【正文】 在量管理資料下載 小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃初步建議 一、市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)查分析 （一）梁平概況 梁平縣位于重慶市東北部，地處重慶主城區(qū)與三峽庫(kù)區(qū)的中樞地段，是重慶主城區(qū)連接三峽庫(kù)區(qū)的交通要塞。梁平東臨萬(wàn)州，南接忠縣、墊江，西界大竹，北連開江、達(dá)縣，素有涪達(dá)萬(wàn)“黃金三角區(qū)”之稱，國(guó)道 318 線、省道渝巫路，廣彭路，正在建設(shè)的達(dá)萬(wàn)鐵路，渝萬(wàn)高速公路貫穿境內(nèi)，梁平機(jī)場(chǎng)開通了廣州、成都等地的航班，使梁平交通運(yùn)輸四通八達(dá)，便利快捷，成為重要的中轉(zhuǎn)站物資集散地。 梁平幅員面積 1892 平方公里，轄 36 個(gè)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)），全縣人口88 萬(wàn)人，縣城區(qū)面積 平方公里，總?cè)丝? 萬(wàn)人，常住人口 萬(wàn)人。 梁平縣城區(qū)規(guī)劃面積 11 平方公里，目前建設(shè)以“一主兩輔”為主，“一主”是將重點(diǎn)放在主城區(qū)的舊城改造上，“兩輔”是新建火車站和安寧小區(qū)（占地 平方公里），預(yù)計(jì)在三年內(nèi)，舊城區(qū)改建投入量在 8億元的基礎(chǔ)上以每年 3％到 5％的幅度增長(zhǎng)。 （二）交通情況 梁平縣城的交通網(wǎng)絡(luò)形成以“三縱四橫”為主的城市格局，“三縱”即以北外環(huán)路、梁柚大道、梁山路為主干的城市道路， 在量管理資料下載 “四橫”為以一至四橫為支干的交通路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，由東、西、南、北街，雙桂路，梁山路，北環(huán)路等組成。道路分布簡(jiǎn)單 ，交通較為方便。交通工具主要有自行車、摩托車、三輪車、出租車及公交車（ 1 路、 2 路、 3 路、 4 路）。 （三）梁平的主要機(jī)構(gòu)及配套設(shè)施 梁平的主要機(jī)構(gòu)有縣財(cái)政局、縣地稅局、縣國(guó)稅局、縣法院、縣檢察院、縣公安局、縣建委、縣房地產(chǎn)交易所、縣郵政局、縣交通局、縣水電局、縣電信局等。 配套設(shè)施有以下幾方面的內(nèi)容： 文化教育方面：南華幼兒園、南正待幼兒園、縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)、梁山小學(xué)、屏錦中學(xué)、縣紅旗中學(xué)、文華電腦職業(yè)學(xué)校等。 醫(yī)療衛(wèi)生方面：縣人民醫(yī)院、縣中醫(yī)院、梁山中心醫(yī)院、婦幼保健院等。 金融機(jī)構(gòu)方面：中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng) 業(yè)銀行及農(nóng)村信用社等。 通訊設(shè)施方面：中國(guó)電信、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)移動(dòng)通信等。 娛樂(lè)餐飲方面：雙桂大酒店、銀河酒樓、金海岸休閑城、金盾賓館、富都賓館、梁平影都等。 運(yùn)動(dòng)方面：體育場(chǎng) 在量管理資料下載 二、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及物價(jià)水平 梁平城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)目前主要集中于大眾街、北正街、雙桂路及北外環(huán)路等位置，以服裝店、小型超市、餐館、電器、五金商店、美容美發(fā)廳、小型娛樂(lè)場(chǎng)所等為主，普遍規(guī)模較小，除位于人民廣場(chǎng)的名豪超市相對(duì)較大外，其他地區(qū)多為臨街店鋪，商業(yè)設(shè)施類別較為單一，缺少支柱產(chǎn)業(yè)。 從商業(yè)用房來(lái)看：梁平縣城區(qū)大眾街、北正街的商鋪面積大概 在 15— 30m2，年租金大約在 8000— 15000 元。