【正文】 大空間。 三、梁平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平及市場(chǎng)前景 在量管理資料下載 目前梁平房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平基本介于重慶主城區(qū) 98－ 99年的水平，相比鄰縣墊江、萬(wàn)州等都稍有滯后，在項(xiàng)目的運(yùn)作、施工過(guò)程的控制、市場(chǎng)引導(dǎo)、開(kāi)發(fā)融資等多方面都還有待提高，并且梁平廣大的消費(fèi)者越來(lái)越成熟，購(gòu)房越來(lái)越理性，加之炒樓為主要概念的消費(fèi)形為在梁平尚不 流行，所以對(duì)期房的銷售有較大的抗性，沒(méi)有一套完善的、合理的開(kāi)發(fā)控制程序肯定不行。其它非商業(yè)區(qū)的商鋪面積大概在 15— 40m2，年租金大約在2000— 4000 元。 運(yùn)動(dòng)方面：體育場(chǎng) 在量管理資料下載 二、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及物價(jià)水平 梁平城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)目前主要集中于大眾街、北正街、雙桂路及北外環(huán)路等位置，以服裝店、小型超市、餐館、電器、五金商店、美容美發(fā)廳、小型娛樂(lè)場(chǎng)所等為主，普遍規(guī)模較小，除位于人民廣場(chǎng)的名豪超市相對(duì)較大外，其他地區(qū)多為臨街店鋪，商業(yè)設(shè)施類別較為單一，缺少支柱產(chǎn)業(yè)。 醫(yī)療衛(wèi)生方面：縣人民醫(yī)院、縣中醫(yī)院、梁山中心醫(yī)院、婦幼保健院等。道路分布簡(jiǎn)單 ，交通較為方便。梁平東臨萬(wàn)州，南接忠縣、墊江，西界大竹，北連開(kāi)江、達(dá)縣，素有涪達(dá)萬(wàn)“黃金三角區(qū)”之稱，國(guó)道 318 線、省道渝巫路，廣彭路，正在建設(shè)的達(dá)萬(wàn)鐵路，渝萬(wàn)高速公路貫穿境內(nèi)，梁平機(jī)場(chǎng)開(kāi)通了廣州、成都等地的航班，使梁平交通運(yùn)輸四通八達(dá)，便利快捷，成為重要的中轉(zhuǎn)站物資集散地。 梁平幅員面積 1892 平方公里，轄 36 個(gè)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)），全縣人口88 萬(wàn)人，縣城區(qū)面積 平方公里，總?cè)丝? 萬(wàn)人，常住人口 萬(wàn)人。交通工具主要有自行車、摩托車、三輪車、出租車及公交車（ 1 路、 2 路、 3 路、 4 路）。 金融機(jī)構(gòu)方面：中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng) 業(yè)銀行及農(nóng)村信用社等。 從商業(yè)用房來(lái)看：梁平縣城區(qū)大眾街、北正街的商鋪面積大概 在 15— 30m2，年租金大約在 8000— 15000 元。大眾街、北正街等地區(qū)是梁平縣的原始商業(yè)中心，其商鋪的租金相對(duì)高，但由于該地區(qū)舊城改造的大量拆遷，讓商業(yè)區(qū)向周圍擴(kuò)散，從而提高了其他地區(qū)的商鋪?zhàn)饨?。而有鑒于開(kāi)發(fā)水平不高，就需要引進(jìn)外腦、外資，用先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，豐富的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，雄厚的資金后盾，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行診斷、分析、提出符合市場(chǎng)形勢(shì)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，再加以金融機(jī)構(gòu)財(cái)力方面的大力支持，開(kāi)發(fā)出市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，為開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)，盡快回收資金，贏取最大的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等方面提供幫助和指導(dǎo)，以提高整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)水平，造出更多人們喜歡的房子。 