【文章內容簡介】 2 價格定位 —— 參考樓盤價格萬科四季花城項目概要開發(fā)商：佛山萬科所處區(qū)位：南海黃歧潯峰洲建筑面積： 60萬㎡ 戶數：約 4400戶容積率： 1優(yōu)劣勢評述：山水資源優(yōu)秀；產品創(chuàng)新有特色；品牌開發(fā)商的實力；價格實惠市場定位客戶構成：火車站周邊火車站做服裝、鞋業(yè)私營私主占一半以上比例；周邊荔灣、白云原居民占 30%的比例建筑類型：多 層 /小高層 、 情景洋房 、 別墅主力戶型：以 三房二廳、四 房兩廳主力戶型戶均面積： 90120㎡銷售情況2023年 5月一期：多層洋房 4200（含 400裝修）；情景：5800（毛坯）；二期：多層洋房 4300（含 400裝修）；情景6000（毛坯）； 三期：多層洋房 4500（含 400裝修）；情景： 6500（毛坯）；四期：情景 6800（毛坯）優(yōu)尚 10000（毛坯）趨優(yōu) 8500（毛坯）小高層 4800（含 800裝修）；五期：情景 9000（毛坯） 優(yōu)尚 15000（毛坯） 趨優(yōu) 10000（毛坯）小高層 5000（含 800裝修）， 七期洋房 7000（含 800裝修）， 八期洋房 70008000（含 800裝修）； 價格定位 —— 參考樓盤價格中海金沙灣項目概要開發(fā)商：中海地產廣州公司 所處區(qū)位：南海金沙洲大橋以南珠江江畔 建筑面積： 130萬㎡ 戶數： 8000余戶容積率： 優(yōu)劣勢評述：國際化江畔生態(tài)社區(qū)、成熟設計、東南亞造園手法、品牌開發(fā)商的實力；目前中海地產在國內最大的住宅項目 市場定位客戶構成：芳村原居民、荔灣客戶以及南?？蛻艚ㄖ愋停?33層高層主力戶型：以 三房二廳為主戶均面積： 100130㎡銷售情況一期 07年 1月上市，均價 5300元 /㎡ ，共推出 350套，銷售火爆，二批單位 A7A9棟于 2023年 4月推出，約 450套，均價 6300元 /㎡ ， ，加推 A1 A13棟300套，均價 6800元 /㎡ ， 目前均價為 8000元 /㎡ （均帶裝修）， 價格低開高走，銷售速度有所減慢 。 價格定位 —— 參考樓盤價格恒大 御景半島項目概要規(guī)模：占地 54萬㎡，總建筑面積 88萬㎡規(guī)劃： 53棟高層， 346座別墅 ， 5650戶首期貨量： 700套洋房， 200套別墅優(yōu)劣勢評述：江畔大型社區(qū)、規(guī)劃設計一般市場定位客戶構成：荔灣、白云客戶，周邊專業(yè)市場客戶以及南?？蛻艚ㄖ愋停焊邔?、聯(lián)排、獨立主力戶型： 洋房：三房： 97－ 185m2 ，四房： 160309m2 ；獨立別墅： 434~708m2 ；聯(lián)排別墅： 239－318m2銷售情況洋房： /m2 （ 34000元 / m2裝修）聯(lián)排： /m2 獨立： /m2 (毛坯）進入十一月，收金沙洲競爭影響，洋房價格大幅下降， 部分江景低層 7000~9000（含裝修）且去化速度緩慢 價格定位 —— 參考樓盤價格中糧萬科 .金域藍灣 項目概要開發(fā)商：中糧地產、萬科地產所處區(qū)位：白云區(qū)金沙洲建筑面積： ㎡戶數： 4000多戶容積率： 3優(yōu)劣勢評述：江景資源，近地鐵；品牌開發(fā)商的實力；規(guī)模大，規(guī)劃有類別墅產品市場定位客戶構成：周邊客戶，認同發(fā)展商、喜好江景的客戶等建筑類型：高層、聯(lián)排主力戶型：以三房兩廳，聯(lián)排為主力戶型戶均面積： 90130㎡ ， 200300㎡銷售情況07年 11月發(fā)售， 洋房均價 10000（ 1500裝修），首批 284套售罄；別墅價格 35000。 首推單位 價格定位 —— 參考樓盤價格綜上所述：金沙洲區(qū)域洋房價格在 7000~10000之間，但近期受各大品牌發(fā)展商資金回籠要求，區(qū)域內部出現(xiàn)價格戰(zhàn)的苗頭， 價格有下滑趨勢 。別墅因供應較為稀缺且具有江景的稀缺景觀，在售項目價格較高，達到 25000~38000；但參考四季花城的別墅情況，價格在 15000左右。 