【文章內(nèi)容簡介】 肥市新站區(qū)商業(yè)、商務(wù)、餐飲、居住一體化綜合體” 產(chǎn)品方案 綜合商業(yè)賣場；專業(yè)性商業(yè)賣場；商務(wù)公寓；小戶型公寓； 分隔商鋪 二、目標(biāo)客戶定位 綜合商業(yè)賣場 目標(biāo)市場 國內(nèi)品牌商業(yè)運營商 合肥市及安徽省的零售商業(yè)經(jīng)營戶 不動產(chǎn)投資者的投資需求（可通過引入商業(yè)運營商啟動該類消費） 專業(yè)性商業(yè)賣場目標(biāo)市場 合肥市及安徽省的中端商業(yè)經(jīng)營者 合肥市及安徽省的休閑娛樂公建經(jīng)營者 銀行、郵局等 不動產(chǎn)投資者的投資需求 商務(wù)公寓目標(biāo)市場 大中規(guī)模企業(yè)在安徽省的辦事處 小型企業(yè)（如咨詢機構(gòu)、 IT 產(chǎn)業(yè)等）辦公室 部分不動產(chǎn)投資者的投資需求 小戶型公寓目標(biāo)市場 23 城市單身白領(lǐng) 商務(wù)公寓消費群購置的單位宿舍 部分不動產(chǎn)投資者的投資需求 分隔商鋪目標(biāo)市場 合肥市及安徽省的 休閑娛樂餐飲業(yè)經(jīng)營者 不動產(chǎn)投資者的投資需求 三、價格定位 物業(yè)類型 平均銷售價格(元 /M2) 銷售價格范圍 (元 /M2) 5500 398018800 5000 398015800 3600 33803980 3500 32803780 4500 35805280 四、建筑單體功能建議 光大國際廣場項目已是一個業(yè)已形成的物業(yè)形態(tài)。本方案結(jié)合區(qū)域環(huán)境、競爭對手、目標(biāo)客戶群、市 場需求分析、建筑規(guī)模、交通出行便利諸多因素，來通盤考慮項目的功能配置。 A 區(qū)、 B區(qū)、 C 區(qū)、 D區(qū)產(chǎn)品各功能分區(qū)，僅是依據(jù)前期市場調(diào)研、資源條件分析的結(jié)果進行的初定，最后視項目實施情況調(diào)整。 業(yè)態(tài)種類以“多為一體” 商業(yè)、商務(wù)、餐飲、居住為依據(jù)，功能劃分遵 24 循互補與聯(lián)動的要求。 項目的主推部分 B區(qū)、 C 區(qū)、 D區(qū)商場功能劃分，經(jīng)營上遵循產(chǎn)品“差異化”和互補定位的原則。 建筑單體功能配置建議 建筑單體 層數(shù) 建筑面積 (M2) 層高(M) 功能定位 備注 A區(qū) 1 1710 設(shè)備用房和停車場 停車位 25個 1 1895 分隔商鋪 特色美食快餐 25 7222 精裝小戶型公寓 B 甲 區(qū) 1 1948 設(shè)備用房等 15 10692 專業(yè)性商業(yè)賣場 616 10903 小戶型公寓或?qū)懽謽? B 乙 區(qū) 1 1177 停車場 停車位 25個 12 2539 分隔商鋪 特色專業(yè)商業(yè)市場，與 B 甲 區(qū)互動 35 4228 精裝小戶型公寓 C區(qū) 15 19550 綜合商業(yè)賣場 D區(qū) 2至 1 6000 設(shè)備用房和停車場 停車位 100個 15 10000 專業(yè)性商業(yè)賣場 618 20210 商務(wù)公寓 五、相關(guān)建設(shè)配套建議 在 B 甲 區(qū)與 C區(qū)之間，結(jié)合勝利路入口空間的處理設(shè)置過街天橋，形成互補、聯(lián)動的購物環(huán)境。 B 乙 區(qū)與 A 區(qū) 35層間設(shè)過街天橋，使兩部分小戶型公寓成為一體，以統(tǒng)一進行相關(guān)設(shè)施配置。 D 區(qū)在后續(xù)建設(shè)中應(yīng)適當(dāng)增設(shè)停車場地，以彌補原方案停車位不足的矛盾。 建筑內(nèi)庭園作為景觀休閑廣場，處理好功能性與觀賞性的關(guān)系，加強參與性設(shè)施的配置，給 業(yè)主創(chuàng)造一個邂逅的機會，建立一個充滿生機、活力、友好、健康的社區(qū)環(huán)境。 