【正文】 漳州漳罐生活小區(qū)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目基本情況（一）、地理位置漳州漳罐總廠地塊位于漳州市薌城區(qū)漳響路，用地性質(zhì)為二類居住用地，用地現(xiàn)狀為廠房，用地面積約148畝。三面臨街，東邊以東二號(hào)規(guī)劃路為界，南至漳響路，西至東岳蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，北臨迎賓路（原為迎賓路，現(xiàn)路名不詳）。漳州八中、一七五醫(yī)院就在該地塊的西北側(cè)，距人民廣場(chǎng)約500米。（二）、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)(按漳州市規(guī)劃局提供的規(guī)劃數(shù)據(jù)計(jì)算)土地面積：148畝（98667㎡）；容積率：(如需建一部分小高層，)，其中商業(yè)建筑面積占總建筑面積待定（暫按10%計(jì)算）；建筑密度：26%以下；規(guī)劃綠地率：45%以上；總建筑面積為：157867㎡；其中住宅的總建筑面積為141867㎡,商業(yè)建筑面積為16000㎡(其中沿漳響路店鋪底層面積為4200㎡,二層面積為2000㎡，沿迎賓路店鋪底層面積為4200㎡,二層面積為2000㎡，沿東二號(hào)規(guī)劃路底層面積為2600㎡,二層面積為1000㎡)。開發(fā)進(jìn)度：分3期滾動(dòng)開發(fā)，共4年完成建設(shè)；在不同土地成本情況下的項(xiàng)目投資指標(biāo)：類 別土地成本4900萬元土地成本7900萬元備注土地成本4900萬元（317元/㎡）7900萬元（500元/㎡）括號(hào)內(nèi)為樓面地價(jià)項(xiàng)目總投資19508萬元22508萬元自有資金投入4900萬元7900萬元項(xiàng)目銷售均價(jià)住宅均價(jià)1800元/㎡，店鋪均價(jià)4179元/㎡店鋪為兩層項(xiàng)目銷售收入32222萬元項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額9596萬元6596萬元未扣除所得稅項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率%%項(xiàng)目投資利潤(rùn)率%%二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告結(jié)論由以上所列數(shù)據(jù)可分析：本項(xiàng)目利潤(rùn)總額較大，投資利潤(rùn)率也較高，在土地成本為4900萬元時(shí)，其總投資利潤(rùn)率和投資利潤(rùn)率分別為：%%；在土地成本為7900萬元時(shí)，其總投資利潤(rùn)率和投資利潤(rùn)率分別為：%%。兩者累計(jì)盈余資金較多，因此本項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)是可行的。第一部分 市場(chǎng)分析一、漳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析初步統(tǒng)計(jì)，%，%，%。 。2002年漳州市政府實(shí)施工業(yè)立市的戰(zhàn)略，為推動(dòng)工業(yè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，漳州市政府近期出臺(tái)了《關(guān)于加快工業(yè)化進(jìn)程的若干意見》和《關(guān)于加快城市化進(jìn)程的若干意見》，提出 “建設(shè)新區(qū)、開發(fā)沿江、改善舊城”的發(fā)展戰(zhàn)略，分兩步走，第一步2000—2005年城市化水平達(dá)48%以上，城市人口228萬人，市區(qū)建成區(qū)面積40平方公里，市區(qū)人口達(dá)到40萬人；人均居住面積為18平方米，住宅成套率為85%。第二步2005—2010年城市化水平達(dá)55%左右，城市人口273萬人。市區(qū)建成區(qū)面積50平方公里，市區(qū)人口達(dá)50萬人，人均居住面積為20平方米，住宅成套率為100%。；。（一）、2002年漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析住宅建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展，開發(fā)投資勢(shì)頭穩(wěn)健。（），（），（），。出現(xiàn)了供銷平衡、銷略大于產(chǎn)的可喜局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)秩序逐步規(guī)范，新區(qū)建設(shè)初具雛形。房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年全市房地產(chǎn)買賣成交11085起，，%，%，%，其中商品房買賣成交6405起，；%，%，%。二手房成交4680起，；%，%，%，%。市區(qū)房地產(chǎn)買賣成交6699起，，%，%，%。其中商品房買賣成交5221起，，%，減少21%，%。