【文章內容簡介】 及周邊居民帶來極大方便。 總建筑面積 57466 平米，總戶數約 350 戶，預售面積 47000平米 ， 共分 7 個區(qū)，臨街門面夾層，層高 米。戶型面積有 82160 在量管理資料下載 平米兩室一廳至四室兩廳，單價 7 樓 550 元 /平米， 3－ 5 樓 600元 /平米，一次性付款優(yōu)惠 5％，按揭首付 40％， 6 成 10 年按揭。而門面 平米為 4180 元 /平米，一次性付款優(yōu)惠 5％，按揭提供 5 成 10 年。另五通費（水、電、氣、加密、電話）未定，約 4000 元左右。 1青云商貿城 位于安寧街 ,由重慶青云房地產公司開發(fā) ,許記集團順麗房地產營銷策劃公司代理銷售 , 目前正進行施工建設 ,設計有一條商業(yè)步行街 ,戶型面積最大 130 平米 ,單價 660/平米 ,可打 折優(yōu)惠 .門面售價步行街內約 80009000 元 /平米 ,而臨街門面則為 13000元 /平米 . 1文體廣電樓 位于 側面，為框架結構的 15 層建筑，現已修至 12 層，總建筑面積 11592 平米，于 開工，工期 450 天。 （二）潛在競爭項目情況調查 世紀佳苑 該項目位于石馬路二橫街，與“萬興花園”和“西池現代廣場”相鄰，開發(fā)商是墊江旭弘房地產開發(fā)公司。項目占地面積70 畝，總建筑面積 12 萬平方米。該開發(fā)商原是施工企業(yè)，曾經 在量管理資料下載 以其它公司名義開發(fā)了一個建筑面積幾萬平方米的項目。此項目是該開發(fā)商以自己的名義開發(fā)的第一個項目，該樓盤規(guī)劃擬建梁平最好的封閉式花園小區(qū)，全部設計為多層建筑。目前該項目尚未動工修建。 福建公司項目 位于大河壩汽車站附近，現作前期工作，尚未進入正式啟動階段，具體資料不詳。 （三）梁平各項目宣傳推廣情況初步分析 梁平的廣告媒體主要有梁平電視臺、梁平報等，梁平報為縣委宣傳部發(fā)行的日報，發(fā)行量 1000 多份，每周三、周六發(fā)行，主要是企事業(yè)單位訂，廣告方面電視廣告效果不盡理想，而派單效果則不錯，梁平樓盤推廣大多采用此種方法，另外也有一些樓盤采用戶外廣告，如名豪、三峽風等就做有路牌廣告。 五、 項目概況 區(qū)位優(yōu)勢 本項目位于梁山路與南華路的交叉路口，緊鄰景觀大道，商業(yè)、居家皆宜，住戶購物、經商都極為便利，區(qū)位商業(yè)優(yōu)勢尤為明顯。 項目總建面 萬平米，換遷面積約 5000 平米左右，現正 在量管理資料下載 在進行拆遷。項目規(guī)劃大致是一塊成 L 型的中凹地塊，有一定的落差，項目背面有一座小山，規(guī)劃將建成生態(tài)公園。 經濟技術指標 項目占地面積 4089 ㎡，實際用地面積 11479 ㎡，總建筑面積 萬㎡，住宅面積 26184 ㎡，門市建筑面積 2985 ㎡，車庫面積 1931 ㎡，道路、室外停車場面積 2420 ㎡，綠地面積 3870㎡，綠化率 ％，容積率 ，建筑密度 ％。 從經濟指標上看， 體量較小，但其所處地段優(yōu)勢明顯，從一定程度上彌補了這一不足，將其定位于商貿及生活小區(qū)較為準確，在不具規(guī)模優(yōu)勢的情況下仍可將其打造成梁平具有中高品質的知名樓盤。 產品戶型情況分析 設計了近 20 種戶型，包含平層、錯層、躍層等各種戶型，客戶選擇空間很大，貼近不同層次的需求，戶型、面積按照合理科學的比例進行了配比，如下表： 80 ㎡以下 80－ 100 ㎡ 100－ 120 ㎡ 120 ㎡以上 7％ 20％ 53％ 30％ 我們注意到了， 的戶型中有相 當部分住宅為錯層結構，這正應了梁平消費者的需求，因為在梁平，錯層住宅很受歡迎，其住宅特征主要有兩個方面： 一是錯層住宅突破了過去流行的平面布局，獨立單元中多個互不重疊的平面不僅有高度上的變化，還可以很好的組織室內功 在量管理資料下載 能空間，做到動靜分區(qū)，提高私密性，使整套住宅的舒適性、情趣感大為增加。 