【文章內(nèi)容簡介】 命。這時，學苑路與河東街交匯處的一個商業(yè)項目映入了人們的眼簾，它以戰(zhàn)略的高度引進世界零售行業(yè)“巨無霸”沃樂瑪超市，必將徹底顛覆運城傳統(tǒng)的購物消費習慣。它位踞運城市的未來行政商務中心，周邊已聚集了國土局、法院、電力局等多個市政單位以及多個商務寫字樓項目，可26 / 67以想象，在不久的將來，這個以沃爾瑪為依托的商業(yè)項目一定會給運城市的地產(chǎn)行業(yè)和商業(yè)帶來大的沖擊，并將成為未來城市商業(yè)的典范。運 城 商 業(yè) 未 來 發(fā) 展據(jù)《運城市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》，未來運城將系統(tǒng)建設零售、批發(fā)、商貿(mào)物流三位一體的商品市場體系。到 2022 年末，要改造、完善和優(yōu)化南風廣場城市商業(yè)中心，規(guī)劃設計新區(qū)商業(yè)中心；改造、建設和完善禹都商業(yè)中心，規(guī)劃設計安邑商業(yè)中心、空港商業(yè)中心和城北商業(yè)中心；新建、改造和提升現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)中心，共建成鳳凰小區(qū)等 8 個社區(qū)商業(yè)中心；建成 1 家年銷售額超 10 億元的大型零售企業(yè)。連鎖企業(yè)銷售額占社會消費品零售總額比重超過 25%。重點建設禹都大街商業(yè)街道等 6 處商業(yè)街（區(qū)）。規(guī)劃生產(chǎn)資料批發(fā)市場、品牌汽車銷售市場、二手車交易市場、報廢汽車回收拆解中心和舊貨市場。調(diào)整、改造和提升現(xiàn)有河東市場、運城家電市場等專業(yè)批發(fā)市場，聚合分散性、小規(guī)模的專業(yè)批發(fā)市場。培育建材裝飾、鋼鐵煤炭、電子通訊批發(fā)市場，積極引導運城市批發(fā)交易市場向組織化、專業(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展。運城，地處黃河金三角中心區(qū)域，在山西省內(nèi)具有重要經(jīng)濟地位。據(jù)“運城十一五綱要”，運城市將建設成晉陜豫黃河金三角地區(qū)工貿(mào)旅游中心城市，其 200 公里輻射人口范圍有 1000 萬多人，未來將是一個龐大的消費市場群。運 城 商 業(yè) 特點分析南 風 廣 場 解 放 南 商 圈 、 黃 河 大 道 商 圈 、 空 港 商 圈 三 足 鼎 力 根 據(jù) 運 城 城 市 商 業(yè) 分 布 特 點 ， 運 城 主 要 三 大 商 圈 ， 分 別 為 ： 南 風 廣 場 解放 南 商 圈 、 黃 河 大 道 商 圈 、 目 前 尚 未 成 形 的 空 港 商 圈 。 南 風 廣 場 解 放 路 商 圈為 目 前 運 城 的 商 業(yè) 消 費 中 心 ， 主 要 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 以 百 貨 、 超 市 、 服 裝 、 通 訊 、 餐飲 娛 樂 為 主 ， 消 費 檔 次 相 對 較 高 。 黃 河 大 道 商 圈 則 主 要 由 黃 河 汽 配 城 、 黃 河家 私 城 、 黃 河 市 場 、 億 適 家 超 市 、 東 星 數(shù) 碼 廣 場 等 商 家 組 成 ， 主 要 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài)27 / 67以 批 發(fā) 為 主 ， 消 費 檔 次 較 低 。 空 港 新 區(qū) 為 政 府 著 力 打 造 的 經(jīng) 濟 技 術 開 發(fā) 區(qū) ，依 托 周 邊 的 大 型 知 名 企 業(yè) （ 香 港 標 威 織 集 團 、 華 夏 織 業(yè) 等 ） 、 名 校 （ 康 杰 中學 、 運 城 中 學 ） 及 多 個 住 宅 小 區(qū) ， 該 區(qū) 域 的 商 業(yè) 前 景 值 得 期 待 。