四、梁平重點(diǎn)樓盤及潛在項(xiàng)目情況調(diào)查分析 （一）梁平重點(diǎn)樓盤調(diào)查 梁平名豪商貿(mào)區(qū) 梁平名豪商貿(mào)區(qū)由重慶名豪集團(tuán)梁平公司開(kāi)發(fā)，曾經(jīng)由上?；膷u房產(chǎn)工作室有限公司代理策劃。先后成功開(kāi)發(fā)了永川、璧山、大足等城區(qū)商貿(mào)中心，現(xiàn)正在開(kāi)發(fā)梁平等城區(qū)商貿(mào)中心。 名豪商貿(mào)區(qū)住宅價(jià)格起價(jià)多層 688 元／㎡，電梯房 750 元左右起，目前住宅的銷售主要推出小高層，其總高 12 層，帶電梯一部，四層以上為住宅，一梯四戶，戶型設(shè)計(jì)均為三房?jī)?廳雙衛(wèi)，面積分別為 ㎡、 ㎡，現(xiàn)已銷售 85％，另外， 26 層高層住宅的戶型設(shè)計(jì)為 106－ 169 ㎡的二房二廳、三房二廳、大戶型及躍層等還未推出。物業(yè)由該集團(tuán)下屬物業(yè)公司管理，物業(yè) 管理費(fèi)為一月 50 元 /戶，購(gòu)房者無(wú)需交納任何稅費(fèi)，只交納天燃?xì)獠季W(wǎng)費(fèi) 2500 元左右，此外為解決投資者的后顧之憂， 在量管理資料下載 由招商部為業(yè)主提供委托租售服務(wù)。為求建筑體系的完整、統(tǒng)一、莊重。周邊環(huán)境及道路系統(tǒng)整治尚欠佳，人氣也顯不足。設(shè)置水、電、氣、訊、視進(jìn)戶，開(kāi)通寬帶網(wǎng)絡(luò)，物業(yè)管理費(fèi)約 元／㎡。集團(tuán)公司成立五年來(lái)，已發(fā)展成為一個(gè)集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、民用天燃?xì)饨?jīng)營(yíng)、酒店經(jīng)營(yíng)和旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為一體的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司，分別在重慶主城區(qū)、忠縣、梁平、云陽(yáng)等地投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。多層住宅起價(jià) 630 元／㎡，商鋪面積 15－ 40 ㎡，起價(jià) 4000 元，最高8000 元。 物業(yè)管理提供 24 小時(shí)保安、社區(qū)清潔、代訂車票、醫(yī)務(wù)護(hù)理、上門維 修等服務(wù)。付款方式為一次性付款或 6 成1 年按揭，按季 15％支付，無(wú)物業(yè)管理費(fèi)，免稅費(fèi)。 西池 西池現(xiàn)代廣場(chǎng)有相當(dāng)部分住宅為政府機(jī)關(guān)團(tuán)購(gòu)住宅房和換遷房，團(tuán)購(gòu)如蔭平鎮(zhèn)政府辦事處等。 恒泰小區(qū)占地 3 萬(wàn)多平米，全為多層建筑，總建面 5 萬(wàn)多平米，回居面積約 1 萬(wàn)多，銷售面積中門市約 萬(wàn)平米，大多位于一層，約有 9000 多平米，余下位于二樓，住宅 3 萬(wàn)多平米，戶型有建筑面積 90160 平米的兩室兩廳到四室兩廳。 新華商業(yè)街 新華商業(yè)街，由隸屬于新華書店集團(tuán)的梁平縣新華房屋開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，總建面 萬(wàn)，分 2 號(hào)樓，為框架和磚混結(jié)構(gòu)，中煤集團(tuán)重慶設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，重慶第八建筑工程公司施工建設(shè)，深藍(lán)置業(yè)營(yíng)銷策劃，千秋華章廣告代理。