價格定位 —— 價格影響因素大市走向927房貸政策出臺之后，廣州樓市出現(xiàn)較大變化，主流發(fā)展商紛紛舉起降價大旗，市場觀望氣氛濃厚，價格拐點或現(xiàn)。受政策影響和區(qū)域發(fā)展商資金回籠要求影響，金沙洲區(qū)域出現(xiàn)一定的價格戰(zhàn)趨勢，板塊價格有持續(xù)走低跡象。 價格定位 —— 價格影響因素激烈競爭和限價房未來 3年內潛在供應項目貨量：建筑面積達 380萬 ㎡，估計 34000套左右其中限戶型項目貨量 16700套，約占 50％ 價格定位 —— 結論綜合考慮各種因素，我司預計：洋房價格：合院別墅價格：7000元 /平方米（含裝修）16000元 /平方米（毛坯）聯(lián)排別墅價格：18000元 /平方米（毛坯） 定位小結市場定位 客戶 定位 形象定位 價格定位時代地產首個金沙洲都市精品社區(qū)都市蜜蜂三個圈層：廣州客戶為主禪桂客戶里水本地客戶時代 蜂巢 洋房：7000（含裝修）合院別墅：16000（毛坯）聯(lián)排別墅：18000（毛坯）　 PART3：營銷推廣建議策略思考營銷安排費用預算 策略思考 —— 推廣策略一、廣佛并重，多點發(fā)動根據以上分析，項目應該立足金沙洲，把廣州作為主要的客戶渠道；同時，要跳出金沙洲競爭的 “ 紅海 ” ，積極拓展佛山客戶。充分利用廣佛配合，多點發(fā)動。二、不同對象，不同訴求針對廣州客戶，重點訴求產品本身的特質和精神內涵；針對佛山客戶，強化時代鮮明的品牌特點，以品牌為導入，樹立項目形象。 策略思考 —— 活動營銷三、將 “ 蜜蜂精神 ” 進行到底活動營銷是項目最重要的營銷手段之一，通過豐富多彩的活動，將“ 蜜蜂精神 ” 作為項目鮮明的屬性標簽，建立競爭對手不可模仿的項目形象優(yōu)勢，從而在心靈深處與客戶共鳴。 策略思考 —— 展示攻略四、極致展示，突出 “ 蜂巢 ” 符號和都市感商業(yè)和園林提前展示。以 “ 蜜蜂 ” 和 “ 蜂巢 ” 作為展示的重要符號元素，以現(xiàn)代、簡潔的風格突出都市感?！?PART3：營銷推廣建議策略思考營銷安排費用預算 營銷安排 —— 節(jié)點和銷售周期0803 0804 0805銷售中心開放 洋房板房開放 別墅板房開放工程節(jié)點 :誠意登記洋房開售銷售節(jié)點 :別墅登記集團品牌導入推廣階段 :0801形象主題導入 賣點展示時間：項目貨量總計 1840套，估計年底可完成銷售 9成，月均銷售約 200套。 營銷安排 —— 推廣階段主題集團產品核心競爭力解構建筑源自生活生活源自藝術時代集團進駐金沙洲制造懸念媒體炒作造勢發(fā)展商品牌發(fā)展歷程生活美術家純粹生活主義花生熱潮項目蜂巢規(guī)劃設計解構蜂巢項目規(guī)劃特點產品設計亮點園林設計亮點蜂巢倡導的精神訴求快樂工作快樂生活物管服務園林、會所快樂工作 快樂生活形象主題推廣確立項目高端調性當藝術大師遇上金沙洲發(fā)展商品牌推廣蜜蜂的快樂生活項目賣點展示第一階段08年 1月～ 3月第二階段08年 3月～ 4月第三階段08年 4月～項目 產品賣點 傳遞結合項目樣板房展示整合賣點通過生活化場景結合項目硬件展示蜜蜂－－進取階層生活之道蜜蜂是探險家蜜蜂是藝術家蜜蜂是思想家廣告：戶外廣告為主，媒體炒作為輔戶外廣告主題： 當藝術大師遇上金沙洲報紙炒作：以新聞軟文為主，制造懸念及市場關注熱點硬件及工程支持：項目現(xiàn)場設立臨時接待中心；舉行動工儀式；項目圍墻包裝完成（有咨詢熱線）；建筑設計方案定稿；銷售手段：臨時接待中心接受客戶咨詢，積蓄客戶；客戶分層發(fā)動；啟動客戶資源經營平臺：客戶會推廣執(zhí)行重點：“ 生活藝術家 ” 品牌巡禮推廣目標：發(fā)展商品牌推廣； 制造懸念及市場關注熱點 營銷安排 —— 集團品牌導入階段0803 0804 08050801目的： 確立項目高端調性展覽內容： “ 建筑源自生活 ” －－產品競爭力 “ 生活源自藝術 ” －－精神訴求先驅者 兩大核心價值 并剖析項目對于城市人居的平衡、推動作用?生態(tài)觀 —— 項目周邊自然資源價值?都市觀 —— 城市發(fā)展觀，地塊價值與城市 價值的和諧共贏；?