【正文】 低密度住宅 150250 ㎡ 多層 /小高層公寓 1R： 4050 ㎡ 2R： 7085 ㎡ 3R： 95115 ㎡ 商業(yè)配套設(shè)施 根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃具體面積 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新 當(dāng)前高密市住宅市場產(chǎn)品類型單一（多層為主力，小高層為輔）；產(chǎn)品品質(zhì)一般，處于價格競爭的低層次競爭。對于期房來說，項(xiàng)目包裝和營銷策劃顯得更為重要。 ? 項(xiàng)目的品質(zhì)感即來自于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 等硬件，也體現(xiàn)于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。其中本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢在于規(guī)模優(yōu)勢，黃金花園的地理位置較本案略好，而美墅城邦的景觀環(huán)境較本項(xiàng)目好。 ? 通過本項(xiàng)目的房型設(shè)計、景觀設(shè)計、 商業(yè)設(shè)計等因素提升樓盤整體品質(zhì)，營造高級社區(qū)生活環(huán)境，開創(chuàng)搶占市場高地的機(jī)會。 小面積房型在市場所占份額較少。 綜上，高密房產(chǎn)市場的對三種不同物業(yè)類型的消費(fèi)特征呈紡錘型，多層住宅由于占據(jù)龐大的市場份額以及符合區(qū)域客戶的居住偏好而成為是消 費(fèi)的首選，小高層則其次。 ? 產(chǎn)品特質(zhì) ? 產(chǎn)品接受度 產(chǎn)品類型 多層 小高 別墅 市場接受度 ★★★★☆ ★★★☆☆ ★★☆☆☆ 多層： ? 由于需求大都來源于本區(qū)域，而區(qū)域客戶較偏好樓層較低的多層住宅，習(xí)慣于2－ 3 層的居住生活，對于高樓層建筑的抗性較大，故區(qū)域 5 層設(shè)計的多層建筑多層： 85％ 小高： 14％ 別墅： 1％ 多層 小高 別墅 ? 以 5 層樓居多 ? 多帶半地下室 —儲藏室 ? 運(yùn)用墻體保溫材料 ? 戶型面積較大 ? 錯層設(shè)計普遍 ? 附加值加較高－免電梯費(fèi)等，但存在隱患 ? 僅一例項(xiàng)目，市場尚未啟動 ? 膠河花園產(chǎn)品力較薄弱，未 能形成市場共鳴 第 28 頁 市場認(rèn)可度較高。 ? 治安混亂、居住環(huán)境不佳。 ? 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目均為 5 萬㎡以下體量的小項(xiàng) 目，社區(qū)規(guī)模先天條件不足，但部分個案如“城嘉而其余樓盤由于互相間存在激烈的同質(zhì)化競爭，總價段保持在 1520 萬的共性區(qū)間內(nèi)。 ? “小 3 房”的設(shè)置在“翠竹苑”、“金都花園”中頻繁出現(xiàn)，三房面積均不足 100 ㎡。麗馨苑 1688 翠竹苑 1678 康馨家園 1650 城嘉 ? “孚日麗都”四星級酒店投入運(yùn)營之后，將有望提升區(qū)域的客戶認(rèn)知度，為區(qū)域進(jìn)一步導(dǎo)入客源創(chuàng)造可能。 ? “密水馨苑”在房型設(shè)計中加入了“小 3 房”的概念，最小 3 房面積為 105㎡，此類戶型設(shè)計在老城區(qū)中較為多見。 ? 從社區(qū)規(guī)劃來看，小區(qū)最北端房源一般安排 11 層左右的小高層產(chǎn)品，主要配合政府拿地 的容積率指標(biāo)。 ? 從房間內(nèi)部功能布局的角度來看，無論是別墅項(xiàng)目“美墅城邦”還是綜合項(xiàng)目“齊魯紡織城”均設(shè) 置為常規(guī)戶型，無亮點(diǎn)之處。并以此聚集人氣，開發(fā)住宅項(xiàng)目。老城區(qū)板塊在售項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)有限，拉低了售價。綠洲凰庭 菲達(dá)名都 廣安盛世 ? 老城區(qū)板塊：金都花園、廣安盛世 ? 