25 B 甲 區(qū) 15層利用其 超層高、屋頂露臺安排為小戶型公寓的會所，配備露天花園、健身房、網(wǎng)吧、乒乓球、棋牌等項目。 外觀形象整體包裝，體現(xiàn)商業(yè)綜合體建筑的個性和特征，建筑形式力求現(xiàn)代、典雅、簡潔、色調(diào)明快，成為標(biāo)志性城市節(jié)點空間；外墻設(shè)計應(yīng)結(jié)合本地氣候條件，考慮耐久性，易清潔和維護。 26 第八章、營銷傳播推廣 一、項目主題宣傳口號語設(shè)定 產(chǎn)品預(yù)熱期主打廣告語 參天大樹好乘涼 /中國光大集團 產(chǎn) 品招商期主打廣告語設(shè)計 光大國際廣場 /合肥金融商貿(mào)集合區(qū) 2021 年商業(yè)升級版 產(chǎn)品銷售期主打廣告語設(shè)計 光大國際廣場 /賺取財富大本營 二、項目的賣點整理 賣點一： 中國光大集團品牌資源整合 （ 1）中國 光大集團大品牌企業(yè)優(yōu)勢。 國務(wù)院直屬的國有超大型企業(yè)，總固定資產(chǎn) 4100 元人民幣，直屬企業(yè) 60余家。 （ 2）中國光大集團資源優(yōu)勢。企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)范圍涉及銀行、證券、保險、投資管理、物業(yè)管理、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域。 （ 3）中國光大集團房地產(chǎn)開發(fā)實力的優(yōu)勢。在北京、上海、廣州、桂林、合 肥等城市開發(fā)的房地產(chǎn)項目、開發(fā)總面積 200 萬平方米。 （ 4）中國光大銀行在合肥市內(nèi)設(shè)有７家儲蓄服務(wù)網(wǎng)點。中國光大銀行在合肥市民中有其較高的美譽度。 （ 5）中國光大集團企業(yè)品牌效應(yīng)，在市場導(dǎo)入期、對外招商期，正式銷售期，項目均有展示的賣點。可以在短時間內(nèi)形成競爭力強大的品牌追逐。 賣點二：核心區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢 （ 1）光大國際廣場所在地新站綜合開發(fā)試驗區(qū)南部板塊，是區(qū)域內(nèi)核心區(qū) 27 位。 （ 2）合肥城市發(fā)展最具潛力的地區(qū)之一。位于合肥火車站、合肥公交汽車樞紐中心、合肥長途汽車客運總 站區(qū)域內(nèi)，有著巨大的人流、客流、信息流資源。 （ 3）市內(nèi)交通路線發(fā)達，出行便捷。 15 條公交線路在項目前火車站始發(fā)，有 9 條公交線路在火車站前停靠。 （ 4）其商業(yè)氛圍沿著勝利路貫穿至市中心，中間沒有明顯的斷檔。 （ 5）勝利路強勢路段，周邊形成高檔住宅、高檔消費場所的展示地。 （ 6）合肥火車站升格為鐵路分局的建制、合肥汽車客運總站的使用，人流量、客流量劇增。 賣點三：產(chǎn)品物業(yè)配套聚合的互動 （ 1）合肥超大型商業(yè)綜合體地產(chǎn)項目。由大型購物商場、商務(wù)寫字樓、小戶型公寓、星級酒店等多種物 業(yè)形態(tài)組成。突破了目前合肥商業(yè)建筑單一物業(yè)形態(tài)居多的現(xiàn)狀。 （ 2）地下停車位、電梯群組、內(nèi)廷購物環(huán)境、大面積屋頂花園、大型的商業(yè)園區(qū)景觀環(huán)境俱全。 （ 3）項目招商著名的商業(yè)零售業(yè)企業(yè)入伙、著名物業(yè)管理公司參與管理。 三、項目的包裝推廣 售樓中心裝修主題的建議： 項目的“可視性”影響了項目價值。外立面材質(zhì)的過時，色彩陳舊過時。光大國際廣場售樓中心裝修風(fēng)格，應(yīng)與樓盤案名的時代、時尚特征相一致。 現(xiàn)代 ： 具有新合肥的城市特征。項目應(yīng)展示“新站、新區(qū)、新天地”的亮麗窗口。