【文章內(nèi)容簡介】 密集城鎮(zhèn)走廊上預(yù)留軌道交通的通道。 （四）政策環(huán)境綜合影響分析 政策規(guī)劃對天津房地產(chǎn)市場的發(fā)展整體趨于利好。 本項目地塊隸屬于空港物流加工區(qū)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)政策為區(qū)域經(jīng)濟的大發(fā)展鋪平了道路、創(chuàng)造了百年不遇的大發(fā)展機會；高科技行業(yè)企業(yè)的紛紛進入，會極大地促進園區(qū)內(nèi)的發(fā)展與繁榮。本案的建立，正是為了滿足區(qū)域發(fā)展中對高檔住宅形成的需求，反過來講，區(qū)域的大發(fā)展，是本案成功的關(guān)鍵，為本案的成功奠定了實質(zhì)性基礎(chǔ)。 政策方面： 房地產(chǎn)市場政策仍維持了 趨緊的趨勢，中央政府力圖進一步控制房地產(chǎn)投資、投機傾向的意圖并沒有發(fā)生改變。但是，刺激天津市發(fā)展，城市地位提高的一系列政策弱化了房地產(chǎn)緊縮政策對天津市房地產(chǎn)市場的負面影響，整體經(jīng)濟的發(fā)展及由此帶來的外來人口增加等一系列利好將是天津市未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的最堅實基礎(chǔ)。 規(guī)劃方面： 濱海新區(qū)的發(fā)展及交通的規(guī)劃將最有利于本報告涉及的天津空港物流加工區(qū)的發(fā)展，但這一有利條件在短期內(nèi)仍將受規(guī)劃尚未成形等因素的制約。此外，軌道交通、公路交通的規(guī)劃發(fā)展將是項目板塊較大的利好。 政 策 類型 主要內(nèi)容 影 響 關(guān)于濱海新區(qū)五項扶持政策 國家 將濱海新區(qū)作為綜合改革試驗區(qū) 設(shè)立東疆保稅港區(qū) 進行金融改革試點 擴大建設(shè)用地供應(yīng) 將區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的所得稅稅率降為 15％ 提升濱海區(qū)地位與能級，改善濱海區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 天津市土地與房管局：全市經(jīng)營性用地 6月起統(tǒng)一實施公開出讓 土地 自 4月 1 日起，東麗、津南、西青、北辰、塘沽、漢沽、大港區(qū)經(jīng)營性開發(fā)項目用地實行集中交易； 6月 1日起，全市范圍內(nèi)所有經(jīng)營性用地全部實行集中交易。 進一步加強土地有償使用管理，規(guī)范、培育土地市場，避免土地市場分散競爭和 政府收益流失 財政部、國土資源部、中國人民銀行：《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》 土地 從 2020 年 1月 1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費征收等別劃分不變，各等別征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高１倍。 新增建設(shè)用地土地有償使用費提高標(biāo)準(zhǔn)后，仍實行中央與地方 30:70 分成體制。 加大土地成本，倡導(dǎo)土地集約化使用原則 制定三項土地政策加強房地產(chǎn)市場調(diào)控 土地 采取限套型、限面積、競房價形式，優(yōu)先安排經(jīng)濟適用房項目用地； 限制低密度、大套型高檔住房用地供應(yīng)； 繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目用 地供應(yīng)。 低密度別墅類物業(yè)供應(yīng)稀缺，中小面積戶型供應(yīng)量增大 國家稅務(wù)總局：房地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅上調(diào)5% 稅收 按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的 15%提高到不得低于20%。 對房地產(chǎn)企業(yè)征稅過程中可能出現(xiàn)的漏洞進行了彌補，提高房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻 天津市地稅局、國土和房管局：個人住房轉(zhuǎn)讓個稅細則 稅收 個人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征個人所得稅； 出售現(xiàn)住房 1年內(nèi)按市場價重新購房的，按重新購房金額占原住房銷售額比例部分 先征后退； 出售住房前 1年內(nèi)已按市場價格購房的，按已購房金額占原住房銷售額比例部分征收 1%個人所得稅； 出售住房前超過 1年按市場價格購房的，按其轉(zhuǎn)讓住房收入的 1%征收個人所得稅。 天津?qū)嵤┘殑t較為寬松，有利于三級市場穩(wěn)定 建立 “ 數(shù)字房管 ” ，推動購房實名制 銷售 實行商品房網(wǎng)上銷售 購房實名制 遏制房屋預(yù)售階段的內(nèi)部認(rèn)購、囤積房源、哄抬房價等炒房行為，打擊投機需求 天津市公寓項目建設(shè)管理暫行辦法 地方 居住型、混合型公寓建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高應(yīng)控制在 。 