【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 實(shí)操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業(yè)在貴陽市存在很大的市場(chǎng)空間。3．從項(xiàng)目包裝推廣手法分析1) 策劃及項(xiàng)目包裝理念有超前意識(shí),但建筑商對(duì)精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的效果不明顯。2) 部分項(xiàng)目的前期策劃水平比較高,但營銷階段專業(yè)人士往往沒有介入,或者介入不深,因此好的策劃方案得不到實(shí)操的驗(yàn)證,這是造成個(gè)別樓盤銷售不力的原因。3) 項(xiàng)目的全程營銷缺管乏系統(tǒng)性,連貫性等,停留在某個(gè)階段的促銷,對(duì)品牌的塑造帶來很多不利因素,同時(shí)也沒有達(dá)到整合營銷的效果。4．從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析貴陽市房地產(chǎn)業(yè)處于成熟的階段,開發(fā)意識(shí),建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)510年,但也有個(gè)別樓盤開發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場(chǎng)參差不齊。從一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看,每個(gè)行業(yè)的發(fā)展都有一定的階段性,消費(fèi)者對(duì)新事物的了解,接受也有一過程。因此超前的物業(yè)開發(fā)具一定的風(fēng)險(xiǎn)性,同時(shí)也具超額利潤回報(bào)的可行性,這就要對(duì)物業(yè)作前期適度超前的開發(fā)研究與本地市場(chǎng)作恰到好處才是成功的關(guān)鍵,否則項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。這一點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目有很大的借鑒意義。5．從價(jià)格定位上分析貴陽市樓盤項(xiàng)目的價(jià)格基本上順應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行定位,即在一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格范圍內(nèi)定價(jià),這反映了市場(chǎng)處于成熟的發(fā)展中階段,同時(shí)給本項(xiàng)目的價(jià)格浮動(dòng)預(yù)留一定的空間,因此發(fā)掘區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化和建造精品成為項(xiàng)目高檔物業(yè)定位的關(guān)鍵。6．從消費(fèi)群體上分析不成熟的市場(chǎng),消費(fèi)者的置業(yè)觀念必然滯后,處于感性階段,還沒有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項(xiàng)目在推廣時(shí)應(yīng)認(rèn)引導(dǎo)置業(yè)者的消費(fèi)觀念成為主導(dǎo)思想。三、貴陽市樓盤廣告分析樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評(píng)析銀通山莊入主銀通,財(cái)福享通1) 千禧園概念2) 即將現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì)3) 體現(xiàn)其綜合素質(zhì)的品牌如:服務(wù),環(huán)境,配套,交通,設(shè)計(jì),位置.4) 小區(qū)規(guī)劃圖,體現(xiàn)社區(qū)概念此樓盤訴求點(diǎn)過多,又沒有可支撐的要素,因此體現(xiàn)不了它的樓盤獨(dú)特性友誼花園夢(mèng)中家園就在這里1) 展示會(huì)地點(diǎn)貴陽友誼集團(tuán)2) 順在時(shí)代廣場(chǎng)做SHOW之勢(shì)再推出精品樓.3) 借迎國慶,賀中秋時(shí)機(jī)推盤.該盤能抓住時(shí)機(jī)推盤,但推盤的連續(xù)性不夠強(qiáng),浪費(fèi)之前宣傳之勢(shì).