【文章內(nèi)容簡介】 命。這時(shí)，學(xué)苑路與河?xùn)|街交匯處的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目映入了人們的眼簾，它以戰(zhàn)略的高度引進(jìn)世界零售行業(yè)“巨無霸”沃樂瑪超市，必將徹底顛覆運(yùn)城傳統(tǒng)的購物消費(fèi)習(xí)慣。它位踞運(yùn)城市的未來行政商務(wù)中心，周邊已聚集了國土局、法院、電力局等多個(gè)市政單位以及多個(gè)商務(wù)寫字樓項(xiàng)目，可26 / 67以想象，在不久的將來，這個(gè)以沃爾瑪為依托的商業(yè)項(xiàng)目一定會(huì)給運(yùn)城市的地產(chǎn)行業(yè)和商業(yè)帶來大的沖擊，并將成為未來城市商業(yè)的典范。運(yùn) 城 商 業(yè) 未 來 發(fā) 展據(jù)《運(yùn)城市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》，未來運(yùn)城將系統(tǒng)建設(shè)零售、批發(fā)、商貿(mào)物流三位一體的商品市場體系。到 2022 年末，要改造、完善和優(yōu)化南風(fēng)廣場城市商業(yè)中心，規(guī)劃設(shè)計(jì)新區(qū)商業(yè)中心；改造、建設(shè)和完善禹都商業(yè)中心，規(guī)劃設(shè)計(jì)安邑商業(yè)中心、空港商業(yè)中心和城北商業(yè)中心；新建、改造和提升現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)中心，共建成鳳凰小區(qū)等 8 個(gè)社區(qū)商業(yè)中心；建成 1 家年銷售額超 10 億元的大型零售企業(yè)。連鎖企業(yè)銷售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額比重超過 25%。重點(diǎn)建設(shè)禹都大街商業(yè)街道等 6 處商業(yè)街（區(qū)）。規(guī)劃生產(chǎn)資料批發(fā)市場、品牌汽車銷售市場、二手車交易市場、報(bào)廢汽車回收拆解中心和舊貨市場。調(diào)整、改造和提升現(xiàn)有河?xùn)|市場、運(yùn)城家電市場等專業(yè)批發(fā)市場，聚合分散性、小規(guī)模的專業(yè)批發(fā)市場。培育建材裝飾、鋼鐵煤炭、電子通訊批發(fā)市場，積極引導(dǎo)運(yùn)城市批發(fā)交易市場向組織化、專業(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展。運(yùn)城，地處黃河金三角中心區(qū)域，在山西省內(nèi)具有重要經(jīng)濟(jì)地位。據(jù)“運(yùn)城十一五綱要”，運(yùn)城市將建設(shè)成晉陜豫黃河金三角地區(qū)工貿(mào)旅游中心城市，其 200 公里輻射人口范圍有 1000 萬多人，未來將是一個(gè)龐大的消費(fèi)市場群。運(yùn) 城 商 業(yè) 特點(diǎn)分析南 風(fēng) 廣 場 解 放 南 商 圈 、 黃 河 大 道 商 圈 、 空 港 商 圈 三 足 鼎 力 根 據(jù) 運(yùn) 城 城 市 商 業(yè) 分 布 特 點(diǎn) ， 運(yùn) 城 主 要 三 大 商 圈 ， 分 別 為 ： 南 風(fēng) 廣 場 解放 南 商 圈 、 黃 河 大 道 商 圈 、 目 前 尚 未 成 形 的 空 港 商 圈 。 南 風(fēng) 廣 場 解 放 路 商 圈為 目 前 運(yùn) 城 的 商 業(yè) 消 費(fèi) 中 心 ， 主 要 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 以 百 貨 、 超 市 、 服 裝 、 通 訊 、 餐飲 娛 樂 為 主 ， 消 費(fèi) 檔 次 相 對 較 高 。 