上海黃埔區(qū)某寫(xiě)字樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 08:32 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 %的增長(zhǎng)，上海一類(lèi)和二類(lèi)地區(qū)的租金價(jià)格全年預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)10%—15%。從長(zhǎng)期看，今年年底開(kāi)始的供應(yīng)浪潮將一定程度的減輕市場(chǎng)的緊張程度。我們預(yù)測(cè)從2004年到2005年，每年大約有100萬(wàn)平方的中高級(jí)寫(xiě)字樓投放市場(chǎng)，其中很大一部分集中在陸家嘴。從微觀方面來(lái)看，瑞安企業(yè)大道 項(xiàng)目的入市，對(duì)緩解2004年1季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給并沒(méi)有提供多少幫助，浦西主要辦公區(qū)域?qū)懽謽枪┙o仍然緊缺，需求市場(chǎng)旺盛，尤其是那些需要大面積辦公場(chǎng)地的公司，其選擇范圍局限，因此來(lái)福士廣場(chǎng)和 企業(yè)大道的多數(shù)辦公空間就已被預(yù)訂。浦西多數(shù)高檔寫(xiě)字樓空置率很低，租金微幅上調(diào)。陸家嘴地區(qū)的寫(xiě)字樓由于受到需求持續(xù)的消弱，租金微幅下調(diào)。因此，%, 。 需求分析甲級(jí)寫(xiě)字樓在2004年2季度的吸納量有很明顯增長(zhǎng)，由于公司先后搬進(jìn)早前已承租了的預(yù)租樓面的新建成寫(xiě)字樓。對(duì)整體城市而言，跟上個(gè)季度的72900平方米吸納量比較，第二季度的吸納量約為115300平方米。大部分的吸納仍舊集中在浦西大約為100600平方米，浦東已從上一季度的負(fù)吸納量恢復(fù)至本季度14700平方米的正吸納量。寫(xiě)字樓在本季度大約占據(jù)了14700平方米。浦東增加的吸納量主要是一些遷居的租客，包括General Motors、Itochu和Praxair。公司寫(xiě)字樓區(qū)域建筑面積（平方米）摩托羅拉來(lái)福士廣場(chǎng)黃浦1200Ken ma tsu來(lái)福士廣場(chǎng)黃浦1200Dawa Securities震旦廣場(chǎng)陸家嘴2000Ford上海信息大樓陸家嘴8000AXA騰飛科技徐匯1200Dow Chemical企業(yè)大道盧灣2700Regus企業(yè)大道盧灣2000新增供應(yīng)新近落成的甲級(jí)寫(xiě)字樓騰飛科技大廈和東方眾鑫大廈已于2004年2季度進(jìn)入租賃市場(chǎng)，伴隨這些新寫(xiě)字樓的落成，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓總的供應(yīng)量到6月底已經(jīng)達(dá)到350萬(wàn)平方米。東方眾鑫大廈坐落于南京西路，是靜安區(qū)過(guò)去兩年落成的甲級(jí)大廈，為該區(qū)提供了32579平方米的寫(xiě)字樓樓面，由于交通便利，該寫(xiě)字樓預(yù)租情況理想。徐匯區(qū)騰飛科技市場(chǎng)放出的面積大約為24200平方米，徐匯區(qū)所有寫(xiě)字樓的總存量為300400平方米他是在下幾個(gè)月內(nèi)完成的寫(xiě)字樓的其中一個(gè)?？罩寐史治鋈找嬖黾拥男枨蠛托略龉?yīng)的彌補(bǔ)，使得上海甲級(jí)寫(xiě)字樓在04年1季度的空置微幅降低。％相比較，％。由于本季度企業(yè)大道投入市場(chǎng)，％％。％，比03年4季度增加了10％。企業(yè)大道80％的辦公空間已經(jīng)被預(yù)定，如果包括這個(gè)項(xiàng)目，盧灣區(qū)空置率可能更低。當(dāng)來(lái)福士廣場(chǎng)開(kāi)始滿租，％％。與浦西隔著一條江的浦東，持續(xù)消弱的需求，％。租金價(jià)格分析在浦西持續(xù)的強(qiáng)勁需求、企業(yè)大道和來(lái)福士廣場(chǎng)的高額租金，推動(dòng)了2004年1季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金報(bào)價(jià)微幅上升，%。%。浦東本季度的需求市場(chǎng)變?nèi)酰准?jí)寫(xiě)字樓平均租金從去年的二季度開(kāi)始持續(xù)下降，%。在個(gè)別區(qū)域中，由于受到企業(yè)大道項(xiàng)目上市，致使盧灣的租金水平增長(zhǎng)幅度最大，%。