【正文】 家目前唯一批準(zhǔn)的大型航空科技產(chǎn)業(yè)化平臺，重點發(fā)展航空運輸、加工物流民航科教、研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化、航空設(shè)備制造和維修。 空港物流加工區(qū)作為天津臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)（航空城）的重要組成部分，截至目前，已經(jīng)累計完成固定資產(chǎn)投資 131億元， 600 多家中外企業(yè)在加工區(qū)注冊， 100多個項 目竣工投產(chǎn)， 70 多個項目正在緊張建設(shè)。 宗地外已實現(xiàn)六通（通路、給水、排水、通電、通氣、通訊），宗地四面臨路。 項目開發(fā)狀況 天津空港物流加工區(qū)現(xiàn)狀用地主要為鹽堿地、荒地、水面、村莊用地和有關(guān)單位用地，用地中部現(xiàn)狀為濱海高爾夫球場 (占地 63 公頃 )，于規(guī)劃用地中部和西南部有少量企業(yè)用地。 本次調(diào)查的結(jié)論 需要直接調(diào)查和個案經(jīng)驗借鑒相結(jié)合，因此，對區(qū)域內(nèi)入駐企業(yè)的中高層干部問卷調(diào)查是重點，同時，需要配合天保建設(shè)公司組成外埠成功案例的直接學(xué)習(xí)和借鑒，為項目定位提 出符合土地價值最大化、資源利用最大化，具備前瞻性和獨創(chuàng)性的定位分析意見。 第一部分：項目條件分析 Part1:Analysis of the proposed project 一、項目位置 本項目坐落于空港加工區(qū)商務(wù)中心 區(qū)及空港居住用地內(nèi)，屬于商貿(mào) D區(qū) XXXX地塊，位于空港加工區(qū)中環(huán)東路東側(cè)， 東五道以南、東六道以北 。區(qū)域西側(cè)的沿京津塘高速公路和區(qū)域北側(cè)的沿津漢公路一側(cè)河道綠 化工程也已經(jīng)完成。 天津空港物流加工區(qū)總體規(guī)劃總用地面積為 74平方公里，分為三期開發(fā)建設(shè)。天津空港物流加工區(qū)初步形成航空產(chǎn)業(yè)的聚集勢頭。一期規(guī)劃區(qū) ( 平方公里 )中可規(guī)劃用地為 平方公里，外圍道路用地 平方公里，防護綠帶 平方公里。因此規(guī)劃選址于全區(qū)主入口處。規(guī)劃于規(guī)劃用地東北部設(shè)置一個九年制國際學(xué)校。主要設(shè)施為行政辦公、商務(wù)中介、商業(yè)設(shè)施、會議展覽、金融服務(wù)、文化娛樂等，是空港加工區(qū)的一個對外展示窗口區(qū)域?？崭畚锪骷庸^(qū)交通條件方便快捷，驅(qū)車往返均十分順暢； 未來的京津半小時城際快車以及地鐵二號線、輕軌等均要在此鏈接 ，將極大方便與市中心的快速交通，軌 道交通將對地塊土地價值有巨大提升。天津港保稅區(qū)目前已建成 2 座 35KV變電站，運行方式為環(huán)網(wǎng)電纜供電，加工區(qū)一期用地內(nèi)規(guī)劃建設(shè)一座 220KV變電站、一座 110KV變電站、六座 35KV變電站，總供電能力 600 兆伏安，采用入地電纜供 電。 （ 2）經(jīng)濟因素： 本案所在區(qū)域 —— 天津空港物流加工區(qū)是濱海新區(qū)的重要經(jīng)濟功能區(qū)，是臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)的核心區(qū)，是先進制造業(yè)和高新技術(shù)研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的示范區(qū)。 八、區(qū)域中長期規(guī)劃及城市功能分析 （一）中長期規(guī)劃： 空港物流加工區(qū)一、二、三期總規(guī)劃面積 74 平方公里，首期開發(fā) 平方公里，劃分為保稅倉儲加工區(qū)、高新技術(shù)工業(yè)區(qū)、商務(wù)中介服務(wù)區(qū)和商住生活配套區(qū)。空港物流加工區(qū)重點應(yīng)發(fā)展制造業(yè)，并促進服務(wù)業(yè)與之協(xié)調(diào)發(fā)展。 市內(nèi)六區(qū)：以和平區(qū)為中心，經(jīng)濟發(fā)展“由北向南” 以和平區(qū)為中心，其他五區(qū)環(huán)繞形成的區(qū)域是天津市的中心城區(qū)，這一區(qū)域是天津市最早發(fā)展的區(qū)域。 目前，天津濱海新區(qū)納入國家整體發(fā)展戰(zhàn)略，為空港物流加工區(qū)、保稅區(qū)及國際物流區(qū)提供了百年難得的發(fā)展機遇。 