當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)層層高大于 時 ，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積計算值均按該層水平投影面積的 ； 當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)層層高大于 米且小于等于 ，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積計算值均按該層水平投影面積的 2倍計算。 嚴(yán)格控制住房實際使用面積，顯示天津政府堅決執(zhí)行中央政策的決心。 國家工商總局《天津市工商行政管理局關(guān)于促進濱海新區(qū)開發(fā)開放的意見》 國家 支持創(chuàng)新登記注冊制度，支持放寬市場準(zhǔn)入條件，支持提升行政服務(wù)效能 極大加快吸引了天津空港物流加工區(qū)的招商引資進程 十二、規(guī)劃控制要點 本項目總用地面積為： 平方米，包括 ：東地塊 平方米和東地塊 平方米，項目位置及四至紅線圖，詳見天津空港物流加工區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理局規(guī)劃控制設(shè)計條件： （一）“居住部分（東地塊）”： 建設(shè)地點： 東五道以南、東六道以北，東側(cè)、西側(cè)為規(guī)劃支路 。 用地性質(zhì)： 居住 總用地面積： 平方米 容積率： 建筑密度： 20% 限高： 43 米 用地性質(zhì)： 居住用地 規(guī)劃用途： 住宅 綠地率： 40% 出入口： 西側(cè)及中間規(guī)劃支路 1退紅： 沿東五道退 15 米，沿東六道、東側(cè)規(guī)劃路退 6 米，其它退 4 米 （二）“公寓部分 (西地塊 )” 建設(shè)地點： 空港加工區(qū)中環(huán)東路西側(cè)，東五道以南、東六道以北，東臨居住部分規(guī)劃支路。 用地性質(zhì)： 居住 總用地面積： 平方米 容積率： 建筑密度： ≤ 25% 限高： 43 米 用地性質(zhì)： 公共設(shè)施用地、商業(yè)金融業(yè)用地 規(guī)劃用途： 白領(lǐng)公寓 綠地率： 35% 出入口： 中間規(guī)劃支路 1退紅： 沿東五道、中環(huán)東路退 15 米，沿中間規(guī)劃支路退 4 米，與醫(yī)院相鄰一側(cè)退 15 米 十三、土地價格及政策性風(fēng)險評估 （一）土地價格評估 本案土地 單位地價為： 540 元 /㎡，配套： 300 元 /㎡。據(jù)了解，目前天津市市內(nèi)及濱海新區(qū)土地成交價格分別在 1500元 /㎡（如“津西青海掛” 1611元 /㎡）和 900元 /㎡水平。 按 2020 年－ 2020 年本區(qū)內(nèi)已成交土地價格比較，本案土地價格及區(qū)內(nèi)已成交土地價格均遠遠低于天津市其他區(qū)域土地成交價格，以目前天津空港物流加工區(qū)土地限制供應(yīng)及定向摘牌政策下，本項目預(yù)計土地效益應(yīng)無用地價格風(fēng)險。 地塊名稱 位置 用地面積（平米） 容積率 土地用途 中標(biāo)單位 成交價格（萬元） 樓面地價（元 /平方米） 土地交易時間 津空加（掛）20205號 ―― 商業(yè)（汽車 4S 店） 天津雅華汽車銷售有限公司 190 萬元 250 元 /平方米 2020年 4月 13日 津空港(掛 )20067 東至規(guī)劃道路，南至擬出讓地塊，西至中環(huán)西路，北至西二路 平方米 商業(yè) 天津凱華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 510 萬元 元 /平方米 2020 年11 月 16日 津空港(掛 )20066 東至規(guī)劃支路二，南至現(xiàn)狀道路，西至現(xiàn)狀 4S 店，北至環(huán)河北路 13993平方米 商業(yè)（汽車 4S店） 天津天寶汽車銷售服務(wù)有限公司 420 萬元 元 /平方米 2020 年11 月 16日 津空港(掛 )20064 東至擬出讓地塊，南至擬出讓地塊，西至現(xiàn)狀 4S店，北至環(huán)河北路 平方米 商業(yè)（汽車 4S店） 中冀斯巴魯 (天津 )汽車銷售有限公司 200 萬元 元 /平方米 2020 年11 月 16日 津空加（掛）202021 ―― 五星級酒店 天津空港加工區(qū)圣光會展開發(fā)有限公司 1500萬元 萬/畝（地價） 2020年 4月 津空加（掛）202022 ―― 酒店式公寓 天津空港加工區(qū)圣光會展開發(fā)有限公司 2300萬元 萬/畝（地價） 2020年 4月 津空加（掛）202031 商務(wù)、辦公 中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 28300萬元 萬元 /畝（地價） 2020年 6月 津空加(掛 ) 2020192 中環(huán)東路以西 149565.6 居住 天津中興國際投資有限公司 與另掛 19－ 1 工業(yè)地塊，共97123.70 平方米，成交價格億元 天津中興國際投資有限公司 ―― （二） 政策性風(fēng)險評估 依據(jù)天津空港物流加工區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，可以看出整個區(qū)域現(xiàn)階段處于發(fā)展的伊始狀態(tài)，發(fā)展后勁十足，發(fā)展前景廣闊。空港物流加工區(qū)是天津市重點扶持的功能版塊之一，政府必定大力發(fā)展 “ 樞紐經(jīng)濟 ” 、 “ 口岸經(jīng)濟 ” 、 “ 臨空經(jīng)濟 ” ，各項政策都為區(qū)域的發(fā)展鋪平道路、奠定基礎(chǔ)；從政策性風(fēng)險的角度分析：空港物流加工區(qū)從長遠發(fā)展的角度上講，政府給予的產(chǎn)業(yè)扶持政府不會發(fā)生方向性的變動，區(qū)域的大發(fā)展已成必然之勢，作為政府規(guī)劃確定的總部經(jīng)濟帶配套服務(wù)項目，其建設(shè)資金可以按需籌措，所以，本案的政策性風(fēng)險發(fā)生的幾率也極低。 