【正文】 前梁平房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低檔次的狀態(tài)。 十、本項(xiàng)目銷售計(jì)劃 第一階段（強(qiáng)銷期）：完成總銷售任務(wù)的 45% 時(shí)間： 2020 年 7 月 至 10 月（以 7 月初作為正式開盤期） 7 月 14% 8 月 9% 9 月 8% 10 月 14% 注：此階段屬傳統(tǒng)的銷售淡季（天氣十分炎熱） 第二階段（持銷期）：完成總銷售任務(wù)的 40% 時(shí)間： 2020 年 11 月 至 2020 年 2 月 11 月 10% 12 月 12% 1 月 12% 2 月 6% 第三階段（尾盤期）：完成總銷售任務(wù)的 15% 時(shí)間： 2020 年 3 月 至 2020 年 5 月 3 月 6% 4 月 5% 5 月 4% 在量管理資料下載 十一、營(yíng)銷策略構(gòu)想 根據(jù)以上調(diào)查得來的情況，結(jié)合 項(xiàng)目本身，我們對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷策略作一個(gè)初步的構(gòu)思。因此，產(chǎn)品的優(yōu)劣，是營(yíng)銷成敗的關(guān)鍵。 十二、宣傳推廣建議 （一）初步構(gòu)想 基于 項(xiàng)目體量不大，目標(biāo)客戶群覆蓋面有一定的局限，項(xiàng)目的宣傳推廣應(yīng)以此為依據(jù)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，不但要有效地控制好宣傳推廣費(fèi)用，而且要達(dá)到對(duì)目標(biāo)客戶群形成有效的宣傳告之效果。 項(xiàng)目的整體 包裝 項(xiàng)目的整體包裝系列包括項(xiàng)目主要參與方的形象包裝、工地現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、售樓部、相關(guān)人員等的包裝。 B、應(yīng)用部分 a、證件類 ① 售樓部人員胸牌： 2 7cm，字體用金色，底色待定。 b、工具類 ① 專用筆：統(tǒng)一用同規(guī)格的簽字筆； ② 筆記本：統(tǒng)一用 32 開筆記本，附帶 項(xiàng)目標(biāo)志，字體等； ③ 檔案袋、信封統(tǒng)一用公司式，不另行制作； ④ 文件類：售樓人員文件類應(yīng)人手一冊(cè)，其中包括各種供客戶驗(yàn)看的文件批文復(fù)印件，銷售資料等。 ④ 其它相關(guān)人員服裝暫不涉及。 在量管理資料下載 （ 3）工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì) 對(duì)于工地環(huán)境的包裝設(shè)計(jì)，一定要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的具體情況，充分利用可以利用的一切資源進(jìn)行設(shè)計(jì)，包括強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，使項(xiàng)目有一個(gè)整體良好的視覺形 象，提高檔次。 b、工地現(xiàn)場(chǎng)干凈、整潔、基本無垃圾、無積水。 項(xiàng)目的廣告宣傳 消費(fèi)者在購買 住宅時(shí)，一般消費(fèi)行為分為五步： 一、通過各種渠道了解到 正在發(fā)售； 在量管理資料下載 二、根據(jù)自己的需求進(jìn)行權(quán)衡比較引起興趣； 三、到現(xiàn)場(chǎng)售樓部了解更詳細(xì)的信息； 四、與其它樓盤進(jìn)行比較，經(jīng)過一定次數(shù)的反復(fù)選擇比較； 五、決定購買 物業(yè)。具體制作可以將各單元戶型掃描，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?