武漢房地產(chǎn)某年度報(bào)告與下年預(yù)測(編輯修改稿)
2024-08-31 01:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 出現(xiàn)下跌，為3447元/平方米，%，%。由于二手房市場的價(jià)格調(diào)整略微滯后于新房市場，預(yù)計(jì)2008年第四季度，武漢二手房市場的成交均價(jià)會繼續(xù)下跌。5. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)運(yùn)行狀況受國際、國內(nèi)大環(huán)境的影響，中國房地產(chǎn)市場目前正處于調(diào)整階段，發(fā)展主線整體呈下行趨勢，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新一輪的調(diào)整。就目前看來，武漢大部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高的問題，資產(chǎn)負(fù)債率普遍都在70%左右，在銷售狀況不佳的情況下，債務(wù)負(fù)擔(dān)較重。如果企業(yè)不能根據(jù)目前的市場形式做出及時(shí)調(diào)整，有些實(shí)力較弱的企業(yè)就面臨被淘汰出局的風(fēng)險(xiǎn)。而目前市場形勢下開發(fā)企業(yè)的自救行為，除了縮減投資規(guī)模、采用多種營銷手段、降價(jià)促銷以求快速回籠資金等方式外，還有一些企業(yè)積極采取借助資本市場或是轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域等多種手段，以求平穩(wěn)度過房地產(chǎn)低谷時(shí)期。福星惠譽(yù)母公司增發(fā)支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展2008年8月，，超額認(rèn)購數(shù)翻了1倍多。福星股份此次募集資金全部投入水岸星城三期、四期、孝感福星城、恩施項(xiàng)目、漢陽項(xiàng)目等房地產(chǎn)項(xiàng)目，將為公司由區(qū)域龍頭邁向全國一流的房地產(chǎn)公司奠定基礎(chǔ)。航天地產(chǎn)欲借殼上市2008年12月，ST國藥披露，公司控股股東武漢新一代科技有限公司已就上市公司重組事項(xiàng)與中國三江航天工業(yè)集團(tuán)公司（三江航天）初步達(dá)成合作意向，公司將在未來30天內(nèi)召開董事會審議重大資產(chǎn)重組預(yù)案。三江航天是全國首批56家大型試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)、全國500家經(jīng)營規(guī)模最大的工業(yè)企業(yè)之一，資產(chǎn)總額110多億元，主營業(yè)務(wù)包括重工產(chǎn)品、信息技術(shù)、成套設(shè)備、房地產(chǎn)開發(fā)、金融業(yè)務(wù)、進(jìn)出口貿(mào)易等。三江航天此次是將旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市公司。武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是三江航天面向市場經(jīng)營的第一個(gè)三產(chǎn)公司，自2005年起連續(xù)四年進(jìn)入武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20強(qiáng)，此前先后在武漢、孝感、宜昌開發(fā)了武漢仁橋新村、航天花園、航天星苑、航天嘉園、航天銀湖灣等多個(gè)樓盤。公司目前土地儲備2000畝，正在開發(fā)和可供開發(fā)面積達(dá)300萬平方米。百步亭集團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)適用房在商品房市場快速賺錢的時(shí)候，沒有多少企業(yè)主動去開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房；但現(xiàn)在，眾多企業(yè)看中開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房穩(wěn)定、無風(fēng)險(xiǎn)的投資回報(bào)，都欲轉(zhuǎn)戰(zhàn)該領(lǐng)域。百步亭集團(tuán)早期以經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)取得成功，后轉(zhuǎn)為商品房開發(fā)，2008年，百步亭集團(tuán)又推出了悅秀苑、景蘭苑1950套經(jīng)濟(jì)適用房，引來眾多市民熱捧。百步亭集團(tuán)表示，經(jīng)濟(jì)房如此之火，讓他們堅(jiān)定了未來一兩年繼續(xù)開發(fā)經(jīng)濟(jì)房的決心。在政府把“民生”提到首位，對低收入群體繼續(xù)加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的關(guān)頭，百步亭集團(tuán)此舉積極響應(yīng)政府號召。6. 武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展展望6. 