立云大廈酒店式小型公寓1) 可自住出租參與酒店經(jīng)營2) 一年后三年內(nèi)可原價(jià)回購3) 10月8日后部分房?jī)r(jià)上調(diào)10%4) 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的居室5) 一份自尊一種驕傲6) 三萬元作酒店業(yè)主開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經(jīng)營理念免費(fèi)住三年,但沒有金融機(jī)構(gòu)支持作保障,因此不能給到置業(yè)者信心中天宅吉大廈讓你免費(fèi)住三年1) 開全國先河的高層全包式住宅2) 現(xiàn)金概念3) 小區(qū)配套貴陽第一4) 立體綠化,疊泉水景在戶型設(shè)計(jì)上比較超前,對(duì)市場(chǎng)有引導(dǎo)的作用。但過多宣傳其它方面因素,而應(yīng)該側(cè)重體現(xiàn)躍式戶型帶來的一種與眾不同的生活空間.銀海大廈千呼萬喚大公開,發(fā)售價(jià)2880元/m 2起1) 中華北路與黔靈東路交匯黃金地段2) 平層,錯(cuò)層,躍層的戶型3) 贈(zèng)送電話,有線電視, 對(duì)講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入戶等 該項(xiàng)目以2880元/M 2的低價(jià)入市造勢(shì),而且又贈(zèng)送多件物品作優(yōu)惠措施,本來可以促銷,但沒有限定時(shí)間,因此目標(biāo)客戶群多數(shù)會(huì)處于觀望狀態(tài).樓盤 廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評(píng)析名稱時(shí)代名仕樓1)享不盡的都市風(fēng)情2)高貴典雅,婷婷玉立1) 精美樣板房敬請(qǐng)參觀2) 1600M2的高級(jí)觀光會(huì)所3) 24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)4) 居都市之巔,全景觀落地大玻5) 電子遙控門鎖在廣告畫面上可以看到一個(gè)婷婷玉立的女士與項(xiàng)目外觀的相對(duì)比，一語雙關(guān)，襯手……鉆石廣場(chǎng)1) 南明河畔,貴陽外灘2) 鉆石廣場(chǎng),甲秀天下3) 龍騰盛世,惟我獨(dú)尊1)選擇的七大理由:地段,自在,輕松,便利,星級(jí),享受,實(shí)力2)大南廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑3)七成三十年按揭4)成就一生的榮華與富貴能盡量借周邊的配套優(yōu)勢(shì)進(jìn)行推盤,塑造大南，廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑,但作為標(biāo)志性建筑要具備什么?為什么?沒有將支持點(diǎn)宣傳出去.中天廣場(chǎng)1) 歐陸風(fēng)情,典雅氣派2) 登峰造極3) 締造經(jīng)典的歐式高層建筑群1) 最有價(jià)值的文化配套2) 最具完美的生活配套3) 最大規(guī)模的休閑配套4) 最高檔次的物業(yè)配套5) 購買中天廣場(chǎng)房產(chǎn)可采用舊房置換新房的辦法中天廣場(chǎng)由于規(guī)模大,又具中天集團(tuán)的品牌,地理位置相對(duì)優(yōu)越,因此極度塑造經(jīng)典高尚社區(qū)。但廣告推廣手法沒能將氣派和身份尊貴一面體現(xiàn)出來千禧苑千禧經(jīng)典,尊貴華庭1) 城市中心唯一擁有花園廣場(chǎng)的高尚住宅2) 今日集團(tuán)(香港)有限公司特別恭賀5月1日開盤沒有塑造其內(nèi)涵,素質(zhì)和宣傳一種尊貴華庭的品味,但現(xiàn)場(chǎng)布置相當(dāng)不錯(cuò)樓盤名稱廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評(píng)析龍港國際中心1)投資回報(bào)的最佳捷徑2)幫您抓住成功1)成立商場(chǎng)經(jīng)理部為業(yè)主服務(wù),打破傳統(tǒng)的既經(jīng)營又投資2)引進(jìn)國內(nèi)外名店3)替業(yè)主商鋪組織競(jìng)租或拍賣會(huì)4)中華中路將成為步行街,機(jī)會(huì)將越來越少5)投資龍港國際中心等于購置一臺(tái)印鈔機(jī)如果廣告中能宣傳有實(shí)力的業(yè)主進(jìn)駐,更能具說服力,以及提高市民投資的信心,否則說再多也沒用嘉信華庭都市里的校園,校園里的家1) 敬請(qǐng)光臨99貴陽房地產(chǎn)交易展示會(huì)C展區(qū)2) 選擇家就是選擇一種生活方式3) 生活是恬靜開揚(yáng),優(yōu)越尊貴,充滿愛,澆灌希望主題鮮明,但宣傳比較文字化,缺圖像視覺效果月亮巖商住樓您實(shí)實(shí)在在的選擇1) 2022年三月入住2) 房地產(chǎn)交易中心215室3) 躍式住宅作為這種沒有什么優(yōu)勢(shì)的樓盤,集中宣傳力度 推廣價(jià)格,或許效果能更好.