【正文】 月 12% 2 月 6% 第三階段（尾盤期）：完成總銷售任務(wù)的 15% 時間： 2020 年 3 月 至 2020 年 5 月 3 月 6% 4 月 5% 5 月 4% 在量管理資料下載 十一、營銷策略構(gòu)想 根據(jù)以上調(diào)查得來的情況，結(jié)合 項(xiàng)目本身，我們對項(xiàng)目的營銷策略作一個初步的構(gòu)思。 比較因素 成交期 區(qū)域繁華度 交通便利度 配套設(shè)施 項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃 區(qū)域潛力 建筑效果 戶型設(shè)計 物業(yè)管理 最終系數(shù) 修正系數(shù) 1 可比價格： 570 元 /平方米 = 元 /平方米 （二）商業(yè)用房價格定位 定價說明 在進(jìn)行本項(xiàng)目商業(yè)用房的價格定位時，我們同樣 以“市場比較法”對其進(jìn)行價格確定 。 八、產(chǎn)品定位簡析 本項(xiàng)目的市場應(yīng)定位于較低價格的中高檔品質(zhì)樓盤，在產(chǎn)品品質(zhì)上有一定的要求，使建筑成本在得到有效控制的基礎(chǔ)上，提高其產(chǎn)品品質(zhì)，改變目前梁平房地產(chǎn)市場普遍低檔次的狀態(tài)。 大部分消費(fèi)者都要求所購房屋有舒適方便的小區(qū)生活環(huán)境，相對完善的配套設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)，并認(rèn)為物業(yè) 管理費(fèi)不要收得太高。 梁平消費(fèi)者家庭月總收入以 1000－ 2000 元／月為主。 梁平縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場的構(gòu)成是以住宅為主，商業(yè)性物業(yè)為輔的整體趨勢。 六、競爭形勢 主要競爭對手 主要競爭對手有名豪商貿(mào)區(qū)、祥和小區(qū)、三峽風(fēng)商業(yè)街、石馬休閑廣場、新華商業(yè)街、西池 從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上看， 體量較小，但其所處地段優(yōu)勢明顯，從一定程度上彌補(bǔ)了這一不足，將其定位于商貿(mào)及生活小區(qū)較為準(zhǔn)確，在不具規(guī)模優(yōu)勢的情況下仍可將其打造成梁平具有中高品質(zhì)的知名樓盤。 五、 項(xiàng)目概況 區(qū)位優(yōu)勢 本項(xiàng)目位于梁山路與南華路的交叉路口，緊鄰景觀大道，商業(yè)、居家皆宜，住戶購物、經(jīng)商都極為便利，區(qū)位商業(yè)優(yōu)勢尤為明顯。此項(xiàng)目是該開發(fā)商以自己的名義開發(fā)的第一個項(xiàng)目，該樓盤規(guī)劃擬建梁平最好的封閉式花園小區(qū)，全部設(shè)計為多層建筑。 （二）潛在競爭項(xiàng)目情況調(diào)查 世紀(jì)佳苑 該項(xiàng)目位于石馬路二橫街，與“萬興花園”和“西池戶型面積有 82160 在量管理資料下載 平米兩室一廳至四室兩廳，單價 7 樓 550 元 /平米， 3－ 5 樓 600元 /平米，一次性付款優(yōu)惠 5％，按揭首付 40％， 6 成 10 年按揭。 魯班小區(qū) 魯班小區(qū)由重慶建聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)，位于東正街，緊靠還未開通的 26 米寬的魯班路，魯班路將連接一號公路至火車站，使其成為梁平縣城又一個出入口。付款方式可采用一次性和按揭兩種，一次性付款可打 折優(yōu)惠，按揭 7 成 10 年，可打 折。 目前項(xiàng)目部分拆遷已完成，北外環(huán)路臨街三層建筑已近封頂，預(yù)計下月開盤發(fā)售。付款方式有一次性和按揭兩種，按揭付款國家公務(wù)員可辦理 7 成 10 年，其他居民只能辦理 5 成 10 年?，F(xiàn)代廣場是由重慶西發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該樓盤位于二橫街，東靠老城區(qū)、一橫街，西臨三橫街，南有石馬山公園，位居區(qū)域城區(qū)中心，項(xiàng)目占地 100 余畝。鑫桂家園占地 10 畝，總建筑面積 15500 平方米，座落于雙桂路和十里長街交匯處。 石馬休閑廣場 石馬休閑廣場是由梁平縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司開發(fā)，曾經(jīng)由成都匯豐營銷策劃公司代理策劃，該樓盤位于二橫街，緊鄰石馬山公園。 萬興花園 萬興花園是由重慶萬興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。 三峽風(fēng)商業(yè)街總規(guī)劃面積 萬平方米（約 50 畝）總建筑面積近 8 萬平方米 ，擁有商鋪 400 余個，住宅 400 套，該項(xiàng)目地處梁平縣城傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)（原五金小區(qū)），是縣城東北－西南區(qū)域、西北－東南區(qū)域之間人流、車流、物流交往的必經(jīng)地帶和交匯點(diǎn)，是將中心商貿(mào)區(qū)城內(nèi)各商業(yè)小區(qū)之間聯(lián)接成一個功能完整的城市商圈的商業(yè)橋梁。