【導(dǎo)讀】天津市雍陽(yáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目。中房環(huán)渤海房地產(chǎn)有限公司

　　

【正文】 % 6 人防 /墻改基金 /散裝水泥費(fèi) ￥ 356 % 7 監(jiān)理費(fèi)用 ￥ 413 % 8 管理費(fèi)用 ￥ 835 % 9 建設(shè)期利息 ￥ 3,500 % 9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ￥ 1,298 % 小計(jì) ￥ 56,082 % 第三節(jié)、 工程及操作進(jìn)度分析 依據(jù)宗地地塊現(xiàn)狀以及工程節(jié)點(diǎn)，工程分兩期建設(shè)，第一期工程包括一號(hào)地及四號(hào)地，第二期工程包括二號(hào)地、三號(hào)地、五號(hào)地及六號(hào)地。初步預(yù)估項(xiàng)目工程進(jìn)度如下，不排除后期由于部分原因工程進(jìn)度發(fā)生變更的可能。 第一期工程： ? 07年 2月中旬項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工 ? 07年 4月上旬左右圍檔確定 ? 07年 5月上旬招商中心啟動(dòng)，招商人員可進(jìn)場(chǎng) ? 07年 9月結(jié)構(gòu)封頂 ? 07年 11月下旬前完成外裝以及機(jī)電設(shè)備安裝 ? 07年 12月中旬左右交付使用 ? 08年 2月一期開(kāi)業(yè) 第二期工程 ? 08年 2月中旬項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工 ? 08年 4月上旬左右圍檔確定 ? 08年 9月結(jié)構(gòu)封頂 ? 08年 11月下旬前完成外裝以及機(jī)電設(shè)備安裝 ? 08年 12月中旬左右交付使用 ? 09年 2月商業(yè)街全部開(kāi)業(yè) ? 20202020 20202020 小計(jì) 超市 (出租 ) 5,000 0 5,000 回遷 (銷(xiāo)售 ) 0 5,000 5,000 小商鋪 (銷(xiāo)售 ) 24,515 22,477 46,992 餐飲娛樂(lè) (出租 ) 5,999 4,457 10,456 商務(wù)辦公 (銷(xiāo)售 ) 15,262 30,166 45,428 地下停車(chē)場(chǎng)（銷(xiāo)售） 13,298 12,051 25,349 合計(jì) 64,073 74,151 138,224 上述節(jié)點(diǎn)均為依據(jù)項(xiàng)目宗地現(xiàn)有狀況及實(shí)際開(kāi)發(fā)能力制定的初步評(píng)估，依該指標(biāo)判斷，項(xiàng)目的初步招商期應(yīng)在五月下旬前后，通過(guò)前期經(jīng)營(yíng)商戶(hù)積累將有利于推動(dòng)后 面的銷(xiāo)售進(jìn)程。項(xiàng)目的銷(xiāo)售期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）將排列于招商期兩個(gè)月后啟動(dòng)，該階段工作主要是為其后的正式開(kāi)盤(pán)儲(chǔ)備投資客戶(hù)群，正式開(kāi)盤(pán)應(yīng)同項(xiàng)目封頂期配合。屆時(shí)尚有九月及十月兩個(gè)投資強(qiáng)銷(xiāo)期作為鋪墊，本案能夠擁有較好的銷(xiāo)售收益預(yù)期。 租售時(shí)間節(jié)點(diǎn) 預(yù)計(jì) — 為本項(xiàng)目的招商階段 項(xiàng)目計(jì)劃于 2020 年 5月份開(kāi)始進(jìn)行招商階段的實(shí)施，在此時(shí)段的起始部分，其目的是將本案推向市場(chǎng)（銷(xiāo)售證尚未領(lǐng)取），亮相于廣大商家及投資者面前，為下一步項(xiàng)目的進(jìn)展作鋪墊；而后，進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)推廣，待項(xiàng)目一期主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)段到達(dá)租賃的高 峰期。 預(yù)計(jì) — 為本項(xiàng)目的銷(xiāo)售階段 銷(xiāo)售階段于 2020 年 7月開(kāi)始實(shí)施，遲于招商工作 3 個(gè)月。由于招商的先行，故在此階段，本項(xiàng)目在市場(chǎng)中已經(jīng)有了一定的認(rèn)知度，并積攢了一定數(shù)量的簽約客戶(hù)，待銷(xiāo)售證落實(shí)之后，項(xiàng)目正式進(jìn)入銷(xiāo)售階段，在主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)達(dá)到銷(xiāo)售高峰期，后期與招商同步收盤(pán)。 第四節(jié)、 租金收益預(yù)測(cè) 位置 指標(biāo) 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 四號(hào) 地超市 日租金（元 /平米） 記租天數(shù) （天） 365 365 365 365 365 365 365 建筑面積 （平方米） 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 出租率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 年租金收入（萬(wàn)元） 219 241 248 256 263 271 279 一號(hào)地餐飲娛樂(lè) 日租金（元 /平米） 記租天數(shù) （天） 365 365 365 365 365 365 365 365 建筑面積 （平方米） 5999 5999 5999 5999 5999 5999 5999 5999 出租率 80% 85% 90% 95% 98% 98% 98% 98% 年租金收入（萬(wàn)元） 350 428 471 517 555 555 583 583 三號(hào)地餐飲娛樂(lè) 日租金（元 /平米） 記租天數(shù) （天） 365 365 