黃 河 大 道 商 圈 則 主 要 由 黃 河 汽 配 城 、 黃 河家 私 城 、 黃 河 市 場 、 億 適 家 超 市 、 東 星 數(shù) 碼 廣 場 等 商 家 組 成 ， 主 要 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài)27 / 67以 批 發(fā) 為 主 ， 消 費(fèi) 檔 次 較 低 。 空 港 新 區(qū) 為 政 府 著 力 打 造 的 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū) ，依 托 周 邊 的 大 型 知 名 企 業(yè) （ 香 港 標(biāo) 威 織 集 團(tuán) 、 華 夏 織 業(yè) 等 ） 、 名 校 （ 康 杰 中學(xué) 、 運(yùn) 城 中 學(xué) ） 及 多 個(gè) 住 宅 小 區(qū) ， 該 區(qū) 域 的 商 業(yè) 前 景 值 得 期 待 。大 型 高 檔 商 業(yè) 非 常 集 中 從 商 圈 分 布 來 看 ， 運(yùn) 城 的 大 型 高 檔 商 業(yè) （ 如 恒 隆 購 物 廣 場 、 東 星 時(shí) 代 購物 中 心 、 鑫 源 服 裝 城 等 ） 都 集 中 在 解 放 南 路 、 南 風(fēng) 廣 場 西 南 側(cè) 以 及 鳳 凰 路 周邊 ， 半 徑 不 超 過 2 公 里 ， 解 放 南 路 和 鳳 凰 路 為 運(yùn) 城 的 老 商 業(yè) 中 心 ， 目 前 聚集 了 東 星 時(shí) 代 廣 場 、 百 貨 大 樓 、 購 物 中 心 三 大 規(guī) 模 較 大 的 百 貨 商 場 以 及1000 米 長 的 二 郎 廟 商 業(yè) 步 行 街 ， 該 區(qū) 域 商 業(yè) 氣 氛 濃 厚 ， 人 流 量 大 。 南 風(fēng) 廣場 西 南 側(cè) 為 新 興 商 業(yè) 聚 集 地 ， 目 前 形 成 了 以 華 聯(lián) 超 市 、 恒 隆 購 物 廣 場 、 鑫 源服 裝 城 、 今 日 國 際 MALL 以 及 在 建 的 港 瑞 新 天 地 為 主 力 的 新 型 商 業(yè) 消 費(fèi) 中心 。 城 市 商 業(yè) 東 移 趨 勢 明 顯 隨 著 城 市 城 東 新 區(qū) 、 運(yùn) 城 市 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū) 、 空 港 新 區(qū) 的 啟 動(dòng) 建 設(shè) ， 整個(gè) 城 市 商 業(yè) 向 東 發(fā) 展 的 趨 勢 已 初 見 端 倪 ， 尤 其 是 城 東 新 區(qū) ， 隨 著 政 府 行 政 部分 的 大 批 遷 入 及 多 個(gè) 商 務(wù) 寫 字 樓 項(xiàng) 目 的 啟 動(dòng) ， 加 上 該 區(qū) 域 聚 集 了 大 規(guī) 模 的 高檔 小 區(qū) ， 城 東 新 區(qū) 已 被 賦 予 了 “新 的 城 市 行 政 中 心 ”的 頭 銜 。 據(jù) 專 家 預(yù) 測 ，該 區(qū) 域 5 年 后 的 居 住 人 口 將 超 過 10 萬 ， 日 益 激 增 的 人 口 和 高 層 次 居 住 人 群的 龐 大 消 費(fèi) 力 ， 已 急 需 一 個(gè) 大 型 的 商 業(yè) 消 費(fèi) 中 心 來 支 撐 ， 沃 爾 瑪 項(xiàng) 目 選 址 于此 ， 也 正 是 看 中 該 區(qū) 域 的 廣 闊 前 景 。 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 過 剩 ， “體 驗(yàn) 式 ”商 業(yè) 將 填 補(bǔ) 市 場 空 白 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 的 本 質(zhì) 是 購 買 型 商 業(yè) ， 購 買 需 求 是 主 要 組 成 部 分 。 因 此 需 要 在有 限 的 時(shí) 間 內(nèi) 傳 遞 盡 可 能 多 的 產(chǎn) 品 信 息 ， 進(jìn) 行 盡 可 能 多 的 交 易 行 為 。 