【文章內(nèi)容簡介】 設施和服務體系的完善，使城隍廟商圈的核心地位帶動力進一步加強，以此帶動整個三孝口商圈的跨越式發(fā)展。人氣是商業(yè)發(fā)展推動力商業(yè)地產(chǎn)重在“市場”，所謂“市”是人氣，是場的靈魂，“場”是市的載體，市的寄托，“市”比“場”更重要，市場要有較高的人氣，要得到公眾的認同和參與，要調(diào)動社會人群來此消費的熱情?！　≌f到某擁有旺盛市場人氣的黃金地段，不能不提老城區(qū)的城隍廟商圈。老城區(qū)商業(yè)地塊的優(yōu)勢不是新區(qū)商業(yè)板塊短時間內(nèi)可以趕超的，這一點在某市政府“141”戰(zhàn)略規(guī)劃中得到詮釋。新一輪城市建設“141”戰(zhàn)略的思路是：“新區(qū)開發(fā)、老城提升、組團展開、整體推進”。其中改造提升核心主城區(qū)是重要內(nèi)容，包括加快老城區(qū)改造步伐，疏散城市功能，規(guī)劃建設中央商務區(qū)，逐步建成集金融、商務、休閑于一體的核心功能區(qū)等?！　〕勤驈R商圈作為某商業(yè)的發(fā)源地，在多年商業(yè)孕育已經(jīng)聚集了大量的人氣，形成了商業(yè)繁榮圈，隨著某市廬陽區(qū)政府在招商上取得大突破，城隍廟商圈會迎來新的發(fā)展契機。商業(yè)地產(chǎn)重在經(jīng)營培育商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫的同時也帶來了一系列嶄新的課題，需要從調(diào)研、設計、規(guī)劃、融資、持有、管理、運營等諸多環(huán)節(jié)加以認真研究。其中經(jīng)營培育市場是商業(yè)地產(chǎn)運營的重要環(huán)節(jié)?！　∩虡I(yè)價值在于經(jīng)營，通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價格的價值，而經(jīng)營的關(guān)鍵點又是招商。一個商業(yè)項目，如百貨、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售。“有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會”，將主力店招入商業(yè)圈，借助主力店的聚客能力充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪不斷升值。如，城隍廟大世界項目將提升業(yè)態(tài)、引進主力店、完善購物環(huán)境作為工作的主要方向，著力將其打造成為主城區(qū)城隍廟商圈的領軍項目。安徽國購廣場和新都會環(huán)球購物廣場都以招入主力店家樂福超市作為吸引其它商家的手段。溫莎杰座也招商先行，成功與國際一線品牌沃爾瑪簽約。某商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊2006年外資進入中國房地產(chǎn)市場一半以上的投資總額用于商業(yè)地產(chǎn)；國內(nèi)企業(yè)大筆買斷商業(yè)地產(chǎn)。所有一切都在力證2007年商業(yè)地產(chǎn)金融市場的繁榮與活躍。據(jù)悉，商業(yè)地產(chǎn)的租金與城市GDP變化規(guī)律是一致的，商業(yè)地產(chǎn)的投資和消費依托于整個城市經(jīng)濟發(fā)展和居民消費水平的增減。隨著某首位度的提高，某作為安徽省的中心城市，將吸收接納二三級城市投資戶，可以預料，某商業(yè)地產(chǎn)的前景非常廣闊。．不注重可持續(xù)經(jīng)營 地產(chǎn)商經(jīng)營管理水平有待提高 按國際慣例，Shopping Mall是只租不售的，而在國內(nèi)許多Mall的開發(fā)商雖然意識到Shopping Mall應該是所有者、管理者、經(jīng)營者三者分離，但是資金的矛盾使得許多開發(fā)商把商鋪一賣了之，由于缺少統(tǒng)一管理產(chǎn)生相當多的經(jīng)營矛盾直接導致后期管理困難，造成了商業(yè)房地產(chǎn)面臨發(fā)展的瓶頸。目前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)問題“兩張皮”的業(yè)界難題：懂商業(yè)的不善于房地產(chǎn)開發(fā)，懂房地產(chǎn)開發(fā)的不善于商業(yè)運作。．