365 365 365 365 365 建筑面積 （平方米） 4457 4457 4457 4457 4457 4457 4457 出租率 85% 90% 95% 98% 98% 98% 98% 年租金收入（萬(wàn)元） 374 389 405 421 421 442 442 租金合計(jì) (萬(wàn)元） 350 1021 1101 1170 1232 1239 1296 1304 第五節(jié)、 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 物業(yè)類(lèi)型 列項(xiàng) 20202020 20202020 總計(jì) 六號(hào)地回遷部分 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 ) 7000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 5000 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 3500 3500 回遷部分銷(xiāo)售合計(jì)（萬(wàn)元） ￥ 3,500 ￥ 3,500 物業(yè)類(lèi)型 列項(xiàng) 20202020 20202020 總計(jì) 六號(hào)地零售商鋪 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 ) 11000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 5506 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 6056 五號(hào)地零售商鋪 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 )（注 1） 11000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 6866 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 7553 7553 四號(hào)地零售商鋪 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 )（注 1） 10000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 12518 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 12518 12518 三號(hào)地零 售商鋪 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 )（注 1） 11000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 8915 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 9806 二號(hào)地零售商鋪 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 )（注 1） 11000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 1190 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 1309 1309 一號(hào)地零售商鋪 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 )（注 1） 10000. 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 11997 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 11997 11997 零售商鋪銷(xiāo)售 合計(jì)（萬(wàn)元） ￥ 24,515 ￥ 14,918 ￥ 39,433 物業(yè)類(lèi)型 列項(xiàng) 20202020 20202020 總計(jì) 六號(hào)地商務(wù)辦公部分 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 )（注 1） 4500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 10908 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 4909 五號(hào)地商務(wù)辦公部分 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 )（注 1） 4500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 7273 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 3273 3273 四號(hào)地商務(wù)辦公部分 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 )（注 1） 4200 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 7271 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 3054 3054 三號(hào)地商務(wù)辦公部分 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 )（注 1） 4500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 11985 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 5393 5393 一號(hào)地商務(wù)辦公部分 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 )（注 1） 4200 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 