【文章內(nèi)容簡介】 ? 各案房型面積分析 樓盤名 黃金花園 齊魯紡織城 美墅城邦 1 房 / 7779 ㎡ / 2 房 80107 ㎡ 9199 ㎡ / 3 房 120168 ㎡ / / 4 房 148 ㎡ / / 聯(lián)排 / / 150200 ㎡ 雙拼 / / 227270 ㎡ 獨棟 / / 340450㎡，兩幢 1000 ㎡ 分析： ? 區(qū)域內(nèi)房型面積涵蓋 77168 ㎡，一房至四房齊全。為購房者提供充足的選擇余地。 ? 從房間內(nèi)部功能布局的角度來看，無論是別墅項目“美墅城邦”還是綜合項目“齊魯紡織城”均設(shè) 置為常規(guī)戶型，無亮點之處。 ? 各案主力總價分析 樓盤名 主力總價（萬元） 黃金花園 2025 齊魯紡織城一期 1315 美墅城邦 雙拼： 8793，獨棟： 180200 分析： ? 板塊內(nèi)主力總價范圍為 13200 萬元不等，云集不同階層的客戶，因此居住、投資、度假，各種置業(yè)目的也各不相同。 第 20 頁 ? 各案去化情況分析 樓盤名 總面積 未上市體量 開盤日期 去化率 月去化面積 黃金花園 萬㎡ 約 3 萬 ㎡ 06 年 3 月 60% 約 萬 ㎡ 齊魯紡織城一期 13 萬㎡ 約 7萬 ㎡（二期） 05 年中旬 90% 約 萬 ㎡ 美墅城邦 萬㎡ 約 萬 ㎡ 04 年 7 月 60% 約 萬 ㎡ 注：月去化面積統(tǒng)計截止時間為 2020 年 12 月 分析： ? 從上表來看，“黃金花園”的 萬㎡，“齊魯紡織城”的 20 萬㎡均為高密當?shù)匾?guī)模較大的樓盤。開發(fā)區(qū)是高密市場大盤、名盤相對集中的區(qū)域。 ? 從開發(fā)時序來看，三例樓盤的上市時間間隔大約在一年左右，避免了各產(chǎn)品集中上市帶來的銷售壓力。 ? 各案的銷售情況各不相同，“齊魯紡織城”開盤以來，去化速度穩(wěn)定。該案獨特的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟背景為樓盤籠絡(luò)了一定數(shù)量的特定客源，而別墅個案“美墅 城邦”銷售狀況不容樂觀，首批即推出小區(qū)位置最佳的臨湖景觀單元未能獲得市場的認同，后期銷售壓力大。 第 21 頁 南湖板塊市場分析 ? 產(chǎn)品狀況分析 樓盤名 物業(yè)類型 密水馨苑 多層、小高層 孚日麗都 小高層（酒店式公寓）、多層、 湖濱花園 多層、小高層 分析： ? 南湖板塊各樓盤幾乎均規(guī)劃為以多層為主的多層、小高層混合型社區(qū)。 ? 從社區(qū)規(guī)劃來看，小區(qū)最北端房源一般安排 11 層左右的小高層產(chǎn)品，主要配合政府拿地 的容積率指標。 ? “孚日麗都”規(guī)劃有酒店式公寓產(chǎn)品，屬于目前市場中的空白點。且小區(qū)內(nèi)部另帶有四星級酒 店。這無疑將大大改善目前高密當?shù)刂懈邫n賓館匱乏的現(xiàn)狀。該案的酒店式公寓目前暫未對外銷售。 ? 市場價格分析 樓盤名 均價（元 /㎡） 密水馨苑 1600 孚日麗都 16001800 湖濱花園 1700 分析： ? 區(qū)域內(nèi)各樓盤的銷售均價集中在 16001800 元 /㎡之間，同質(zhì)化競爭嚴重。 ? 