售樓中心建筑風(fēng)格、建筑的裝 修風(fēng)格與周圍環(huán)境相融，是售樓中心規(guī)劃和設(shè)計時要著重體現(xiàn)的。 28 時尚： 時尚是優(yōu)質(zhì)生活的領(lǐng)航者。光大國際廣場項目主流目標(biāo)群，是 30歲至 45歲年齡段的新貴優(yōu)族、時尚新生代族。售樓中心內(nèi)飾部分，在正門大堂右側(cè)區(qū)域，除建議設(shè)有項目展示廳、洽談區(qū)、簽約室功能外。建議在左側(cè)區(qū)域，設(shè)置“人性關(guān)愛”氛圍的娛樂休閑區(qū)。以體現(xiàn)出時尚的主題。 在資金允許的情況下，建議把玩的功能、精神享受的功能繼續(xù)放大。把 A 區(qū)、 B 區(qū)之間 3200 平方米的方狀空地，進行休暇景觀環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計。擴大項目賣場展示的公共空間視野。提前營造好區(qū)域內(nèi)環(huán)境，利于銷售。 前衛(wèi)： 售樓中心門臉上要有跳動感。裝飾 材質(zhì) 有金屬、玻璃、石材、鋁塑材料等。 售樓中心的內(nèi)飾上，展示板的色彩對比搭配，建議使用 前衛(wèi)的黑色、灰色、紅色色調(diào)。 LOLG 圖形設(shè)計、標(biāo)識的標(biāo)準(zhǔn)字體、標(biāo)識的標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)識的輔助色特征要融于一體。桌椅、燈飾、擺件的選擇要新潮，傳遞“ 我存在、我自在 ”別致感覺。 大氣： 反映 光大集團的品牌背景和經(jīng)濟實力 。廣州光大花園售樓賣場以寬敞、通透的大氣，展示了中國光大集團巨無霸的品牌實力。給人一種“店大鎮(zhèn)客”氣勢。顯示光大國際廣場項目大家風(fēng)范。 項目外立面改造色彩的建議 光大國際廣 場緊鄰號稱合肥“第一大道”勝利路、與合肥最具特色的地標(biāo)性建筑勝利廣場隔街相望。周圍景觀視野異常開闊。建議售樓中心外立面和周圍環(huán)境相融。 A 區(qū)、 B 區(qū)外立面亦應(yīng)以周邊環(huán)境有機協(xié)調(diào)，在色彩的改用上，建議采用 偏暖或中性系列色調(diào) ，如赭色、淺米色、中灰色等色調(diào)。 四、項目營銷推廣策略 第一階段：項目市場認(rèn)知預(yù)熱階段的推廣 推廣時間： 擬定 2021 年 6月 — 8月 29 推廣背景： 借用項目交接完畢、清算組將房屋產(chǎn)權(quán)證過戶光大、營銷策劃確定服務(wù)方、工程準(zhǔn)備就緒之契機。與新站區(qū)管委會聯(lián)合召開“光大國際廣場啟動新聞發(fā)布會” 公關(guān)活動的形式，通過報紙媒體、電視媒體、電臺媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體諸多立體攻勢，傳遞光大進駐合肥的信息，凸現(xiàn)中國光大集團大品牌效應(yīng)，引起社會和媒體的關(guān)注。 推廣形式： 1. 項目開盤前，在合肥主流報紙媒體、如《合肥晚報》、省市電視臺、形成立體式信息覆蓋。把中國光大（集團）進入合肥信息傳播開來。 2． 系列報道 —— 主流報紙媒體軟性宣傳造勢 光大社會責(zé)任篇：《巨象足音 光大踏來》 突出光大和中國經(jīng)濟發(fā)展的血肉關(guān)系，突出光大的企業(yè)背景實力。 光大生活方式領(lǐng)航篇：《賺錢時代 光大添翼》 突出光大在北京、上海、 廣州等地創(chuàng)造房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的光榮。光大到合肥，基于社會的責(zé)任感，推動經(jīng)濟快速發(fā)展所需。 光大合肥情結(jié)篇：《合肥不錯 光大有約》 打造提升合肥商業(yè)品質(zhì)的商業(yè)綜合體，改變新站區(qū)城市面貌和合肥新的生活方式。 頻率：每旬刊登整版軟性宣傳文章。 —— 戶外圍擋廣告、樓頂立體 彩色噴繪 廣告牌等 。 