二是錯層作為一種新型房型被購房者承認、喜歡，并不只靠模式上的出新，它真正的優(yōu)勢在于實實在在的功能進步，這種房型可以讓購房者，尤其是工薪階層花不多的錢得到豪華享受。 錯層住宅被消費者接受的另一因素是人們對新事物有著極強的接受能力 ，追求新潮、強調私密性和功能性的欲望，使不少人對錯層情有獨鐘。 六、競爭形勢 主要競爭對手 主要競爭對手有名豪商貿區(qū)、祥和小區(qū)、三峽風商業(yè)街、石馬休閑廣場、新華商業(yè)街、西池現代廣場、魯班小區(qū)等。 競爭對手對比分析表 名稱 總建面 (㎡ ) 綠化 配套 物管 建筑密度 地段 產品定位 住宅價格 門市價格 名豪 30 萬 一般 完善 較好 較高 商業(yè)中心 商貿為主，居住為輔 多 668 電 750 起 7000－ 16800 祥和 小區(qū) 萬 較好 較好 較好 一般 商住一體 商貿為主，居住為輔 660 5000－ 7000 三峽風 萬 較少 一般 一般 高 商業(yè)中心 商貿為主， 居住為輔 多 630 電 820 起 4000－ 8000 新華 商業(yè)街 萬 少 較好 未定 較高 商住一體 商貿為主，居住為輔 回 550 非 620 6800 起 恒泰 小區(qū) 5 萬 較好 一般 未定 較高 商住一體 居住為主，商貿為輔 未定 未定 西池 廣場 10 余萬 少 一般 一般 高 商住一體 商貿為主，居住為輔 568 3900 起 魯班 小區(qū) 萬 較少 較好 一般 較高 居住中心 居家為主，商貿為 輔 550 起 4180 在量管理資料下載 安華 小區(qū) 萬 較好 完善 未定 較低 商住一體 居家為主，商貿為輔 待定 待定 （ 說明： 價格一欄中的“多” —— 多層住宅，“電” —— 電梯房，“回” —— 回居房，“非” —— 非回居房，“起” —— 起始價格）。 七、梁平消費者情況初步調查 為進一步了解梁平縣城區(qū)房地產的情況，將擬定的一些問題對消費者進行了抽樣調查，調查結果經統(tǒng)計分析得出以下初步結論。 梁平縣房地產消費市場的構成是以住宅為主，商業(yè)性物業(yè)為輔的整體趨勢。 原因一：大多數消費者認為目前住宅比商業(yè)性物業(yè)更適合他們的需求 。 原因二：商業(yè)性物業(yè)價格相對住宅高很多，大部分消費者無力購買。 梁平消費者家庭結構主要是三口之家為主，即夫妻和小孩。 梁平消費者家庭月總收入以 1000－ 2000 元／月為主。 梁平消費者購房的目的大多數是自用，具有投資意識的消費者較少。 梁平消費者多采取一次性付款方式，消費者也逐漸接受按揭的方式，按揭多在 10 年以內。 大多數消費者選擇二室一廳、三室二廳雙衛(wèi)的戶型，面 在量管理資料下載 積在 100－ 130 ㎡。 大部分消費者都要求所購房屋有舒適方便的小區(qū)生活環(huán)境，相對完善的配套設施及物業(yè)管理服務，并認為物業(yè) 管理費不要收得太高。 梁平的居民認為梁平的房子多，對購買樓盤持觀望態(tài)度。喜歡現房，因為現房實在，并認為房子的價格要降。另外對樓盤的宣傳包裝也不太看重，但較注重品質和價格。 八、產品定位簡析 本項目的市場應定位于較低價格的中高檔品質樓盤，在產品品質上有一定的要求，使建筑成本在得到有效控制的基礎上，提高其產品品質，改變目前梁平房地產市場普遍低檔次的狀態(tài)。同時，本項目在價格上面對中等偏上收入階層的需要，不脫離區(qū)域發(fā)展狀況，控制成本，降低銷售價格，以此使本項目成為具有較高性價比的樓盤，吸引消費者的注意力，形成 良好的銷售環(huán)境，縮短銷售周期，盡快實現資金回籠，價值變現的目的。 九、價格定位分析 （一）住宅價格定位 定價說明 對于本項目住宅部分的價格確定，我們主要依照市場比較法來對該項目住宅部分進行初步定位，重點考慮地塊價值，市場中 在量管理資料下載 同類物業(yè)成交價，目標客戶的承受能力