即將開盤銷售的“孚日麗都”酒店式公寓有望依靠自身產(chǎn)品方面的突破吸引全市客戶的關(guān)注，從而拉高區(qū)域價格。 ? 各案房型面積分析 樓盤名 密水馨苑 孚日麗都 湖濱花園 1 房 / 7681 ㎡ / 2 房 95 ㎡ 88118 ㎡ 8588 ㎡ 3 房 105160 ㎡ 123145 ㎡ 125 ㎡ 4 房 179 ㎡ / / 第 22 頁 分析： ? 只有“孚日麗都”規(guī)劃設(shè)計 1 房房型，該案與“密水馨苑”房型較為齊全，房型面積跨度大，能夠滿足不同消費者的置業(yè)需求。 ? “密水馨苑”在房型設(shè)計中加入了“小 3 房”的概念，最小 3 房面積為 105㎡，此類戶型設(shè)計在老城區(qū)中較為多見。 ? “湖濱花園”有半數(shù)房源對青科大教職員工定向銷售，因而房型面積跨度有限，無特色房型。 ? 各案主力總價分析 分析： ? 板塊內(nèi)主力總價范圍在 1520 萬元之間。 ? “密水馨苑”由于有 180 ㎡左右的四房設(shè)置，導(dǎo)致該案的總價跨度大，四房的總價普遍達到 25 萬元 /套，物業(yè)舒適度高，針對居住人口較多的三代同堂客戶 。 ? 各案去化情況分析 樓盤名 總面積 未上市體量 開盤日期 去化率 月去化面積 密水馨苑 7 萬㎡ 0 萬㎡ 2020 年 3 月 50% 萬㎡ 孚日麗都 4 萬㎡ 約 2 萬㎡ 2020 年 3（酒店式公寓 2020 年12 月） 60% 萬㎡ 湖濱花園 22 萬㎡ 10 萬㎡ 2020 年 6 月 20％ 注：月去化面積統(tǒng)計截止時間為 2020 年 12 月 分析： ? 目前該區(qū)域在售的主要樓盤月去化面積保持在 萬 ㎡之間。 ? 該區(qū)域主要的在首樓盤均為 2020 年 3 月之后上市的個案，后市供應(yīng)充足，將對本項目后期上市形成客戶攔截 。 樓盤名 主力總價（萬元） 密水馨苑 1525 孚日麗都 1520 湖 濱花園 1520 第 23 頁 ? 該區(qū)域各樓盤去化速度穩(wěn)定。相比開發(fā)區(qū)，該區(qū)域距離市中心的直線距離具有優(yōu)勢。 ? “孚日麗都”四星級酒店投入運營之后，將有望提升區(qū)域的客戶認知度，為區(qū)域進一步導(dǎo)入客源創(chuàng)造可能。 老城區(qū)板塊市場分析 ? 產(chǎn)品狀況分析 樓盤名 物業(yè)類型 金都花園 多層 廣安盛世 麗馨苑 多層 翠竹苑 多層 康馨家園 多層 城嘉綠洲凰庭 多層 天和家和 多層、小高層 菲達名都 多層 分析： ? 老城區(qū)板塊各樓盤幾乎全部規(guī)劃為純多層社區(qū)。 ? “城嘉綠洲凰庭”為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)最高的項目，不僅在外立面風格方面有所創(chuàng)新，在小區(qū)整體規(guī)劃、內(nèi)部景觀營造方面在區(qū)域市場內(nèi)也屬翹楚。 ? 市場價格分析 樓盤名 均價（元 /㎡） 金都花園 1748 廣安盛世麗馨苑 1688 翠竹苑 1678 康馨家園 1650 城嘉綠洲凰庭 2100 天和家和 1868 菲達名都 1850 分析： ? 區(qū)域內(nèi)各樓盤的銷售均價集中在 16502100 元 /㎡之間，樓盤間參差不齊的品質(zhì)決定了售價方面的落差。 