雙桂路的商鋪面積大概在 20— 60m2，年租金大約在 5000— 16000 元。北外環(huán)路的商鋪面積大概在 20— 60m2，年租金大約在 5000— 10000 元。其它非商業(yè)區(qū)的商鋪面積大概在 15— 40m2，年租金大約在2000— 4000 元。大眾街、北正街等地區(qū)是梁平縣的原始商業(yè)中心，其商鋪的租金相對(duì)高，但由于該地區(qū)舊城改造的大量拆遷，讓商業(yè)區(qū)向周圍擴(kuò)散，從而提高了其他地區(qū)的商鋪?zhàn)饨?。而離商業(yè)中心較遠(yuǎn)的北外環(huán)路已形成一條裝飾建材街，這樣使其商鋪價(jià)格相對(duì)較高且趨于穩(wěn)定 。 梁平城區(qū)的物價(jià)水平及居民收入狀況較重慶相比，相對(duì)偏低，根據(jù)對(duì)居民家庭月總收入狀況的調(diào)查顯示，高收入在每月2000－ 4000 元左右，中等收入在每月 1000－ 2000 元左右，低收入在每月 1000 元以下，其中中等收入占主流。 三、梁平房地產(chǎn)開發(fā)水平及市場(chǎng)前景 在量管理資料下載 目前梁平房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)水平基本介于重慶主城區(qū) 98－ 99年的水平，相比鄰縣墊江、萬(wàn)州等都稍有滯后，在項(xiàng)目的運(yùn)作、施工過(guò)程的控制、市場(chǎng)引導(dǎo)、開發(fā)融資等多方面都還有待提高，并且梁平廣大的消費(fèi)者越來(lái)越成熟，購(gòu)房越來(lái)越理性，加之炒樓為主要概念的消費(fèi)形為在梁平尚不 流行，所以對(duì)期房的銷售有較大的抗性，沒有一套完善的、合理的開發(fā)控制程序肯定不行。而有鑒于開發(fā)水平不高，就需要引進(jìn)外腦、外資，用先進(jìn)的開發(fā)理念，豐富的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，雄厚的資金后盾，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行診斷、分析、提出符合市場(chǎng)形勢(shì)的開發(fā)計(jì)劃，再加以金融機(jī)構(gòu)財(cái)力方面的大力支持，開發(fā)出市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，為開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)，盡快回收資金，贏取最大的開發(fā)利潤(rùn)等方面提供幫助和指導(dǎo)，以提高整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)水平，造出更多人們喜歡的房子。 雖然目前梁平房地產(chǎn)市場(chǎng)還顯得不夠成熟，諸多方面有待提高，但隨著城市的建設(shè)，大規(guī)模舊城改造，達(dá) 萬(wàn)鐵路、渝萬(wàn)高速路等交通要道的逐步開通，與重慶主城區(qū)，與周邊區(qū)縣市聯(lián)系的加強(qiáng)，以及一些有較高水平的開發(fā)商、營(yíng)銷商對(duì)市場(chǎng)的激活和引導(dǎo)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)融資的大力支持、人們生活水平的提高，梁平房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力是巨大的，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，形成消費(fèi)高潮指日可待。 隨著梁平縣城城市建設(shè)的進(jìn)一步加速，其房地產(chǎn)市場(chǎng)正表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，市場(chǎng)消費(fèi)力較強(qiáng)，一方面體現(xiàn)在縣城內(nèi)存在大量初次置業(yè)者與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房者，以及打工回鄉(xiāng)置業(yè)者到縣城 在量管理資料下載 的購(gòu)房群體；另一方面也體現(xiàn)在梁平縣城內(nèi)潛藏著二次購(gòu)房改善居住條件的購(gòu)房需求。