傳 統(tǒng) 的集 中 商 業(yè) 就 是 與 這 種 需 求 相 適 應(yīng) 的 商 業(yè) 建 筑 模 式 ， 把 眾 多 的 店 鋪 統(tǒng) 一 組 織 在一 個(gè) 井 然 有 序 空 間 中 。 從 百 貨 商 場 、 購 物 中 心 到 現(xiàn) 在 的 SHOPPING MALL，無 論 建 筑 風(fēng) 格 和 外 觀 怎 樣 改 進(jìn) ， 細(xì) 節(jié) 和 環(huán) 境 怎 樣 強(qiáng) 化 ， 其 本 質(zhì) 并 沒 有 發(fā) 生 變化 ， 仍 然 是 適 應(yīng) 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 時(shí) 代 的 建 筑 形 態(tài) ， 無 法 真 正 滿 足 體 驗(yàn) 時(shí) 代 給 予 消 費(fèi)28 / 67者 的 需 要 和 需 求 ， 目 前 運(yùn) 城 的 商 業(yè) 基 本 還 停 留 在 這 一 階 段 ， 因 此 出 現(xiàn) 了 同 質(zhì)化 嚴(yán) 重 、 惡 性 競 爭 的 現(xiàn) 象 ， 導(dǎo) 致 部 分 商 場 經(jīng) 營 不 善 。 不 同 于 傳 統(tǒng) 的 商 業(yè) 模 式 ， 體 驗(yàn) 商 業(yè) 時(shí) 代 的 主 題 消 費(fèi) 模 式 為 “感 受 型 消費(fèi) ”， “買 ”的 需 求 不 再 是 人 們 消 費(fèi) 行 為 的 主 要 部 分 ， “眼 睛 ”與 “心 靈 ”的 需 求 卻 成 為 消 費(fèi) 的 主 體 ； 消 費(fèi) 的 結(jié) 果 不 再 是 用 物 化 的 標(biāo) 準(zhǔn) 來 衡 量 ， “我來 了 —我 看 到 了 ——我 感 動(dòng) 了 ———我 記 住 了 ”這 一 行 為 模 式 本 身 就 是 目的 和 結(jié) 果 。 誰 要 是 很 好 的 理 解 了 這 一 體 驗(yàn) 商 業(yè) 的 真 正 內(nèi) 涵 ， 并 很 好 的 豐 富 這一 內(nèi) 涵 ， 誰 就 有 可 能 成 為 運(yùn) 城 未 來 的 商 業(yè) 領(lǐng) 袖 ！3．2 運(yùn)城市商業(yè)發(fā)展階段分析在最近的幾年內(nèi)，從中國各大城市的調(diào)查報(bào)告中可以得出：中國以零售業(yè)為主商業(yè)業(yè)態(tài)的分化和進(jìn)步大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段是二十世紀(jì)九十年代中期，世界零售商巨頭家樂福等進(jìn)駐中國市場，以其大型量販?zhǔn)袌?、大賣場的形式，沖擊著當(dāng)時(shí)傳統(tǒng)百貨的商業(yè)經(jīng)營方式，導(dǎo)致了部分傳統(tǒng)百貨，特別是以日常用品、食品為主營業(yè)務(wù)的百貨商家退出歷史舞臺。第二階段是二十世紀(jì)末，全國各大城市都相繼出現(xiàn)一大批傳統(tǒng)百貨倒閉，在觙個(gè)時(shí)候一些專業(yè)市場、主題商貿(mào)城、專營商店等現(xiàn)代百貨從傳統(tǒng)百貨中分離出來，浮出水面。以北京華聯(lián)、上海聯(lián)華為代表等本土的大型量販超市集團(tuán)，學(xué)習(xí)家樂福等國際量販集團(tuán)前輩的經(jīng)營模式和管理方式，“師夷長技”，開拓出一片天空。