第 24 頁 ? 各案房型面積分析 樓盤名 翠竹苑 天和家 和 金都花園 廣安盛世麗馨苑 菲達名都 城嘉綠 洲凰庭 康馨家園 1 房 / 62 38 / / / / 2 房 8081 ㎡ 91104 7681 9397 82102 80110 8588 3 房 95 ㎡ 136 94 123136 119137 135170 125 4 房 / 186 / / / / / 分析： ? “天和家和 ”、“金都花園”規(guī)劃設(shè)計 1 房房型，其中“金都花園” 1 房面積僅 38 ㎡，是高密市場中較為罕見的小戶型產(chǎn)品 。 ? “小 3 房”的設(shè)置在“翠竹苑”、“金都花園”中頻繁出現(xiàn)，三房面積均不足 100 ㎡。 結(jié)合前文南湖板塊描述，可見此類戶型設(shè)計較為迎合當?shù)厥袌龅目蛻粜枨蟆? ? 各案主力總價分析 分析： ? 板塊內(nèi)主力總 價范圍在 1325 萬元之間。 ? 由于產(chǎn)品品質(zhì)層次不齊、客戶定位各不相同，區(qū)域內(nèi)在售樓盤的總價也拉開了較大差距。最低總價 6 萬元，最高總價 35 萬元。 ? 區(qū)域單價最高的“城嘉綠洲凰庭”以及設(shè)置舒適型房源的“天和家和”共同把持著區(qū)域的最高總價。而其余樓盤由于互相間存在激烈的同質(zhì)化競爭，總價段保持在 1520 萬的共性區(qū)間內(nèi)。 樓盤名 主力總價（萬元） 金都花園 616 廣安盛世麗馨苑 1520 翠竹苑 1315 康馨家園 1520 城嘉綠洲凰庭 1735 天和家和 1134 菲達名都 1525 單位：㎡ 第 25 頁 ? 各案去化情況分析 樓盤名 總面積 未上市體量 開盤日期 去化率 月去化面積 金都花園 4 萬㎡ 0 萬㎡ 2020 年 11 月 10% 萬㎡ 廣安盛世麗馨苑 2 萬㎡ 0 萬㎡ 2020 年 5 月 70% 萬㎡ 翠竹苑 1 萬㎡ 1 萬㎡ 2020 年 4 月 0％ 0 萬㎡ 康馨家園 萬㎡ 0 萬㎡ 2020 年 5 月 80％ 萬㎡ 城嘉綠洲凰庭 4 萬㎡ 2 萬㎡ 2020 年 10 月 50％ 萬㎡ 天和家和 3 萬㎡ 3 萬㎡ 2020 年 2 月 0％ 0 萬㎡ 菲達名都 5 萬㎡ 2 萬㎡ 2020 年 9 月 66％ 萬㎡ 注：月去化面積統(tǒng)計截止時間為 2020 年 12 月 分析： ? 目前該區(qū)域在售的主要樓盤月去化面積基本保持在 萬 ㎡之間。 ? 區(qū)域內(nèi)在售項目均為 5 萬㎡以下體量的小項 目，社區(qū)規(guī)模先天條件不足，但部分個案如“城嘉綠洲凰庭”通過后期開發(fā)商的有機、合理規(guī)劃，成功塑造區(qū)域價格標竿樓盤。 ? 該區(qū)域主要的在首樓盤均為 2020 年 5 月之后上市個案或預(yù)售新盤，后市供應(yīng)充足 。 ? 該區(qū)域的市場接受度較高，相比本案所在的開發(fā)區(qū)，該區(qū)域的各項生活配套設(shè)施業(yè)已成熟、商業(yè)氛圍濃郁、人氣旺盛。 城北板塊市場分析 城東板塊由于受到政府規(guī)劃和板塊自身特點等因素影響，開發(fā)時間較晚，目前該區(qū)域的樓盤普遍較低，均價在 14001500 元 /㎡左右， 究其原因主要有： ? 