天津 空港物流加工區(qū)應(yīng)是有時代精神、現(xiàn)代氣息、設(shè)施齊全、生活方便、環(huán)境優(yōu)美以及符合生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化園區(qū)，體現(xiàn)天津市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及園區(qū)發(fā)展水平的最高水平，具有唯一性和獨特性的城市國際化功能，全區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、景觀功能和服務(wù)體系都按國際化城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的最高水準(zhǔn)進行規(guī)劃和要求，并結(jié)合天津市整體城市規(guī)劃要求與全國類似區(qū)域新區(qū)形成差異化特征，保持一定的先進性和前瞻性功能配套目標(biāo)要求?，F(xiàn)有注冊資金 15 億元人民幣，資產(chǎn)總額 47 億元人民幣。 （ 2）開發(fā)商簡介：天津天保 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 天津天保房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 1993 年，是天津天?？毓捎邢薰酒煜氯Y國有房地產(chǎn)開發(fā)公司，是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售、物業(yè)管理等于一身的具有二級開發(fā)資質(zhì)的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。濱海新區(qū)核心區(qū)以地面軌道為主，作為市域軌道交通補充。此外，軌道交通、公路交通的規(guī)劃發(fā)展將是項目板塊較大的利好。 當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)層層高大于 時 ，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積計算值均按該層水平投影面積的 ； 當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)層層高大于 米且小于等于 ，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積計算值均按該層水平投影面積的 2倍計算?？崭畚锪骷庸^(qū)是天津市重點扶持的功能版塊之一，政府必定大力發(fā)展 “ 樞紐經(jīng)濟 ” 、 “ 口岸經(jīng)濟 ” 、 “ 臨空經(jīng)濟 ” ，各項政策都為區(qū)域的發(fā)展鋪平道路、奠定基礎(chǔ)；從政策性風(fēng)險的角度分析：空港物流加工區(qū)從長遠發(fā)展的角度上講，政府給予的產(chǎn)業(yè)扶持政府不會發(fā)生方向性的變動，區(qū)域的大發(fā)展已成必然之勢，作為政府規(guī)劃確定的總部經(jīng)濟帶配套服務(wù)項目，其建設(shè)資金可以按需籌措，所以，本案的政策性風(fēng)險發(fā)生的幾率也極低。這都為位于空港物流加工區(qū)內(nèi)的本案提供了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和市場前景。據(jù)此次房交會公布的參展明細統(tǒng)計，參加此次房交會的新建項目中，坐落于市內(nèi)六區(qū)的項目共有 30 個，共有期房 萬平方米，現(xiàn)房 萬平方米。就空港發(fā)展規(guī)劃前景來分析，住宅的供應(yīng)量還不能滿足空港園區(qū)內(nèi)日后的居住需求，區(qū)域市場發(fā)展正處于起始階段，有待進一步向前邁進。但隨著加工區(qū)建設(shè)的不斷深入與完善，將局部形成總部經(jīng)濟帶配套項目的獨特人氣及就近住宅、公寓需求。 溪韻 郎鉅 而且規(guī)劃建設(shè)的酒店式公寓或住宅類項目，戶型大多以中小面積為主，主力戶型多為 5070 平米?？崭畚锪骷庸^(qū)的建設(shè)依托濱海國際機場和天津港碼頭，將會構(gòu)筑大口岸、大通關(guān)、大流通、大輻射的現(xiàn)代物流服務(wù)平臺，形成高新技術(shù)、制造、服務(wù)等產(chǎn)業(yè)鏈配套體系。 四、市場供應(yīng)量調(diào)查 現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)樓盤只有遠洋新干線、皇冠國際廣場和天保公司住宅項目以及藍領(lǐng)公寓，以及擬建中的空港城居住區(qū)及白領(lǐng)公寓，除遠洋新干線 45 萬平方米、皇冠國際廣場 15 萬平方米外，區(qū)域周邊主要樓盤供應(yīng)體現(xiàn)在東麗湖板塊。 六、市場供應(yīng)和需求分析 以上調(diào)查顯示，空港加工區(qū)發(fā)展完善后，將有 萬平米的住宅市場需求量。根據(jù)加工區(qū)及天?？