【導(dǎo)讀】需求的市場空間。因此，需要三個方面的依據(jù)：天津空港物流加工區(qū)的用地規(guī)劃及招商配套政策。要點(diǎn)；入駐企業(yè)住宅置業(yè)特點(diǎn)及區(qū)域市場需求、客戶選擇偏好；競爭性開發(fā)項目及市場供需分析。定位提出符合土地價值最大化、資源利用最大化，具備前瞻性和獨(dú)創(chuàng)性的定位分析意見。通過結(jié)合業(yè)主建設(shè)指導(dǎo)思想和調(diào)查實(shí)際，論證確定本項目定位、產(chǎn)品組合及布局的建議。側(cè)重以直接調(diào)查和市場分析為主，在分析中得出結(jié)論；關(guān)鍵是把握房地產(chǎn)市場的供需狀況和市場空白點(diǎn)。加工區(qū)中環(huán)東路東側(cè)，東五道以南、東六道以北。由天津天保建設(shè)發(fā)展有限公司受讓并摘牌。區(qū)域西側(cè)的沿京津塘高速公路和區(qū)域北側(cè)。的沿津漢公路一側(cè)河道綠化工程也已經(jīng)完成。項目建設(shè)計劃應(yīng)于2020年內(nèi)開工。住項目規(guī)劃設(shè)計要求》。該用地地塊呈不規(guī)則多邊形，場地內(nèi)基本平整，附著雜草等植被。天津空港物流加工區(qū)初步形成航空產(chǎn)業(yè)的聚集勢頭。業(yè)產(chǎn)值達(dá)到55億元。

　　

【正文】 ，逐步做大服務(wù)業(yè) 外資占主體的制造業(yè)，在天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要作用。天津重點(diǎn)發(fā)展制造也是一種客觀的選擇。但從人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)看，服務(wù)產(chǎn)業(yè)也是支橕城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展的重要方面?？崭畚锪骷庸^(qū)重點(diǎn)應(yīng)發(fā)展制造業(yè)，并促進(jìn)服務(wù)業(yè)與之協(xié)調(diào)發(fā)展。空港物流加工區(qū)的建設(shè)依托濱海國際機(jī)場和天津港碼頭，將會構(gòu)筑大口岸、大通關(guān)、大流通、大輻射的現(xiàn)代物流服務(wù)平臺，形成高新技術(shù)、制造、服務(wù)等產(chǎn)業(yè)鏈配套體系。 空港物流產(chǎn)業(yè)與加工制造協(xié)調(diào)發(fā)展 在規(guī)劃建設(shè)加工制造業(yè)的同時要注重國際空港物流業(yè) 的規(guī)劃和建設(shè)。國際物流和國際貿(mào)易及國際加工制造密不可分。發(fā)達(dá)國家物流成本占商品價格的比重只有約 10%，我國則高于 20%，物流 業(yè)對 GDP 的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家。因此空港物流加工區(qū)必須按照專業(yè)化、規(guī)?；脑瓌t組織物流活動，將眾多加工物流企業(yè)集中在一起，共享相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施，發(fā)揮整體優(yōu)勢和互補(bǔ)優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)物流的專業(yè)化和規(guī)?；?。 以高新技術(shù)加工制造產(chǎn)業(yè)為主，并積極推動對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級、改造 天津空港物流加工區(qū)在吸引外商投資，鼓勵高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投入的同時，對主導(dǎo)天津經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，運(yùn)用電子信息技術(shù)、生物技術(shù) 、新材料、新能源和環(huán)保新技術(shù)加以改造。