商業(yè)地產(chǎn)在市場培育階段風險較大 商業(yè)地產(chǎn)一般投入運營后將經(jīng)歷三個階段，其中較為艱難的是第一階段，即市場對商場的認知階段（市場培育期）。由于這一階段牽涉到消費者對開發(fā)商資質(zhì)、商場區(qū)位、經(jīng)營業(yè)態(tài)、品位檔次、經(jīng)營個性的認知，一般要經(jīng)過較長一段時間，少則1—2年、多則3—5年，在此期間開發(fā)商與經(jīng)營者的收益水平相對較低，大多數(shù)處于微利或虧損階段，因此培育市場的成本較高，風險較大。 3．某市城市商業(yè)體系規(guī)劃 ：依據(jù)《某市千億規(guī)劃綱要》和某市經(jīng)濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略要求，以內(nèi)涵提升和外延擴展相結(jié)合，大力發(fā)展城市商貿(mào)流通業(yè)，為實現(xiàn)某市千億元規(guī)劃目標；推動某市經(jīng)濟社會的快速和可持續(xù)發(fā)展；加快某區(qū)域中心城市的建設步伐；實現(xiàn)全面小康社會奠定良好的商業(yè)基礎。 　　 近期按照《某市城市近期建設規(guī)劃（20012005年》的要求，從某市經(jīng)濟發(fā)展和商業(yè)網(wǎng)點建設的實際出發(fā)，合理控制總量，突出發(fā)展重點，逐步建立與我市經(jīng)濟發(fā)展、城市建設相適應，布局合理、功能齊全、統(tǒng)一開放、外向度高、競爭有序的城市商業(yè)網(wǎng)點體系。 　　 　　，初步建成布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、管理規(guī)范、服務優(yōu)質(zhì)的商業(yè)體系，將某市建設成為安徽省的商品集散中心，初步實現(xiàn)商業(yè)現(xiàn)代化。2010年，將某建設成為商貿(mào)流通業(yè)具有跨省域影響力的商業(yè)中心城市之一，三級商業(yè)中心體系更加完善，加快推進商業(yè)現(xiàn)代化進程。2010年，全市GDP1000億元，第三產(chǎn)業(yè)GDP433億元，預測社會消費品零售總額年均增長12%（%）；2005年達到261億元，2010年達到450億元。%，2005年達到610億元，2010年達到1000億元；%， 2005年達到66億元，2010年達到150億元，占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的15%.營業(yè)面積：參照同類城市的標準，并根據(jù)某市的實際情況，初步確定2005年某市城區(qū)商業(yè)及市場營業(yè)面積總量控制宜在500萬平方米以內(nèi)；2010年宜控制在600700萬平方米之間。 　　，按照城市結(jié)構(gòu)和用地布局的要求，并結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點的實際分布情況，通過科學規(guī)劃，合理布局城市三級商業(yè)中心，建立城市商業(yè)網(wǎng)點框架體系，引導城市商業(yè)網(wǎng)點建設趨向分布合理、規(guī)模適度、功能齊全、競爭有序、便民利民方向發(fā)展；同時對與城市居民生活密切相關(guān)的和對城市經(jīng)濟與社會發(fā)展具有重大影響的一些重點商業(yè)設施進行選址定點控制，為規(guī)劃管理提供依據(jù)。作為城市總體規(guī)劃和城市近期建設規(guī)劃的重要組成部分，應當與城市總體規(guī)劃和城市近期建設規(guī)劃期限一致?；谶@一點，本規(guī)劃期限確定為：近期：20022005年；遠期20062010年。本規(guī)劃以近期為主。（一）空間范圍重點是《某市城市近期建設規(guī)劃（20012005年）》所確定的城市建設用地范圍，面積約210平方公里，城市市區(qū)及郊縣近城地區(qū)是物流園區(qū)和專業(yè)市場規(guī)劃考慮的另一個層次范圍。 　?。ǘ┥虡I(yè)范圍依據(jù)《安徽省城市商貿(mào)市場布局規(guī)劃編制審批暫行辦法》（省建設廳建規(guī)[2002]262號）文件精神，并根據(jù)某市商務局的要求，本次規(guī)劃的業(yè)務范圍是除城市旅游、飲服網(wǎng)點外的商業(yè)體系、商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場、物流園區(qū)及專業(yè)市場、超市及大型專業(yè)店五類。 　　 （三）：建筑面積5000平方米以上；：建筑面積50000平方米以上；：建筑面積5000平方米以上；：建筑面積10000平方米以上；：二環(huán)內(nèi)的騎路市場。 　　 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導意見》國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2001]789號；《關(guān)于進一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》國經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[2002]44號；《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》；《關(guān)于印發(fā)〈安徽省城市商貿(mào)市場布局規(guī)劃編制審批暫行辦法〉的通知》安徽省建設廳建規(guī)[2001]262號；《某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》；《某市千億規(guī)劃綱要》；《某市城市總體規(guī)劃（19952010年）》；《某市城市近期建設規(guī)劃（20012005年）》；《某市商業(yè)網(wǎng)點市場建設規(guī)劃（19962010年）》某市規(guī)劃設計研究院；《某市商業(yè)網(wǎng)點布局指導意見》某市商務局；《某市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃實施意見》某市商務局；《某市地方標準商業(yè)分級設置規(guī)范》某市商務局；《某市地方標準零售業(yè)態(tài)設置規(guī)范》某市商務局；《某市城區(qū)現(xiàn)有市場調(diào)研報告》某市商務局；《某市特色商業(yè)街調(diào)研報告》某市商務局；《某市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設調(diào)研報告》某市規(guī)劃局；《某市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究》國家發(fā)展計劃委員會綜合運輸研究所。 ，其發(fā)展目標應以國民經(jīng)濟及社會發(fā)展計劃為指導，以求得整個國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)合理、進一步優(yōu)化，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟、社會的協(xié)調(diào)、快速、穩(wěn)步發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展也應當與經(jīng)濟社會發(fā)展的總體水平相適應，根據(jù)國外經(jīng)驗，當人均GDP達到1000美元至2000美元時，是連鎖超市誕生的時期；人均GDP達到20004000美元是便利店、時尚專賣店、專業(yè)店大量產(chǎn)生的時代；人均GDP達到4000美元以上，則高級時尚品牌專賣店、奢侈品、藝術(shù)品專賣流行。商業(yè)網(wǎng)點布局應在城市總體規(guī)劃的指導下進行；力求做到商業(yè)網(wǎng)點的布局與城市結(jié)構(gòu)布局相協(xié)調(diào)；與城市人口的空間分布相一致；商業(yè)網(wǎng)點的數(shù)量、規(guī)模、業(yè)態(tài)類型要與城市規(guī)模和經(jīng)濟社會發(fā)展總體水平相適應。 　　 。對于商業(yè)競爭不夠充分的地區(qū)應適當增加網(wǎng)點，引入競爭機制；對于商業(yè)競爭相對充分的地區(qū)，新增大型商業(yè)網(wǎng)點應當采取慎重的態(tài)度；對于同業(yè)競爭十分激烈，經(jīng)營難以維持的地區(qū)，新增大型商業(yè)網(wǎng)點應當進行嚴格控制。 　　 、國務院召開了就業(yè)和再就業(yè)工作會議，會上江澤民同志指出：就業(yè)和再就業(yè)工作，不僅是個經(jīng)濟問題，同時又是一個關(guān)系到社會穩(wěn)定和可持發(fā)展的重大政治問題。要求各級黨委、政府務必要高度重視，認真做好這項工作。而商業(yè)的發(fā)展特別是連鎖零售業(yè)的發(fā)展能為社會提供更多的就業(yè)崗位。 　　 ，應當注重大中型與小型、新建與改造、集中與分散、綜合經(jīng)營與專業(yè)經(jīng)營相結(jié)合，根據(jù)不同商業(yè)區(qū)域的特點，確定不同業(yè)態(tài)類型的商業(yè)規(guī)模和數(shù)量。當前，要注意控制大型百貨商場、商品批發(fā)市場的盲目發(fā)展，積極引進新型業(yè)態(tài)和技術(shù)、大力發(fā)展便民、利民的連鎖超市等新型商業(yè)組織形式。在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局中，應當綜合工業(yè)企業(yè)的改制、轉(zhuǎn)產(chǎn)、開發(fā)進行統(tǒng)籌考慮，使商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃能為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整做好服務。 　　 ，不具備衛(wèi)生、環(huán)境和交通通暢要求的網(wǎng)點不應允許開業(yè)，要切實維護居民的合法權(quán)益，不斷提高居民的生活質(zhì)量。 　　 ，利民便民原則，要通過商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，促進商業(yè)網(wǎng)點的合理布局，為人民群眾創(chuàng)造良好和便利的生活環(huán)境。 　　 ，是從現(xiàn)代系統(tǒng)論出發(fā)的規(guī)劃思路。不同層次的商業(yè)網(wǎng)點有不同的經(jīng)營組合和服務對象，這在總體上適應了社會多層次、不同空間領域消費活動的需要。 　　 ，要為招商引資做好服務。 商業(yè)網(wǎng)點體系布局規(guī)劃商業(yè)體系規(guī)劃由市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心和居住區(qū)級商業(yè)中心構(gòu)成，它是城市商業(yè)網(wǎng)點建設的主要框架，對城市商業(yè)網(wǎng)點建設起著重要的引導、控制作用。 　　 ，以長江路為軸，呈帶狀分布，東西以明光路和環(huán)城路為界；南北以紅星路、安慶路和壽春路為界的較大區(qū)域里，用地面積約2平方公里，與總體規(guī)劃確定的市級商業(yè)金融服務中心相一致；其功能是為消費者提供多層次的綜合性的優(yōu)質(zhì)服務，商業(yè)業(yè)態(tài)以購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店等為主；商品品種齊全，能夠滿足消費者一次性購足購好的需求；另一方面它還能為消費者提供文化娛樂、金融、郵政、信息、旅游等方面的服務。今后，市級商業(yè)中心應注重在綜合性、優(yōu)質(zhì)服務方面進一步提高，在擴大規(guī)模的同時對中小商店進行整合改造，以提高服務品質(zhì)來提高綜合效益。市級商業(yè)中心向外延伸，可有效解決老城區(qū)容量過大的問題，對于緩解老城的交通、環(huán)境壓力具有重要的作用。市級商業(yè)中心的建設將以三孝口、四牌樓和工人文化宮為重點，尤其是工人文化宮地區(qū)應重點控制，這里濱水又處于老城外，環(huán)境、交通都優(yōu)于老城，應重點規(guī)劃和建設以便更好地體現(xiàn)某城市特色。 　　 ，我市確定其服務人口約20萬人。其主要功能是就近為區(qū)域內(nèi)居民提供商業(yè)服務，對分流市級商業(yè)中心的部分職能，緩解老城區(qū)交通、環(huán)境壓力，推動商業(yè)自身的發(fā)展都具有十分重要的作用；，商業(yè)建筑面積宜在10萬平方米以上，商業(yè)門類、品種較為齊全，商業(yè)設施比較先進、購物環(huán)境較好；商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型超市、專賣店、專業(yè)店為主。 　　 