港天大廈實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想只一步之遙!1) 凈使用面積比一般的高48%2) 毗鄰黔靈公園3) 感煙自動(dòng)報(bào)警消防系統(tǒng)4) 一次性付款優(yōu)惠3%作為2680元/M 2樓盤做此種廣告可以說在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng),因?yàn)闆]有任何的生活品味.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評(píng)析中天花園把風(fēng)景掛在窗前的住居1)品牌,質(zhì)量,服務(wù),中天企業(yè)誠摯奉獻(xiàn)。2)貴州省唯一的國家級(jí)城市住宅示范小區(qū)。3)省內(nèi)唯一大型,高品質(zhì)住宅小區(qū)。4)建筑面積78萬M 2。5)山,水,建筑物,綠化景觀構(gòu)成山水畫,風(fēng)景就在窗前.中天花園為貴陽房地產(chǎn)向郊外發(fā)展起了典范作用,雖然該盤銷售不錯(cuò),但其品牌的延續(xù)不足使其成為住宅的經(jīng)典,也就是物業(yè)管理及配套所帶的生活方式不夠理想天恒城市花園都市里的花園,花園里的家整個(gè)廣告版面只有鮮花和樓宇,底色用紅黃色,襯托其高貴.突出主題花園的家但缺乏居住的理念.陽光都市做陽光下最快樂的人1) 入住在即2) 戶型設(shè)計(jì),內(nèi)在質(zhì)地,外部色彩,到您心動(dòng)的價(jià)位3) 廣告畫面向日蔡花中央為樓盤,與主題相結(jié)合廣告版面搶眼,如果將心動(dòng)的價(jià)位打出來,可能會(huì)吸引到更多的客源.經(jīng)協(xié)大廈頂尖地段的高尚物業(yè)1) 座落人民廣場(chǎng)旁,擁75000M 2綠色。2) 商\住\辦一體的綜合樓。3) 省唯一獲建設(shè)部建筑工程安全獎(jiǎng)工程。4) 塑造地段優(yōu)勢(shì)的概念,但缺乏樓盤素質(zhì)與地段相襯.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評(píng)析九龍花園首席度假式居住特區(qū)1) 綠色特色2) 回歸大自然3) 躍式,復(fù)式,錯(cuò)式4) 950元/M 2作為如此的低價(jià)盤,做出首席度假式居住特區(qū),應(yīng)該比較吸引置業(yè)人士榕筑花園工薪階層的高尚住宅1) 真誠相約榕筑花園小區(qū)。2) 實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想,只一步之遙。3) 1138元/M 2起價(jià)。4) 面積106300M2,躍層,錯(cuò)帶躍層。5) 因?yàn)槲业墓廨x也有你的光輝(借教師節(jié)推盤)。6) 營造陽光綠意的自然生活給您老師。7) 教師購房?jī)?yōu)惠12%.廣告內(nèi)容比較人性化,能抓住工薪階層的心理,但戶型定位偏大,與其低價(jià)位相矛盾.鑫海大廈封頂在即 1) 4月10日前優(yōu)惠價(jià)2780元/M 2起。2) 機(jī)不可失,欲購從速。3) 四套配屋頂花園的躍層空中別墅.封頂在即以優(yōu)惠價(jià)促銷倒不如在限期送禮品等,因?yàn)橘I家還會(huì)期望之后的價(jià)格下降.冠竹苑環(huán)城線內(nèi)唯一大型的花園式住宅小區(qū)1) 世人關(guān)注的居家之所。2) 花明天的錢,圓今天的夢(mèng)。3) 六個(gè)風(fēng)格各異的綠色庭院。4) 離塵不離城的綠色家園。廣告宣傳過于超前或夸大其辭,如果能把握適當(dāng)?shù)某岸葘?huì)更好,因?yàn)椴恢劣谧屬I家到現(xiàn)場(chǎng)而失望.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評(píng)析金輝大廈1)抹不去的都市情節(jié)2)成熟穩(wěn)重,紳士風(fēng)度1) 客廳落地大玻,全景觀式房間。2) 24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)。3) 錯(cuò)層,標(biāo)準(zhǔn)層,躍層。4) 多種戶型選擇。5) 電子遙控門鎖.都市情節(jié)沒有什么去體現(xiàn)。紳士風(fēng)度的生活品味沒有塑造.溫州公寓1) 首座全歐式設(shè)計(jì)2) 首座天文觀景臺(tái)1) 擁南明甲秀之美景。2) 聚東山仙人之靈氣。3) 居住不僅是有屋而居,而是美居。4) 強(qiáng)調(diào)人與空間的親和。5) 借西部開發(fā)將成各熱點(diǎn)襯托自身樓宇,也將成名熱點(diǎn).廣告策劃能使樓盤具有文化內(nèi)涵,而它的目標(biāo)客戶群又是注重素質(zhì)的,可以說比較成功.逸豪峰黃金寶地,商機(jī)無限1) 住宅全為錯(cuò)躍式結(jié)構(gòu),單元獨(dú)立電梯。2) 樓頂花園,游泳池。3) 兒童樂園,平臺(tái)花園。4) 空中樓閣式停車場(chǎng)。