7990 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 3356 3356 商務(wù)辦公銷(xiāo)售合計(jì)（萬(wàn)元） ￥ 6,410 ￥ 13,575 ￥ 19,985 物業(yè)類(lèi)型 列項(xiàng) 20202020 20202020 總計(jì) 六號(hào)地地下停車(chē)部分 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 )（注 1） 1500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 3691 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 554 554 五號(hào)地地下停車(chē)部分 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 )（注 1） 1500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 2709 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 406 406 四號(hào)地地下停車(chē)部分 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 )（注 1） 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 6066 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 910 910 三號(hào)地地下停車(chē)部分 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 )（注 1） 1500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 5651 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 848 848 一號(hào)地地下停車(chē)部分 銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 )（注 1） 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 7232 年銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 1085 1085 停車(chē)部分銷(xiāo)售合計(jì) （萬(wàn)元） ￥ 1,995 ￥ 1,808 ￥ 3,802 第六節(jié)、 項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè) 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202017 租戶(hù)租金 ￥ 350 ￥ 1,021 ￥ 1,101 ￥ 1,170 ￥ 1,232 ￥ 1,239 ￥ 1,296 ￥ 1,304 物業(yè)費(fèi)及運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)收入 ￥ 143 ￥ 405 ￥ 413 ￥ 421 ￥ 429 ￥ 438 ￥ 447 ￥ 456 廣告位收入 ￥ 0 ￥ 100 ￥ 102 ￥ 104 ￥ 106 ￥ 108 ￥ 110 ￥ 113 銷(xiāo)售收入 ￥ 32,920 ￥ 33,801 ￥ 13,041 營(yíng)業(yè)收入 ￥ 33,413 ￥ 35,327 ￥ 1,616 ￥ 1,695 ￥ 1,767 ￥ 1,786 ￥ 1,853 ￥ 1,872 ￥ 13,041 減 日常維護(hù)費(fèi)用支出 (￥ 271) (￥ 276) (￥ 282) (￥ 288) (￥ 293) (￥ 299) (￥ 305) (￥ 311) 管理費(fèi)用支出 (￥ 80) (￥ 82) (￥ 83) (￥ 85) (￥ 87) (￥ 88) (￥ 90) (￥ 92) 市場(chǎng)推廣費(fèi)用 (￥ 120) (￥ 122) (￥ 125) (￥ 127) (￥ 130) (￥ 132) (￥ 135) (￥ 138) 營(yíng)業(yè)稅及附加 % 營(yíng)業(yè)收入 (￥ 1,838) (￥ 1,943) (￥ 89) (￥ 93) (￥ 97) (￥ 98) (￥ 102) (￥ 103) (￥ 717) 房產(chǎn)稅 12% 租金收入 (￥ 42) (￥ 123) (￥ 132) (￥ 140) (￥ 148) (￥ 149) (￥ 156) (￥ 156) 銷(xiāo)售傭金支出 (￥ 988) (￥ 1,014) (￥ 391) 成本 (￥ 21,507) (￥ 28,242) 折舊 (￥ 313) (￥ 313) (￥ 313) (￥ 313) (￥ 313) (￥ 313) (￥ 313) (￥ 4,071) 利息支出 (￥ 1,750) 稅前利潤(rùn)總額 ￥ 8,568 ￥ 1,462 ￥ 592 ￥ 649 ￥ 699 ￥ 705 ￥ 752 ￥ 759 ￥ 7,862 所得稅 33% 稅前利潤(rùn) (￥ 2,827) (￥ 482) (￥ 195) (￥ 214) (￥ 231) (￥ 233) (￥ 248) (￥ 250) (￥ 1,108) 稅后利潤(rùn) ￥ 5,740 ￥ 979 ￥ 397 ￥ 435 ￥ 468 ￥ 473 ￥ 504 ￥ 508 ￥ 6,753 前三年累計(jì)凈利潤(rùn) ￥ 7,116 萬(wàn)元 項(xiàng)目稅前凈收益率 % 項(xiàng)目稅后凈收益率 % 第七節(jié)、 項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè) 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202017 租戶(hù)租金 ￥ 350 ￥ 1,021 ￥ 1,101 ￥ 1,170 ￥ 1,232 ￥ 1,239 ￥ 1,296 ￥