老城區(qū)板塊： 該板塊的劃分區(qū)域北以文昌路為界、南以城南二街為界限。用特別是 2020 年，由于出讓土地大多為毛地出讓，由開發(fā)企業(yè)自行動遷，隨著出讓地塊 的增加，造成動遷面積成倍增長。由于政府相關(guān)機(jī)構(gòu)就土地出讓缺乏統(tǒng)一的計劃與管理，土地開發(fā)過度 容易造成土地供應(yīng)過大，引起未來房地產(chǎn)市場供大于求的局面。特別是東部的行政辦公區(qū)域，隨著市政府的規(guī)劃遷入，將有使之成為高密市新興的辦公行政中心。人口規(guī)劃目標(biāo)為：到 2020 年達(dá)到 萬人以內(nèi)，預(yù)計主城區(qū)人口將達(dá)到 35 萬人。 第 10 頁 高密市域總體規(guī)劃 ? 城市發(fā)展定位： 未來 15 年高密市城市發(fā)展以“建設(shè)中等城市，打造品味高密”為目標(biāo)理想，把“接軌青島，打造青島后花園”作為城市發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)，以構(gòu)建青島副中心城市為基本定位。現(xiàn)已規(guī)劃建設(shè)了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城北經(jīng)濟(jì)新區(qū)河南部城市新區(qū)。 “十五”時期，高密實(shí)現(xiàn) GDP 年均增長 %，在經(jīng)濟(jì)增長周期的上升軌道上快速前行。位于膠東半島和山東內(nèi)陸的結(jié)合部，東臨旅游名城青島，西依世界風(fēng)箏都濰坊。 ? 基地以北為高密主干道康成大街 (雙向四車道 )，由此可通往青島，道路情況較好。 項(xiàng)目開發(fā)建議 ...................................................... 37 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示 ....................................... 37 市場風(fēng)險分析 ................................................. 37 經(jīng)營管理風(fēng)險分析 ............................................. 38 投資周期風(fēng)險 ................................................. 38 目錄 第 4 頁 1. 項(xiàng)目概況分析 項(xiàng)目地塊特質(zhì)分析 項(xiàng)目位置與四至 高密康成大街項(xiàng)目地塊位于高密市城東地區(qū)，城市主干道康城大街以南。 地塊可提升價值判斷 .................................. 錯誤 !未定義書簽。 ? 消費(fèi)者分析 ? 高密房產(chǎn)消費(fèi)卻處于封閉階段，需求大都來自于本區(qū)域城鎮(zhèn)人口，而總體全市人口 規(guī)模為 86萬人，其中主城區(qū)人口僅 25萬人，房地產(chǎn)市場容量小，剛性需求有限。 ? 市場價格分析 ? 房地產(chǎn)市場均價經(jīng)過 0305年的快速增長后， 2020年穩(wěn)定增長，結(jié)合市場的未來供應(yīng)情況，保守預(yù)測年均增長率為 810％。 市場定位建議 ....................................... 錯誤 !未定義書簽。 規(guī)劃總建筑面積為 325167 平方米，其中 住宅建筑面積為 306097 平方米，住宅類型分多層、小高層公寓、疊加別墅、聯(lián)體別墅四種。 ? 周邊文教配套包括：姚哥莊中心小學(xué)、姚中及職業(yè)中專等各級學(xué)校。 圖：高密市區(qū)位分析圖 第 8 頁 高密市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 高密位于青島經(jīng)濟(jì)圈，是接軌山東半島城市群中的中小城市之一，也是 山東省膠東半島制造業(yè)基地的未來發(fā)展城市。 ? 