第三階段就是現(xiàn)今的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r，大部分都是以規(guī)模龐大、設(shè)備齊全，融購物、休閑、娛樂于一體的大型購物中心（Shopping Mall）或Mall（摩爾）商城為中心，其周邊圍繞一些專賣店、特色商場、精品商場、休閑業(yè)態(tài)等作為補(bǔ)充，這種商業(yè)業(yè)態(tài)正是體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物和體現(xiàn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，運(yùn)城的零售業(yè)取得了不俗的成績，但還沒有外地大型企業(yè)進(jìn)駐，主要是本地的為數(shù)不多的幾家企業(yè)為主，過分激烈的競爭局面還沒有形成，但隨著本項(xiàng)目的進(jìn)駐，未來競爭將會(huì)空前激烈。29 / 67目前運(yùn)城的商業(yè)環(huán)境還是“太幼稚、太薄弱、太脆弱”了，還處于相對較低的競爭水平，仍處于第二階段和第三階段的交替階段，商業(yè)相對落后。隨著運(yùn)城消費(fèi)水平的提高以及消費(fèi)方式的相應(yīng)改變，運(yùn)城居民進(jìn)出不同場所購物的頻次以及比重必將發(fā)生變化，一些舊有的零售業(yè)態(tài)所占的市場份額也必將發(fā)生變化，這要求運(yùn)城零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也要相應(yīng)加快。3．3 運(yùn)城市目前主要商圈分析根據(jù)運(yùn)城城市商業(yè)分布特點(diǎn)，目前運(yùn)城主要三大商圈，分別為：南風(fēng)廣場解放南商圈、黃河大道商圈、目前尚未成形的空港商圈。南風(fēng)廣場解放路商圈為目前運(yùn)城的商業(yè)消費(fèi)中心，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨、超市、服裝、通訊、餐飲娛樂為主，消費(fèi)檔次相對較高。黃河大道商圈則主要由黃河汽配城、黃河家私城、黃河市場、億適家超市、東星數(shù)碼廣場等商家組成，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以批發(fā)為主，消費(fèi)檔次較低。空港新區(qū)為政府著力打造的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，依托周邊的大型知名企業(yè)（香港標(biāo)威織集團(tuán)、華夏織業(yè)等）、名校（康杰中學(xué)、運(yùn)城中學(xué)）及多個(gè)住宅小區(qū)。30 / 67南風(fēng)廣場解放南商圈南風(fēng)廣場解放南商圈是目前運(yùn)城市人流量最大、業(yè)態(tài)最豐富的商圈，是運(yùn)城人首選的購物地點(diǎn)，是運(yùn)城城市的中心商業(yè)地帶。商圈匯集了恒隆廣場、東星時(shí)代廣場、今日國際 MALL、百貨大樓、運(yùn)城購物中心、ITAT 百貨會(huì)員俱樂部、二郎廟商業(yè)金街、華聯(lián)超市、鑫源服裝城、鳳都服裝廣場、河?xùn)|市場、八一市場等百貨、超市和步行街。其中，以恒隆廣場、東星時(shí)代廣場的檔次最高，百貨大樓存在時(shí)間比較長，運(yùn)城市區(qū)外的人到運(yùn)城都知道到百貨大樓購物，其消費(fèi)檔次定位比較大眾化。華聯(lián)超市是本土一實(shí)力超群，影響力巨大的超市，目前在運(yùn)城擁有兩家分店。二郎廟商業(yè)金街主要是以服裝和飾品為主的商業(yè)步行街?，F(xiàn)狀特點(diǎn) ? 商圈以百貨為主，商業(yè)街鋪為輔，其它商業(yè)為補(bǔ)充；依托南風(fēng)廣場，商圈人員集中，消費(fèi)能力較強(qiáng)，已經(jīng)形成了一定的商業(yè)格局，是運(yùn)城市城市的商業(yè)中心和傳統(tǒng)的購物場所。? 經(jīng)營檔次參差不齊，特色不太明顯；二郎廟步行街的經(jīng)營不佳并沒有使購物空間得到很大的改善；缺乏主題鮮明的商業(yè)街文化餐飲服務(wù)類發(fā)展也嚴(yán)重不足；? 雖然商圈地段交通便利，但停車位明顯不足，隨著私家車擁有率的提高，不適合現(xiàn)代消費(fèi)的購物停車需求的部分商場，將面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。