【正文】 車庫附設(shè)洗車場5. 智能化管理系統(tǒng)1)安全防盜監(jiān)控系統(tǒng) 2)消防警報(bào)系統(tǒng)3)車場停車系統(tǒng)4)三菱高速電梯6. 戶內(nèi)配套1)獨(dú)立電表 2）分戶水表 3）程控電話端頭預(yù)設(shè)進(jìn)戶 4）閉路電視端頭預(yù)設(shè)進(jìn)戶 5）門鈴三方彩色可視對講系統(tǒng) 6）住戶大廳設(shè)置郵政專用箱 7）自來水凈化器 8）負(fù)壓排氣衛(wèi)生間及廚房各送一套 9）送大帶子防火防盜門、實(shí)木門、 10）煤氣表進(jìn)戶7. 物業(yè)管理 按照ISO9000國際質(zhì)量認(rèn)證體系，實(shí)行酒店式的服務(wù)。8. 總體規(guī)劃1)1 5層商場，三幢裙樓，其中A座：29層 B座：15層 C座：27層 2)總戶數(shù)：316套戶型面積(m2) 戶數(shù)比例( %)% % % % % % % % % % % % %(二) 項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)1. 市場有空間 在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對具有特色、綜合素質(zhì)商的高檔住宅精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力。隨著外來和本地經(jīng)營的成功人士和高級的白領(lǐng)階層隊(duì)伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套先進(jìn)的高尚住宅小區(qū)將有一個(gè)持續(xù)成長的市場空間。2. 區(qū)域有優(yōu)勢 項(xiàng)目位于貴陽中華南路段，是繁華的商業(yè)區(qū)，交通便捷，該地段有傳統(tǒng)的甲秀樓風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美、景色怡人，空氣清新，靠南明河，具備塑造高尚住宅區(qū)的先天條件。而且周邊環(huán)境成為市政府形象工程改造的重要區(qū)域，區(qū)域社區(qū)大環(huán)境不斷成熟完善，使本項(xiàng)目能成為貴陽市明星樓盤的機(jī)會大大提高。3. 發(fā)展商有實(shí)力貴司有很強(qiáng)的資本實(shí)力，且與南明區(qū)改府合作開發(fā)項(xiàng)目，增強(qiáng)項(xiàng)目信譽(yù)度和買家的信心。經(jīng)過發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項(xiàng)目操作手法，竭誠合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為貴陽樓市一道亮麗的風(fēng)景線。4. 自身規(guī)劃設(shè)計(jì)及概念超前1)西南地區(qū)單體報(bào)建量最大。2)西南第一大、第一家在中庭空中采用高強(qiáng)網(wǎng)架，1500M 2透光玻璃地板及一條用特殊材料鋪就的健身路。3)貴州最高大廈（樓高151米）。4)貴州最大空中花園6000M 2。5)貴陽第一家以樓盤名稱命名的具文化內(nèi)涵的休閑步行街。 這些是塑造項(xiàng)目品牌最有力的支持，而且也只有這些基礎(chǔ)才能做出地標(biāo)性物業(yè)。5. 有策劃前置觀念 項(xiàng)目處于銷售的初始階段，貴司有與專業(yè)代理公司合作意向，可以起到取長補(bǔ)短的借鑒作用，對樓盤的資源整合及推廣有很大的積極作用。貴司目光敏銳，注意到“凡事預(yù)則立”從各方面整合社會精英資源，貫徹如一，使項(xiàng)目有的放矢，自然先機(jī)在握。(三) 項(xiàng)目問題點(diǎn)1. 發(fā)展商尚未有較高知名度現(xiàn)時(shí)貴陽房地產(chǎn)業(yè)已開始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競爭階段，而貴司的全林物業(yè)是首個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)界的開發(fā)項(xiàng)目，因此在房地產(chǎn)界尚不具備較高知名度。建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。2. 項(xiàng)目前期形象口碑不好由于項(xiàng)目前期工程進(jìn)度緩慢，甚至處于爛尾狀態(tài)，給市民的信心大打折扣，有損現(xiàn)階段項(xiàng)目品牌的樹立，同時(shí)給市民帶來置業(yè)的心理障礙。建議：用南明區(qū)政府的招牌從多方面以采訪或以本項(xiàng)目作為貴陽市形象工程之一的方式進(jìn)行大量的軟性文章宣傳，消除市民的疑慮的同時(shí)又可給項(xiàng)目大做宣傳。