重慶三峽風(fēng)企業(yè)集團(tuán)是一家綜合性、跨地區(qū)、跨行業(yè)的民營公司。免交稅費(fèi)，于今年六月交房。小區(qū)兩條主要街道交叉與縣城主街相通，步行街與商業(yè)廣場連接，小區(qū)街道自成體系。 小區(qū)內(nèi)設(shè)步行街、大型農(nóng)貿(mào)市場，地下停車場以及各種檔次商業(yè)、餐飲、娛樂場所，陽光小學(xué)大門與步行街相接，整個小區(qū)地理位置優(yōu)越，人流十分集中，交通方便，商業(yè)底蘊(yùn)大，文化 氛圍濃厚。付款方式靈活，可選擇一次性付款（ 折），分期付款或銀行按揭付款。擁有大小四十余棟建筑，其中六棟小高層，兩棟高層住宅及商鋪銷售情況良好，其余多 在量管理資料下載 層住宅為回遷房，此外還有 5000 多平方米的名豪超市， 18000平方米的超大休閑 綠化廣場及 17100 平方米的名豪酒店等，是梁平未來集金融、休閑、購物、餐飲、娛樂、電子通訊、酒店等多種功能于一體的標(biāo)志性商貿(mào)中心。“名豪”被評為重慶市企業(yè)法人知名字號。 隨著梁平縣城城市建設(shè)的進(jìn)一步加速，其房地產(chǎn)市場正表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，市場消費(fèi)力較強(qiáng)，一方面體現(xiàn)在縣城內(nèi)存在大量初次置業(yè)者與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者，以及打工回鄉(xiāng)置業(yè)者到縣城 在量管理資料下載 的購房群體；另一方面也體現(xiàn)在梁平縣城內(nèi)潛藏著二次購房改善居住條件的購房需求。 梁平城區(qū)的物價水平及居民收入狀況較重慶相比，相對偏低，根據(jù)對居民家庭月總收入狀況的調(diào)查顯示，高收入在每月2000－ 4000 元左右，中等收入在每月 1000－ 2000 元左右，低收入在每月 1000 元以下，其中中等收入占主流。北外環(huán)路的商鋪面積大概在 20— 60m2，年租金大約在 5000— 10000 元。 娛樂餐飲方面：雙桂大酒店、銀河酒樓、金海岸休閑城、金盾賓館、富都賓館、梁平影都等。 配套設(shè)施有以下幾方面的內(nèi)容： 文化教育方面：南華幼兒園、南正待幼兒園、縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)、梁山小學(xué)、屏錦中學(xué)、縣紅旗中學(xué)、文華電腦職業(yè)學(xué)校等。 （二）交通情況 梁平縣城的交通網(wǎng)絡(luò)形成以“三縱四橫”為主的城市格局，“三縱”即以北外環(huán)路、梁柚大道、梁山路為主干的城市道路， 在量管理資料下載 “四橫”為以一至四橫為支干的交通路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，由東、西、南、北街，雙桂路，梁山路，北環(huán)路等組成。 在量管理資料下載 小區(qū)項(xiàng)目營銷策劃初步建議 一、市場基礎(chǔ)調(diào)查分析 （一）梁平概況 梁平縣位于重慶市東北部，地處重慶主城區(qū)與三峽庫區(qū)的中樞地段，是重慶主城區(qū)連接三峽庫區(qū)的交通要塞。 梁平縣城區(qū)規(guī)劃面積 11 平方公里，目前建設(shè)以“一主兩輔”為主，“一主”是將重點(diǎn)放在主城區(qū)的舊城改造上，“兩輔”是新建火車站和安寧小區(qū)（占地 平方公里），預(yù)計在三年內(nèi)，舊城區(qū)改建投入量在 8億元的基礎(chǔ)上以每年 3％到 5％的幅度增長。 （三）梁平的主要機(jī)構(gòu)及配套設(shè)施 梁平的主要機(jī)構(gòu)有縣財政局、縣地稅局、縣國稅局、縣法院、縣檢察院、縣公安局、縣建委、縣房地產(chǎn)交易所、縣郵政局、縣交通局、縣水電局、縣電信局等。 通訊設(shè)施方面：中國電信、中國聯(lián)通、中國移動通信等。雙桂路的商鋪面積大概在 20— 60m2，年租金大約在 5000— 16000 元。而離商業(yè)中心較遠(yuǎn)的北外環(huán)路已形成一條裝飾建材街，這樣使其商鋪價格相對較高且趨于穩(wěn)定 。 雖然目前梁平房地產(chǎn)市場還顯得不夠成熟，諸多方面有待提高，但隨著城市的建設(shè)，大規(guī)模舊城改造，達(dá) 萬鐵路、渝萬高速路等交通要道的逐步開通，與重慶主城區(qū)，與周邊區(qū)縣市聯(lián)系的加強(qiáng)，以及一些有較高水平的開發(fā)商、營銷商對市場的激活和引導(dǎo)，金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)融資的大力支持、人們生活水平的提高，梁平房地產(chǎn)市場的潛力是巨大的，房地產(chǎn)市場逐漸升溫，形成消費(fèi)高潮指日可待。名豪集團(tuán)是集房地產(chǎn)開發(fā)、大型超市、星級酒店三大產(chǎn)業(yè)于一體的實(shí)力雄厚的綜合性民營企業(yè)集團(tuán)，連續(xù)多年被政府授予“重合同、守信用”單位，先后被工行重慶市分行、農(nóng)行重慶市分行評定為 AAA 級（特級）資信企業(yè)，多次被重慶市評為“質(zhì)量信得過先進(jìn)單位”，被《中國質(zhì)量萬 里行》組委定為“定點(diǎn)