未來發(fā)展趨勢 作為運(yùn)城市的商業(yè)中心，長期以來南風(fēng)廣場解放南商圈一直領(lǐng)銜著運(yùn)城的商業(yè)。發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)形成了一個(gè)以百貨商場為支撐點(diǎn)，臨街商鋪為牽引線，集、批發(fā)市場、便利店、專賣店、超市等各類業(yè)態(tài)為一體的大商業(yè)面的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，業(yè)態(tài)種類齊全的的商業(yè)圈。依照政府規(guī)劃，未來將改造、完善和優(yōu)化南風(fēng)廣場解放南城市商業(yè)中心。由于南風(fēng)廣場購物帶，已經(jīng)成了運(yùn)城市民長期31 / 67形成的習(xí)慣，所以，不管將來運(yùn)城的商業(yè)怎么變遷，南風(fēng)廣場解放南商圈在未來較長一段時(shí)期內(nèi)仍然將作為運(yùn)城的主流商圈。黃河大道商圈黃河大道商圈主要是以批發(fā)市場為主的商圈，輔之以超市、沿街商鋪。由于客運(yùn)中心站在商圈的范圍內(nèi)，加上商品價(jià)格走中低檔的大眾化路線，所以，無論從交通上還是人流上量，都是僅僅次于南風(fēng)廣場解放南商圈。目前，商圈內(nèi)匯集了黃河汽配城、黃河家私城、黃河農(nóng)業(yè)科技市場、黃河市場、億適家超市、東星數(shù)碼廣場等等專業(yè)市場和超市等?，F(xiàn)狀特點(diǎn) ? 黃河大道商圈主要為專業(yè)市場居多，而且客運(yùn)中心站就在其中，物流交通方便；? 黃河商圈的購物檔次較低，相對較高的收入群體還沒有足夠的吸引力，而且產(chǎn)品可選擇性不多；? 交通雖然便利，但停車位明顯不足，而且目前道路還在規(guī)劃整改當(dāng)中，環(huán)境不好未來發(fā)展趨勢 隨著城市向北向東的發(fā)展規(guī)劃，未來該商圈將發(fā)展為大型農(nóng)副產(chǎn)品交易市場。加之，商圈內(nèi)外居住小區(qū)眾多，未來的業(yè)態(tài)將更加齊全?？崭坌聟^(qū)商圈空港新區(qū)為政府著力打造的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，與關(guān)公機(jī)場一并成長起來。眾多名盤樓盤的落成，以及政府的重點(diǎn)開發(fā)，未來的發(fā)展不可估量。3．4 商業(yè)業(yè)態(tài)分析32 / 67 發(fā)展到今天，運(yùn)城的商業(yè)業(yè)態(tài)較齊全，有街鋪、百貨公司、超市、便利店、連鎖專賣店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)，規(guī)模由十幾平方至十幾萬平方米不等。3．5 運(yùn)城市各行業(yè)業(yè)態(tài)分析超 市 業(yè) 目前，眾多的超市市場主要有以下幾種業(yè)態(tài)： 便利店、大賣場、倉儲(chǔ)式商場、綜合性市場。 但在運(yùn)城，目前還只是綜合性這種業(yè)態(tài)形式。 超市現(xiàn)狀業(yè)態(tài) 經(jīng)營特點(diǎn) 商場名稱百貨商場規(guī)模較大，品種齊全，毛利相對較高，多采用專柜經(jīng)營方式恒隆廣場、東星時(shí)代廣場、百貨大樓、今日國際 MALL、ITAT 百貨會(huì)員俱樂部超市采用開放式貨架經(jīng)營方式，主營家庭日常必需品，毛率低，客流量大華聯(lián)超市總店、華聯(lián)超市東店、億適家超市、億適家超市紅旗西街店、鑫源福瑞特超市總店，鑫源福瑞特超市鳳凰路店、運(yùn)城購物中心超市專業(yè)市場 經(jīng)營品種針對性較強(qiáng)鑫源服裝城、解放商品城、河?xùn)|市場、黃河市場、風(fēng)都服裝市場、八一市場、黃河家私城、東星數(shù)碼廣場、黃河汽配城、黃河農(nóng)業(yè)科技市場、家電市場、國美家電、澤鑫家具城、鑫源家具城、百強(qiáng)汽