大 型 高 檔 商 業(yè) 非 常 集 中 從 商 圈 分 布 來 看 ， 運 城 的 大 型 高 檔 商 業(yè) （ 如 恒 隆 購 物 廣 場 、 東 星 時 代 購物 中 心 、 鑫 源 服 裝 城 等 ） 都 集 中 在 解 放 南 路 、 南 風 廣 場 西 南 側(cè) 以 及 鳳 凰 路 周邊 ， 半 徑 不 超 過 2 公 里 ， 解 放 南 路 和 鳳 凰 路 為 運 城 的 老 商 業(yè) 中 心 ， 目 前 聚集 了 東 星 時 代 廣 場 、 百 貨 大 樓 、 購 物 中 心 三 大 規(guī) 模 較 大 的 百 貨 商 場 以 及1000 米 長 的 二 郎 廟 商 業(yè) 步 行 街 ， 該 區(qū) 域 商 業(yè) 氣 氛 濃 厚 ， 人 流 量 大 。 南 風 廣場 西 南 側(cè) 為 新 興 商 業(yè) 聚 集 地 ， 目 前 形 成 了 以 華 聯(lián) 超 市 、 恒 隆 購 物 廣 場 、 鑫 源服 裝 城 、 今 日 國 際 MALL 以 及 在 建 的 港 瑞 新 天 地 為 主 力 的 新 型 商 業(yè) 消 費 中心 。 城 市 商 業(yè) 東 移 趨 勢 明 顯 隨 著 城 市 城 東 新 區(qū) 、 運 城 市 經(jīng) 濟 技 術 開 發(fā) 區(qū) 、 空 港 新 區(qū) 的 啟 動 建 設 ， 整個 城 市 商 業(yè) 向 東 發(fā) 展 的 趨 勢 已 初 見 端 倪 ， 尤 其 是 城 東 新 區(qū) ， 隨 著 政 府 行 政 部分 的 大 批 遷 入 及 多 個 商 務 寫 字 樓 項 目 的 啟 動 ， 加 上 該 區(qū) 域 聚 集 了 大 規(guī) 模 的 高檔 小 區(qū) ， 城 東 新 區(qū) 已 被 賦 予 了 “新 的 城 市 行 政 中 心 ”的 頭 銜 。 據(jù) 專 家 預 測 ，該 區(qū) 域 5 年 后 的 居 住 人 口 將 超 過 10 萬 ， 日 益 激 增 的 人 口 和 高 層 次 居 住 人 群的 龐 大 消 費 力 ， 已 急 需 一 個 大 型 的 商 業(yè) 消 費 中 心 來 支 撐 ， 沃 爾 瑪 項 目 選 址 于此 ， 也 正 是 看 中 該 區(qū) 域 的 廣 闊 前 景 。 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 過 剩 ， “體 驗 式 ”商 業(yè) 將 填 補 市 場 空 白 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 的 本 質(zhì) 是 購 買 型 商 業(yè) ， 購 買 需 求 是 主 要 組 成 部 分 。 因 此 需 要 在有 限 的 時 間 內(nèi) 傳 遞 盡 可 能 多 的 產(chǎn) 品 信 息 ， 進 行 盡 可 能 多 的 交 易 行 為 。 傳 統(tǒng) 的集 中 商 業(yè) 就 是 與 這 種 需 求 相 適 應 的 商 業(yè) 建 筑 模 式 ， 把 眾 多 的 店 鋪 統(tǒng) 一 組 織 在一 個 井 然 有 序 空 間 中 。 從 百 貨 商 場 、 購 物 中 心 到 現(xiàn) 在 的 SHOPPING MALL，無 論 建 筑 風 格 和 外 觀 怎 樣 改 進 ， 細 節(jié) 和 環(huán) 境 怎 樣 強 化 ， 其 本 質(zhì) 并 沒 有 發(fā) 生 變化 ， 仍 然 是 適 應 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 時 代 的 建 筑 形 態(tài) ， 無 法 真 正 滿 足 體 驗 時 代 給 予 消 費28 / 67者 的 需 要 和 需 求 ， 目 前 運 城 的 商 業(yè) 基 本 還 停 留 在 這 一 階 段 ， 因 此 出 現(xiàn) 了 同 質(zhì)化 嚴 重 、 惡 性 競 爭 的 現(xiàn) 象 ， 導 致 部 分 商 場 經(jīng) 營 不 善 。 不 同 于 傳 統(tǒng) 的 商 業(yè) 模 式 ， 體 驗 商 業(yè) 時 代 的 主 題 消 費 模 式 為 “感 受 型 消費 ”， “買 ”的 需 求 不 再 是 人 們 消 費 行 為 的 主 要 部 分 ， “眼 睛 ”與 “心 靈 ”的 需 求 卻 成 為 消 費 的 主 體 ； 消 費 的 結 果 不 再 是 用 物 化 的 標 準 來 衡 量 ， “我來 了 —我 看 到 了 ——我 感 動 了 ———我 記 住 了 ”這 一 行 為 模 式 本 身 就 是 目的 和 結 果 。 