根據(jù)城市近期建設規(guī)劃和商業(yè)自身發(fā)展的需要，規(guī)劃共布置8個區(qū)級商業(yè)中心，一類是城市近期建設規(guī)劃所確定的城市副中心地區(qū)，有5個中心：①東區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（花沖公園附近）；②北區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（公交四保場附近）；③西南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（南七里站附近）；④西區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（井崗鎮(zhèn)附近）；⑤大學城區(qū)級商業(yè)中心；另一類是根據(jù)城市的發(fā)展趨勢和城市功能需要增設的3個中心：①政務文化新區(qū)區(qū)級商業(yè)中心；②東南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（葛大店附近）；③新站區(qū)級商業(yè)中心。 　　 （社區(qū)）商業(yè)中心居住區(qū)級商業(yè)中心主要服務對象是居住區(qū)的常住人口，服務人口約5萬人，以經(jīng)營中低檔的日常消費品為主。商業(yè)業(yè)態(tài)以小型超市、便利店、菜場、餐飲店為主體，同時配有一定規(guī)模的服務網(wǎng)點，其經(jīng)營規(guī)模應按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》標準執(zhí)行。用地面積每千人600940平方米；建筑面積每千人700910平方米；營業(yè)面積不低于2萬平方米。居住區(qū)級商業(yè)中心主要根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展水平和近期規(guī)劃的居住用地布局情況而定，規(guī)劃共有25處，其分布如下：廬陽區(qū)：共有4處： 　　 ①亳州路居住區(qū)級商業(yè)中心。以現(xiàn)有亳州商城、廬陽區(qū)社區(qū)服務中心、鋼鐵大樓、亳州路菜市等為基礎，逐步進行更新改造，適當發(fā)展專業(yè)、專賣店、餐飲等業(yè)態(tài)，使之在規(guī)模和服務品質(zhì)上能不斷適應形勢的需要。 　　 ②雙崗居住區(qū)級商業(yè)中心。以現(xiàn)有商業(yè)設施為基礎，適度擴大規(guī)模、提高服務品質(zhì)。規(guī)劃將五河路騎路菜市場遷至遣送站附近，榮事達大道以西一部分居民買菜分流到白水壩菜市。 　　 ③杏林小區(qū)居住區(qū)級商業(yè)中心。以阜陽北路菜場為中心，結(jié)合合瓦路兩側(cè)的改造，周邊再發(fā)展一定規(guī)模的超市，日用百貨等商業(yè)服務設施。 　　 ④四里河路東側(cè)，森林城地區(qū)可結(jié)合大楊鎮(zhèn)的開發(fā)建設，配套建設一居住區(qū)級商業(yè)中心。 　　 其它地區(qū)可由市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心予以覆蓋。 　　 瑤海區(qū)：共有6處： 　　 ①七里塘居住區(qū)級商業(yè)中心。位于七里塘鎮(zhèn)、張洼路東側(cè)，隨著新站綜合試驗區(qū)的發(fā)展逐步配套建設。 　　 ②三里街居住區(qū)級商業(yè)中心。位于臨淮路兩側(cè)，可結(jié)合舊城改造逐步建立。 　　 ③銅陵路居住區(qū)級商業(yè)中心。位于某市第二人民醫(yī)院東側(cè)，狄港路與銅陵路之間。 　　 ④站塘居住區(qū)級商業(yè)中心。位于旌德路北端，服務于長江東路以北、二環(huán)以外居民。 　　 ⑤鋼北居住區(qū)級商業(yè)中心。位于耐火材料廠附近，服務于長江東路以南、二環(huán)以外、淮南路以北居民。 　　 ⑥化工廠居住區(qū)級商業(yè)中心。位于郎溪路南端東側(cè)，服務于合裕路沿線的居民。 　　 包河區(qū)：共有7處： 　　 ①周谷堆居住區(qū)級商業(yè)中心。以周谷堆批發(fā)市場為依托，逐漸沿淝河路向南擴展，適度增加為本地居民服務的商業(yè)業(yè)態(tài)和服務功能。 　　 ②九華山路居住區(qū)級商業(yè)中心。遷移馬路菜市，修通九華山路，使之成為一條居住區(qū)級的商業(yè)街。 　　 ③衛(wèi)崗居住區(qū)級商業(yè)中心。以衛(wèi)崗菜市、合家福衛(wèi)崗連鎖超市為依托，逐步健全功能。 　　 ④曙光居住區(qū)級商業(yè)中心。以現(xiàn)有曙光商廈為依托，遷建改造現(xiàn)有金寨路菜市場（位于傳染病院北側(cè)），開通績溪路，建成一條商業(yè)街。 　　 ⑤姚公廟居住區(qū)級商業(yè)中心。位于金寨路東側(cè)，祁門路兩側(cè)，主要服務