如集團(tuán)性購(gòu)房（電 信、郵政、政府機(jī)構(gòu)等），因其一般沒有自建集資房，而是與開發(fā)小區(qū)接洽團(tuán)體購(gòu)房，有較大空間。 四、梁平重點(diǎn)樓盤及潛在項(xiàng)目情況調(diào)查分析 （一）梁平重點(diǎn)樓盤調(diào)查 梁平名豪商貿(mào)區(qū) 梁平名豪商貿(mào)區(qū)由重慶名豪集團(tuán)梁平公司開發(fā)，曾經(jīng)由上?；膷u房產(chǎn)工作室有限公司代理策劃。名豪集團(tuán)是集房地產(chǎn)開發(fā)、大型超市、星級(jí)酒店三大產(chǎn)業(yè)于一體的實(shí)力雄厚的綜合性民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，連續(xù)多年被政府授予“重合同、守信用”單位，先后被工行重慶市分行、農(nóng)行重慶市分行評(píng)定為 AAA 級(jí)（特級(jí)）資信企業(yè)，多次被重慶市評(píng)為“質(zhì)量信得過(guò)先進(jìn)單位”，被《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn) 里行》組委定為“定點(diǎn)示范單位”?！懊馈北辉u(píng)為重慶市企業(yè)法人知名字號(hào)。 2001 年被評(píng)為重慶市第二屆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“五十強(qiáng)”排名第 13 位。先后成功開發(fā)了永川、璧山、大足等城區(qū)商貿(mào)中心，現(xiàn)正在開發(fā)梁平等城區(qū)商貿(mào)中心。 梁平名豪商貿(mào)區(qū)是重慶市目前最大的舊城改造項(xiàng)目之一，位于梁平傳統(tǒng)的商業(yè)核心，商貿(mào)區(qū)點(diǎn)地面積 203 畝，總建筑面積 30 余萬(wàn)平方米，總投資 億元。擁有大小四十余棟建筑，其中六棟小高層，兩棟高層住宅及商鋪銷售情況良好，其余多 在量管理資料下載 層住宅為回遷房，此外還有 5000 多平方米的名豪超市， 18000平方米的超大休閑 綠化廣場(chǎng)及 17100 平方米的名豪酒店等，是梁平未來(lái)集金融、休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、電子通訊、酒店等多種功能于一體的標(biāo)志性商貿(mào)中心。 目前，該項(xiàng)目 18000 平方米的中心廣場(chǎng)主體及小高層 AA3 號(hào)樓主體施工已完工投入使用 .名豪大酒店的河流改道工作也逐步完成，至 2020 年底，除兩棟 26 層高層住宅和名豪大酒店外，其余近 40 棟房屋主體工程基本能完成封頂。 名豪商貿(mào)區(qū)住宅價(jià)格起價(jià)多層 688 元／㎡，電梯房 750 元左右起，目前住宅的銷售主要推出小高層，其總高 12 層，帶電梯一部，四層以上為住宅，一梯四戶，戶型設(shè)計(jì)均為三房?jī)?廳雙衛(wèi)，面積分別為 ㎡、 ㎡，現(xiàn)已銷售 85％，另外， 26 層高層住宅的戶型設(shè)計(jì)為 106－ 169 ㎡的二房二廳、三房二廳、大戶型及躍層等還未推出。商鋪面積均在 20－ 35 ㎡，價(jià)格 7000－ 16800 元／㎡。付款方式靈活，可選擇一次性付款（ 折），分期付款或銀行按揭付款。 樓盤配套設(shè)施比較完善：入口大堂采用星級(jí)酒店式裝修，24 小時(shí)保安服務(wù)，雙回路供電，配美國(guó)康明斯發(fā)電機(jī)，保證一級(jí)負(fù)荷供電需求，以及現(xiàn)代化智能系統(tǒng)（智能火警，自動(dòng)二次給水，寬帶網(wǎng)，可視監(jiān)控等）。物業(yè)由該集團(tuán)下屬物業(yè)公司管理，物業(yè) 管理費(fèi)為一月 50 元 /戶，購(gòu)房者無(wú)需交納任何稅費(fèi)，只交納天燃?xì)獠季W(wǎng)費(fèi) 2500 元左右，此外為解決投資者的后顧之憂， 在量管理資料下載 由招商部為業(yè)主提供委托租售服務(wù)。 祥和小區(qū) 祥和小區(qū)由重慶榮譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司