十四、 結(jié)論分析 天津市空港物流加工區(qū)，以 服務(wù)環(huán)渤海區(qū)域、服務(wù)中國北方為宗旨，國際貿(mào)易、現(xiàn)代物流、出口加工三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，探索了中國特色自由貿(mào)易區(qū)之路。作為天津港保稅區(qū)的拓展區(qū)，空港物流加工區(qū)區(qū)位及功能優(yōu)勢明顯，是保稅區(qū)十一五乃至更長時間內(nèi)的關(guān)鍵增長點。 其 保稅功能的國際航空物流園區(qū) 定位具有國家經(jīng)濟戰(zhàn)略布局的重要意義 。 隨著天津機場新航樓啟用后，航線的增加、運力的投放也已提上議事日程，這些都為空港物流加工區(qū)的“空港經(jīng)濟”發(fā)展提供了基礎(chǔ)?？崭鄣漠a(chǎn)業(yè)開放政策，使天津市對外開放程度進一步提高；使天津市融入世界經(jīng)濟一體 的步伐進一步加快；方便企業(yè)產(chǎn)品出口，降低出口成本；進一步改善投資環(huán)境，尤其是加快物流速度。 建設(shè)空港物流加工區(qū)配套成熟的以居住為主要功能的商務(wù)性質(zhì)居住小區(qū)，可以緩解區(qū)內(nèi)企業(yè)居住需求的迫切要求，并有利于區(qū)內(nèi)調(diào)整用地，集中服務(wù)入駐企業(yè)分散的居住需求，有利以后招商引資的優(yōu)惠配套安排。 綜合分析，空港物流加工區(qū)的大發(fā)展是大勢所趨，是政府重點開發(fā)扶持的必然方向。這都為位于空港物流加工區(qū)內(nèi)的本案提供了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和市場前景。 第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 Part2:Analysis of the local Market 一、區(qū)域市場發(fā)展?fàn)顟B(tài) 天津市城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài) 天津市近期經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，但相對于國內(nèi)其他同規(guī)模的城市來說，天津市的總體經(jīng)濟略處于較低水平； 從人均 GDP 指標(biāo)來看，天津?qū)⒉饺胍粋€新的城市發(fā)展時期，將會形成一個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期，未來現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將得到充分發(fā)展，從而提高人均收入，促進消費，提升消費結(jié)構(gòu)； 天津市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)維持以第二產(chǎn)業(yè)為主，以工業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是天津市經(jīng)濟發(fā)展的總體思路； 天津市的固定資產(chǎn)投資是拉動經(jīng)濟增長的主要動力，其中以城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)投資為主，房地產(chǎn)投資市場發(fā)展健康。 天津房地 產(chǎn)投資額始終保持快速增長的趨勢，尤其是 2020年之后，房地產(chǎn)投資額始終以 20%以上的增幅遞增； 天津房地產(chǎn)投資始終保持著旺盛的增長勢頭，主要依靠于天津城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷建設(shè)、完善，隨著天津城市功能定位的轉(zhuǎn)型，未來天津房地產(chǎn)市場將更加受到市場的廣泛關(guān)注； 天津市居民的生活水平逐漸提高，有利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展，居民的住房需求也將由剛性住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩托枨螅? 從天津未來的人口規(guī)劃來看，天津未來幾年的房地產(chǎn)發(fā)展將進入一個快速發(fā)展階段。其居住特點按天津市顯著的產(chǎn)業(yè)集群和軌道交通分化區(qū)域，部分高端客群出現(xiàn)向近郊和濱 海新區(qū)外溢的積極因素，是一個必然趨勢。 2020－ 2020 年，天津市將推出住房用地供應(yīng) 5108 公頃，其中普通商品住房 2763 公頃，其他類商品住房 1533 公頃，經(jīng)濟試用房 790公頃，廉租房 22 公頃。 未來幾年住房用地供應(yīng)一覽表 時 間 住房用地供應(yīng)（公頃） 普通商品住房（公頃） 其他商品住房（公頃） 經(jīng)濟試用房 （公頃） 廉租房（公 頃） 2020 1480 750 444 280 6 2020－ 2020 3628 2020 1089 510 16 隨城市中心土地有限，價格上升，客流外溢明顯，推動外圍 項目價格的上漲。在此市場條件下，擁有一定配套的城市次級中心區(qū)項目性價比放大，的客群輻射能力最大程度加強，除周邊居民外，還可截流外溢客群。 在今年春季房交會上，坐落于近郊和城市周邊區(qū)域的樓盤數(shù)量遠遠超過市區(qū)，成為住宅市場的絕對主流供給。據(jù)此次房交會公布的參展明細統(tǒng)計