因此，空港物流加工區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的興起，將為天津經(jīng)濟(jì)增長贏得更大的發(fā)展空間。 （二）區(qū)域內(nèi)入駐企業(yè)分布及特點(diǎn)（附件三：已入駐企業(yè)名單） 目前區(qū)內(nèi)已有中興通信、 TSR閃存、麥格納、豐田合成、豐田物流、扎努西、瑪格納汽車模具、大唐電信、航空機(jī)電、高利爾和金威啤酒等 103 個項目竣工投產(chǎn)或即將竣工投產(chǎn)，其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)占 70％左右，物流及倉儲服務(wù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)占 15％左右，加工制造業(yè)企業(yè)占 10％左右，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)企業(yè)占 5％左右，基本體現(xiàn)了高新技術(shù)為主導(dǎo)的政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃目標(biāo)，并表現(xiàn)為 較高的準(zhǔn)入門檻和企業(yè)品質(zhì)要求，其中，外商獨(dú)資及中外合資企業(yè)比例占到 70％以上，為建設(shè)高檔商務(wù)型住宅奠定了雄厚的客源基礎(chǔ)。 四、市場供應(yīng)量調(diào)查 現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)樓盤只有遠(yuǎn)洋新干線、皇冠國際廣場和天保公司住宅項目以及藍(lán)領(lǐng)公寓，以及擬建中的空港城居住區(qū)及白領(lǐng)公寓，除遠(yuǎn)洋新干線 45 萬平方米、皇冠國際廣場 15 萬平方米外，區(qū)域周邊主要樓盤供應(yīng)體現(xiàn)在東麗湖板塊。 名 稱 建筑面積(萬平方米 ) 容積率 產(chǎn)品類別 戶型面積 上市銷售價格 正式發(fā)售時間 上市項目 皇冠國際廣場 酒店、公寓、寫字樓 公 寓90/70 公寓預(yù)計10000 元 公寓預(yù)計07 年 12月 遠(yuǎn)洋新干線 45 2 商務(wù)別墅、別墅、小高 預(yù)計7000 元 2020年 10月 空港國際中心 酒店式公寓、酒店、寫字樓 預(yù)計7000 元 07 年 10月認(rèn)購 空港國際貿(mào)易中心 —— 寫字樓 100160 預(yù)計7000 2020年 12月 金融中心 12 —— 寫字樓 300700 預(yù)計8500 元 在售 未上市 空港城 餐飲、配套、住宅 萬順達(dá)溫泉公寓 酒店、公寓 萬通空港 28 酒店式公寓 未出讓地塊 白領(lǐng)公寓 15 酒店式公寓 五、市場需求量調(diào)查 本案是位于空港保稅加工區(qū)內(nèi)，現(xiàn)在有 556 家中外企業(yè)注冊，注冊資本超過 200 億元，其中外資企業(yè) 175家，注冊資本 21億美元；累計竣工企業(yè)項目 59個，在建企業(yè)項目 70多個。根據(jù)天津政府規(guī)劃局的規(guī)劃， 至 2020 年園區(qū)有望達(dá)到工業(yè)產(chǎn)值 330 億元，園區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位將滿足 25萬人就業(yè)需求，園區(qū)內(nèi)常住人口將達(dá)到 13萬以上。 根據(jù)物流加工區(qū)規(guī)劃管理局的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)， 空港物流加工區(qū)未來企業(yè)將達(dá)到 3000 多家，總從業(yè)人口 20 多萬人，根據(jù)天津開發(fā)區(qū)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，外資 和內(nèi)資企業(yè)從業(yè)人數(shù)比為 :1，未來空港物流加工區(qū)的外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)從業(yè)人員數(shù)分別為 14萬和 6 萬人。