍較低，均價(jià)在 14001500 元 /㎡左右， 究其原因主要有： ? 城北區(qū)在心理感覺(jué)上讓人覺(jué)得比較遠(yuǎn)， 特別是提到經(jīng)濟(jì)，消費(fèi)者就覺(jué)得那離市中心太遠(yuǎn)。 ? 城北區(qū)域樓盤(pán)整體開(kāi)發(fā)較晚，而且缺乏高品質(zhì)的樓盤(pán)，消費(fèi)者對(duì)其關(guān)注度不高。 ? 城北片區(qū)主要以工業(yè)為主，在生活、教育、商貿(mào)等公共設(shè)施配套方面不夠完善。 ? 周邊整體環(huán)境不夠理想。 ? 治安混亂、居住環(huán)境不佳。 第 26 頁(yè) ? 成片未改造平房以及農(nóng)用地，影響視覺(jué)環(huán)境，整體區(qū)域檔次降低。 ? 當(dāng)?shù)仫L(fēng)水講求“北貧南貴”，另外，從迷信角度當(dāng)?shù)匕傩沼X(jué)得北面運(yùn)“背” ? 以本次主要市調(diào)的新新家園為例： 樓盤(pán)名 東方花園 物業(yè)類(lèi)型 多層 均價(jià)（元 /㎡） 14001500 面積范圍（㎡） 1R： 7380， 2R： 95， 3R:130175 主力總價(jià)（萬(wàn)元） 1125 總規(guī)模（萬(wàn) ㎡ ） 12 潛在供應(yīng)（萬(wàn) ㎡ ） 3 開(kāi)盤(pán)日期 2020 年 2 月 去化率（ %） 30 月去化面積（萬(wàn) ㎡ ） 注：月去化面積統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間為 2020 年 12 月 ? 由于存在大量閑置土地，北部區(qū)域樓盤(pán)普遍規(guī)模較大，多在 10 萬(wàn)㎡以上。 ? 房型設(shè)置方面，為試探市場(chǎng)，往往從一房至四房設(shè)置比較全面。 ? 缺乏足夠的客戶(hù)認(rèn)知度，該區(qū)域樓盤(pán)的銷(xiāo)售周期往往比其余區(qū)域樓盤(pán)的長(zhǎng)。月去化 1 萬(wàn)㎡左右。 高密市場(chǎng)在售物業(yè)類(lèi)型淺析 ? 產(chǎn)品描述 目前高密市場(chǎng) 在售樓盤(pán)約 20 個(gè)左右，大多數(shù)樓盤(pán)規(guī)劃為純多層社區(qū)、多層為主加少量小高層社區(qū)，而純別墅樓盤(pán)僅“膠河花園”一例，市場(chǎng)出現(xiàn)如此單一產(chǎn)品格局主要源于政府在用地指標(biāo)方面僅三條規(guī)定： 住宅容積率上限 多層為主導(dǎo) 少量小高層 樓棟距 倍 綠化率≥ 35％ 第 27 頁(yè) ? 產(chǎn)品份額 根據(jù)對(duì)高密整體市場(chǎng)在售樓盤(pán)的統(tǒng)計(jì)和調(diào)研，大多數(shù)樓盤(pán)以純多層社區(qū)出現(xiàn)，以“多 層＋小高層”出現(xiàn)的混合型小區(qū)，很大程度上是發(fā)展商為作足容積率而出現(xiàn)的產(chǎn)物。目前市場(chǎng)上多層的供應(yīng)比例占到了 85%以上，小高層僅占到 14%，而別墅則不到 1%。 ? 產(chǎn)品特質(zhì) ? 產(chǎn)品接受度 產(chǎn)品類(lèi)型 多層 小高 別墅 市場(chǎng)接受度 ★★★★☆ ★★★☆☆ ★★☆☆☆ 多層： ? 由于需求大都來(lái)源于本區(qū)域，而區(qū)域客戶(hù)較偏好樓層較低的多層住宅，習(xí)慣于2－ 3 層的居住生活，對(duì)于高樓層建筑的抗性較大，故區(qū)域 5 層設(shè)計(jì)的多層建筑多層： 85％ 小高： 14％ 別墅： 1％ 多層 小高 別墅 ? 以 5 層樓居多 ? 多帶半地下室 —儲(chǔ)藏室 ? 運(yùn)用墻體保溫材料 ? 戶(hù)型面積較大 ? 錯(cuò)層設(shè)計(jì)普遍 ? 附加值加較高－免電梯費(fèi)等，但存在隱患 ? 僅一例項(xiàng)目，市場(chǎng)尚未啟動(dòng) ? 膠河花園產(chǎn)品力較薄弱，未 能形成市場(chǎng)共鳴 第 28 頁(yè) 市場(chǎng)認(rèn)可度較高。 ? 區(qū)域客戶(hù)較偏好于儲(chǔ)藏室功能的設(shè)置，主要用于擺放電動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)等交通工具以及雜物，而