1住宅市場需求預(yù)測根據(jù)國內(nèi)外一些學(xué)者對預(yù)測理論研究的結(jié)論表明：如果系統(tǒng)是非穩(wěn)定的、復(fù)雜的，獲得這種復(fù)雜系統(tǒng)長期精確預(yù)測是不可能的，長期的定性預(yù)測是可行的。另一方面，由于系統(tǒng)初始條件在短期內(nèi)相對的穩(wěn)定性或較小的變化，短期預(yù)測將產(chǎn)生較小的誤差，所以短期定量預(yù)測是可行的。對于房地產(chǎn)市場的預(yù)測而言，我們通過對房地產(chǎn)市場供應(yīng)影響因素和房地產(chǎn)市場需求系統(tǒng)屬性分析，可以看出房地產(chǎn)供求市場是一個(gè)非線性的、動態(tài)的復(fù)雜系統(tǒng)，有很多因素在影響其狀態(tài)。而且，在不同時(shí)期、不同環(huán)境，起主要作用的影響因素也不同。同時(shí)，有些影響因素是顯性的，有些又是隱性的，而可能隱性的因素對房地產(chǎn)市場的供求產(chǎn)生重要的作用。因此，為了達(dá)到最佳的預(yù)測效果，需要將影響房地產(chǎn)市場需求的多重主要變量擬合到一個(gè)方程當(dāng)中，即采用“多元線性（或多元非線性）回歸”較能客觀和科學(xué)的描述市場發(fā)展的前景規(guī)律并給予預(yù)測。以下是我們市場需求預(yù)測所必須具備的兩個(gè)理論前提：前提一：房地產(chǎn)數(shù)量的變動趨勢主要由人口變化所決定。人口數(shù)量的變化直接導(dǎo)致家庭戶數(shù)的變化，而每個(gè)家庭都將擁有不論大小的一個(gè)生活空間。且從長期來看，短期的房地產(chǎn)投資和空置最終都將轉(zhuǎn)化為消費(fèi)性居住。所以，一個(gè)區(qū)域家庭戶數(shù)決定一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)數(shù)量的多少，即住它數(shù)量可以表不為人口的函數(shù)，房地產(chǎn)數(shù)量的變動可以由人口變化決定。函數(shù)表達(dá)式為：W=F（H）其中：W — 房地產(chǎn)需求數(shù)量；H — 人口數(shù)量；F(H)—房地產(chǎn)數(shù)量函數(shù)前提二：房地產(chǎn)的數(shù)量等級主要取決于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及家庭收入水平的高低。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和家庭房地產(chǎn)消費(fèi)這個(gè)中微觀的角度考察，區(qū)域所需住房面積的大小主要由兩個(gè)因素決定：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及家庭收入水平。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，城市化勢必呈現(xiàn)較高水平，也就意味著人口的集中增多及住房需求量劇增；同時(shí)，一個(gè)家庭的收入越高，這個(gè)家庭就可以消費(fèi)越大的房子，住房需求量自然增大。所以，房地產(chǎn)數(shù)量大小或者級別可以表示為房價(jià)收入比的函數(shù)，即房價(jià)收入比可以決定一個(gè)家庭房地產(chǎn)的大小和級別。在此，我們假定房地產(chǎn)價(jià)格是呈緩和趨勢逐步上升，那么在分析房地產(chǎn)市場需求時(shí)，就可以將函數(shù)簡化成如下形式：M=F（I1，I2）其中：M—每套房地產(chǎn)的面積；I1—區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；I2— 家庭收入水平本預(yù)測還必須要確認(rèn)以下基本前提：相信武漢市及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展在未來一段時(shí)期會保持穩(wěn)定的增長，同時(shí)居民的收入也會穩(wěn)定的增長；武漢市及中國房地產(chǎn)消費(fèi)政策，雖然可能會有若干變化，但是總體上是傾向鼓勵(lì)大眾消費(fèi)的；同時(shí)，在作房地產(chǎn)未來市場預(yù)測時(shí)，要明確需求量是在“房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)上漲”條件下的需求量，這些同樣將作為預(yù)測的前提。以下將武漢市“GDP水平”“人均可支配收入”“城鎮(zhèn)人口數(shù)量”作為自變量，將“商品住宅銷售面積”作為因變量，通過建立模型描述和預(yù)測2008年商品住宅銷售面積來作為武漢市商品住宅的需求量預(yù)測。表： 武漢市住宅需求量預(yù)測自變量原始數(shù)據(jù)表GDP（億元）人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)人口數(shù)量（萬人）住宅銷售面積（萬m2）2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年858數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒首先，利用多項(xiàng)式回歸對以上數(shù)據(jù)進(jìn)行均一化處理并進(jìn)行無量綱化，（Statistical Program for Social Sciences），
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