長期居住人口約 13萬人；其中空港物流加工區(qū)一期管理人員約 萬，工程技術(shù)人員約 萬；未來這些高素質(zhì)人才，將逐漸成為空港區(qū)域內(nèi)物業(yè)的主要消費(fèi)人群，為空港內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的需求保障。 天津市 2020 年城市人均住房建筑面積為 平米， 13 萬人口的居住需要為： 萬平米，即使按 1/3的常駐率測算，直接住房需求仍然達(dá)到 ，目前區(qū)內(nèi)一期立項項目直接供應(yīng)房源仍未能達(dá)到這個 需求量。 根據(jù)規(guī)劃，至 2020 年，天津人均居住面積將達(dá)到 30 平方米，未來將有進(jìn)一步的上升空間?，F(xiàn)階段園區(qū)內(nèi)住宅的市場供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于這個數(shù)字，所以，從市場需要分析的角度上來看，園區(qū)內(nèi)住宅供求關(guān)系為：供不應(yīng)求。 六、市場供應(yīng)和需求分析 以上調(diào)查顯示，空港加工區(qū)發(fā)展完善后，將有 萬平米的住宅市場需求量。雖然發(fā)展規(guī)劃中有接近 280萬平米的總供應(yīng)量，但現(xiàn)有的市場供應(yīng)量還很小 ,還不能滿足整個區(qū)域?qū)韺ψ≌目傂枨罅?。從區(qū)域市場消化角度來分析，空港加工區(qū)內(nèi)存在著很大的市場空間，離飽和狀態(tài)還有很大的差距，所以區(qū)域 內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展仍有較大余地。 市場供應(yīng)方面：空港物流加工區(qū)一期、二期住宅土地總供應(yīng)量為 280 萬平方米，這一指標(biāo)為規(guī)劃性數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段園區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)量主要由遠(yuǎn)洋新干線、皇冠國際、藍(lán)領(lǐng)公寓和本案組成，總供應(yīng)量不超過 100 萬平方米，園區(qū)內(nèi)其它地塊至今還沒有住宅用地掛出，并經(jīng)規(guī)劃局了解，園區(qū)內(nèi)各企業(yè)也不會被允許自建住宅。 市場需求方面：空港發(fā)展日益完善后，常駐人口將達(dá) 13萬，接照天津市 2020 年人均住房建筑面積 ，空港居住總需求為： 130000人 平米 /人 = 萬平米。 綜合 以上兩方面可以得出，空港現(xiàn)階段市場供求關(guān)系為：供小于求。 七、項目所在區(qū)域目標(biāo)客層分析 區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客層分析： 根據(jù)收入多少和工作類別， 空港物流加工區(qū)內(nèi) 客戶大致分為以下類別。 各客戶層的消費(fèi)特征 客群類別 家庭年收入 消費(fèi)目標(biāo) 購房消費(fèi)心理特征 需求面積 (平米 ) 大中企業(yè)普通員工 5萬左右 購買居住 總價、價格、交通配套、居住成本、綜合 品質(zhì)、品牌形象、人文環(huán)境 60100 行政事業(yè)單位職員 8萬 購買居住 總價、價格、交通配套、居住成本、綜合 品質(zhì)、品牌形象、人文環(huán)境 80100 機(jī)關(guān)中層管理人 員 10萬 購買居住 價格、綜合品質(zhì)、交通配套、總價、品牌 形象、人文環(huán)境、居住成本 