城北區(qū)在心理感覺上讓人覺得比較遠， 特別是提到經(jīng)濟，消費者就覺得那離市中心太遠。 ? 城北區(qū)域樓盤整體開發(fā)較晚，而且缺乏高品質(zhì)的樓盤，消費者對其關(guān)注度不高。 ? 城北片區(qū)主要以工業(yè)為主，在生活、教育、商貿(mào)等公共設(shè)施配套方面不夠完善。 ? 周邊整體環(huán)境不夠理想。 ? 治安混亂、居住環(huán)境不佳。 第 26 頁 ? 成片未改造平房以及農(nóng)用地，影響視覺環(huán)境，整體區(qū)域檔次降低。 ? 當?shù)仫L水講求“北貧南貴”，另外，從迷信角度當?shù)匕傩沼X得北面運“背” ? 以本次主要市調(diào)的新新家園為例： 樓盤名 東方花園 物業(yè)類型 多層 均價（元 /㎡） 14001500 面積范圍（㎡） 1R： 7380， 2R： 95， 3R:130175 主力總價（萬元） 1125 總規(guī)模（萬 ㎡ ） 12 潛在供應(yīng)（萬 ㎡ ） 3 開盤日期 2020 年 2 月 去化率（ %） 30 月去化面積（萬 ㎡ ） 注：月去化面積統(tǒng)計截止時間為 2020 年 12 月 ? 由于存在大量閑置土地，北部區(qū)域樓盤普遍規(guī)模較大，多在 10 萬㎡以上。 ? 房型設(shè)置方面，為試探市場，往往從一房至四房設(shè)置比較全面。 ? 缺乏足夠的客戶認知度，該區(qū)域樓盤的銷售周期往往比其余區(qū)域樓盤的長。月去化 1 萬㎡左右。 高密市場在售物業(yè)類型淺析 ? 產(chǎn)品描述 目前高密市場 在售樓盤約 20 個左右，大多數(shù)樓盤規(guī)劃為純多層社區(qū)、多層為主加少量小高層社區(qū)，而純別墅樓盤僅“膠河花園”一例，市場出現(xiàn)如此單一產(chǎn)品格局主要源于政府在用地指標方面僅三條規(guī)定： 住宅容積率上限 多層為主導(dǎo) 少量小高層 樓棟距 倍 綠化率≥ 35％ 第 27 頁 ? 產(chǎn)品份額 根據(jù)對高密整體市場在售樓盤的統(tǒng)計和調(diào)研，大多數(shù)樓盤以純多層社區(qū)出現(xiàn)，以“多 層＋小高層”出現(xiàn)的混合型小區(qū)，很大程度上是發(fā)展商為作足容積率而出現(xiàn)的產(chǎn)物。目前市場上多層的供應(yīng)比例占到了 85%以上，小高層僅占到 14%，而別墅則不到 1%。 ? 產(chǎn)品特質(zhì) ? 產(chǎn)品接受度 產(chǎn)品類型 多層 小高 別墅 市場接受度 ★★★★☆ ★★★☆☆ ★★☆☆☆ 多層： ? 由于需求大都來源于本區(qū)域，而區(qū)域客戶較偏好樓層較低的多層住宅，習(xí)慣于2－ 3 層的居住生活，對于高樓層建筑的抗性較大，故區(qū)域 5 層設(shè)計的多層建筑多層： 85％ 小高： 14％ 別墅： 1％ 多層 小高 別墅 ? 以 5 層樓居多 ? 多帶半地下室 —儲藏室 ? 運用墻體保溫材料 ? 戶型面積較大 ? 錯層設(shè)計普遍 ? 附加值加較高－免電梯費等，但存在隱患 ? 僅一例項目，市場尚未啟動 ? 膠河花園產(chǎn)品力較薄弱，未 能形成市場共鳴 第 28 頁 市場認可度較高。 ? 區(qū)域客戶較偏好于儲藏室功能的設(shè)置，主要用于擺放電動車、摩托車等交通工具以及雜物，而