毓烧猩滩块T提供的企業(yè)人員構(gòu) 成狀況分析意見，并對 5 家企業(yè)（金威啤酒、中天電氣、精工生物、IMG國際機械、天津羅升）的行政人力部門走訪調(diào)查，初判目標(biāo)客戶人員構(gòu)成總體比例： 客戶來源分析圖3% 10%7%30%50%高層領(lǐng)導(dǎo)高層經(jīng)理技術(shù)專家工程師階層一般職員 客戶選擇及意向分析： 區(qū)內(nèi)企業(yè)調(diào)查發(fā)出問卷 70份，回收問卷 9 份（主要原因是時間緊迫，企業(yè)表示需要認(rèn)真研究，表現(xiàn)了一定的重視度，對部分未交卷企業(yè)，我們采取了個人訪問的做法），對區(qū)內(nèi)企業(yè)個人走訪 43人，總體表現(xiàn)沒有過高承受能力，但需求潛力比較明顯，企業(yè)和員工對“第二居所”理念的反映較強烈。 對目前入駐企業(yè)配套純屬社區(qū)和商務(wù)型住宅項目，有利將企業(yè)和員工潛在的軟性需求轉(zhuǎn)變?yōu)榧泄芾淼膭傂孕枨?，既可改善園區(qū)企業(yè)工作居住匹配條件，也可以提高區(qū)內(nèi)企業(yè)對園區(qū)服務(wù)的認(rèn)知，形成以“第二居所”為關(guān)鍵價值訴求的高檔商務(wù)住宅產(chǎn)品。年輕職員比較理解小戶型產(chǎn)品的特點。 市場需求方面：空港發(fā)展日益完善后，常駐人口將達 13萬，接照天津市 2020 年人均住房建筑面積 ，空港居住總需求為： 130000人 平米 /人 = 萬平米。長期居住人口約 13萬人；其中空港物流加工區(qū)一期管理人員約 萬，工程技術(shù)人員約 萬；未來這些高素質(zhì)人才，將逐漸成為空港區(qū)域內(nèi)物業(yè)的主要消費人群，為空港內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強有力的需求保障。因此空港物流加工區(qū)必須按照專業(yè)化、規(guī)模化的原則組織物流活動，將眾多加工物流企業(yè)集中在一起，共享相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施，發(fā)揮整體優(yōu)勢和互補優(yōu)勢，實現(xiàn)物流的專業(yè)化和規(guī)?；?。 萬科城 東麗湖東麗之光大道 190萬平米 別墅、洋房、小高層 雙拼 9000 元 /平米，小高層 6000元 /平米 在建 朗鉅天域 東麗湖東麗之光大道 別墅、洋房小高層 8108元 /平米 在建 夏陽溪韻風(fēng)景灣 東麗湖東麗之光大道 別墅 6212元 /平米 在建 三、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及入駐企業(yè) （一）區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導(dǎo)向 優(yōu)先發(fā)展制造業(yè)，逐步做大服務(wù)業(yè) 外資占主體的制造業(yè)，在天津經(jīng)濟發(fā)展中起著重要作用。 維爾藍堤 主力戶型 70、 80、90㎡ 150— 180㎡ 60、 1150㎡ 18層、 27層的精裝瞰景洋房 170— 300㎡ 122— 129㎡ 開盤時間 2020315 20201215 2020426 2020126 Sep06 20201117 入住時間 2020915 2020523 May09 20201110 2020331 May09 樓盤均價 7500 元 /平方米 8100元 /平方米 12020元 /平方米 6600 元 /平方米 聯(lián)排均價：10000/平方米，雙拼均價：14000/平方米 6200 元 /平方米 費用 2元 /平方米 /月 6元 /平方米 /月 46元 /平方米 /月 元 /平方米 /月。 二、區(qū)域市場發(fā)展特點及板塊發(fā)展?fàn)顟B(tài) 本案所處地區(qū)為空港加工區(qū)，離市中心距離較遠，政府的意見導(dǎo)向是主要的風(fēng)向標(biāo)，所開發(fā)的樓盤必須符合區(qū)域的性質(zhì)，需結(jié)合區(qū)域的環(huán)境特征與園區(qū)內(nèi)企業(yè)相輔相成。少部分外地客戶。 從天津在售項目的環(huán)線分布來看，外環(huán)外區(qū)域正在成為房產(chǎn)市場的開發(fā)和供應(yīng)熱點，項目數(shù)量比重達到 38%；其次為中外環(huán)和內(nèi)中環(huán)區(qū)域，分布比例分別為 31%和 21%；內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域由于土地供應(yīng)有限，分布比重最低，僅占 10%的比例。 2020－ 2020 年，天津市將推出住房用地供應(yīng) 5108 公頃，其中普通商品住房 2763 公頃，其他類商品住房 1533 公頃，經(jīng)濟試用房 790公頃，廉租房 22 公頃。 