80120 企業(yè)白領(lǐng)階層 15萬 購買居住 價格、綜合品質(zhì)、交通配套、總價、品牌形象、人文環(huán)境、居住成本 80120 大中企業(yè)高管 50萬 購買居住 綜合品質(zhì)、品牌形象、價格、總價、人文環(huán)境、交通配套、居住成本 120160 私企業(yè)主 50萬 購買居住 品牌形象、綜合品質(zhì)、交通配套、價格、總價、人文環(huán)境、居住成本 120200 商界領(lǐng)袖 200萬以上 購買居住 品牌形象、人文環(huán)境、綜合品質(zhì)、交通配套、價格、總 價、居住成本 160 以上 外籍人士 購買居住 租賃居住 品牌形象、交通配套、人文環(huán)境、綜合品質(zhì)、居住成本 50100 各方投資客 投資 投資回報、居住成本、交通配套、價格、總價、綜合品質(zhì) 目標(biāo)客戶來源及行業(yè)特點(diǎn)： 本案的主要客戶目標(biāo)是天津空港加工區(qū)內(nèi)的企業(yè)白領(lǐng)、精英階層以及外籍人士，他們的的主要從事的行業(yè)為：高科技產(chǎn)業(yè)、航空航天、國際物流、研發(fā)機(jī)構(gòu)，這些行業(yè)是典型的知識密集型產(chǎn)業(yè)，從業(yè)人員的特點(diǎn)是：教育水平程度高、素質(zhì)高、專業(yè)技術(shù)水平高。根據(jù)加工區(qū)及天保控股招商部門提供的企業(yè)人員構(gòu) 成狀況分析意見，并對 5 家企業(yè)（金威啤酒、中天電氣、精工生物、IMG國際機(jī)械、天津羅升）的行政人力部門走訪調(diào)查，初判目標(biāo)客戶人員構(gòu)成總體比例： 客戶來源分析圖3% 10%7%30%50%高層領(lǐng)導(dǎo)高層經(jīng)理技術(shù)專家工程師階層一般職員 客戶選擇及意向分析： 區(qū)內(nèi)企業(yè)調(diào)查發(fā)出問卷 70份，回收問卷 9 份（主要原因是時間緊迫，企業(yè)表示需要認(rèn)真研究，表現(xiàn)了一定的重視度，對部分未交卷企業(yè)，我們采取了個人訪問的做法），對區(qū)內(nèi)企業(yè)個人走訪 43人，總體表現(xiàn)沒有過高承受能力，但需求潛力比較明顯，企業(yè)和員工對“第二居所”理念的反映較強(qiáng)烈。如果針對性進(jìn)行住宅配套建設(shè)，并輔以一定優(yōu)惠政策和配套服務(wù)，此類需求就從目前的軟性需求轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂孕枨蟆? 各客戶層需求調(diào)查分析 各客戶層的需求偏好 入駐企業(yè) 高層經(jīng)理 中層經(jīng)理 一般員工 區(qū)內(nèi)攔截個人 調(diào)查評價 目前居住狀況 市內(nèi)或區(qū)域就近 市內(nèi) 市內(nèi) 市內(nèi)或區(qū)域就近 市內(nèi)或賓館 多為自己所有 有居住需求 70% 10% 20% 50% 無 受訪企業(yè)高層人員一般表示有需求，受訪個人中普通員工表示希望就近居住者居多，一般攔截采訪多表示沒有區(qū)內(nèi)居住愿望 可承受的購房總價（元） 50萬元以內(nèi) 50萬元以內(nèi) 50萬元以內(nèi) 無 無 沒有表現(xiàn)較高承受力 可承受購房單價（元 /平方米） 3000－ 3500元 4500－5000元 4000以內(nèi) 月供 1200－ 1500 元 無 普遍對區(qū)內(nèi)置業(yè)無直接興趣，但若房價便宜可考慮投資 可承受租金（元 /月 /單元） 500－ 1000 1000－2020 800－1000 500－ 1000 無 普遍考慮的是廉租房或配套較好的低租金公寓 最看重的因素 解決技術(shù)骨干就近居住，解決外地員工臨時居住 可以就近兼顧工作 不用天天回家 公司解決住房就可以考慮 房子是否便宜，有無漲價空間 單位不需要解決全部員工住房，經(jīng)理和員工普遍需要臨時居所 不愿在區(qū)內(nèi)置業(yè)的原因 本地招聘員工居多，都住在市內(nèi)，靠班車接送 