欲求效果：建立光大集團、光大國際廣場項目在社會和市場的認(rèn)知度 。 第二階段：項目公開招商階段的推廣 推廣時間： 2021 年 8月 — 10月 推廣背景： 售樓賣場裝修完畢， 外立面規(guī)劃效果圖、鳥瞰圖、廣場景觀效 果圖、屋頂空中花園、步行街效果圖、 樓書 設(shè)計、 VCD 音像資創(chuàng)意、制作、 沙盤制作完 30 畢。 推廣形式 ： 事件行銷公關(guān)拉動： a) 以當(dāng)?shù)卣拿x，開展“經(jīng)營合肥商業(yè)地產(chǎn)板塊 與國內(nèi)外知名商家互動 主題 活動”。 b) 以全國連鎖協(xié)會、合肥晚報社的名義，舉行“ 全國連鎖商暨合肥商業(yè)地產(chǎn)論壇峰會”。 報道一：《投資光大國際廣場Ｈ個理由》 報道二 ：《 吃喝玩樂購 光大國際不夜城》 欲求效果：制定項目 A 區(qū)（ B區(qū)）銷售推廣計劃、制定統(tǒng)一口徑招商計劃書。通過定金排號，儲戶登記，給客戶造成一定的期待和饑餓感， 增強對項目的投資信心，持續(xù)光大國際廣場的市場認(rèn)知度 。 第三階段： 持續(xù)招商與銷售階段推廣 推廣時間： 擬定 2021 年 10 月 — 20215 年 2 月 推廣背景： A 區(qū)或 B區(qū)外立面工程改造、裝飾完畢。 B區(qū)主力店、半主力店進住，散戶商家、投資者對項目有深入了解， A 區(qū)（ B區(qū)）開始預(yù)售、銷售，吸引投資者和散戶跟進，快速回籠資金。 推廣形式： 1. 報紙硬性平面廣告、賣點訴求 2．事件行銷公關(guān)活動 a) 光大國際廣場產(chǎn)品投資置業(yè)推介會。 b) 國慶節(jié)、元旦等節(jié)日，組織有公益色彩的社會活動和銷促銷活動。 欲求效果：視 A區(qū)銷售情況，開始 B 區(qū) 進行銷售，力爭完成 B區(qū)商場部分銷售任 31 務(wù) 。訴求 以推廣光大先進的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營理念為主。廣告重點為項目的內(nèi)在品質(zhì)、投資價值等。 項目階段性營銷策略。 五、項目媒介選擇及分析 沙盤模型的制作： 是賣場中最直接刺激客戶感官的展示品。是銷售人員直接借用載體宣傳項目的手段。 制作構(gòu)想：制作“泛賣場”風(fēng)格沙盤模型。即有常規(guī)性項目外立面展示，又有剖面各功能分區(qū)活動空間。一個沙盤，立體顯示項目外立面效果、展現(xiàn)商業(yè)綜合體的購物、休閑、娛樂、辦公、酒店、地下停車場、休暇景觀廣場未來場景。 . VCD 影像資料制作： 把介紹樓盤的影 像資料作為銷售資料，即可以在賣場展示項目，又可以向有意向的客戶贈送項目光盤，增強客戶對項目形象的認(rèn)知。 樓書資料 ： 光大國際廣場投資寶典內(nèi)容 . 品牌篇：光大商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅開發(fā)業(yè)績圖文 . 地段篇：新站區(qū)區(qū)域優(yōu)勢圖文 投資篇：投資回報評估圖文 投資回報及價格升值利潤表圖 戶外圍擋廣告制作： 是展示產(chǎn)品項目高注目率、持續(xù)時間強的媒體。可使買家在未進入銷售 現(xiàn)場前，產(chǎn)生好奇與興奮之情，主動了解項目的銷售資訊。 制作構(gòu)想：在光大國際廣場 C 區(qū)部分施工現(xiàn)場東段勝利路、北段站前 路， 以及 B區(qū)屋頂，大面積展示項目特點，美化現(xiàn)場施工環(huán)境。 報紙媒體廣告： 光大國際廣場是集“購物、娛樂、休閑、商住辦公、居住”為一體的商業(yè)綜合體。處于新站區(qū)中心區(qū)域，目標(biāo)客戶群范圍廣泛。而報紙媒體是展示 32 項目最快捷的方式。尤其是項目的快速銷售，媒體傳播不可缺少。在光大國際廣場銷售啟動的預(yù)熱期，熱銷階段，視項目進展情況，傳播活動的信息?；蛞孕侣勏⒌慕嵌?，或以公關(guān)活動的角度，或以項目階段訴求重點，以軟性、硬性的表現(xiàn)形式，通過媒體有效傳播，向社會、向客戶專遞項目的進展