，以將墻柱去掉，尺寸略微放大，同時(shí)，家具尺寸略縮小。 （ 2）正式開盤 在 項(xiàng)目辦理好各項(xiàng)銷售手續(xù)后，接下來就是給原先簽認(rèn)購合同的業(yè)主更換正式合同，加上正式開盤的喜慶之日難得的人氣聚集，在開盤日組織項(xiàng)目開盤儀式。 （ 1）內(nèi)部認(rèn)購前一周舉行一個(gè)項(xiàng)目推介會(huì) 目的為促使已經(jīng)在 項(xiàng)目進(jìn)行登記的客戶，通過優(yōu)惠政策的引導(dǎo)從而鑒訂預(yù)定合同，一來檢驗(yàn)一下價(jià)格的市場(chǎng)承受程度，二來為以后的銷售聚斂人氣，制造氣氛，打好基礎(chǔ)，三來提前 為 在量管理資料下載 項(xiàng)目的口碑做好準(zhǔn)備。 （ 4）宣傳單張 在量管理資料下載 項(xiàng)目的宣傳單張，詳細(xì)內(nèi)容另行闡述。 g、公告牌 建議在門右邊豎一個(gè)大型公告牌（可以用磚砌，也可用鐵牌制作）色調(diào)和字體按 VI 設(shè)計(jì)統(tǒng)一使用，內(nèi)容：公司理念、工地相關(guān)的負(fù)責(zé)人姓名、照片、電話、項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)，工地制度，規(guī)劃圖 ，平面圖等。 C、工地現(xiàn)場(chǎng) 施工工地現(xiàn)場(chǎng)是消費(fèi) 者到工地參觀很注重的一個(gè)環(huán)節(jié)，從消費(fèi)者角度來看，他們可能對(duì)施工方面的各項(xiàng)指標(biāo)可能不是十分在行，他們對(duì)一個(gè)項(xiàng)目施工建設(shè)情況的評(píng)價(jià)很大一部分是對(duì)工地現(xiàn)場(chǎng)的評(píng)價(jià)，所以說如果工地現(xiàn)場(chǎng)給他們一個(gè)好印象的話，那么，他對(duì)該工程的質(zhì)量、進(jìn)度控制等方面自然也予以信任。 ◆ 辦公區(qū)：靠形象墻左邊，桌子上放有電話，桌牌； ◆ 洽談區(qū)：靠形象墻右邊，桌子上放煙缸、桌牌、花瓶； ◆ 展示區(qū)：除了墻上掛的各類圖片外，還應(yīng)有小塊地方進(jìn)行某些重要建材的展示，例如鋼筋、隔斷墻板、門牌等，另外還要注意提供相關(guān)部門的檢驗(yàn)說明，還有區(qū)位圖的展示。 ② 保安人員服裝：具體設(shè)計(jì)制作我們可參與。 ④ 建筑工地參觀證：胸掛式 10 12cm，紅色或黃色帶子（可掛在脖子上）。 設(shè) 計(jì)時(shí)應(yīng)注意： ① 適當(dāng)突出公司的主色調(diào)，但不能為主； ② 項(xiàng)目主色調(diào)要體現(xiàn)事業(yè)家庭的興旺，同時(shí)要略有些淡雅； ③ 顏色不能太多、太雜，不能超過四種，三種為宜； ④ 色與色之間能和諧搭配，同時(shí)又要與其它項(xiàng)目相區(qū)別； d、標(biāo)志的基礎(chǔ)組合 內(nèi)容包括標(biāo)志名稱、字母中的三個(gè)或兩個(gè)組合形式。吸引消費(fèi)者認(rèn)同，同時(shí)又不能偏離項(xiàng)目本身的市場(chǎng)營(yíng)銷定位，使消費(fèi)者獲得心理上的認(rèn) 在量管理資料下載 同，引起共鳴，從而讓發(fā)展商和項(xiàng)目的形象長(zhǎng)久的烙在消費(fèi)者的心中，為發(fā)展 商開發(fā)以后的樓盤樹立良好的口碑形象。 公關(guān)促銷 在量管理資料下載 公關(guān)活動(dòng)是現(xiàn)代營(yíng)銷中常用的促銷手段，利用參加或舉辦一系列的活動(dòng)達(dá)到推廣產(chǎn)品的目的。 （ 3）投資概念 在前面的增值概念的基礎(chǔ)上，使具有投資意向的消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的投資心態(tài)得到引導(dǎo)和強(qiáng)化，形成具有明確投資取向的 在量管理資料下載 購房行為。 