隨著天津機場新航樓啟用后，航線的增加、運力的投放也已提上議事日程，這些都為空港物流加工區(qū)的“空港經(jīng)濟”發(fā)展提供了基礎(chǔ)。 用地性質(zhì)： 居住 總用地面積： 平方米 容積率： 建筑密度： ≤ 25% 限高： 43 米 用地性質(zhì)： 公共設(shè)施用地、商業(yè)金融業(yè)用地 規(guī)劃用途： 白領(lǐng)公寓 綠地率： 35% 出入口： 中間規(guī)劃支路 1退紅： 沿東五道、中環(huán)東路退 15 米，沿中間規(guī)劃支路退 4 米，與醫(yī)院相鄰一側(cè)退 15 米 十三、土地價格及政策性風(fēng)險評估 （一）土地價格評估 本案土地 單位地價為： 540 元 /㎡，配套： 300 元 /㎡。 加大土地成本，倡導(dǎo)土地集約化使用原則 制定三項土地政策加強房地產(chǎn)市場調(diào)控 土地 采取限套型、限面積、競房價形式，優(yōu)先安排經(jīng)濟適用房項目用地； 限制低密度、大套型高檔住房用地供應(yīng)； 繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目用 地供應(yīng)。本案的建立，正是為了滿足區(qū)域發(fā)展中對高檔住宅形成的需求，反過來講，區(qū)域的大發(fā)展，是本案成功的關(guān)鍵，為本案的成功奠定了實質(zhì)性基礎(chǔ)。隨著公司日益發(fā)展壯大，公司將不斷吸收最先進的經(jīng)營理念，完善自我、拓展市場，永遠為客戶著想，致力于建設(shè)更多質(zhì)量高、功能全、環(huán)境優(yōu)、服務(wù)好的房地產(chǎn)項目，打造高品質(zhì)樓盤，竭誠為“建設(shè)宜居濱?！碧泶u加瓦，再筑宜居風(fēng)景。 天?？毓晒究毓伞?天?；?(000965)”。 本項目由天津天保投資控股股份有限公司所屬全資子公司“天津天保建設(shè)發(fā)展有限公司”負責(zé)投資開發(fā)建設(shè)任務(wù)， 2020 年初確定 項目建設(shè)計劃初步目標(biāo)為， 總建筑面積共計 150000 平方米，建設(shè)住房 2400戶，將分為兩個階段完成。天津 鐵路北環(huán)線，京津塘、津濱、唐津等高速公路均與空港加工區(qū)直通。 天津市市內(nèi)六區(qū)功能分布 城區(qū)名稱 地理位置 主要功能 和平區(qū) 天津市中心 全市的政治、商貿(mào)、金融、信息和文化中心 河西區(qū) 中心城區(qū)西部，海河以 西 天津傳統(tǒng)工業(yè)基地、比較發(fā)達的文化區(qū) 南開區(qū) 中心城區(qū)西南部 高教科研基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、商貿(mào)區(qū)、民俗文化旅游區(qū) 河北區(qū) 中心城區(qū)東北部，海河 以北 老居民區(qū)、都市型工業(yè)區(qū)、商貿(mào)服務(wù)區(qū)、文化旅游區(qū) 河?xùn)| 區(qū) 中心城區(qū)東部，海河以 東 冶金、紡織、輕工、機械等工業(yè)區(qū)、古文化旅游居住區(qū) 紅橋區(qū) 中心城區(qū)西北部 小商品批發(fā)集散地、華北民族工業(yè)區(qū)、教育科研區(qū)、歷史文化旅 游區(qū) 濱海三區(qū)：瀕臨渤海，發(fā)展臨海工業(yè)，天津工業(yè)中心 濱海三區(qū)瀕臨渤海，依托豐富的自然資源和優(yōu)越的地理位置，成為天津市經(jīng)濟發(fā)展的新增長點，也是國家發(fā)展環(huán)渤海戰(zhàn)略的重要部分。 天津市 轄區(qū)廣闊，將以市區(qū)、環(huán)城區(qū)、濱海區(qū)、郊縣四大板塊構(gòu)筑“海馬天津” 天津市轄區(qū)、縣共 18 個，其中市轄區(qū) 15 個：市區(qū)有和 平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)；濱海區(qū)有塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)；環(huán)城區(qū)有西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)。 空港物流加工區(qū)的建設(shè)依托濱海國際機場和天津港碼頭，將會構(gòu)筑大口岸、大通關(guān)、大流通、大輻射的現(xiàn)代物流服務(wù)平臺，形成高新技術(shù)、制造、服務(wù)等產(chǎn)業(yè)鏈配套體系。據(jù)悉，空港物流加工區(qū)隨著發(fā)展，區(qū)域內(nèi)將有常駐人 13萬，且高度集中對住房有中高端需求的客戶群體，這些客群收入能力高，價值觀、鑒賞力、個性化需求都較強，以此類客群為主流的居住消費意識，將成為空港區(qū)域內(nèi)住宅發(fā)展的重要特征。 6