二手房成交1478起，，%，%，增加50%。辦理商品房預(yù)售許可證55份，，同比分別增加10%，%，%。從市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，商品住宅旺銷，套型為100－150平方米的套房，預(yù)售階段基本售出；個(gè)人仍是住房消費(fèi)的主體；二手房市場(chǎng)活躍，尤其是名校片區(qū)范圍的二手房房源緊俏，價(jià)格小幅攀升。商品房空置率不高。，其中空置一年以上（含一年）。，，%。（二）、2003年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2003年13月份開發(fā)投資情況分析，%。其中，%；辦公樓461萬元，%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2673萬元，%；，%。，%。其中，%，%；，%。，%；%，%，%。分析：一是今年第一季度漳州市房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯回升，由前兩年的負(fù)增長(zhǎng)，步入微調(diào)期，到今年的兩位數(shù)增長(zhǎng)。舊城改善正加快步伐建設(shè)投資，今年底將完成拆遷安置，加上新建商品住宅熱銷也刺激了投資的加溫等因素，促進(jìn)了投資的明顯回升。二是實(shí)際銷售面積中住宅及辦公樓保持增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及其他較大幅度減少，這說明商品住宅熱銷，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售不容樂觀。，跟福、廈、泉比，仍處于較低水平。2003年13月份全市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析全市新建商品房銷售完成1764套，%，%，%。其中，%，%。市區(qū)新建商品房預(yù)售批準(zhǔn)14份。其中，占67% ，% ,，% ,% 。全市存量房買賣成交429套，%，同比增加186%；，同比增加121%。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)：%，%，%，%。商品房消費(fèi)結(jié)構(gòu)：%，%，%，%。消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)：據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，個(gè)人仍是商品住宅消費(fèi)的主體，%。縣里居民來漳購(gòu)房置業(yè)的占28%，市區(qū)二次購(gòu)房置業(yè)的約占32%，市區(qū)年輕人購(gòu)房的約占40%。分析：一是商品住宅以小區(qū)規(guī)模、質(zhì)量、檔次、物業(yè)管理、環(huán)境等為購(gòu)房的首要考慮因素，住宅基本處于期房熱銷階段，新樓盤推出前預(yù)約訂購(gòu)的達(dá)82%。新建商品房成為購(gòu)房投資置業(yè)的主打產(chǎn)品，目前在漳州市區(qū)要選購(gòu)一套較理想的現(xiàn)房不容易。二是商品住宅價(jià)格呈上揚(yáng)之勢(shì)，約上漲了10%左右（2002年政府公布的漳州市區(qū)住宅均價(jià)約1600元/㎡），如華元小區(qū)二期、瑞京小區(qū)、龍文新區(qū)的住宅均有不同幅度的上揚(yáng)。三是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供應(yīng)量過大，價(jià)格較高，銷售出現(xiàn)分化，中心區(qū)價(jià)格高不好銷，價(jià)格適中的銷售約可達(dá)85%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格可能會(huì)回落，回落幅度視需求大小來確定。四是商品住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)，呈現(xiàn)多元化，小公寓成為近階段住房消費(fèi)的熱門話題，成為年輕人居家的首選，也成為置業(yè)投資的首選，購(gòu)買后有的自住，有的出租，行情看漲。五是二手房市場(chǎng)較為活躍，尤其是名校園區(qū)，由于子女就學(xué)劃片入學(xué)等因素，刺激了二手房源的緊俏和價(jià)格的上漲；二、漳州市薌城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）、薌城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)薌城區(qū)為漳州市的老城區(qū)，該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，交易量占漳州市區(qū)的95%以上，在該區(qū)的繁華地段如九龍公園，延安北路，新華北南路、元光北南路等住宅銷售均價(jià)達(dá)到了2000元以上，靠九龍公園及芝山公園的住宅均價(jià)已超過2200元/㎡。（二）部分樓盤價(jià)格表樓盤名稱房屋類型平均售價(jià)地段位置備注華元小區(qū)