城市建設(shè)取得新突破，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快 隨著城市建設(shè)按照“一個中心，三個板塊”的規(guī)劃布局，通過城市建設(shè)工程的全面 第 9 頁 實(shí)施， 20202020 年高密市共完成房地產(chǎn)和舊 城改造面積 260 萬平方米，城區(qū)人均綠化面積達(dá)到 平方米。南部城市新區(qū) 重點(diǎn)發(fā)展商居、教育、金融、高新技術(shù)河生活服務(wù)等，并將逐步成為全市新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。 —— 中心鎮(zhèn)。為高密市全市的政治、經(jīng)濟(jì)文化中心，其主要職能包括面向全市的管理職能、生產(chǎn)職能、服務(wù)職能、集散職能和創(chuàng)新職能。經(jīng)濟(jì)的快速增長孕育了較好的投資環(huán)境，根據(jù)高密市總體規(guī)劃，未來城市的向南擴(kuò)張和城市化水平的逐步提高，將進(jìn)一步擴(kuò)大城市住宅的需求量。 2020 年商品房平均銷售單價為 1229 元 /平方米，比去年同期增長 %。 高密市房屋拆遷安置樓房回遷價格 地段 回遷價格（元 /平方米） 一類地段 1150 二類地段 1050 三類地段 950 四類地段 850 資料來源： 《高密市城市房屋及附屬設(shè)施拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》 【房地產(chǎn)市場發(fā)展對項(xiàng)目投資的啟示】 20202020 年高密市房地產(chǎn)開發(fā)逐步 增加，商品房基本保持供需平衡的局面，但值得注意的是，高密房地產(chǎn)市場仍處于不成熟期，雖然目前住宅價格增幅較大，但未來供應(yīng)量較大，市場將會出現(xiàn)供大于求的局面，存在一定的投資開發(fā)風(fēng)險。 開發(fā)區(qū)板塊將是高密市重點(diǎn)打造的區(qū)域，以市政辦公、居住為主要功能，目前高密法院已經(jīng)遷入，未來市政府等也將搬遷至此，世紀(jì)廣場、體育公園等明年也將上馬，隨著周邊配套的逐步完善。家和、菲達(dá)名都等。 ? 據(jù)不完全統(tǒng)計， 2020 年高密市新批土地 130 萬㎡，按照當(dāng)?shù)亻_發(fā) 容積率推算，未來這批土地的新增供應(yīng)面積約為 170 萬㎡。 0200400600800100012001400160018002020元/平方米板塊平均價 1450 1800 1700 1800城北板塊 老城區(qū)板塊 南湖板塊 開發(fā)區(qū)板塊圖 33：高密市區(qū)各板塊平均價 第 18 頁 競爭市場分析 板塊市場分析 ? 產(chǎn)品狀況分析 樓盤名 物業(yè)類型 黃金花園 小高層、多層、電梯多層洋房 齊魯紡織城一期 商鋪、辦公、多層 美墅城邦 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 分析： ? 由于本項(xiàng)目所處的開發(fā)區(qū)在高密市屬于新興區(qū)域，利用有利的政策支持以及先天地貌條件，各開發(fā)商規(guī)劃了若干在當(dāng)?shù)芈劽谶兊膬r值創(chuàng)新項(xiàng)目。 ? “黃金花園”是區(qū)域市場公寓產(chǎn)品的價格標(biāo)竿。開發(fā)區(qū)是高密市場大盤、名盤相對集中的區(qū)域。這無疑將大大改善目前高密當(dāng)?shù)刂懈邫n賓館匱乏的現(xiàn)狀。 ? “密水馨苑”由于有 180 ㎡左右的四房設(shè)置，導(dǎo)致該案的總價跨度大，四房的總價普遍達(dá)到 25 萬元 /套，物業(yè)舒適度高，針對居住人口較多的三代同堂客戶 。綠洲凰庭 多層 天和 第 24 頁 ? 各案房型面積分析 樓盤名 翠竹苑 天和 ? 由于產(chǎn)品品質(zhì)層次不齊、客戶定位各不相同，區(qū)域內(nèi)在售樓盤的總價也拉開了較大差距。綠洲凰庭 1735 天和 ? 該區(qū)域的市場接受度較高，相比本案所在的開發(fā)區(qū)，該區(qū)域的各項(xiàng)生活配套設(shè)施業(yè)已成熟、商業(yè)氛圍濃郁、人氣旺盛。 ? 房型設(shè)置方面，為試探市場，往往從一房至四房設(shè)置比較全面。 ? 小高層產(chǎn)品普遍面積設(shè)置較大，單、總價偏高導(dǎo)入也是導(dǎo)致銷售抗性和接受度下降的主要因素 。