【文章內(nèi)容簡介】 方面的產(chǎn)品賣點：amp。 合肥“最富前瞻的創(chuàng)富基地”，為“城市新興中產(chǎn)階層量身定做”的“五維商務空間”；amp。 合肥“酒店式公寓”的代表之作；amp。 合肥“公寓式辦公”的先鋒之作；amp。 住在商務區(qū)的家，最具有生活情調(diào)的商務區(qū)，表明本案商住結(jié)合的特征，吸引目標客戶；是未來合肥新型“CBD”典范之作；amp。 合肥“商業(yè)活動的集中地”，最具有“吸引力”的商務中心，；amp。 俯瞰周邊的氣勢、雄偉的身資、非凡的地位、國際化、都市化的生活享受空間；amp。 全新的景觀生活領地；amp。 先進的科技、智能化集成系統(tǒng)的現(xiàn)代商務公寓； 四、產(chǎn)品形象的塑造案名：明佳時代公館解釋：在有限的土地上建造無限的產(chǎn)品，這是一個追求經(jīng)典與個性的年代。作為建筑，我們必須能夠作到引領潮流。惟有站于潮流端口的產(chǎn)品，才能迎合現(xiàn)實人們的需求。一切無視當下大眾心理需求特征與潮流的建筑產(chǎn)品都無法有效滿足市場的潛在需求，也無法取得商業(yè)運營的成功。明佳時代公館，引領合肥房產(chǎn)品潮流的領地，以“時代”宣言項目現(xiàn)代的剛性與大氣，以“公館”圈定同樣立于時代潮流前言，具有現(xiàn)代城市氣質(zhì)、創(chuàng)業(yè)激情和對自身生活有無限追求的時代精英。明佳時代公館，身份與地位最為貼切的建筑領地，以富有質(zhì)感的案名表達項目引領者的地位與尊貴。同樣，通過案名來迎合目前正在崛起的中青一帶中產(chǎn)階層對城市的迷戀和對高品質(zhì)生活的領域感要求。“時代”，是對城市新興中青中產(chǎn)階層的城市情結(jié)、時尚情結(jié)的迎合；“公館”則是對這一階層對領域感，自己的空間的一種心理反映。明佳時代公館，一處“年輕的、城市的、潮流的、充滿想象的”專有領地；一處“實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢，體味專有階層品位、享受星級生活服務”的生活圈；它是合肥未來最富品位的生活、工作空間。五、客戶人群定位我們在前面提到，隨著安徽經(jīng)濟的發(fā)展，城市新興中產(chǎn)階層的崛起。本案抓住這個市場需求，針對這部分人建造一處集“居住、辦公、商務活動、商務培訓、工作學習、商務消費，商務娛樂”為一體的“新一帶高檔商務活動空間”。 為更好的鎖定這部分人群，我們必須對這部分人消費心理加以分析，以便在宣傳推廣、媒體選擇時更為有效。 購房心態(tài)分析1） 總價：由于合肥目前的整體收入水平偏低，購房者受預算影響很大，因此，在合肥目前總價仍然是客源最為關(guān)注的一項。只要總價超過35萬，市場上去化就會碰到阻力。因此，許多樓盤戶型相對較小，就相對熱銷。在價格上，許多樓盤都在3000元以下；2） 品質(zhì)：在合肥，客源對于好的產(chǎn)品的關(guān)注超過了地段的限制。如桂花園，離市區(qū)有10公里以上，依然熱銷。顯示了合肥購房者擅于接受新事物、新觀念和優(yōu)秀的設計3） 地段：合肥的房地產(chǎn)發(fā)展進入穩(wěn)定期，產(chǎn)品的更新速度減慢之后，房地產(chǎn)市場的區(qū)位因素就會逐漸顯現(xiàn)，城市中心的價值就會得到回歸。同時，本項目作為商務公寓，它本身產(chǎn)品性質(zhì)決定了，項目城市區(qū)域位置優(yōu)越。4） 心理上：項目是一個綜合型高檔商務公寓，它是中小企業(yè)理想辦公場所，是SOHO一族的最佳所在。它提供的商務辦公環(huán)境是全面系統(tǒng)的、一站式的；同時它的定位是國際化智能化商務公寓。它的附加價值，可以滿足城市新興中產(chǎn)階層的心理需求。城市新興中產(chǎn)階層購房用途：1）、70%自用2）、30%投資城市新興中產(chǎn)階層信息來源：1）合肥晚報 2）新安晚報 3）戶外廣告 4）電視 5）電臺6）房展會 7）網(wǎng)絡 4）口碑傳告 客戶誘導方式：1） 項目本身產(chǎn)品價值的體現(xiàn)；2） 項目高端定位、尊貴附加價值的體現(xiàn)；3） 地段、景觀價值的體現(xiàn)；4） 國際化、智能化概念的體現(xiàn)；5） 付款方式的誘導；第三 產(chǎn)品規(guī)劃建議一、產(chǎn)品規(guī)劃原則房型原則本案的區(qū)域位置、土地價值和建筑成本都限定了本案的價格市場，而這樣的價格市場決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標的路線，如果按照這樣的分析來規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標市場對產(chǎn)品的定位，但同時也大大增加本案的風險，因為合肥市場消費者本身對高總價難以接受。而能承受高總價的消費者往往有房型豪華的要求。建議本案：1） 大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)；2） 從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建造小房型是為了降低風險；而大房型高標準配置又能夠保證小區(qū)的品質(zhì)；3） 房總價控制在35萬到85萬之間主題定位原則 產(chǎn)品設計的各個方面要從宏觀上配合本案的主題概念，從微觀上塑造主題定位，共同構(gòu)筑本案的鮮明形象。能滿足一站式商務公寓、國際化商務公寓的要求、在設計上、氛圍上要開發(fā)出別具風格的產(chǎn)品，滿足城市新興中層階層的心理需求。 建議本案：1） 立面具有較強的識別性；2） 戶性設計上要有創(chuàng)新意識；3） 在內(nèi)部環(huán)境與外部親水環(huán)境結(jié)合上要有特色；4） 在建材、配套上要區(qū)別其他樓盤；5） 在物業(yè)服務上要先進理念支持。朝向問題解決原則因為項目是一個沿兩條道路，朝向偏45度的矩形地塊。如南北布置向會降低容積率，且商品房不能沿街布局，極大影響項目利潤。因此，在項目規(guī)劃時，可以淡化朝向問題，考慮樓體與城市道路的關(guān)系著手。