（要具連帶性和配合項(xiàng)目推廣來做）3. 項(xiàng)目目標(biāo)客戶層面較窄項(xiàng)目立項(xiàng)為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對的目標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。建議：1）針對目標(biāo)客戶群的需求，參照他們的趨向時(shí)尚，精細(xì)和準(zhǔn)確的把握項(xiàng)目實(shí)施的每一細(xì)節(jié)，務(wù)真求實(shí)，將策劃思路落實(shí)為實(shí)操步驟，盡量減少不確定性和模糊性，做到胸有成竹，步步為贏。2）將項(xiàng)目形象和檔次提升到另一高層次，增強(qiáng)自身素質(zhì)從而提高市場競爭力，吸納和分流同檔次物業(yè)的客源，這是本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。六、全林國際廣場項(xiàng)目包裝、項(xiàng)目定位策略(一) 全林國際廣場形象定位 全林國際廣場現(xiàn)狀處于營銷初期階段，由于之前的推廣手法沒能將項(xiàng)目優(yōu)勢最大化表達(dá)出，敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝，以下是敝司通過對貴陽房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項(xiàng)目的詳細(xì)分析得出的系列思想： 首先對該項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目定位為：貴陽市地標(biāo)性物業(yè)（以貴陽市形象工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定義）理由：。依據(jù)：1)該項(xiàng)目為貴州最高的大廈，高度為151米。這是其成為地標(biāo)性物業(yè)最大的支持點(diǎn)，即唯一性。2) 該項(xiàng)目有貴州最大的空中花園，6000平方米，這是塑造其成為地標(biāo)性物業(yè)的環(huán)境空間的支持點(diǎn)，即獨(dú)特性。3) 該項(xiàng)目擁有至高檔次的星級酒店，這是提升其尊貴地位的象征，也是塑造其豪宅風(fēng)范與眾不同之處。即權(quán)威性。最高大廈（唯一性）最大花園（獨(dú)特性） 貴陽地標(biāo)性物業(yè)至高檔酒店（權(quán)威性） 。豪宅市場處于供過于求的狀態(tài)，在這種競爭激烈的環(huán)境下，大部分項(xiàng)目都走向了一種同質(zhì)化，他們的目標(biāo)客戶群大部分都處于觀望的狀態(tài)或在眾多的項(xiàng)目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，在這種環(huán)境下，全林國際廣場必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才見有更強(qiáng)的競爭力去占據(jù)市場。塑造(二) 項(xiàng)目的市場推廣定位南明河畔市中心首個(gè)CEO尊貴府邸注：CEO（老板階層或首席執(zhí)行官）依據(jù)：，所以項(xiàng)目的形象定位將圍繞這一客戶群體的特性，營造一個(gè)符合這一群體需求的概念化社區(qū)，這樣方能被他們所認(rèn)同。，成功人士的背后要有個(gè)賢內(nèi)助，太太在家全職照顧孩子的教育問題，營造一個(gè)舒適溫馨的家，追求生活品質(zhì)，懂得享受生活，賦予了項(xiàng)目一種生命力。與其它樓盤所訴求的歐陸風(fēng)格、智能化社區(qū)等的樓盤最基本元素（或者可以說一種泛濫的主題）提升到一種更高層次，在市場上塑造一種新的品牌概念，具有極大的競爭力。3. 市中心首個(gè)CEO尊貴府邸的提法是以項(xiàng)目定位為貴陽地標(biāo)性物業(yè)作為支持點(diǎn)，反過來說這種主題對塑造項(xiàng)目地標(biāo)性物業(yè)又起到積極的推動作用，這是相輔相成的，要挖掘項(xiàng)目的最大優(yōu)勢。(三) 目標(biāo)客戶群定位1. CEO（老板階層或首席執(zhí)行官）1) 40歲以上，思想成熟，事業(yè)有所成就；2) 社會圈子十分廣泛；3) 有孩子的家庭，太太在家全職照顧孩子；4) 注重品牌，講究生活品質(zhì)，懂得享受生活；5) 對于CEO來說，單純追求經(jīng)濟(jì)收入的意義已經(jīng)不大；6) 經(jīng)常出入高級消費(fèi)場所（如高爾夫球會、高級食肆、夜總會等）；需求：選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時(shí)也能讓家人享受家庭幸福的生活之地。