老城區(qū)供應(yīng)以舊城改造項(xiàng)目為主，北部房產(chǎn)開發(fā)短期內(nèi)難以得到進(jìn)一步提升。另外，可通過提升小區(qū)整體品質(zhì)、強(qiáng)化營銷包裝效果、營造高檔樓盤氛圍等手段，網(wǎng) 羅全市中高檔收入人群。 ? 高密房產(chǎn)起步較晚，目前開發(fā)項(xiàng)目均以多層住宅為主，且產(chǎn)品無創(chuàng)新及特色，同質(zhì)化競爭慘烈，市場仍停留在較為低端的“價格競爭”層面，價格成為分流客戶的主導(dǎo)因素。準(zhǔn)確的市場定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨(dú)具個性的建筑風(fēng)格和布局、人 性化的環(huán)藝空間規(guī)劃及量體裁衣的戶型設(shè)計，是住宅產(chǎn)品成功的主要因子。建議 第 33 頁 在客戶入住前就與物業(yè)公司達(dá)成管理協(xié)議，在銷售中提高樓盤的服務(wù)品質(zhì)。 市場定位建議 項(xiàng)目整體定位建議 從前面對高密市未來規(guī)劃的了解、房地產(chǎn)市場分析和對本項(xiàng)目的 SWOT 分析可知本項(xiàng)目具有以下基本特性： 類別 特性 市場環(huán)境 高密市房地產(chǎn)市場剛剛 起步，機(jī)會多； 開發(fā)區(qū)未來開發(fā)量大，未來競爭激烈 區(qū)位 行政文體中心區(qū)位優(yōu)勢 未來規(guī)劃 姚哥莊未來規(guī)劃多功能次級文化中心 交通 康成大道連通青島、膠州地區(qū) 區(qū)域小環(huán)境 膠河沿岸景致優(yōu)美 項(xiàng)目條件 容積率， 32 萬㎡，規(guī)模大，開發(fā)周期長 根據(jù)以上市場、區(qū)位和項(xiàng)目本身的基本特性，本報告建議項(xiàng)目定位為： 中高檔、生態(tài)型綜合社區(qū) ? 中高檔 ：本項(xiàng)目可定位為高密市中高收入階層居住區(qū)，在小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、居住舒適度等方面引領(lǐng)全市市場，成為高密市標(biāo)志性樓盤； ? 生態(tài)型 ：結(jié)合行政文體中心區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，并在規(guī) 劃設(shè)計上充分利用好膠河優(yōu)美的景觀條件，在產(chǎn)品上規(guī)劃出一部分低密度生態(tài)型住宅，使得“生態(tài)”成為 第 34 頁 樓盤鮮明的市場特征； ? 綜合社區(qū) ：項(xiàng)目規(guī)模大，目前生活配套設(shè)施不足，因而項(xiàng)目規(guī)劃須考慮多種產(chǎn)品類型組合，并須配備與項(xiàng)目定位相匹配的生活配套設(shè)施（包括商業(yè)、學(xué)校、銀行、郵電、交通等）。 項(xiàng)目客戶定位建議 由于目前高密市住宅市場的客戶群體主要來源于本地城區(qū)客戶，外來客戶難以導(dǎo)入，因而是個較為封閉的市場。 項(xiàng)目初步市場價格研判 ? 產(chǎn)品價格研判： 本報告選取類比樓盤進(jìn)行分析和比較。一期首先啟動多層公寓與沿街配套商業(yè)，然后開發(fā)部分多層公寓與小高層公寓。做好項(xiàng)目方案規(guī)劃，包括小區(qū)總體規(guī)劃、產(chǎn)品類型組合、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場風(fēng)險。 【規(guī)避提示】由于本項(xiàng)目是異地開發(fā)項(xiàng)目，所以在經(jīng)營管理風(fēng)險，在運(yùn)作過程中應(yīng)該時刻防范。 第 39 頁 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料 內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門?。∝浀礁犊睿。?！ 內(nèi)容簡介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市