其中巢湖路具有較好的水景優(yōu)勢，在日照間距、項目指標的允許下，層高可以適當加高，以確保最大程度享受景觀優(yōu)勢，同時車行主入口可以設在巢湖路。屯溪路可以設置人行入口。地勢低問題解決原則 本案占地面積約22畝，項目體量小，地勢較低。同時，為滿足商務辦公要求，建議建地下停車場。同時，中間可以利用地勢，在入口處做下沉式景觀廣場。 社區(qū)管理智能化社區(qū)智能化技術(shù)的使用給項目賦予了網(wǎng)絡化、信息化的新功能。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時令業(yè)主的電信資費大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、可視對講、防災報警及應急聯(lián)動等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。社區(qū)智能化技術(shù)的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎，從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加先進、迅捷、系統(tǒng)的服務。物業(yè)服務人性化物業(yè)服務水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。在項目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業(yè)服務內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競爭的重要指標。故針對本項目，應將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應的人性化服務，并在此基礎上設置相應的配套服務設施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?。強化自由舒適的辦公氛圍，使辦公真正實現(xiàn)居家化。
標準層布線設計采用OA地板，創(chuàng)造可自由分割的室內(nèi)辦公空間，并采用藍牙技術(shù)，強化信息通訊無線化功能。
生態(tài)回廊作為公共空間，放置一定數(shù)量的桌椅，并選擇幾個回廊設計成咖啡館或休閑吧，為業(yè)主提供一個寬松的辦公氛圍，方便休息與相互交流。
提高室內(nèi)辦公的舒適性：空氣、熱量、聲音、光線、色彩、味覺等都要根據(jù)工作、休息、隱私及交談等不同目的提供不同的舒適性。
二、建筑規(guī)劃建議（1）建筑風格及建筑形式建議本項目建筑風格及建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進新的設計理念，使產(chǎn)品有別于其他現(xiàn)存樓盤，有新意、有趣味。我們建議，本項目的建筑風格應與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風格為主調(diào)，借鑒安徽一帶的風格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽臺等）和建筑色彩，使整個社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生?！?建筑形式：◇ 外立面力求簡約、大方，線條流暢，加大采光面積。◇ 屋頂在做好防水、隔熱的同時，運用現(xiàn)代感的建筑符號形成建筑的肢體語言，使整個建筑顯得飄逸、流暢，屋頂可采用平坡結(jié)合的形式，半坡，一面做露臺；靠近景觀區(qū)的單元可在景觀朝向1做觀景陽臺，在強調(diào)人與自然對話的同時，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟效益；◇ 商業(yè)空間建議采用框架形式，可自由分割，適當加大一層層高，減小二層挑出的距離，避免一層建筑出現(xiàn)陰暗、采光不好的弊病，并在建筑前預留出停車及綠化空間，為商業(yè)網(wǎng)點的對外服務做好準備；（2）建議社區(qū)建筑色彩的主基調(diào)采用現(xiàn)代感強的偏冷色系，不同組團可添加不同色系的附屬色，凸現(xiàn)各組團統(tǒng)一變化的特質(zhì)，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷；◇ 外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持；◇ 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對比較為鮮明的色彩把各組團區(qū)分開來，使建筑色彩更加豐富；◆ 建筑材料建議以仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構(gòu)件建議購買成品構(gòu)件，抓住一種風格，把味道做足，凸現(xiàn)項目的厚重感。(3)建筑細部建議◆ 建筑設計充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構(gòu)件設計要恰到好處；◇ 充分考慮空調(diào)位設計，盡量能與建筑相結(jié)合，預留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象?！?樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對講門，提升樓盤檔次；◇ 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)；（4）、建筑空間布局要盡量作好項目頂端的形態(tài)設計，形成豐富的天際線，凸顯項目的標識性；另外為體現(xiàn)項目的現(xiàn)代感，在立面空間設計上要突出通透、靈動的感覺。三、景觀規(guī)劃總體建議 在景觀規(guī)劃上，考慮到項目外部南淝河水系景觀，如何做到把內(nèi)部景觀與外部環(huán)境結(jié)合起來，做一個以親水為特色，以景觀為賣點的親水觀景項目。我們建議項目內(nèi)部以綠化為主，做三級綠化系統(tǒng)： 一級綠化——以廣場為核心的主體