交通不便 交通不便 沒辦法 不了解 普遍依賴交通喜歡市內(nèi)生活 需要的住房類型 自建或廉租的宿舍 配套好的公寓 三室一廳一衛(wèi) 二室一廳一衛(wèi) 可以出租或出售 單位反映多為自建房，也希望有比較便宜的政府補(bǔ)助的公寓 需要的住房面積（平方米） 35－ 80 80－ 100 101－ 120 都可以 都可以 都沒有第一居所的考慮，單位認(rèn)為小戶型是首選 希望的建筑形式 小高層 花園洋房 花園洋房 都可以 多層帶電梯 客戶都喜歡小高層或多層 作為第二居所的要求 全面配套，限價房可 以考慮 可以考慮 可以考慮 單位解決，自己出一點(diǎn)錢最好 無 價格因素和單位承擔(dān)能力較敏感 裝修程度 全裝修 全裝修 全裝修 全裝修 無 全裝修，室內(nèi)配套 景觀和配套要求 成熟社區(qū) 成熟社區(qū) 成熟社區(qū) 配套要好 有發(fā)展?jié)摿? 配套齊全的成熟社區(qū) 備注：以上調(diào)查分析，根據(jù) 9家受訪企業(yè)及 43 位受訪個人填寫問卷，基本反映了區(qū)內(nèi)企業(yè)居住選擇現(xiàn)狀。 產(chǎn)品需求建議： 調(diào)查反映受訪者對小高層、多層需求較普遍，企業(yè)反映對 90 平方米以下小戶型住宅為佳，個人訪談普遍希望空港物流加工區(qū)需要建設(shè)智能化高品質(zhì)類型的純屬商務(wù) 型住宅，作為“第二居所”的需求較普遍，因此，要求全裝修產(chǎn)品房。年輕職員比較理解小戶型產(chǎn)品的特點(diǎn)。 八、開發(fā)期宏觀政策及市場變化對項目的影響 項目開發(fā)周期約兩年半時間，這個時期正是空港建設(shè)大發(fā)展的重要時期，至 2020 年，空港物流加工區(qū)一期及部分二期將建設(shè)完畢并投入使用，區(qū)域宏觀政策、國家及天津市政府的大力支持都會使加工區(qū)區(qū)域地塊不斷的變熱、升值，區(qū)域的輔射力將大大加強(qiáng)，不僅會吸引本區(qū)域和天津市范圍內(nèi)的人來投資、置業(yè)，還必將會吸引周邊城市、專業(yè)投資人士的眼光，本案占先機(jī)之優(yōu)勢，又得政府鼎力支持，跟隨市場向前發(fā)展 的趨勢，一定會在空港物流加工園區(qū)內(nèi)獨(dú)占鰲頭、大放光彩。 九、結(jié)論分析 從區(qū)域市場的發(fā)展?fàn)顟B(tài)、中長期規(guī)劃、入駐企業(yè)及待業(yè)特點(diǎn)、市場供求比重、目標(biāo)客戶訪談、市場消化預(yù)測等各方面進(jìn)行市場分析和論證，可以得出一個清晰的結(jié)論：本案為空港物流加工區(qū)入駐企業(yè)量身定制項目，市場前景十分樂觀，完全符合市場發(fā)展規(guī)律，本案同時完全具備條件做到五個結(jié)合，即“政府要求與市場需求結(jié)合”、“外埠成功個案與區(qū)域優(yōu)勢相結(jié)合”、“區(qū)域功能與客戶需求結(jié)合”、“建筑特色與空間創(chuàng)新結(jié)合”、“政策配置與市場運(yùn)作相結(jié)合”。在政府主導(dǎo)、科學(xué)運(yùn)作、順應(yīng)市場 、借鑒先進(jìn)、發(fā)揮特長、突出優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，項目還應(yīng)具有先進(jìn)性、前瞻性、甚至唯一性等“亮點(diǎn)”，對整個區(qū)域市場現(xiàn)狀及預(yù)期發(fā)展進(jìn)行合理的分析是前提，對區(qū)域周邊市場、天津市市場乃至全國市場的全面分析和學(xué)習(xí)借鑒更是尤為重要的關(guān)鍵步驟。 對目前入駐企業(yè)配套純屬社區(qū)和商務(wù)型住宅項目，有利將企業(yè)和員工潛在的軟性需求轉(zhuǎn)變?yōu)榧泄芾淼膭傂孕枨?，既可改善園區(qū)企業(yè)工作居住匹配條件，也可以提高區(qū)內(nèi)企業(yè)對園區(qū)服務(wù)的認(rèn)知，形成以“第二居所”為關(guān)鍵價值訴求的高檔商務(wù)住宅產(chǎn)品。