在浦西的多數(shù)區(qū)域，1季度，以1%2%的比較適中的幅度增長(zhǎng)。盡管本季度的收益很大，但是值得關(guān)注的是租金的報(bào)價(jià)比實(shí)際成交價(jià)高出1020%，在一些高額房產(chǎn)中，甚至更高。從具體區(qū)域看，陸家嘴地區(qū)基本是每平方米每天1美元，。與本季度堅(jiān)挺的租金相比，銷(xiāo)售市場(chǎng)有限的需求導(dǎo)致銷(xiāo)售價(jià)格較上季度適度的下降了3.％，目前上海寫(xiě)字樓售價(jià)的平均價(jià)格在21000元/平方米左右。市場(chǎng)展望l 2007年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓掀起新的供應(yīng)熱潮2002年底至2003年初，政府批出了大量辦公樓土地，按照新寫(xiě)字樓３年至４年的建設(shè)周期計(jì)，2006至2007年又將是新一輪供應(yīng)熱潮。預(yù)計(jì)至2007年底，陸家嘴核心區(qū)域?qū)⒂校梗叭f(wàn)平方米甲級(jí)辦公樓供應(yīng)，靜安區(qū)６０萬(wàn)平方米，盧灣區(qū)１５萬(wàn)平方米，徐匯區(qū)２９萬(wàn)平方米，黃浦區(qū)２２萬(wàn)平方米，虹橋８萬(wàn)平方米，上海甲級(jí)辦公樓的新增供應(yīng)面積總計(jì)將達(dá)２３０萬(wàn)平方米。相比今天，甲級(jí)辦公樓總量不過(guò)３３０萬(wàn)平方米，這三四年增長(zhǎng)將達(dá)７０％。到時(shí)租金所受到的壓力是可以預(yù)見(jiàn)的。l 市場(chǎng)需求量大幅增長(zhǎng)盡管至2007年，上海甲級(jí)辦公樓的新增供應(yīng)將達(dá)230萬(wàn)平方米，三年供應(yīng)量增幅將達(dá)70%。不過(guò)，中國(guó)入世，上海市政府推出的跨國(guó)企業(yè)地區(qū)總部的優(yōu)惠政策及2010年世博會(huì)三方面因素將構(gòu)成上海甲級(jí)寫(xiě)字樓需求的強(qiáng)勁原動(dòng)力。根據(jù)WTO協(xié)議，外資金融機(jī)構(gòu)在華經(jīng)營(yíng)的種種限制將于2007年前逐步取消。伴隨著商業(yè)銀行、投資銀行、保險(xiǎn)、電信及商業(yè)運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的市場(chǎng)限制取消，這些行業(yè)的外資機(jī)構(gòu)勢(shì)必要建立各種類(lèi)型的辦事處，一旦展開(kāi)業(yè)務(wù)，對(duì)包括寫(xiě)字樓在內(nèi)的商業(yè)用房面積產(chǎn)生更大需求。于此同時(shí)，甲級(jí)寫(xiě)字樓成了繼住宅和商鋪之外的又一個(gè)熱門(mén)投資品種。尤其是來(lái)自江浙的民間資本，對(duì)上海甲級(jí)寫(xiě)字樓表現(xiàn)出極大的熱情，直接推動(dòng)了甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)的大幅上漲。l 租金水平將會(huì)經(jīng)歷先上升后回落的趨勢(shì)從去年到2005年，由于期間寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量不足，需求量上升，租金水平保持了持續(xù)攀升。而預(yù)計(jì)到了2006年，隨著寫(xiě)字樓會(huì)有大量新的供應(yīng)量涌現(xiàn)，租金將會(huì)重新面臨下調(diào)的壓力。本案所處區(qū)域介紹本案地處四川路、九江路口，位于黃浦區(qū)域內(nèi)。城區(qū)面積，%，雖然黃浦區(qū)所占市區(qū)面積比重較小，但其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起著相當(dāng)大的作用，有著相當(dāng)高經(jīng)濟(jì)地位。 行政區(qū)劃黃浦區(qū)行政區(qū)劃為9個(gè)街道共190個(gè)居委會(huì)。二○○○年七月一日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，上海市委、市政府決定原黃浦、南市兩區(qū)撤二建一，建立新的黃浦區(qū)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源整合提供了更廣闊的空間，為重塑功能、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力創(chuàng)造了
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