5) 各行業(yè)自助模式,用于醫(yī)療,美容,辦公,飲食等.項(xiàng)目引用了有新意的概念如自助模式等,但促銷手法欠缺.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評(píng)析新大陸廣場(chǎng)1) 貴陽,明天發(fā)現(xiàn)新大陸!2) 都市正中心,成功新起點(diǎn).3) 聚焦新大陸貴陽,今天.4) 涌向新大陸貴陽今天.1) 坐擁中心方可縱覽全局,領(lǐng)悟先機(jī)。2) 居住中心,事為業(yè)半徑定會(huì)寬廣無限。3) 五大全新豪宅理念:全機(jī)關(guān)報(bào)中心地位,全新歐陸風(fēng)格,全新會(huì)所內(nèi)涵,全新健康戶型,全新智能管家。4) 為力爭(zhēng)超越一切,追求全新生活的您奉現(xiàn).首先給市民新大陸的懸念,而且版是豎向半版,比較搶眼,色彩和畫面比較能突出主題.中天星園1) 智能化生活享受,唾手可得(智能篇)2) 打開水龍頭,就是純凈水(凈水篇)3) 美麗的絕對(duì)(環(huán)境篇)1) 舒適,安全,實(shí)用,高品位,超質(zhì)。2) 高品質(zhì)的生活體現(xiàn)于高品質(zhì)的生活細(xì)節(jié)。3) 中天房產(chǎn)第四代產(chǎn)品。4) 360O全方位的綠公視野感受,國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)碼房產(chǎn)。5) 公園式的生活環(huán)境,酒店式的舒適感覺。6) ISO9000質(zhì)量認(rèn)證的物管.中天星園在廣告推廣中都是以大手全版形式出現(xiàn),體現(xiàn)它的實(shí)力,塑造它的品牌,及高素質(zhì)社區(qū),能使業(yè)主的身份有自豪感,從而增加了附加值使價(jià)位在同地段中遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出.四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析：一 中天廣場(chǎng)案例：該項(xiàng)目位于都司路中段以北的位置，東距中華南路約500米，西緊靠南明河一支流，北依市青少年宮，南傍都司路?？偨ㄖ娣e為180000M 2，其中住宅面積130000M 2，居住戶數(shù)1000戶，戶型18種，大型康體會(huì)所20220M 2，停車位350個(gè)，歐式園林廣場(chǎng)12022M 2。由三個(gè)組團(tuán)六幢高層從西向東排列而成，其氣勢(shì)軒昂，規(guī)模宏大。由于項(xiàng)目所處相對(duì)優(yōu)越的地理位置，是目前貴陽市同檔次物業(yè)至大規(guī)模的高檔盤，具有規(guī)模效應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)借中天集團(tuán)的公司品牌在整個(gè)市場(chǎng)都是舉足輕重的地位，還借用了一些沿海比較前衛(wèi)的物業(yè)概念。因此，中天廣場(chǎng)可以說是貴陽新一代建筑設(shè)計(jì)精品樓盤。1. 中天廣場(chǎng)推出市場(chǎng)的形象是： 歐陸風(fēng)情，典雅氣派，體驗(yàn)完美人生感覺。 為了使項(xiàng)目市場(chǎng)形象充分體現(xiàn)，中天廣場(chǎng)通過幾個(gè)方面做了充分的準(zhǔn)備工作：（1） 建筑設(shè)計(jì)a． 建筑風(fēng)格中天廣場(chǎng)主體建筑以歐式建筑風(fēng)格為主，融入現(xiàn)代手法，使古典的歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代的建筑韻律相結(jié)合，勾勒出筑城歐陸風(fēng)情之經(jīng)典。b． 環(huán)境綠化中天廣場(chǎng)首家引入廣場(chǎng)環(huán)境設(shè)計(jì)理念，12022M 2的廣場(chǎng)環(huán)境營造了一個(gè)居家體閑的理想場(chǎng)所。從而打破了筑城高層建筑中只見高樓不見環(huán)境的格局。廣場(chǎng)上擁有30米的歐工羅馬立柱拱門、3000M 2的羅馬式中心廣場(chǎng)，高12米、噴泉組合水景、巴洛克亭等歐式景觀。廣場(chǎng)四周的大型花壇、草壇綠化與康體城頂3000M 2的休閑花園，塔樓頂2022M 2的私家花園，構(gòu)成中天廣場(chǎng)獨(dú)特的立體綠化空間。（2） 配套設(shè)施a． 文化配套 生活在文化中心區(qū)，氣質(zhì)素質(zhì)高人一籌，這里與青少年宮一墻之隔，與市一中隔街相望。有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)，營造良好人文環(huán)境——孩子的健康成長(zhǎng)。b． 生活配套 處于最繁華的兩條商業(yè)街中華路與