誰 要 是 很 好 的 理 解 了 這 一 體 驗 商 業(yè) 的 真 正 內(nèi) 涵 ， 并 很 好 的 豐 富 這一 內(nèi) 涵 ， 誰 就 有 可 能 成 為 運 城 未 來 的 商 業(yè) 領 袖 ！3．2 運城市商業(yè)發(fā)展階段分析在最近的幾年內(nèi)，從中國各大城市的調(diào)查報告中可以得出：中國以零售業(yè)為主商業(yè)業(yè)態(tài)的分化和進步大致經(jīng)歷了三個階段。第一階段是二十世紀九十年代中期，世界零售商巨頭家樂福等進駐中國市場，以其大型量販市場、大賣場的形式，沖擊著當時傳統(tǒng)百貨的商業(yè)經(jīng)營方式，導致了部分傳統(tǒng)百貨，特別是以日常用品、食品為主營業(yè)務的百貨商家退出歷史舞臺。第二階段是二十世紀末，全國各大城市都相繼出現(xiàn)一大批傳統(tǒng)百貨倒閉，在觙個時候一些專業(yè)市場、主題商貿(mào)城、專營商店等現(xiàn)代百貨從傳統(tǒng)百貨中分離出來，浮出水面。以北京華聯(lián)、上海聯(lián)華為代表等本土的大型量販超市集團，學習家樂福等國際量販集團前輩的經(jīng)營模式和管理方式，“師夷長技”，開拓出一片天空。第三階段就是現(xiàn)今的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展狀況，大部分都是以規(guī)模龐大、設備齊全，融購物、休閑、娛樂于一體的大型購物中心（Shopping Mall）或Mall（摩爾）商城為中心，其周邊圍繞一些專賣店、特色商場、精品商場、休閑業(yè)態(tài)等作為補充，這種商業(yè)業(yè)態(tài)正是體驗經(jīng)濟時代的產(chǎn)物和體現(xiàn)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，運城的零售業(yè)取得了不俗的成績，但還沒有外地大型企業(yè)進駐，主要是本地的為數(shù)不多的幾家企業(yè)為主，過分激烈的競爭局面還沒有形成，但隨著本項目的進駐，未來競爭將會空前激烈。29 / 67目前運城的商業(yè)環(huán)境還是“太幼稚、太薄弱、太脆弱”了，還處于相對較低的競爭水平，仍處于第二階段和第三階段的交替階段，商業(yè)相對落后。隨著運城消費水平的提高以及消費方式的相應改變，運城居民進出不同場所購物的頻次以及比重必將發(fā)生變化，一些舊有的零售業(yè)態(tài)所占的市場份額也必將發(fā)生變化，這要求運城零售業(yè)態(tài)結構的調(diào)整也要相應加快。3．3 運城市目前主要商圈分析根據(jù)運城城市商業(yè)分布特點，目前運城主要三大商圈，分別為：南風廣場解放南商圈、黃河大道商圈、目前尚未成形的空港商圈。南風廣場解放路商圈為目前運城的商業(yè)消費中心，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨、超市、服裝、通訊、餐飲娛樂為主，消費檔次相對較高。黃河大道商圈則主要由黃河汽配城、黃河家私城、黃河市場、億適家超市、東星數(shù)碼廣場等商家組成，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以批發(fā)為主，消費檔次較低。空港新區(qū)為政府著力打造的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，依托周邊的大型知名企業(yè)（香港標威織集團、華夏織業(yè)等）、名校（康杰中學、運城中學）及多個住宅小區(qū)。30 / 67南風廣場解放南商圈南風廣場解放南商圈是目前運城市人流量最大、業(yè)態(tài)最豐富的商圈，是運城人首選的購物地點，是運城城市的中心商業(yè)地帶。商圈匯集了恒隆廣場、東星時代廣場、今日國際 MALL、百貨大樓、運城購物中心、ITAT 百貨會員俱樂部、二郎廟商業(yè)金街、華聯(lián)超市、鑫源服裝城、鳳都服裝廣場、河東市場、八一市場等百貨、超市和步行街。其中，以恒隆廣場、東星時代廣場的檔次最高，百貨大樓存在時間比較長，運城市區(qū)外的人到運城都知道到百貨大樓購物，其消費檔次定位比較大眾化。華聯(lián)超市是本土一實力超群，影響力巨大的超市，目前在運城擁有兩家分店。