【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 及周邊居民帶來極大方便。 總建筑面積 57466 平米，總戶數(shù)約 350 戶，預(yù)售面積 47000平米 ， 共分 7 個(gè)區(qū)，臨街門面夾層，層高 米。戶型面積有 82160 在量管理資料下載 平米兩室一廳至四室兩廳，單價(jià) 7 樓 550 元 /平米， 3－ 5 樓 600元 /平米，一次性付款優(yōu)惠 5％，按揭首付 40％， 6 成 10 年按揭。而門面 平米為 4180 元 /平米，一次性付款優(yōu)惠 5％，按揭提供 5 成 10 年。另五通費(fèi)（水、電、氣、加密、電話）未定，約 4000 元左右。 1青云商貿(mào)城 位于安寧街 ,由重慶青云房地產(chǎn)公司開發(fā) ,許記集團(tuán)順麗房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司代理銷售 , 目前正進(jìn)行施工建設(shè) ,設(shè)計(jì)有一條商業(yè)步行街 ,戶型面積最大 130 平米 ,單價(jià) 660/平米 ,可打 折優(yōu)惠 .門面售價(jià)步行街內(nèi)約 80009000 元 /平米 ,而臨街門面則為 13000元 /平米 . 1文體廣電樓 位于 側(cè)面，為框架結(jié)構(gòu)的 15 層建筑，現(xiàn)已修至 12 層，總建筑面積 11592 平米，于 開工，工期 450 天。 （二）潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況調(diào)查 世紀(jì)佳苑 該項(xiàng)目位于石馬路二橫街，與“萬興花園”和“西池現(xiàn)代廣場(chǎng)”相鄰，開發(fā)商是墊江旭弘房地產(chǎn)開發(fā)公司。項(xiàng)目占地面積70 畝，總建筑面積 12 萬平方米。該開發(fā)商原是施工企業(yè)，曾經(jīng) 在量管理資料下載 以其它公司名義開發(fā)了一個(gè)建筑面積幾萬平方米的項(xiàng)目。此項(xiàng)目是該開發(fā)商以自己的名義開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，該樓盤規(guī)劃擬建梁平最好的封閉式花園小區(qū)，全部設(shè)計(jì)為多層建筑。目前該項(xiàng)目尚未動(dòng)工修建。 福建公司項(xiàng)目 位于大河壩汽車站附近，現(xiàn)作前期工作，尚未進(jìn)入正式啟動(dòng)階段，具體資料不詳。 （三）梁平各項(xiàng)目宣傳推廣情況初步分析 梁平的廣告媒體主要有梁平電視臺(tái)、梁平報(bào)等，梁平報(bào)為縣委宣傳部發(fā)行的日?qǐng)?bào)，發(fā)行量 1000 多份，每周三、周六發(fā)行，主要是企事業(yè)單位訂，廣告方面電視廣告效果不盡理想，而派單效果則不錯(cuò)，梁平樓盤推廣大多采用此種方法，另外也有一些樓盤采用戶外廣告，如名豪、三峽風(fēng)等就做有路牌廣告。 五、 項(xiàng)目概況 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于梁山路與南華路的交叉路口，緊鄰景觀大道，商業(yè)、居家皆宜，住戶購(gòu)物、經(jīng)商都極為便利，區(qū)位商業(yè)優(yōu)勢(shì)尤為明顯。 項(xiàng)目總建面 萬平米，換遷面積約 5000 平米左右，現(xiàn)正 在量管理資料下載 在進(jìn)行拆遷。項(xiàng)目規(guī)劃大致是一塊成 L 型的中凹地塊，有一定的落差，項(xiàng)目背面有一座小山，規(guī)劃將建成生態(tài)公園。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目占地面積 4089 ㎡，實(shí)際用地面積 11479 ㎡，總建筑面積 萬㎡，住宅面積 26184 ㎡，門市建筑面積 2985 ㎡，車庫(kù)面積 1931 ㎡，道路、室外停車場(chǎng)面積 2420 ㎡，綠地面積 3870㎡，綠化率 ％，容積率 ，建筑密度 ％。 從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上看， 體量較小，但其所處地段優(yōu)勢(shì)明顯，從一定程度上彌補(bǔ)了這一不足，將其定位于商貿(mào)及生活小區(qū)較為準(zhǔn)確，在不具規(guī)模優(yōu)勢(shì)的情況下仍可將其打造成梁平具有中高品質(zhì)的知名樓盤。 產(chǎn)品戶型情況分析 設(shè)計(jì)了近 20 種戶型，包含平層、錯(cuò)層、躍層等各種戶型，客戶選擇空間很大，貼近不同層次的需求，戶型、面積按照合理科學(xué)的比例進(jìn)行了配比，如下表： 80 ㎡以下 80－ 100 ㎡ 100－ 120 ㎡ 120 ㎡以上 7％ 20％ 53％ 30％ 我們注意到了， 的戶型中有相 當(dāng)部分住宅為錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，這正應(yīng)了梁平消費(fèi)者的需求，因?yàn)樵诹浩剑e(cuò)層住宅很受歡迎，其住宅特征主要有兩個(gè)方面： 一是錯(cuò)層住宅突破了過去流行的平面布局，獨(dú)立單元中多個(gè)互不重疊的平面不僅有高度上的變化，還可以很好的組織室內(nèi)功 在量管理資料下載 能空間，做到動(dòng)靜分區(qū)，提高私密性，使整套住宅的舒適性、情趣感大為增加。 二是錯(cuò)層作為一種新型房型被購(gòu)房者承認(rèn)、喜歡，并不只靠模式上的出新，它真正的優(yōu)勢(shì)在于實(shí)實(shí)在在的功能進(jìn)步，這種房型可以讓購(gòu)房者，尤其是工薪階層花不多的錢得到豪華享受。 