2 商業(yè)用房均價(jià)分析 —— 以名豪小區(qū)商業(yè)用房（門面）為可比對(duì)象，其成交均價(jià)為 7000 元／ m2左右。喜歡現(xiàn)房，因?yàn)楝F(xiàn)房實(shí)在，并認(rèn)為房子的價(jià)格要降。 原因二：商業(yè)性物業(yè)價(jià)格相對(duì)住宅高很多，大部分消費(fèi)者無力購買。 二是錯(cuò)層作為一種新型房型被購房者承認(rèn)、喜歡，并不只靠模式上的出新，它真正的優(yōu)勢(shì)在于實(shí)實(shí)在在的功能進(jìn)步，這種房型可以讓購房者，尤其是工薪階層花不多的錢得到豪華享受。 福建公司項(xiàng)目 位于大河壩汽車站附近，現(xiàn)作前期工作，尚未進(jìn)入正式啟動(dòng)階段，具體資料不詳。另五通費(fèi)（水、電、氣、加密、電話）未定，約 4000 元左右。門市位于 2 號(hào)樓，共兩層，作簡(jiǎn)單裝修，地面鋪大理石，玻璃隔斷相隔，門市面積介于建面 2050 平米之間，銷售單價(jià)最低 6800 元 /平米，高則達(dá) 10000 多元，據(jù)了解，重慶新世紀(jì)欲進(jìn)駐此樓盤，具體事宜正在進(jìn)一步接觸中。 恒泰小區(qū)占地 3 萬多平米，全為多層建筑，總建面 5 萬多平米，回居面積約 1 萬多，銷售面積中門市約 萬平米，大多位于一層，約有 9000 多平米，余下位于二樓，住宅 3 萬多平米，戶型有建筑面積 90160 平米的兩室兩廳到四室兩廳。 西池 物業(yè)管理提供 24 小時(shí)保安、社區(qū)清潔、代訂車票、醫(yī)務(wù)護(hù)理、上門維 修等服務(wù)。集團(tuán)公司成立五年來，已發(fā)展成為一個(gè)集房地產(chǎn)開發(fā)、民用天燃?xì)饨?jīng)營(yíng)、酒店經(jīng)營(yíng)和旅游項(xiàng)目開發(fā)為一體的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司，分別在重慶主城區(qū)、忠縣、梁平、云陽等地投資開發(fā)項(xiàng)目。周邊環(huán)境及道路系統(tǒng)整治尚欠佳，人氣也顯不足。物業(yè)由該集團(tuán)下屬物業(yè)公司管理，物業(yè) 管理費(fèi)為一月 50 元 /戶，購房者無需交納任何稅費(fèi)，只交納天燃?xì)獠季W(wǎng)費(fèi) 2500 元左右，此外為解決投資者的后顧之憂， 在量管理資料下載 由招商部為業(yè)主提供委托租售服務(wù)。先后成功開發(fā)了永川、璧山、大足等城區(qū)商貿(mào)中心，現(xiàn)正在開發(fā)梁平等城區(qū)商貿(mào)中心。而有鑒于開發(fā)水平不高，就需要引進(jìn)外腦、外資，用先進(jìn)的開發(fā)理念，豐富的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，雄厚的資金后盾，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行診斷、分析、提出符合市場(chǎng)形勢(shì)的開發(fā)計(jì)劃，再加以金融機(jī)構(gòu)財(cái)力方面的大力支持，開發(fā)出市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，為開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)，盡快回收資金，贏取最大的開發(fā)利潤(rùn)等方面提供幫助和指導(dǎo)，以提高整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)水平，造出更多人們喜歡的房子。 從商業(yè)用房來看：梁平縣城區(qū)大眾街、北正街的商鋪面積大概 在 15— 30m2，年租金大約在 8000— 15000 元。交通工具主要有自行車、摩托車