2. 二次或以上的置業(yè)人士1) 35歲左右的高級管理層（或金領(lǐng)階層）；2) 社會圈子十分廣泛；3) 夫婦雙方多數(shù)皆參加工作；4) 經(jīng)濟(jì)收入豐厚；5) 欲改善現(xiàn)有居住狀況。需求選擇質(zhì)素比原居住環(huán)境更好的住所。3. 投資買家1) 年齡在3540歲左右；2) 社交圈子十分廣泛；3) 經(jīng)濟(jì)收入渠道廣泛；4) 注重物業(yè)質(zhì)素，品牌與價(jià)格；5) 注重物業(yè)租金回報(bào)率；6) 經(jīng)常出入高級消費(fèi)場所。需求：選擇具有升值潛力，二手租售非?；钴S，回報(bào)率高的高質(zhì)素物業(yè)。4. 長期駐貴陽的外來商人1) 40歲左右，在貴陽有自己的公司；2) 社會圈子十分廣泛；3) 收入十分豐厚；4) 注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù)；5) 經(jīng)常出入高級消費(fèi)場所。需求：選擇高質(zhì)素、成熟便利、環(huán)境優(yōu)雅的社區(qū)。5. 私營經(jīng)濟(jì)中成長的 “新貴 ”該類居民主要以私營業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊生活條件寬裕，消費(fèi)能力強(qiáng)。該類居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不只一個(gè)物業(yè)。6. 原住這一帶的 “老市民 ” 對于大多數(shù)原住在這一帶的“老市民”來說，他們經(jīng)歷了這里的昨天和今天的發(fā)展及巨變，他們熱愛這一帶，在這里長期養(yǎng)成的生活方式、習(xí)慣和心理使大多數(shù)“老市民”對此懷有濃郁的感情。7. 在中華路一帶的中小型公司單位 目前不少公司的生意面臨越來越大的競爭和壓力，為了節(jié)省開支，許多中小型公司從高級寫字樓搬往一般的寫字樓；然后又從一般寫字樓搬進(jìn)地點(diǎn)好，交通方便的高尚住宅樓。對于“全林國際廣場”來說，地點(diǎn)好、交通方便、物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)良好，功能完善，將是這類中小型公司購買高尚住宅用作寫字樓的重要選擇之一。而且這類買家的需求較大，往往一購買就是幾套，所以在市場推廣時(shí)，如何吸引這部分公司的注意力，是一個(gè)重點(diǎn)。(四) 項(xiàng)目包裝1. 宗旨、思路、策略1 宗旨設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目包裝方案，突出項(xiàng)目的功能和特性，體現(xiàn)項(xiàng)目地標(biāo)性物業(yè)的形象，使購買者獲得心理上的認(rèn)同，更易于接受，并牢牢打入消費(fèi)者的心中。2 思路根據(jù)項(xiàng)目的市場定位、項(xiàng)目形象以及市場需求，直接面對消費(fèi)者，使項(xiàng)目的規(guī)劃、形象和功能通過具體的形式和特定的表現(xiàn)手法體現(xiàn)出來。優(yōu)秀的項(xiàng)目包裝，應(yīng)該能完善地體現(xiàn)出項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，形象和功能，并能突出項(xiàng)目的特色和個(gè)性，貼近市場需求，緊抓置業(yè)者的心理。3 策略作為項(xiàng)目包裝，應(yīng)遵循市場的需求和消費(fèi)者心理，策略上應(yīng)循序漸進(jìn)，具系統(tǒng)性，專業(yè)性和可操作性。一方面要加以重視，增加投入，一方面要具體情況具體分析，力爭以最經(jīng)濟(jì)、最有效的投入切中要害，以達(dá)成項(xiàng)目包裝的宗旨。2. 項(xiàng)目包裝系列凡是構(gòu)成項(xiàng)目的要素,都屬于項(xiàng)目包裝的范疇。針對貴項(xiàng)目的具體情況主要是根據(jù)現(xiàn)狀進(jìn)行重新包裝,建議貴項(xiàng)目包裝系列包括：項(xiàng)目整體形象包裝、發(fā)展商形象包裝、地盤包裝、樓盤名稱包裝、運(yùn)用傳播媒介的包裝。1) 項(xiàng)目整體形象包裝通過新聞媒介、樓書、戶外廣告、地盤工程形象等形成,體現(xiàn)出地理位置優(yōu)越,建筑設(shè)計(jì)一流、園林設(shè)計(jì)一流、管理服務(wù)一流、發(fā)展商實(shí)力雄厚的高質(zhì)素、高品位、超前意識的項(xiàng)目整體形象。2) 樓盤名稱包裝樓盤名稱為全林國際廣場,此名稱夠氣勢,但不夠高品味,因此將A、B、C座分別命名為：名門閣賓士閣匯俊閣依據(jù)：能夠更體現(xiàn)全林國際廣場項(xiàng)目高品味形象,與地標(biāo)性物業(yè)更協(xié)調(diào)。