錯(cuò)層住宅被消費(fèi)者接受的另一因素是人們對(duì)新事物有著極強(qiáng)的接受能力 ，追求新潮、強(qiáng)調(diào)私密性和功能性的欲望，使不少人對(duì)錯(cuò)層情有獨(dú)鐘。 六、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì) 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有名豪商貿(mào)區(qū)、祥和小區(qū)、三峽風(fēng)商業(yè)街、石馬休閑廣場(chǎng)、新華商業(yè)街、西池現(xiàn)代廣場(chǎng)、魯班小區(qū)等。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析表 名稱 總建面 (㎡ ) 綠化 配套 物管 建筑密度 地段 產(chǎn)品定位 住宅價(jià)格 門市價(jià)格 名豪 30 萬 一般 完善 較好 較高 商業(yè)中心 商貿(mào)為主，居住為輔 多 668 電 750 起 7000－ 16800 祥和 小區(qū) 萬 較好 較好 較好 一般 商住一體 商貿(mào)為主，居住為輔 660 5000－ 7000 三峽風(fēng) 萬 較少 一般 一般 高 商業(yè)中心 商貿(mào)為主， 居住為輔 多 630 電 820 起 4000－ 8000 新華 商業(yè)街 萬 少 較好 未定 較高 商住一體 商貿(mào)為主，居住為輔 回 550 非 620 6800 起 恒泰 小區(qū) 5 萬 較好 一般 未定 較高 商住一體 居住為主，商貿(mào)為輔 未定 未定 西池 廣場(chǎng) 10 余萬 少 一般 一般 高 商住一體 商貿(mào)為主，居住為輔 568 3900 起 魯班 小區(qū) 萬 較少 較好 一般 較高 居住中心 居家為主，商貿(mào)為 輔 550 起 4180 在量管理資料下載 安華 小區(qū) 萬 較好 完善 未定 較低 商住一體 居家為主，商貿(mào)為輔 待定 待定 （ 說明： 價(jià)格一欄中的“多” —— 多層住宅，“電” —— 電梯房，“回” —— 回居房，“非” —— 非回居房，“起” —— 起始價(jià)格）。 七、梁平消費(fèi)者情況初步調(diào)查 為進(jìn)一步了解梁平縣城區(qū)房地產(chǎn)的情況，將擬定的一些問題對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行了抽樣調(diào)查，調(diào)查結(jié)果經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析得出以下初步結(jié)論。 梁平縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的構(gòu)成是以住宅為主，商業(yè)性物業(yè)為輔的整體趨勢(shì)。 原因一：大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為目前住宅比商業(yè)性物業(yè)更適合他們的需求 。 原因二：商業(yè)性物業(yè)價(jià)格相對(duì)住宅高很多，大部分消費(fèi)者無力購(gòu)買。 梁平消費(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)主要是三口之家為主，即夫妻和小孩。 梁平消費(fèi)者家庭月總收入以 1000－ 2000 元／月為主。 梁平消費(fèi)者購(gòu)房的目的大多數(shù)是自用，具有投資意識(shí)的消費(fèi)者較少。 梁平消費(fèi)者多采取一次性付款方式，消費(fèi)者也逐漸接受按揭的方式，按揭多在 10 年以內(nèi)。 大多數(shù)消費(fèi)者選擇二室一廳、三室二廳雙衛(wèi)的戶型，面 在量管理資料下載 積在 100－ 130 ㎡。 大部分消費(fèi)者都要求所購(gòu)房屋有舒適方便的小區(qū)生活環(huán)境，相對(duì)完善的配套設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)，并認(rèn)為物業(yè) 管理費(fèi)不要收得太高。 梁平的居民認(rèn)為梁平的房子多，對(duì)購(gòu)買樓盤持觀望態(tài)度。喜歡現(xiàn)房，因?yàn)楝F(xiàn)房實(shí)在，并認(rèn)為房子的價(jià)格要降。另外對(duì)樓盤的宣傳包裝也不太看重，但較注重品質(zhì)和價(jià)格。 八、產(chǎn)品定位簡(jiǎn)析 本項(xiàng)目的市場(chǎng)應(yīng)定位于較低價(jià)格的中高檔品質(zhì)樓盤，在產(chǎn)品品質(zhì)上有一定的要求，使建筑成本在得到有效控制的基礎(chǔ)上，提高其產(chǎn)品品質(zhì)，改變目前梁平房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低檔次的狀態(tài)。同時(shí)，本項(xiàng)目在價(jià)格上面對(duì)中等偏上收入階層的需要，不脫離區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r，控制成本，降低銷售價(jià)格，以此使本項(xiàng)目成為具有較高性價(jià)比的樓盤，吸引消費(fèi)者的注意力，形成 良好的銷售環(huán)境，縮短銷售周期，盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠，價(jià)值變現(xiàn)的目的。 九、價(jià)格定位分析 （一）住宅價(jià)格定位 定價(jià)說明 對(duì)于本項(xiàng)目住宅部分的價(jià)格確定，我們主要依照市場(chǎng)比較法來對(duì)該項(xiàng)目住宅部分進(jìn)行初步定位，重點(diǎn)考慮地塊價(jià)值，市場(chǎng)中 在量管理資料下載 同類物業(yè)成交價(jià)，目標(biāo)客戶的承受能力