生活觀 —— 倡導品質生活方式，房地產的發(fā)展體 現(xiàn)對生活的態(tài)度及執(zhí)著追求，為精英 階層打造的高質社區(qū)；?產品觀 —— 發(fā)展居住需求與產品的適配性，引伸 產品空間尺度的設計原則；推廣配合 ：巡展及新聞造勢 營銷安排 —— 集團品牌導入階段展示重點具體操作： 于里橫路顯眼位置建 蜂巢美術館 作為生活藝術家會館， 展示項目形象推廣配合： 城區(qū)巡展及新聞造勢n 室內布置效果示意圖 將發(fā)展商成功開發(fā)項目作為品牌發(fā)展史結合項目形象展示，回顧經典案例的同時制造懸念，聚焦市場關注熱點推廣執(zhí)行重點－－ “ 項目巡展 ”““ 甲級寫字樓、高端消費場所甲級寫字樓、高端消費場所 ”” 拓展客戶拓展客戶內容：利用廣佛高端客戶集中的寫字樓以及高端消費場所，建議在 中信廣場、百福廣場、正佳廣場；佛山賓館、丹楓白露酒店等 通過展板形象展示、樓書（形象宣傳）向客戶傳遞項目信息，點對點的積累 VIP客戶，擴大項目在高端客戶層的影響力。廣告：硬廣配合媒體炒作；戶外廣告主題： 快樂工作 快樂生活報紙硬廣： 產品發(fā)布會信息； 項目 公開發(fā) 售信息硬件及工程支持：臨時接待中心；會所裝修；園林示范區(qū)施工；周邊區(qū)域道路導示；銷售手段：臨時接待中心接受客戶咨詢，積蓄客戶；客戶會會刊發(fā)行短信發(fā)布項目銷售信息；利用戶型信息開始洗客。推廣執(zhí)行重點：客戶發(fā)動 產品發(fā)布會蜜蜂精神解構蜜蜂是探險家蜜蜂是藝術家蜜蜂是思想家推廣目標： 快樂工作 快樂生活 形象主題推廣 營銷安排 —— 項目形象導入階段0803 0804 08050801客戶分層次發(fā)動中心圈層分層次挖掘客源周邊區(qū)域其他社會橫向關系會員營銷團體營銷活動營銷現(xiàn)場營銷優(yōu)惠營銷目標營銷建筑行業(yè)記者媒體 舊業(yè)主公務員類 專業(yè)市場 教育類時代前期開發(fā)項目的業(yè)主資源與房地產相關的規(guī)劃、國土等部門廣州西部各大專業(yè)市場廣佛各大院校的教師、職工、研究所的中層技術人員承建商、材料供應商、設備供應商、設計公司、裝修公司電視臺、報紙、出版社、雜志社、作家客戶會的發(fā)動目的： 強化客戶的歸屬感、提升成為時代業(yè)主的尊貴感； 建立客戶經營平臺，為客戶發(fā)動提供運作的機制與平臺；客戶會發(fā)展的三個步驟 :會員積累期將業(yè)主及來訪客戶轉化為會員，為會員提供 《 康城會 》雜志平臺構建期借助大量高質量的會員資源，與各類商家結成戰(zhàn)略合作伙伴運作期與戰(zhàn)略伙伴展開各類推廣合作及公關活動，為會員提供更多附加值資源配合：客戶管理軟件、短信平臺 23人負責協(xié)調組織實施各項工作（需要銷售與物管緊密配合）推廣執(zhí)行重點－－ “ 產品發(fā)布會 ”活動目的： 保持誠意客戶對項目的注意力，更深層次的了解項目地塊的項目情況； 同時，將項目與都市生態(tài)生活形成緊密的聯(lián)想?；顒觾热荩?對項目地塊的開發(fā)理念、項目優(yōu)勢、產品特點進行推介；配合其他都市時尚休閑消費品的展示與表演（結合客戶會的聯(lián)盟商家平臺）邀請人員： 主流媒體記者、誠意客戶、客戶會成員蜜蜂是探險家－－創(chuàng)新探索追求 客戶共鳴： 通過剖析探險家的成功事跡以及語錄，結合針對性的目標客戶發(fā)動準確鎖定目標客戶（成功人士）富于探索冒險的成功爭勝的心態(tài)，激發(fā)客戶精神層面的認同訴求。推廣執(zhí)行重點－－蜜蜂精神解構系列活動 進取階層生活之道金飛豹 生于 1963年 11月 23日 1982年首次攀登昆明最高峰轎子雪山并登頂 (海拔 4217米 ) 1985年攀登大理蒼山的馬龍峰并登頂 (海拔 4130米 ) 1987年攀登滇中最高雪嶺及馬鬃嶺 (海拔 4360米 ) 1990年橫渡滇池 (約 9公里 ) 1998年攀登昆明碧羅雪山并登頂 ,同年攀登昆明老撾山 1999年攀登四川眠山主峰雪寶頂并登頂 (海拔 5600米 ) 2023年攀登昆明哈巴雪山 (海拔 5396米 ) 2023年七月攀登新疆慕士塔格峰（ 7546米） 2