二郎廟商業(yè)金街主要是以服裝和飾品為主的商業(yè)步行街?，F(xiàn)狀特點 ? 商圈以百貨為主，商業(yè)街鋪為輔，其它商業(yè)為補充；依托南風廣場，商圈人員集中，消費能力較強，已經(jīng)形成了一定的商業(yè)格局，是運城市城市的商業(yè)中心和傳統(tǒng)的購物場所。? 經(jīng)營檔次參差不齊，特色不太明顯；二郎廟步行街的經(jīng)營不佳并沒有使購物空間得到很大的改善；缺乏主題鮮明的商業(yè)街文化餐飲服務類發(fā)展也嚴重不足；? 雖然商圈地段交通便利，但停車位明顯不足，隨著私家車擁有率的提高，不適合現(xiàn)代消費的購物停車需求的部分商場，將面臨被淘汰的風險。未來發(fā)展趨勢 作為運城市的商業(yè)中心，長期以來南風廣場解放南商圈一直領銜著運城的商業(yè)。發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)形成了一個以百貨商場為支撐點，臨街商鋪為牽引線，集、批發(fā)市場、便利店、專賣店、超市等各類業(yè)態(tài)為一體的大商業(yè)面的商業(yè)網(wǎng)點密集，業(yè)態(tài)種類齊全的的商業(yè)圈。依照政府規(guī)劃，未來將改造、完善和優(yōu)化南風廣場解放南城市商業(yè)中心。由于南風廣場購物帶，已經(jīng)成了運城市民長期31 / 67形成的習慣，所以，不管將來運城的商業(yè)怎么變遷，南風廣場解放南商圈在未來較長一段時期內(nèi)仍然將作為運城的主流商圈。黃河大道商圈黃河大道商圈主要是以批發(fā)市場為主的商圈，輔之以超市、沿街商鋪。由于客運中心站在商圈的范圍內(nèi)，加上商品價格走中低檔的大眾化路線，所以，無論從交通上還是人流上量，都是僅僅次于南風廣場解放南商圈。目前，商圈內(nèi)匯集了黃河汽配城、黃河家私城、黃河農(nóng)業(yè)科技市場、黃河市場、億適家超市、東星數(shù)碼廣場等等專業(yè)市場和超市等?，F(xiàn)狀特點 ? 黃河大道商圈主要為專業(yè)市場居多，而且客運中心站就在其中，物流交通方便；? 黃河商圈的購物檔次較低，相對較高的收入群體還沒有足夠的吸引力，而且產(chǎn)品可選擇性不多；? 交通雖然便利，但停車位明顯不足，而且目前道路還在規(guī)劃整改當中，環(huán)境不好未來發(fā)展趨勢 隨著城市向北向東的發(fā)展規(guī)劃，未來該商圈將發(fā)展為大型農(nóng)副產(chǎn)品交易市場。加之，商圈內(nèi)外居住小區(qū)眾多，未來的業(yè)態(tài)將更加齊全?？崭坌聟^(qū)商圈空港新區(qū)為政府著力打造的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，與關公機場一并成長起來。眾多名盤樓盤的落成，以及政府的重點開發(fā)，未來的發(fā)展不可估量。3．4 商業(yè)業(yè)態(tài)分析32 / 67 發(fā)展到今天，運城的商業(yè)業(yè)態(tài)較齊全，有街鋪、百貨公司、超市、便利店、連鎖專賣店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)，規(guī)模由十幾平方至十幾萬平方米不等。3．5 運城市各行業(yè)業(yè)態(tài)分析超 市 業(yè) 目前，眾多的超市市場主要有以下幾種業(yè)態(tài)： 便利店、大賣場、倉儲式商場、綜合性市場。 但在運城，目前還只是綜合性這種業(yè)態(tài)形式。 超市現(xiàn)狀業(yè)態(tài) 經(jīng)營特點 商場名稱百貨商場規(guī)模較大，品種齊全，毛利相對較高，多采用專柜經(jīng)營方式恒隆廣場、東星時代廣場、百貨大樓、今日國際 MALL、ITAT 百貨會員俱樂部超市采用開放式貨架經(jīng)營方式，主營家庭日常必需品，毛率低，客流量大華聯(lián)超市總店、華聯(lián)超市東店、億適家超市、億適家超市紅旗西街店、鑫源福瑞特超市總店，鑫源福瑞特超市鳳凰路店、運城購物中心超市專業(yè)市場 經(jīng)營品種針對性較強鑫源服裝城、解放商品城、河東市場、黃河市場、風都服裝市場、八一市場、黃河家私城、東星數(shù)碼廣場、黃河汽配城、黃河農(nóng)業(yè)科技市場、家電市場、國美家電、澤鑫家具城、鑫源家具城、百強汽