b．能直接鎖定不同類型的目標(biāo)客戶群,同時(shí)也可以使目標(biāo)客戶群按號就座,滿足不同置業(yè)者的偏好。(3) 地盤包裝地盤屬于項(xiàng)目的核心和實(shí)體所在,地盤的包裝可以說是左右顧客選擇的重要因素之一?？紤]到貴項(xiàng)目的具體情況,就此提出地盤包裝建議如下：a． 在樓盤上方掛一巨幅廣告牌(晚上要有燈光照射),廣告內(nèi)容初步建議為體現(xiàn)一種尊貴的生活方式,直接打動目標(biāo)客戶群心。b．項(xiàng)目周邊路段包裝由于周邊路段配及不到地標(biāo)性物業(yè)形象,建議少量投資路段的路燈及裝飾物(具有一定檔次參照附件圖),特別是甲秀樓前面的濱河路段,人流量比較,作一些燈飾廣告等更具有宣傳力度,同時(shí)可提升物業(yè)檔次。C．項(xiàng)目工地的包裝在整個(gè)項(xiàng)目的工地外圍插上大量的彩旗,既能營造氣氛,更可與周邊環(huán)境互相區(qū)分開。在工地圍墻上寫上項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目徵標(biāo)、發(fā)展商名稱、電話、廣告語(如南明河畔市中心首個(gè)CEO尊貴府邸、演繹西部風(fēng)情、尊享超然、傲世不凡、全新概念生態(tài)社區(qū)等,工地內(nèi)升起氫氣球或氫氣門拱,這樣更能突出項(xiàng)目形象,在施工過程中,已經(jīng)給買家一個(gè)封閉式的意念,大大加強(qiáng)了自身樓盤的市場形象,有利于銷售。同時(shí),于工程施工單位隨時(shí)保持聯(lián)系,要求工地現(xiàn)場施工規(guī)范、文明、材料擺放整齊,地面清潔無積,腳手架加綠色防護(hù)外罩網(wǎng),工棚整潔,施工人員衣著規(guī)范、文明,懸掛施工標(biāo)語,入夜亮燈(亮度要夠),工程進(jìn)度嚴(yán)格按照貴司要求和計(jì)劃執(zhí)行。施工單位經(jīng)貴司的承諾,實(shí)際上也是給置業(yè)者的承諾和信心。注：圍墻宣傳處晚上要有燈光照射。d．現(xiàn)場售樓部的設(shè)置和包裝現(xiàn)狀的售樓部夠宏大,但不足之處為不夠協(xié)調(diào),比較空曠,高品味的物業(yè)沒有表達(dá)出來,因此售樓部包裝有以下建議：第一、在墻上附于一些高品味生活的畫面,如打高爾夫球、6000M 2的空中花園、高科技的信息網(wǎng)絡(luò)、CEO的生活寫照等內(nèi)容。第二、在售樓部擺設(shè)些高爾夫球器具、智能化設(shè)施、精品的藝術(shù)品等,襯托樓盤檔次。第三、銷售人員的服務(wù)和現(xiàn)場的控制都應(yīng)具備莊重、高雅等。第四、注意燈光的布置,主光線放在重要的位置上。其它的建議待現(xiàn)場詳細(xì)分析后再作探討。e．傳播媒介的運(yùn)用項(xiàng)目的地盤包裝好之后,跟著的就是運(yùn)用傳播媒介對項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳。地盤的包裝,主要針對地盤,是相對靜止的,宣傳面和效率都有限,運(yùn)用傳媒,將項(xiàng)目的包裝以多種形式,多種層次,盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳和推廣,系統(tǒng)的、靈活的、專業(yè)的傳媒運(yùn)用,使項(xiàng)目的形象升華到一個(gè)全新的高度和境界,令消費(fèi)者產(chǎn)生怦然心動,過目不忘的心理效應(yīng),使項(xiàng)目銷售達(dá)到預(yù)想效果。———新聞售稿及報(bào)紙廣告的發(fā)布在項(xiàng)目經(jīng)過重新包裝定位后,可以作一些適時(shí)的、軟性的、鋪墊式的宣傳。組織一些針對性的、引導(dǎo)式的新聞繕稿,潛移默化中對消費(fèi)者產(chǎn)生親切、暗示和超前意念的心理效應(yīng)。組織有創(chuàng)意的、吸引力的高品位的廣告系列,強(qiáng)烈剌激消費(fèi)者的購買欲望,全面吸引人潮,創(chuàng)造銷售的氣氛、先機(jī)和轟動效應(yīng)?！谱骶赖臉菚鳛楦哔|(zhì)素、高品位的綜合商住高尚物業(yè),敝司建議制作精美、詳實(shí)、清新、脫俗的樓書,把貴項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目規(guī)劃、建議理念、生活方式、物業(yè)管理等展示出來。展示出項(xiàng)目的高質(zhì)素、高品位以及美好未來。這對高檔次樓盤尤其重要?！谱骶赖男麄鲉螐?jiān)陧?xiàng)目市場推廣期和銷售期,派專人長期廣為派發(fā)宣傳單張,以吸引更多的買家入市,同時(shí)也擴(kuò)大了項(xiàng)目的市場占有率?！獞敉鈴V告1． 在機(jī)場出口的斜坡路