門市位于 2 號(hào)樓，共兩層，作簡(jiǎn)單裝修，地面鋪大理石，玻璃隔斷相隔，門市面積介于建面 2050 平米之間，銷售單價(jià)最低 6800 元 /平米，高則達(dá) 10000 多元，據(jù)了解，重慶新世紀(jì)欲進(jìn)駐此樓盤，具體事宜正在進(jìn)一步接觸中。 小區(qū)內(nèi)設(shè)東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是梁平的主要農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)之一，該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種齊全，給小區(qū)及周邊居民帶來(lái)極大方便。另五通費(fèi)（水、電、氣、加密、電話）未定，約 4000 元左右。項(xiàng)目占地面積70 畝，總建筑面積 12 萬(wàn)平方米。 福建公司項(xiàng)目 位于大河壩汽車站附近，現(xiàn)作前期工作，尚未進(jìn)入正式啟動(dòng)階段，具體資料不詳。項(xiàng)目規(guī)劃大致是一塊成 L 型的中凹地塊，有一定的落差，項(xiàng)目背面有一座小山，規(guī)劃將建成生態(tài)公園。 二是錯(cuò)層作為一種新型房型被購(gòu)房者承認(rèn)、喜歡，并不只靠模式上的出新，它真正的優(yōu)勢(shì)在于實(shí)實(shí)在在的功能進(jìn)步，這種房型可以讓購(gòu)房者，尤其是工薪階層花不多的錢得到豪華享受。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析表 名稱 總建面 (㎡ ) 綠化 配套 物管 建筑密度 地段 產(chǎn)品定位 住宅價(jià)格 門市價(jià)格 名豪 30 萬(wàn) 一般 完善 較好 較高 商業(yè)中心 商貿(mào)為主，居住為輔 多 668 電 750 起 7000－ 16800 祥和 小區(qū) 萬(wàn) 較好 較好 較好 一般 商住一體 商貿(mào)為主，居住為輔 660 5000－ 7000 三峽風(fēng) 萬(wàn) 較少 一般 一般 高 商業(yè)中心 商貿(mào)為主， 居住為輔 多 630 電 820 起 4000－ 8000 新華 商業(yè)街 萬(wàn) 少 較好 未定 較高 商住一體 商貿(mào)為主，居住為輔 回 550 非 620 6800 起 恒泰 小區(qū) 5 萬(wàn) 較好 一般 未定 較高 商住一體 居住為主，商貿(mào)為輔 未定 未定 西池 廣場(chǎng) 10 余萬(wàn) 少 一般 一般 高 商住一體 商貿(mào)為主，居住為輔 568 3900 起 魯班 小區(qū) 萬(wàn) 較少 較好 一般 較高 居住中心 居家為主，商貿(mào)為 輔 550 起 4180 在量管理資料下載 安華 小區(qū) 萬(wàn) 較好 完善 未定 較低 商住一體 居家為主，商貿(mào)為輔 待定 待定 （ 說(shuō)明： 價(jià)格一欄中的“多” —— 多層住宅，“電” —— 電梯房，“回” —— 回居房，“非” —— 非回居房，“起” —— 起始價(jià)格）。 原因二：商業(yè)性物業(yè)價(jià)格相對(duì)住宅高很多，大部分消費(fèi)者無(wú)力購(gòu)買。 梁平消費(fèi)者多采取一次性付款方式，消費(fèi)者也逐漸接受按揭的方式，按揭多在 10 年以內(nèi)。喜歡現(xiàn)房，因?yàn)楝F(xiàn)房實(shí)在，并認(rèn)為房子的價(jià)格要降。 九、價(jià)格定位分析 （一）住宅價(jià)格定位 定價(jià)說(shuō)明 對(duì)于本項(xiàng)目住宅部分的價(jià)格確定，我們主要依照市場(chǎng)比較法來(lái)對(duì)該項(xiàng)目住宅部分進(jìn)行初步定位，重點(diǎn)考慮地塊價(jià)值，市場(chǎng)中 在量管理資料下載 同類物業(yè)成交價(jià)，目標(biāo)客戶的承受能力，項(xiàng)目產(chǎn)品力等方面的因素。 2 商業(yè)用房均價(jià)分析 —— 以名豪小區(qū)商業(yè)用房（門面）為可比對(duì)象，其成交均價(jià)為 7000 元／ m2左右。 概念